O despejo de um inquilino é uma situação delicada, pela qual nenhum locador de imóveis deseja passar. No entanto, esta é uma questão ainda comum, que se agravou durante o período de pandemia. Primeiro, é preciso ressaltar que a lei estabelece os motivos que permitem ao locador despejar o locatário. Isso significa que não pode o dono do imóvel determinar a saída do seu inquilino por motivos externos aos da lei.
Assim, pensando no nosso leitor, separamos aqui os motivos que permitem o despejo do locatário e esclarecemos como esta ação deve ser feita.
Motivos que permitem o despejo
São 7 os motivos listados na Lei do Inquilinato que permitem que o proprietário despeje o inquilino:
- A morte do inquilino, sem que haja sucessores que queiram assumir a locação do imóvel;
- Caso seja necessário realizar reformas urgentes no imóvel e o inquilino se recusa a permitir;
- A inadimplência do aluguel, caso não haja qualquer garantia;
- Rescisão do contrato com acordo das partes, mas com a desistência posterior do locatário;
- Caso o proprietário precise do imóvel para sua própria moradia ou do seu cônjuge;
- Término do contrato, sem a intenção do proprietário de renovar o contrato;
- Fim do contrato de emprego do locatário, na hipótese de o contrato de locação estar vinculado à permanência do inquilino no emprego.
Vale ressaltar que estes são os motivos previstos em lei, porém, os tribunais têm aceitado o despejo em caso de descumprimento contratual ou, ainda, caso o locatário esteja apresentando riscos ao imóvel. É por isso que o contrato de locação deve ser muito bem elaborado, para que o proprietário tenha resguardado o direito de reaver o imóvel quando descumprido o acordo por parte do locador.
Como funciona o despejo do inquilino
O despejo só poderá ocorrer mediante ação judicial. Isso significa que não pode o proprietário, por conta própria, retirar as coisas do locatário do seu imóvel. A medida extrajudicial que pode ser feita, a priori, é o envio de uma notificação extrajudicial, com o pedido de desocupação do imóvel em determinado prazo. Não sendo atendido o pedido do proprietário, a medida a ser tomada é a ação judicial de despejo. Na mesma ação é possível realizar a cobrança dos aluguéis atrasados, se for o caso. Nos termos da Lei do Inquilinato, é papel do proprietário depositar em juízo o valor de três aluguéis. Este valor servirá como caução da ação.
Além disso, o proprietário deverá comprovar o descumprimento contratual e, de preferência, comprovar que informou o locatário sobre a intenção de reaver o imóvel. Caso seja comprovado já no início do processo o direito de reaver o imóvel, o juiz poderá determinar liminarmente a desocupação, isto é, sem que o locatário seja ouvido.
O que diz a jurisprudência?
Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo julgou um caso curioso: um sujeito alugou um imóvel de forma verbal e, passados anos, o proprietário ingressou com ação requerendo despejo. Dado todo o imbróglio da situação, o juiz declarou a quitação dos valores, tendo em vista a falta de documento que atestasse o valor original dos aluguéis, e determinou o despejo do inquilino. Vejamos:
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. Contrato verbal de locação de imóvel cuja finalidade não restou esclarecida nos autos. Ação de despejo cumulada com cobrança fundada em inadimplemento contratual do locatário, por pagamento parcial do locativo a partir do vencimento do prazo ânuo determinado do contrato, com manutenção do inadimplemento relativo durante três anos antes da propositura da ação. Locatário que negou a dívida e apresentou recibo de quitação único, contendo quitação dos débitos vencidos em 2014, 2015, 2016 e 2017. Adução de falsidade do conteúdo pelo documento pela locadora, que apenas reconheceu como autêntica a sua assinatura, sem esclarecer o motivo pelo qual teria assinado documento em branco em favor do locatário. Sentença de procedência dos pedidos iniciais. Recurso de apelação do locatário visando a reversão da cobrança. Cabimento. Falta de comprovação pela locadora de que o valor do locativo era aquele afirmado na inicial, superior ao que lhe foi pago por três anos pelo locatário sem que tenha se oposto quanto a tanto. Incidência, ademais, do instituto da “supressio”, porque a conduta da locadora, de receber aluguéis por três anos sem qualquer oposição, para, depois, pedir o despejo do imóvel e a condenação do locatário ao pagamento da suposta diferença acumulada, contraria o princípio da boa-fé (Código Civil, artigo 422). Recibo de quitação apresentado pelo locatário, ademais, presumivelmente válido, por não ser crível a alegação da locadora de que o locatário inseriu o texto liberatório no documento depois da oposição da sua assinatura. Presunção de que assinou o documento que lhe foi apresentado pelo locatário buscando efeitos liberatórios. Sentença reformada. Despejo, porém, mantido, porque já operacionalizado enquanto o contrato vigia por tempo indeterminado. Recurso de apelação do requerido provido para julgar improcedente a cobrança, melhor dispostas as verbas de sucumbência. (TJSP; Apelação Cível 1001101-47.2018.8.26.0318; Relator (a): Marcondes D’Angelo; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Leme – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/04/2019; Data de Registro: 12/04/2019)
Conclusão
O despejo de um inquilino é uma medida urgente que deve ser feita dentro dos limites da lei, sob pena de o proprietário ser responsabilizado judicialmente pela medida.
Em todos os casos, o advogado será peça fundamental em todo o processo de desocupação.
