Quem compra um imóvel na planta ou financiado nem sempre consegue concluir o negócio. Em situações de distrato, é comum que surjam discussões sobre os valores que serão devolvidos ao comprador e os descontos que podem ser realizados pela construtora. Entre eles, um dos menos conhecidos é a chamada taxa de fruição.
Mas afinal, o que ela representa e quando pode ser cobrada?
O que é a taxa de fruição?
A taxa de fruição é uma indenização devida pelo comprador ao vendedor pelo período em que utilizou o imóvel sem efetuar o pagamento das parcelas previstas no contrato.
Na prática, funciona como uma compensação pelo uso do bem. Imagine que o comprador recebeu as chaves, passou a morar ou utilizar o imóvel e, posteriormente, deixou de pagar as prestações, levando à rescisão do contrato. Nesse cenário, a construtora ou o vendedor pode descontar um valor correspondente ao período em que o imóvel permaneceu em posse do comprador durante a inadimplência.
É importante destacar que essa cobrança não tem natureza de multa, dado que seu objetivo é indenizar o proprietário pelo uso do imóvel enquanto o comprador permaneceu na posse sem cumprir sua obrigação de pagamento.
A existência da taxa de fruição também não depende de quem deu causa ao distrato. O ponto central é verificar se houve utilização do imóvel em período no qual as obrigações contratuais deixaram de ser cumpridas.
O que o STJ decidiu sobre essa cobrança?
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça trouxe uma importante limitação para a aplicação da taxa de fruição.
O caso analisado envolvia compradores que ocuparam o imóvel durante determinado período, mas somente deixaram de pagar as parcelas em momento posterior. A construtora pretendia cobrar a taxa de fruição sobre todo o tempo de ocupação do imóvel, enquanto os compradores defendiam que a indenização deveria incidir apenas sobre o período em que permaneceram inadimplentes.
Segundo a Corte, a indenização pelo uso do imóvel deve se restringir ao período em que o comprador deixou de cumprir suas obrigações financeiras e, ainda assim, continuou usufruindo do bem. Não é cabível cobrar a taxa sobre o período em que as parcelas estavam sendo pagas regularmente, pois, nessa fase, o contrato vinha sendo normalmente executado.
A decisão reforça o entendimento já consolidado pelo Tribunal e evita que o consumidor sofra uma dupla penalização. Afinal, se o comprador cumpriu suas obrigações durante parte do contrato, não faria sentido tratar todo o período de ocupação como se houvesse inadimplemento desde o início.
O que diz a jurisprudência?
Vejamos a decisão do STJ que decidiu que a taxa de fruição deve ser paga somente pelo período em que houve a inadimplência:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TAXA DE FRUIÇÃO. INCIDÊNCIA APENAS DURANTE O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que manteve a sentença de rescisão contratual, restituição de 90% das parcelas pagas, compensação da taxa de fruição de 0,5% ao mês e indenização por benfeitorias. 2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas c/c indenização por benfeitorias, envolvendo a incidência e o período de cobrança da taxa de fruição do imóvel. 3. O Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, determinou a restituição de 90% das parcelas pagas com compensação da taxa de fruição de 0,5% ao mês desde a imissão na posse até a desocupação e condenou a ré a indenizar benfeitorias. 4. A Corte de origem manteve a sentença, não conheceu do recurso quanto às benfeitorias por ausência de interesse recursal e fixou a taxa de fruição desde a imissão na posse até a efetiva desocupação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se a indenização pelo uso do imóvel (taxa de fruição), na rescisão da promessa de compra e venda por inadimplemento do adquirente, deve incidir apenas durante o período de inadimplência ou por todo o período de ocupação. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A orientação desta Corte é firme no sentido de que, nas hipóteses de rescisão por inadimplemento do promitente-comprador, a indenização pelo uso do imóvel limita-se ao período de inadimplência, não abrangendo a integralidade do período de ocupação. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial conhecido e provido. Tese de julgamento: “A indenização pelo uso do imóvel, nas hipóteses de rescisão de compra e venda por inadimplemento do comprador, limita-se ao período de inadimplência”. (REsp n. 2.201.127/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 11/5/2026, DJEN de 14/5/2026.)
Conclusão
A taxa de fruição continua sendo um instrumento legítimo nos casos de distrato imobiliário, mas sua cobrança possui limites. Ela existe para compensar o uso do imóvel durante o período de inadimplência, e não para aumentar indiscriminadamente os descontos aplicados na devolução dos valores pagos.
