O contrato de gaveta é aquele em que somente as partes assinam, sem que seja realizada a escritura pública do contrato ou, ainda, sem a assinatura de duas testemunhas.
Com isso, o contrato não se torna um título executivo extrajudicial, tampouco se torna público à terceiros que podem ser interessados na transação.
Muita gente se questiona sobre a validade do documento e dos riscos atinentes ao negócio. Aqui adiantamos que o contrato de gaveta não é a melhor forma de comprar ou vender um imóvel.
Para comprovar isso, listamos aqui 4 riscos ao comprar ou vender um imóvel mediante instrumento particular de venda – também conhecido como contrato de gaveta.
Risco de falecimento do vendedor
O principal risco em comprar um imóvel através de um contrato de gaveta, seja o bem em financiamento ou não, é o vendedor falecer antes de realização da transferência.
Neste caso, o comprador terá que contar com a boa-fé dos herdeiros, tendo em vista que é possível que o inventário do vendedor transcorra sem que haja a menção da venda do imóvel.
Ainda que seja possível o ingresso da ação judicial para o reconhecimento da venda, é possível que o juiz entenda que a venda não é válida, invalidando todos os pagamentos feito pelo comprador.
O imóvel pode estar financiado e o comprador não honrar com as parcelas
O contrato de gaveta comumente é utilizado para vender imóveis financiados em comprador não consegue mais honrar com as parcelas. Assim, ele vende para um terceiro, na promessa de que este quite o financiamento.
Aqui o risco é duplo: o comprador pode não pagar as parcelas e assim causar problemas para o vendedor e o vendedor pode não transferir o bem após a quitação das parcelas.
Por isso, caso você queira comprar um imóvel financiado, a recomendação é que as partes busquem a instituição financeira e façam a transferência da dívida.
O vendedor pode ser executado na justiça
Outro risco do contrato de gaveta é a possibilidade do vendedor ser cobrado de uma dívida na justiça e, como o imóvel está no seu nome, o bem ser penhorado para o pagamento do passivo.
Neste caso, mesmo com a possibilidade de o comprador ingressar no processo de execução e informar que ele é, de fato, o dono do imóvel, existe o risco de não ser reconhecido seu direito e, assim, ser perdido todos os valores pagos.
O risco de ser vítima de um estelionato
Por fim, um grande risco do contrato de gaveta é o do comprador ser vítima de um estelionato.
Infelizmente, a cada dia cresce o número de pessoas que adquirem imóveis através de um instrumento particular de venda e, ao tentar a transferência, descobrem que o vendedor assinou um documento igual com outras pessoas.
Aqui dá para imaginar que o problema será gigantesco e que as chances de reaver o dinheiro pago são mínimas.
Com isso, a recomendação é que a compra de um imóvel seja feita somente através de escritura pública de compra e venda, através de um cartório de notas.
O que diz a jurisprudência?
Um dos pontos importantes decididos pelos tribunais é quanto a boa-fé das partes. Ainda que o contrato seja de “gaveta”, não pode as partes se esquivarem de suas obrigações por falta de previsão no contrato.
Isso foi decidido pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro em uma recente decisão. Vejamos.
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZATÓRIA. MATÉRIA FÁTICA. CONTRATO DE GAVETA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS DO MÚTUO INCONTROVERSO. RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE IMPÕE COM A CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DO AUTOR NA POSSE DO BEM. IRRESIGNAÇÃO DO RÉU AO ARGUMENTO DE QUE O CONTRATO NÃO POSSUI CLÁUSULA DE SANÇÃO POR DESCUMPRIMENTO. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. SENTENÇA QUE SE MANTÉM. Recurso interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais e declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto dos autos, reintegrando o autor na posse do bem. Irresignação do requerido pretendendo a manutenção do contrato, mesmo diante do confesso inadimplemento das parcelas do mútuo, por não possuir cláusula de sanção por descumprimento contratual. Pedido alternativo de ressarcimento dos danos materiais sofridos pela realização de obras de benfeitorias no bem. Escorreita a sentença, que reconhece o direito ao ressarcimento das despesas efetivamente comprovadas pelo apelante, decotado o valor pelo uso/fruição do bem, este fixado em 0,5% do valor imóvel, por mês de atraso e eventuais valores devidos pelo período em que esteve na posse do bem. RECURSO DESPROVIDO. (TJRJ 0038272-31.2014.8.19.0208 – APELAÇÃO. Des(a). ELISABETE FILIZZOLA ASSUNÇÃO – Julgamento: 16/03/2022 – SEGUNDA CÂMARA CÍVEL)
Conclusão
Sendo vários os riscos de vender um imóvel através de um contrato de gaveta, a orientação é que a transação seja feita somente a partir de uma escritura de compra e venda, a ser firmada em um cartório de notas.
Para isso, é essencial que as partes busquem um advogado e busquem orientações sobre a confecção do documento e a inclusão de determinadas cláusulas.
