O ganho de capital na venda de imóveis é um dos impostos que deve ser recolhido na ocasião de venda do bem.
As pessoas que estão envolvidas nesse tipo de operação sabem que, em muitos casos, o comprador não possui todo o valor do bem, mas suportam o pagamento em poucas prestações, e, por isso, fazem um parcelamento diretamente com o vendedor.
Assim, a dúvida que surge é: como apurar o ganho de capital nestas hipóteses? Declarar o valor total em uma única vez ou conforme recebimento da parcela?
Neste artigo responderemos estas questões. Acompanhe!
O momento da declaração do bem
Pelas regras estabelecidas pela Receita Federal, o vendedor deverá realizar a declaração do bem no ano fiscal da declaração, registrando a data de realização da venda constada no contrato de compra e venda.
Deste modo, não é necessário finalizar a transferência e a escritura do imóvel para que seja feita a declaração do bem. Basta mencionar no sistema da Receita a data constada no contrato e, até mesmo anexar o contrato na declaração.
No entanto, o dia do pagamento do tributo, qual seja o imposto de renda, não será o mesmo da data da venda.
Momento do recolhimento de imposto sobre ganho de capital
Nos termos do art. 128 do Decreto n. 9580/2018, os ganhos de capital serão apurados no mês em que forem auferidos e tributados em separado,
Isto significa que, ainda que o fato gerador (venda) tenha ocorrido em um dia, a tributação será feita na data do recebimento. Isto é confirmado na lei n. 7713/1993, que dispõe que, nas vendas a prazo, o ganho de capital será tributado na proporção das parcelas recebidas em cada mês.
Então, vejamos o seguinte exemplo: João vendeu um imóvel, no valor de R$ 800 mil, porém, ele adquiriu o bem por R$ 500 mil, havendo, assim, um ganho de capital de R$ 300 mil.
João estabeleceu com o comprador, através do contrato assinado em 10/12/2019, que o recebimento da venda seria parcelado em 20 vezes de R$ 40 mil.
Assim, na Declaração de Imposto de Renda do exercício de 2019, será dever de João realizar a declaração de ganho de capital, utilizando como referência a data da aquisição em 10/12/2019. Porém, à medida que ele recebe as parcelas de R$ 40 mil, no mês subsequente ao recebimento, ele deverá recolher o imposto de renda, na proporção do ganho de capital e da parcela.
No caso em questão, a cada parcela recebida, João deverá recolher R$ 2.250, à título de imposto de renda sobre ganho de capital.
O que diz a jurisprudência?
Um dos aspectos importantes que os envolvidos em uma compra e venda de imóveis é a parte que deve recolher o imposto sobre ganho de capital. Segundo a legislação e o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade de declaração e recolhimento de imposto é do vendedor.
Vejamos a decisão do STJ que explica tal questão.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ATO PROCESSUAL. ANULAÇÃO. PREJUÍZO. NECESSIDADE. PAGAMENTO. JUROS. FORMA DE ABATIMENTO. VENDA E COMPRA. BEM IMÓVEL. IMPOSTO DE RENDA. COBRANÇA DE DÍVIDA JÁ PAGA. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. MÁ-FÉ DO CREDOR. NECESSIDADE. 3. Nos pagamentos parciais efetuados pelo devedor, vale a regra do art. 354 do CC/02, de modo que a quitação outorgada pelo credor, salvo estipulação em contrário, abrange apenas o valor recebido, o qual se imputará primeiro no abatimento dos juros e, havendo saldo, servirá para redução do principal. 4. Como, na venda e compra de bens imóveis, não é praxe imputar ao comprador o dever de arcar com o imposto de renda a ser pago pelo vendedor, é de se esperar que tal obrigação conste expressamente do contrato. Ademais, o fato gerador do imposto de renda não é a venda e compra de imóveis. Trata-se, nos termos do art. 43 do CTN, de tributo a ser pago em virtude da aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica da renda ou de proventos de qualquer natureza. Na hipótese específica dos autos, houve a incidência do imposto de renda porque o vendedor auferiu lucro com a operação, isto é, obteve ganho de capital (acréscimo patrimonial), vendendo o imóvel por um preço maior do que aquele por ele pago quando da aquisição do bem. Sendo assim, por não constituir um encargo derivado diretamente do negócio celebrado pelas partes, o imposto de renda não poderia estar compreendido na obrigação assumida pelo comprador. 5. A aplicação da sanção prevista no artigo 1531 do Código Civil de 1916 (mantida pelo art. 940 do CC/2002)- pagamento em dobro por dívida já paga ou pagamento equivalente a valor superior do que é devido – depende da demonstração de má-fé, dolo ou malícia, por parte do credor. Precedentes. Negado provimento ao agravo interno do primeiro recorrente. Agravo interno do segundo recorrente provido, para dar parcial provimento ao seu recurso especial. (STJ – AgRg no REsp: 1079690 ES 2008/0170899-1, Relator: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 03/08/2016, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: REPDJe 16/06/2017 DJe 15/06/2017)
Conclusão
A questão sobre recebimento de recolhimento de imposto sobre ganho de capital, nos casos de venda parcelada pode ser complexa, porém é simples, tendo como cerne a diferença do momento da declaração e do recolhimento de tributo.
Por isso, em caso de dúvidas, entre em contato com um advogado especialista!
