Entregar um imóvel para uma imobiliária administrar costuma trazer uma expectativa simples: receber os aluguéis, acompanhar o contrato e ter o imóvel devolvido nas condições previstas.
Mas, quando o inquilino deixa de pagar e devolve o apartamento com danos, surge uma dúvida importante: quem deve pagar essa conta?
Em regra, o primeiro responsável pelos danos causados ao imóvel é o próprio inquilino. Porém, isso não significa que a imobiliária esteja sempre livre de responsabilidade. A resposta depende do contrato de administração e da forma como a imobiliária conduziu a locação.
Quando a imobiliária pode ser responsabilizada?
A imobiliária não responde simplesmente porque o inquilino causou danos. Para que exista responsabilidade da administradora, é necessário verificar se houve alguma falha na prestação do serviço.
Isso pode acontecer, por exemplo, quando a imobiliária deixa de realizar adequadamente a vistoria de entrada ou de saída, não comunica problemas relevantes ao proprietário ou deixa de tomar providências diante do descumprimento do contrato.
A análise também pode envolver a forma como o inquilino foi selecionado. Se a imobiliária assumiu a responsabilidade pela análise cadastral e aceitou documentos que apresentavam sinais claros de irregularidade, a situação merece ser examinada com mais cuidado.
O mesmo vale para a cobrança dos aluguéis. Se o contrato de administração estabelece que a imobiliária deve acompanhar a inadimplência e tomar medidas para proteger o proprietário, a falta de providências pode gerar responsabilidade.
Por isso, antes de cobrar uma indenização da administradora, é importante analisar o contrato firmado com ela, as vistorias realizadas, as comunicações entre as partes e as medidas adotadas durante a locação.
Os tribunais têm reconhecido a responsabilidade de imobiliárias em situações nas quais fica comprovada uma falha na administração do imóvel. Nesses casos, a indenização pode envolver os prejuízos materiais decorrentes da inadimplência e dos danos deixados no imóvel.
O contrato com a imobiliária faz diferença
Um ponto que costuma passar despercebido é que a responsabilidade da imobiliária depende, em grande parte, dos serviços que ela efetivamente assumiu.
Se a empresa foi contratada apenas para encontrar um inquilino, sua responsabilidade será diferente daquela de uma administradora que acompanha toda a relação locatícia, recebe os aluguéis, realiza vistorias e toma providências em caso de inadimplência.
Além disso, é preciso verificar se existe seguro fiança, caução ou outra garantia prevista no contrato de locação. Esses mecanismos podem ajudar na reparação dos prejuízos, mas não eliminam automaticamente a possibilidade de responsabilização da imobiliária quando houver falha na prestação do serviço.
Também é importante separar o desgaste natural do imóvel dos danos causados pelo inquilino. A vistoria de entrada e a vistoria de saída são fundamentais para demonstrar essa diferença.
O que diz a jurisprudência?
Vejamos que, nos casos de responsabilização da imobiliária, a vistoria inicial e final são elementos importantes e, ainda, que o dever de indenizar só subsiste se ficar verificada a negligência da empresa:
LOCAÇÃO – IMOBILIÁRIA – RESPONSABILIDADE POR DANOS AO IMÓVEL – ÔNUS PROBATÓRIO – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE COMPROVEM A RESPONSABILIDADE DA RÉ – RECURSO DESPROVIDO. Locador que alega danos ao imóvel ao término da locação, imputando responsabilidade à imobiliária pela ausência de vistoria final. Vistoria apresentada. Ausente prova de que os danos, quando da devolução do imóvel, superam aqueles descritos pela ré no documento de fl . 19. Testemunhos indicam que o bem foi devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, salvo vícios construtivos. Inexistência de demonstração de descumprimento contratual pela imobiliária. A responsabilidade da imobiliária por danos causados por inquilinos só subsistiria se comprovado que descumpriu as obrigações de administração por ela assumidas, o que não se verificou no caso . Recurso desprovido. Sentença mantida, nos termos do art. 46 da Lei n. 9 .099/95. (TJ-SP – Recurso Inominado Cível: 00011135220238260270 Itapeva, Relator.: Marcia Rezende Barbosa de Oliveira – Colégio Recursal, Data de Julgamento: 18/03/2025, 6ª Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 18/03/2025)
Conclusão
Se o inquilino devolveu o imóvel danificado, isso não significa que a imobiliária deverá pagar automaticamente pelos prejuízos. Primeiro, é preciso identificar quem causou o dano e, depois, verificar se a administradora descumpriu alguma obrigação assumida.
Quando há falha na administração, na vistoria, na cobrança ou em outras obrigações previstas no contrato, pode existir fundamento para responsabilizar a imobiliária.
