A obrigação do pagamento do IPTU pode ser transferida ao locatário, segundo a Lei do Inquilinato. Neste caso, para que a cobrança seja válida, é preciso que o encargo seja transferido através do contrato de locação.

Na hipótese de não pagamento, a cobrança dos valores é realizada pelas prefeituras através de execução fiscal. Porém, em razão da natureza da cobrança, não é possível que o inquilino responda judicialmente pela dívida.

O disposto no Código Tributário

O Código Tributário Nacional, em seu art. 34, estabelece que o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel.

Com isso, a cobrança dos valores só poderá ser feita formalmente àquele que tem o dever legal de pagar o tributo. Isso significa que, em eventual execução fiscal, só poderá ser executado e sofrer a constrição dos bens o proprietário do imóvel, e não o inquilino.

Logo, se você loca um imóvel e estabelece que a obrigação do pagamento do IPTU seja por conta do inquilino, saiba que você poderá ser executado e, eventualmente, perder o imóvel caso o locatário não realize o pagamento do IPTU.

Como funciona a execução fiscal?

A execução fiscal é uma medida utilizada pelos órgãos públicos para cobrar os contribuintes que estão inadimplentes há um certo tempo.

Isso significa que, para que um contribuinte seja executado, é preciso que a dívida seja convertida em certidão de dívida ativa. A Fazenda Pública, por sua vez, tem até 5 anos, contados da data do vencimento da dívida, para cobrar os valores.

Logo, antes de perder o seu bem, você será intimado a pagar os valores e, caso o pagamento não seja realizado ou, ainda, não seja apresentada defesa, o órgão realizará a busca de bens em seu nome, para que os objetos ou valores sejam penhorados e, assim, a dívida seja quitada.

A ação de regresso como uma medida de reaver os valores

Na hipótese de o proprietário do imóvel realizar o pagamento dos valores de IPTU, é possível que ele ingresse com uma ação de regresso para reaver os valores.

A ação de regresso é uma medida judicial utilizada nos casos em que uma pessoa realiza o pagamento de uma dívida em nome de uma terceira e, tendo em vista que a terceira é a responsável pelo pagamento, é cobrado dela o valor quitado.

No caso de IPTU, como há a obrigação contratual do inquilino, o proprietário realiza o pagamento do tributo e, em seguida, realiza a cobrança dos valores do locatário.

Outra medida importante que o proprietário pode empregar em caso de inadimplemento do tributo é o despejo do inquilino, tendo em vista que a falta do pagamento é considerada violação ao contrato, o que permite a rescisão contratual e consequente despejo.

O que diz a jurisprudência?

Ainda que o inquilino não seja executado pela dívida de IPTU, a jurisprudência tem decidido que a pessoa que adquiriu o imóvel através de contrato de compra e venda registrado em cartório também responde pelas dívidas do bem, ainda que o valor seja referente a período em que ela não era proprietária.

Vejamos uma recente decisão do TJRJ sobre o assunto.

Execução fiscal para cobrança de crédito tributário de IPTU dos exercícios de 2010 a 2013. Exequente que requereu a alteração do polo passivo incluindo-se o atual inquilino e proprietário do imóvel. Sentença que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com fundamento nos artigos 485, inciso VI e 925 do Código de Processo Civil. Apelação do Exequente. Entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça, a partir do julgamento do REsp 475.078/SP, na sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que, tanto o promitente comprador do imóvel, quanto o seu proprietário, são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Para que o possuidor ou proprietário possam integrar o polo passivo da execução fiscal, é necessário que o mesmo conste da Certidão da Dívida Ativa, somente sendo possível a alteração do polo para substituição do devedor, em caso de correção de erro material ou formal, o que não é o caso dos autos, sob pena de modificação do próprio lançamento. Súmula 392 do STJ. Precedentes do TJRJ. Descumprimento da obrigação de alteração da inscrição cadastral por parte do adquirente do imóvel que não é circunstância apta a permitir a substituição do título, mas somente a ensejar a imposição de penalidade pecuniária ao contribuinte. Julgado do STJ. Desprovimento da apelação. (TJ-RJ – APL: 00399828620148190014, Relator: Des(a). ANA MARIA PEREIRA DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 27/05/2021, VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/05/2021)

Conclusão

A cobrança de IPTU é um dos principais assuntos que movimentam o judiciário. Por isso, se você é locador de um imóvel ,não deixe de conferir com a prefeitura se os valores do imposto estão sendo pagos corretamente pelo seu inquilino.

Em caso de dúvidas, consulte um advogado!