O termo “due diligence” é visto comumente no meio empresarial e significa, em tradução literal, “diligência prévia”.
Na prática, a parte interessada em um negócio realiza um estudo prévio sobre o histórico do bem ou da empresa, antes de realizar a aquisição, no intuito de avaliar os riscos da transação.
Mas sabia que você, enquanto pessoa física, a partir do auxílio de um advogado, pode realizar uma due diligence sobre o imóvel que pretende adquirir? Neste artigo, explicaremos os pormenores desta análise prévia!
Como é feita a due diligence em imóveis?
A due diligence é realizada através da análise minuciosa da documentação do imóvel e do resultado de buscas feitas pelo advogado especialista em direito imobiliário.
Em razão do advogado ter acesso à processos judiciais e ter conhecimento na análise de documentos jurídicos, ele poderá realizar uma busca completa sobre os possíveis ônus sobre o imóvel, como a anotação de penhora.
Por exemplo, após acesso à matrícula e escritura do imóvel, o advogado pode realizar buscas de possíveis cobranças judiciais que o vendedor esteja sofrendo e que, porventura, possam comprometer o bem.
Vale ressaltar que a due diligence pode ser útil também ao vendedor, afinal, a partir da apresentação dos documentos sobre a análise do seu imóvel, ele gera credibilidade ao comprador e pode, inclusive, aumentar o valor final do bem vendido.
Qual a diferença da due diligence feita por um advogado e o papel do corretor de imóveis?
O corretor de imóveis é um profissional que tem grande importância no momento da aquisição do imóvel. O seu papel é, segundo a lei, é conferir a procedência dos documentos do bem, isto é, se eles são verdadeiros e explicar o conteúdo,
Já o papel do advogado que realiza a due diligence é mais abrangente.
Neste estudo prévio, o profissional investiga se o imóvel está sendo objeto de discussão em fraude contra credores, se o antigo dono tem dívidas que possam comprometer o bem, além de verificar as dívidas tributárias do imóvel, se o bem possui alguma advertência ou restrição no condomínio, a condição do inquilino que ocupa o imóvel, entre outros.
Assim, a ação do advogado complementa o papel do corretor e traz mais segurança às partes.
O que diz a jurisprudência?
A importância da due diligence de imóveis se mostra quando o vendedor do bem é acusado de má-fé contra os credores. Isso ocorre quando uma pessoa possui diversas dívidas e, na intenção de não comprometer seu patrimônio, vende para terceiros, dificultando a busca pelos seus credores.
Uma das formas de comprovar a fraude é a demonstração de má-fé do adquirente. Recentemente, o STJ decidiu que um adquirente de um imóvel estava em boa-fé ao comprar o bem, pois realizou diversas diligências antes de realizar a compra do imóvel. Vejamos.
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. FRAUDE À EXECUÇÃO. SÚMULA 375/STJ. REGISTRO DA PENHORA OU PROVA DE MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. 1. Cuida-se, na origem, de ação monitória, em fase de cumprimento de sentença, na qual se pretende a decretação de fraude à execução. 2. Nos termos da Súmula 375/STJ, o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. 3. Hipótese dos autos em que, contudo, consoante soberanamente apurado pelo Tribunal de origem, não havia qualquer registro de penhora na matrícula do imóvel, sendo que, de outro turno, não houve má-fé da parte agravada na aquisição do bem, porquanto diligenciou acerca de eventuais ações propostas contra o primitivo proprietário. 4. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à caracterização da má-fé da adquirente, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 5. Agravo interno não provido (Superior Tribunal de Justiça STJ – AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AgInt no AREsp 1579277 PR 2019/0257908-0)
Conclusão
A realização de due diligence é de extrema importância ao comprador, pois evita futuros prejuízos com a possível devolução do imóvel ao vendedor e, ainda, previne o comprador de ser vítima de fraude.
Se você está as vias de adquirir um imóvel, consulte um advogado especialista em direito imobiliário.
