Para muita gente, ter um imóvel é sinônimo de fonte de renda e até mesmo um plano de sobrevivência a longo prazo.
Isso porquê, em algumas cidades, o valor de um aluguel pode custear as despesas de uma família.
É por isso que os locadores prezam para que o seu imóvel seja locado a uma pessoa responsável e que se comprometa a preservar o bem. Porém, muitos ainda possuem dúvidas quanto aos deveres dos inquilinos neste assunto.
Pensando nisso, nós elaboramos este artigo, com as principais informações sobre o tema. Acompanhe!
O dever do inquilino em preservar o imóvel
A Lei n. 8.245/1991, conhecida como a Lei do Inquilinato, dispõe sobre as regras a serem observadas durante a locação de um imóvel.
O seu artigo 23 elenca as regras aplicadas ao locatário, isto é, à pessoa que locou o imóvel.
Aqui nós destacaremos os deveres que dizem respeito a conservação do bem.
Do dever do locatário de utilizar o bem pelo fim que ele destina
O primeiro ponto relevante trazido no artigo é quanto o dever do locatário em utilizar o bem de acordo com o fim a que ele é destinado.
Isto significa que, caso o contrato estabeleça que a locação é residencial, não poderá o inquilino utilizar o imóvel como comércio, por exemplo.
Dever de restituir o imóvel no estado que recebeu
Outro aspecto relevante da lei é quanto o dever do locatário em devolver o imóvel nas mesmas condições em que recebeu.
Para isso, é essencial que seja realizada uma vistoria na entrada e saída da propriedade, e que esta vistoria seja documentada.
Vale ressaltar que a lei desconsidera os desgastes naturais ao imóvel, não devendo o locatário responder por eles.
Informar o locador sobre algum dano ou defeito
O locatário também tem o dever de informar o locador sobre a ocorrência de algum dano ou defeito no imóvel.
É a partir desta comunicação que as partes decidirão de quem é a responsabilidade no conserto.
Dever de realizar a reparação imediata dos danos no imóvel
Ainda que o inquilino tenha o dever de informar o proprietário sobre a ocorrência de danos, também é papel deste sujeito reparar os danos imediatos.
Esta é uma medida que deve ser tomada nos casos em que a demora na reparação seja prejudicial ao imóvel, como, por exemplo, no caso de uma torneira quebrada que esteja espalhando água em um cômodo.
Dever de não modificar o imóvel sem autorização do locador
As benfeitorias só poderão ser realizadas após a autorização expressa do locador, exceto nos casos de consertos urgentes, como comentado no exemplo anterior.
O que fazer em caso de descumprimento das regras?
Quando o inquilino descumprir qualquer uma destas regras, é importante que só sejam aplicadas sanções que estejam previstas em contrato.
Como a Lei do Inquilinato não estabelece um rol de sanções em caso de descumprimento, caberá o proprietário estabelece-las no documento assinado pelas partes.
É importante que, em caso de multa, ela tenha como base o valor do aluguel, e que o valor não seja exorbitante, sob pena de ser declarada nula.
O que diz a jurisprudência?
Um dos pontos decididos pelos tribunais é quanto o direito do proprietário receber lucros cessantes, em caso de devolução do imóvel com danos que impossibilitam nova locação.
Recentemente, o STJ decidiu que, como o locatário tem o devolver o imóvel no estado que locou, na hipótese de o inquilino descumprir esta regra, ele deve pagar ao proprietário o valor dos aluguéis pelo período em que o bem estiver em manutenção. Vejamos.
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RESILIÇÃO. RESTITUIÇÃO DO BEM EM CONDIÇÕES PRECÁRIAS. LOCADOR QUE FOI INJUSTAMENTE PRIVADO DE SEU USO E GOZO. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA. 3. Nos termos dos arts. 569 do CC/02 e 23 da Lei 8.245/91, incumbe ao locatário usar e gozar do bem locado de forma regular, tratando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu e, finda a locação, restituí-lo ao locador no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal. 4. Recai sobre o locatário a responsabilidade pela deterioração anômala do bem, circunstância que autoriza o locador a exigir, para além da rescisão do ajuste, indenização por perdas e danos. 5. A determinação das perdas e danos está submetida ao princípio da reparação integral, de maneira que devem abranger tanto o desfalque efetivo e imediato no patrimônio do credor, como a perda patrimonial futura, a teor do disposto no art. 402 do CC/02. 6. Para além dos danos emergentes, a restituição do imóvel locado em situação de deterioração enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador. 7. A ausência de prova categórica de que o imóvel seria imediatamente locado a outrem se fosse devolvido pelo locatário em boas condições de uso não impede a caracterização dos lucros cessantes. A simples disponibilidade do bem para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra destinação que pretendesse o locador, tem expressão econômica e integra a sua esfera patrimonial, que restou reduzida pelo ilícito contratual. 8. Recurso especial conhecido e provido. (STJ – REsp: 1919208 MA 2018/0336534-4, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/04/2021, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/04/2021)
Conclusão
Entender sobre os deveres dos inquilinos é essencial, visto que evita abusos tanto por parte dos proprietários, quanto locatários.
Além disso, se você realiza locação através de uma imobiliária, saiba que a empresa tem o dever de esclarecer sobre estes pontos.
Em caso de dúvidas, consulte um advogado!
