A sublocação de imóvel é possível, desde que o contrato de locação preveja essa questão. Caso não seja previsto, o locatário não poderá alugar o imóvel para terceiros. No geral, os contratos de locação comercial permitem a sublocação, principalmente quando a locação é por longo prazo. Nos casos de inadimplência do aluguel, é preciso verificar o que diz a lei para que seja cobrado o real devedor.
Como funciona a relação de sublocação?
Na sublocação, o locatário continua sendo responsável pelo vínculo locatício e deve manter a relação direta com o locador. São três os principais pontos desta relação contratual:
1 – A sublocação exige a autorização prévia e por escrito do locador: Com isso, a sublocação sempre requer autorização, caso contrário, pode ser considerada uma violação grave do contrato, permitindo, inclusive, a rescisão por meio de uma ação de despejo. Neste caso, os contratos verbais de locação que autorizam a sublocação verbalmente trazem consigo a fragilidade e a incerteza de uma eventual violação contratual que pode colocar em risco, a qualquer momento, a manutenção do próprio contrato.
2 – Na sublocação não há relação contratual entre o locador e o sublocatário: Assim, o locador não pode mover uma ação de despejo contra o sublocatário, mas sempre contra o locatário, embora o sublocatário seja subsidiariamente responsável pela dívida do locatário. O sublocatário deve pagar os aluguéis ao sublocador, de modo que o proprietário do bem não tem legitimidade para receber esses pagamentos.
3 – O contrato de sublocação não pode continuar após o término do contrato de locação: O locador não pode ser afetado pela sublocação e não deve permitir que alguém sem relação contratual com ele permaneça no imóvel.
O que fazer em caso de inadimplência?
Deu para ver que o dono do imóvel e o sublocatário não têm relação direta entre si. Com isso, em caso de inadimplência, o proprietário deverá realizar a cobrança dos aluguéis ao locatário, e não ao sublocatário. Essa é uma questão delicada, pois ainda que o sublocatário tenha quitado os valores, em alguns casos, o locador pode não realizar o repasse. E, por outro lado, também o sublocador pode ficar inadimplente e o locador deverá realizar o pagamento ao proprietário. Assim, é necessário cautela antes de permitir esta nova locação.
O que diz a jurisprudência?
Um dos pontos importantes da sublocação é que, embora a responsabilidade deste contrato seja do locatário, caso este descumpra suas obrigações da sublocação perante o locador, como a questão da entrega das chaves, poderá sofrer sanções como a aplicação da multa prevista em contrato. Vejamos uma decisão recente do TJSP sobre o tema:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL – RELAÇÃO DE SUBLOCAÇÃO – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO LOCATÍCIA C.C. COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL – IMPERTINÊNCIA – AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS CHAVES – ATO SOLENE QUE PÕE FIM À RELAÇÃO LOCATÍCIA – FORMALIZAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DIRETAMENTE COM O PROPRIETÁRIO QUE NÃO ISENTA O AUTOR DE REALIZAR A ENTREGA FORMAL DO IMÓVEL À SUBLOCADORA E ENCERRAR AS OBRIGAÇÕES CONTRATADAS – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Considerando-se que a prova da desocupação do imóvel e o encerramento formal da relação se faz por meio da apresentação do termo de entrega das chaves do imóvel locado, ou do depósito em juízo das mesmas, o que não se verificou no caso, impertinente as pretensões iniciais voltadas à condenação da requerida na restituição imediata da caução e pagamento de multa por descumprimento contratual. (TJSP; Apelação Cível 1126557-74.2021.8.26.0100; Relator (a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 33ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/09/2022; Data de Registro: 30/09/2022)
Conclusão
Uma das alternativas aos locadores que desejam sublocar o bem é a cessão de locação. A partir dela, sua posição de locatário será transferida a um terceiro, que assumirá as obrigações, desvinculando-o do contrato. É importante que, independentemente da escolha, as relações contratuais sejam bem estabelecidas por escrito, no intuito de evitar problemas futuros.
