Se você tem um imóvel em que a matrícula está registrada em nome de diversas pessoas em razão de não ter sido feito o desmembramento, saiba que entre você e os demais detentores do lote existe o chamado condomínio ou copropriedade. Este caso também ocorre em caso de bem transmitido através de herança. Tendo em vista que cada herdeiro é dono de uma fração do bem, existe aí um condomínio sobre o imóvel. E nestes casos, a legislação brasileira prevê que entre os condomínios há o chamado direito de preferência, que pode ser exercido no momento da venda.
Explicando o direito de preferência
O direito de preferência é o dever do condômino de ofertar a sua cota do bem aos demais coproprietários. No entanto, nos termos do art. 504 do Código Civil, o direito de preferência é aplicável somente aos bens indivisíveis. Isso significa que, no caso do lote ainda não desmembrado, se for possível alcançar as metragens mínimas do munícipio e serem realizadas matrículas diferentes, é possível vender a cota para qualquer pessoa. Porém, no caso do imóvel que não pode ser dividido, como ocorre com aquele recebido por herança, se um dos herdeiros quiser vender a sua cota, deverá, primeiro, ofertar aos demais herdeiros.
Um ponto importante é que o condômino deve fazer esta oferta a partir de uma notificação extrajudicial a ser remetida aos demais coproprietários. Neste documento deve ser estabelecido o prazo para resposta. Para que uma notificação seja válida, é necessário que inclua não apenas informações sobre a venda da parte do imóvel, mas também sobre as condições do negócio, como preço, forma e prazo de pagamento.
E um condômino vender a cota sem ofertar aos demais?
Primeiro, é preciso ressaltar que a falta de comunicação imediata da venda de parte de um imóvel aos demais condôminos não anula o negócio. No entanto, o comprador fica sujeito a uma condição resolutiva, ou seja, ele pode exercer o domínio do imóvel, mas o direito de preferência dos condôminos ainda está em vigor. Se um condômino desejar exercer o seu direito de preferência, deve entrar com uma ação para anular a venda e igualar as condições da compra e venda oferecidas pelo comprador. Isso inclui preço, prazo e outras vantagens.
O que diz a jurisprudência?
O STJ, recentemente, julgou um caso interessante, em que a condômina, ao exercer o direito de preferência e realizar o depósito do valor do imóvel, não comprovou a garantia dada no pedido financeiro. Em vista disso, o condômino não permitiu a venda a ela e realizou a transação com um terceiro. O Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, decidiu que a falta de garantia não obsta o direito de exercício de preferência. Vejamos.
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE PREFERÊNCIA. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. DEPÓSITO DO PREÇO DO BEM. MONTANTE OBTIDO ATRAVÉS DE EMPRÉSTIMO. IRRELEVÂNCIA PARA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. 3. O propósito recursal é definir se a tomada de empréstimo para cumprimento do requisito do depósito do preço do bem, previsto no art. 504 do CC/02, configura abuso de direito hábil a tolher o exercício do direito de preferência do recorrente. 4. O art. 504 do CC/02 enumera taxativamente requisitos a serem observados para o exercício do direito de preferência: i) a indivisibilidade da coisa; ii) a ausência de prévia ciência, pelo condômino preterido acerca da venda realizada a estranho; iii) o depósito do preço, que deve ser idêntico àquele que fora pago pelo estranho na aquisição; e iv) a observância do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias. 5. A origem do dinheiro utilizado para o depósito do preço do bem não tem qualquer relevância para o exercício do direito de preferência. 6. Na hipótese, verifica-se que o TJ/SP concluiu, com base unicamente nos fatos de que a autora não possuía patrimônio para fazer frente à aquisição do bem e de que o empréstimo realizado ocorreu sem a prestação de qualquer garantia, que teria havido suposto abuso de direito no exercício do direito de preferência. Tais argumentos, contudo, não são suficientes para, por si sós, tolher o exercício do direito de preferência da autora que prestou observância aos requisitos exigidos pelo art. 504 do CC/02. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.875.223/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/5/2021, DJe de 31/5/2021.)
Conclusão
O direito de preferência é uma das causas que geram nulidade na venda de cotas de imóveis.
Se você está pensando em vender a sua cota de copropriedade, não hesite em buscar um advogado antes de realizar a transação.
