Situações envolvendo chuvas fortes, infiltrações e danos no telhado são mais comuns do que parecem e, frequentemente, geram conflito entre inquilino e proprietário.
Para quem aluga um imóvel, especialmente com fins residenciais, a dúvida é legítima: afinal, quem deve arcar com o conserto? A resposta exige atenção à Lei do Inquilinato e à distinção entre manutenção cotidiana e problemas estruturais.
Manutenção do imóvel: o que cabe ao inquilino e o que cabe ao proprietário
A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) é clara ao dividir responsabilidades: ao inquilino cabe a manutenção rotineira do imóvel, o que inclui, por exemplo, a limpeza e conservação de calhas, ralos e pequenos reparos decorrentes do uso normal. Se as calhas estão entupidas por falta de limpeza e isso gera infiltração, a responsabilidade tende a recair sobre quem ocupa o imóvel.
Por outro lado, danos estruturais não são obrigação do locatário, visto que, problemas no telhado, na laje, na estrutura de sustentação ou falhas construtivas que se agravam com chuvas intensas são, via de regra, responsabilidade do proprietário. A lei impõe ao locador o dever de entregar e manter o imóvel em condições adequadas de uso durante toda a locação.
Ou seja, se o telhado apresenta falhas que permitem a entrada de água, causando goteiras, infiltrações ou alagamentos, trata-se de vício estrutural. Nesses casos, o conserto não pode ser transferido ao inquilino.
Dever de notificação e responsabilidade por indenização
Um ponto essencial e, muitas vezes negligenciado, é o dever de comunicação. Ao perceber qualquer dano relevante, o inquilino deve notificar formalmente o proprietário ou a imobiliária. Essa notificação é fundamental para demonstrar boa-fé e evitar alegações futuras de omissão.
A partir do momento em que o proprietário é informado, surge o dever de agir em prazo razoável. A inércia pode gerar consequências jurídicas relevantes. Se o telhado não é reparado e os problemas persistem, inviabilizando o uso normal do imóvel, o locador pode ser responsabilizado não apenas pelo conserto, mas também por indenização.
Isso inclui danos materiais, como móveis, eletrodomésticos ou objetos pessoais do inquilino atingidos pela água e, em situações mais graves, danos morais.
A jurisprudência tem reconhecido que infiltrações recorrentes, alagamentos e impossibilidade de exercer atividades básicas dentro do imóvel ultrapassam o mero aborrecimento, atingindo a dignidade e a função essencial da moradia.
O que diz a jurisprudência?
Vejamos a decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que decidiu que o dono do imóvel tem o dever de indenizar o inquilino por danos morais, em razão de ter sido comunicado sobre as goteiras e as providências terem sido tomadas somente após 1 ano e meio:
APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. GOTEIRAS, INFILTRAÇÕES E MOFO NO TETO. A SENTENÇA CONDENOU O LOCADOR A REPARAR O TELHADO E, A PAGAR INDENIZAÇÃO, A TÍTULO DE DANOS MORAIS. RECURSOS DE AMBAS AS PARTES. COMPROVADA A EXISTÊNCIA DE INFILTRAÇÕES, GOTEIRAS E MOFO, BEM COMO, CONSTATADA A INJUSTIFICADA DEMORA DE 01 ANO E MEIO PARA O LOCADOR PROCEDER AOS REPAROS, QUE ERAM DA SUA RESPONSABILIDADE, VERIFICA-SE A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL, SOFRIDO PELA LOCATÁRIA. O LOCADOR COMPROVA RECEBER APOSENTADORIA DO INSS NO VALOR DE R$ 954,00, SENDO BENEFICIÁRIO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA. A SITUAÇÃO FINANCEIRA DO LOCADOR, CAUSADOR DO DANO, DEVE SER LEVADA EM CONSIDERAÇÃO PARA A FIXAÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO. O VALOR DA INDENIZAÇÃO FOI FIXADO, EM RESPEITO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DO CARÁTER PEDAGÓGICO-PUNITIVO. VERBETE DE SÚMULA Nº 343, DO TJRJ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS. (TJRJ – 0006220-35.2021.8.19.0208 – APELAÇÃO. Des(a). CLAUDIA PIRES DOS SANTOS FERREIRA – Julgamento: 16/11/2022 – TERCEIRA CAMARA DE DIREITO PUBLICO (ANTIGA 6ª CÂMARA CÍVEL)
Conclusão
Em resumo, o inquilino responde pela manutenção cotidiana, como a limpeza de calhas, mas não pode ser responsabilizado por falhas estruturais do imóvel. Diante de danos no telhado causados por chuvas, a obrigação de consertar é do proprietário. Se houver omissão após a notificação e surgirem prejuízos ao locatário, o dever de indenizar é uma consequência legal.
Para evitar conflitos e prejuízos maiores, o ideal é agir de forma preventiva: documentar os danos, comunicar formalmente o proprietário e buscar orientação jurídica quando o problema se prolonga.
