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O que é a chamada de capital em condomínios? Posso ser cobrada por ela?

O que é a chamada de capital em condomínios? Posso ser cobrada por ela?

Ao adquirir uma propriedade em um condomínio, é extremamente comum que o novo proprietário se depare com cobranças que pareçam confusas ou pouco familiares. E uma dessas cobranças comuns nos boletos de condomínio é a chamada de capital.

Neste artigo, explicaremos sobre o que significa este e se o valor pode ser repassado ao inquilino.

Chamada de capital e a forma de suprir despesas do condomínio

A chamada de capital é um fundo criado pelo condomínio para suprir despesas excepcionais, isto é, aquelas que não estavam previstas nos gastos rotineiros da manutenção do condomínio.

Estas despesas também são chamadas pela legislação como despesas extraordinárias e incluem, segundo o art. 22, X da Lei n. 8.245/1991, as seguintes despesas: obras que interessem à estrutura integral do imóvel, pintura da fachada, obras para repor condições de habitabilidade do edifício, indenização trabalhista e previdenciária, instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, esporte e lazer; decoração e paisagismo em partes de uso comum; fundo de reserva.

Assim, para que o condomínio possa suprir estas despesas, é possível cobrar dos condôminos a denominada chamada de capital, que, antes de ser implementada, deve ser objeto de votação entre os condôminos.

A votação é feita a partir de uma assembleia, em que os motivos para a cobrança dos valores devem ser expostos e votados. O valor a ser pago por cada condômino também é determinado em votação.

O locatário pode ser cobrado desta taxa?

Tendo em vista que o inquilino é a pessoa quem quita mensalmente o condomínio nos casos em que o imóvel se encontra locado, é preciso entender se ele tem a obrigação de pagar a chamada de capital.

De acordo com o art. 22, caput, da Lei do Inquilinato, o proprietário do imóvel é obrigado a arcar com as despesas extraordinárias do condomínio, como é o caso do inciso X mencionado anteriormente.

Porém, o art. 23, XII da referida lei determina que o inquilino é obrigado a pagar pelas despesas ordinárias do condomínio, o que inclui as despesas necessárias para a administração do bem comum, como consumo de água e esgoto de uso comum, pintura das instalações e dependências de uso comum, conservação de elevadores, reparos na instalação elétrica, entre outros.

Assim, se a chamada de capital de capital for utilizada para despesas emergenciais que envolvam as despesas ordinárias, o inquilino deverá arcar com esta cota.

O que diz a jurisprudência?

Um dos pontos importantes acerca das despesas condominiais é que, ainda que o proprietário não tenha votado nas assembleias que instituíram as despesas, é o seu dever arcar com os valores.

O TJSP já decidiu que a falta de recursos e problemas de saúde do condômino não afastam o seu dever de pagar as despesas do condomínio, ainda que ele não tenha votado a favor delas:

COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Despesas comuns e chamadas de capital. I- Cerceamento de defesa. Alegação genérica. Suficiência, outrossim, da prova documental existente nos autos ao equacionamento da controvérsia. II- Alegação de debacle financeiro, problemas de saúde, desemprego dos apelantes impossibilitando o pagamento da dívida. Fato que, per si, não extingue a obrigação. Invocação da teoria da imprevisão. Afastamento. Ausência, na espécie, de fato imprevisível e extraordinário. III- Alegação de que a recorrida não empregou os recursos recebidos em melhorias. Rejeição, à vista da generalidade da alegação. Afastamento, no caso, da aplicação do disposto no artigo 476 do CC. SENTENÇA PRESERVADA. APELO DESPROVIDO. (TJSP;  Apelação Cível 1003637-42.2019.8.26.0400; Relator (a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Olímpia – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/08/2021; Data de Registro: 11/08/2021)

Conclusão

A chamada de capital é uma importante contribuição requerida pelos condomínios que, ao final, tem por propósito se reverter em melhorias para o bem comum.

Vale destacar que a chamada de capital diferente do fundo de reserva, dado que esta última contribuição serve como uma espécie de poupança para o condomínio e também deve ser paga pelo proprietário do imóvel.

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Patrimônio de afetação: Você sabe o que é?

Patrimônio de afetação: Você sabe o que é?

A aquisição de imóveis na planta é uma das possibilidades de compra de bens muito em alta na última década. Isto se deve às condições favoráveis de pagamento, que auxiliam na compra do primeiro imóvel. No entanto, um dos receios comuns dos compradores é que a incorporadora/construtora não finalize as obras. Por isso, a partir da Lei nº 4.591/1964, ficou instituído o patrimônio de afetação, um fundo que as construtoras podem criar para se prevenir de situações que possam obstar no prosseguimento da obra.

Neste artigo trataremos deste instituto. Acompanhe!

Afinal, o que é patrimônio de afetação?

A Lei nº 4.591/1964, alterada pela Lei nº 10.931/2004, dispõe em seu art. 31-A o chamado “patrimônio de afetação”. Por este instituto, a incorporadora se obriga a reservar os recursos destinados à construção da obra em um fundo que estará apartado do seu patrimônio geral. Assim, em eventual execução da empresa, esta reserva não será afetada, já que ela não se comunica com os bens da incorporadora. Por isso, em caso de falência da construtora, os adquirentes do imóvel na planta terão direito de acesso a estes bens, com o intuito de garantir o término da obra. Além disso, em eventual falência, recuperação judicial ou penhora de bens mediante execução da incorporadora, o patrimônio de afetação não poderá ser atingindo, visto que ele é destinado à conclusão da obra pela qual ele foi instituído.

A importância da fiscalização destas obras

Ainda que o patrimônio de afetação seja um importante fundo voltado à garantia da construção do empreendimento, existem algumas figuras indispensáveis neste cenário. Uma delas é o banco que concedeu o financiamento aos compradores. Segundo o Supremo Tribunal de Justiça, o agente financeiro responsável pelo financiamento do imóvel tem responsabilidade solidária acerca do descumprimento contratual da construtora. Logo, se a construtora não está fazendo o bom uso do patrimônio de afetação ou se não realizou a reserva suficiente para o término da obra (visto que algumas destas empresas somente fazem a reserva para o pagamento de tributos e o salário dos funcionários), é possível requerer a responsabilização da instituição financeira que concedeu o financiamento. Deste modo, em caso de falência da empresa, é possível requerer judicialmente a cobertura dos danos sofridos pelo cliente contra o banco responsável pelo financiamento, em razão de este ser parte desta relação jurídica.

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões previstas na Lei nº 4.591/1964 é de que o patrimônio de afetação deve ser destinado à conclusão das obras assumidas pela incorporada.

Recentemente, uma construtora entrou em recuperação judicial e os credores pleitearam a utilização deste fundo para a quitação das dívidas contraídas pela empresa. No entanto, o Tribunal de São Paulo determinou que a utilização deste fundo só seria possível após a comprovação de conclusão das obras às quais este fundo foi destinado. Vejamos.

RECUPERAÇÃO JUDICIAL DO GRUPO PDG – PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – HABILITAÇÃO DE CRÉDITO – DISTRATO – EXTINÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – Considerando que um dos objetivos do patrimônio de afetação é segregar e destinar os recursos da incorporação à conclusão das obras, em sendo extinto, os débitos da incorporadora passam a incidir sobre o seu patrimônio geral – Art. 31-E da Lei nº 4.591/1964 – No caso em debate, além da previsão legal, o plano de recuperação judicial dispôs expressamente na Cláusula 1.6.30 que o crédito é extraconcursal (“de responsabilidade do Patrimônio de Afetação”) “enquanto o referido Patrimônio de Afetação não houver sido extinto, nos termos da Lei nº 4.591/1964” – Matéria que já foi objeto de análise por esta 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial (AI n. 2023264 -85.2018.8.26.0000, rel. CLAUDIO GODOY, j. 10/09/2018) – Enunciado 628 da VIII JORNADA DE DIREITO CIVIL – CJF – Entretanto, no caso vertente, há dúvida sobre ter havido, ou não, a extinção do patrimônio de afetação, fato a ser discutido e analisado em regular dilação probatória – RECURSO PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. (TJ-SP – AI: 22906923220208260000 SP 2290692-32.2020.8.26.0000, Relator: Sérgio Shimura, Data de Julgamento: 31/05/2021, 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial, Data de Publicação: 31/05/2021)

Conclusão

A aquisição de imóveis na planta a partir de incorporadoras que instituem um patrimônio de afetação pode ser uma vantagem ao comprador, afinal, tal fundo diminui os riscos de não conclusão da obra por falta de recursos.

Por isso, antes de assinar um contrato com a empresa, consulte um advogado. Ele poderá realizar a análise do contrato e, assim, informar se o negócio está protegido ou não deste tipo de infortúnio.

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Tenho um imóvel em área considerada de risco. Quais são os meus direitos?

Tenho um imóvel em área considerada de risco. Quais são os meus direitos?

O direito à moradia é garantido pela Constituição Federal. Com isso, o Poder Público tem o dever de assegurar que todos os cidadãos tenham um lugar digno para viver.

A cada início de ano, tornam-se comuns as notícias de deslizamento de terras e outros desastres provocadas pelas chuvas. Uma das medidas tomadas pela Defesa Civil dos municípios é interditar e determinar a desocupação as áreas consideradas de risco.

Mas, diante deste cenário, qual são os direitos dos moradores? A resposta para esta questão é complexa, mas é possível estabelecer alguns pontos importantes.

O que diz a lei?

A Constituição Federal, em seu art. 5º, inciso XXV, prevê que: “no caso de iminente perigo público, a autoridade competente poderá usar de propriedade particular, assegurada ao proprietário indenização ulterior, se houver dano”. Tal dispositivo assegura que o Poder Público possa ordenar a desocupação das áreas que sofrem iminente risco de desastres, no intuito de resguardar a vida dos moradores. Além deste inciso, não existe uma lei federal que regulamente como é feita a indenização das pessoas que foram desapropriadas de suas residências em razão de risco ao imóvel. Em vista disso, estes casos são resolvidos a partir de leis municipais e de decisões judiciais.

Como funciona na prática?

Na prática, quando a defesa civil declara que uma área deve ser desapropriada devido aos riscos da região, a indenização dos moradores dependerá de como é feito o uso da área. Nos casos em que a ocupação é irregular, isto é, em que o Poder Público proibiu a ocupação, mas ainda assim os moradores permaneceram no local, a indenização não é devida. Também, se os moradores estiverem ocupando área de propriedade pública, mesmo que não haja proibição explícita de ocupação, não será devida a indenização, de acordo com a Súmula 619 do STJ. Porém, se a área ocupada for devidamente regulamentada e com o pagamento dos impostos próprios, caso haja a necessidade de desocupação pelos moradores será dever do Poder Público indenizá-los.

Este direito está atrelado ao dever de o Poder Público somente permitir que os cidadãos morem em locais que sejam seguros. Se o Estado permitiu que fossem ocupadas as áreas mesmo com o risco, é dever do ente público indenizar os moradores.

O que se tem visto nos julgamentos pelos Tribunais é a determinação para que o Estado pague um aluguel social aos moradores ou que seja realizada a indenização pelo preço da área. Infelizmente, na prática os pagamentos levam anos, o que gera extensos prejuízos às partes.

A boa notícia é que em cidades como São Paulo existem leis que regulamentam como é feita a indenização nestes casos, sem que haja a necessidade de um processo judicial. Em São Paulo, por exemplo, a indenização pela área poderá chegar até o valor de R$ 30.000,00.

O que diz a jurisprudência?

O STJ tem entendimento consolidado de que, caso a administração haja para conter os danos iminentes a uma área, é possível que o Poder Judiciário intervenha para evitar maiores problemas:

AMBIENTAL, ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ENXURRADAS E ALAGAMENTOS. OBRAS DE DRENAGEM EM PROL DO MEIO AMBIENTE. PREJUÍZO À SAÚDE PÚBLICA. RISCO DE VIDA DA POPULAÇÃO. PROTEÇÃO POR VIA DA ACP. ESFERA DE DISCRICIONARIEDADE DO ADMINISTRADOR. INGERÊNCIA DO PODER JUDICIÁRIO. POSSIBILIDADE. 1. Cuida-se de inconformismo contra acórdão do Tribunal a quo que, com argumento na proteção do princípio da separação dos Poderes, denegou o pleito de realização de obras de drenagem no Município de Dourados, necessários para conter os alagamentos, devastação das áreas florestais pela força das águas, queda de muros causada pelas enxurradas, abertura de crateras que tomam as ruas da cidade, causando risco à saúde e à vida das pessoas. 3. Nesse contexto, cinge-se a controvérsia a verificar a possibilidade de intervenção judicial em matéria de saneamento, ante a morosidade em se implementar o sistema de drenagem de águas pluviais no Município de Dourados. 4. Nesse diapasão, observa-se que há contradictio in adjecto no acórdão recorrido, uma vez que ele demonstra claramente ter havido sérios alagamentos em certos bairros da cidade e que o responsável seria o Executivo através de projetos de drenagem, contudo não considera violados os arts. 2º, I e III, e 3º da Lei 11.445/2007 e o art. 3º da Lei 8.080/1990. Ao reverso, o aresto eterniza a omissão do Executivo, engessando o Judiciário. 5. Consoante a posição do Supremo Tribunal Federal: “O Poder Judiciário, em situações excepcionais, pode determinar que a Administração Pública adote medidas assecuratórias de direitos constitucionalmente reconhecidos como essenciais, sem que isso configure violação do princípio da separação de poderes”. 6. O STJ tem firme orientação de que, ante a demora ou inércia do Poder competente, o Poder Judiciário poderá determinar, em caráter excepcional, a implementação de políticas públicas para o cumprimento de deveres previstos no ordenamento constitucional, sem que isso configure invasão da discricionariedade ou afronta à reserva do possível 7. Comprovado tecnicamente ser imprescindível, para o meio ambiente, a realização de obras de drenagem, tem o Judiciário legitimidade para exigir o cumprimento da norma. 8. Recurso Especial provido. (REsp n. 1.804.607/MS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 10/9/2019, DJe de 11/10/2019.)

Conclusão

A questão da indenização pelas áreas irregulares ainda é objeto de muito debate entre os juristas e, na prática, o pagamento costuma levar anos.

Por isso, antes de adquirir um imóvel, verifique junto às autoridades se existe algum risco de desastre na área.

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O que é a taxa de evolução de obra?

O que é a taxa de evolução de obra?

A aquisição de um imóvel na planta traz inúmeras vantagens ao comprador. No entanto, existem algumas regras dentro deste negócio que causam dúvidas aos envolvidos. Uma delas é a cobrança da taxa de evolução de obras. A pergunta que fica é: é lícita a exigência deste valor pela construtora? E do que se trata esta taxa?

Neste artigo falaremos sobre os principais aspectos deste tema. Acompanhe!

O que é taxa de evolução de obras?

A taxa de evolução de obra é um valor cobrado do cliente em decorrência do financiamento que ele faz com o banco. Como o valor do imóvel não é pago em sua totalidade pela instituição financeira à construtora, o banco exige do cliente a taxa de evolução em decorrência do tempo do financiamento e da fase de construção, como forma de atualizar monetariamente os valores emprestados e repassados à empresa.

Nas formas de financiamento de outros tipos de bens, em regra, o banco repassa o valor integral do bem adquirido ao vendedor e continua cobrando do comprador o valor do bem acrescido de juros e correção monetária. Porém, quando se trata da aquisição de um imóvel na planta, o banco não entrega o valor cheio à construtora. A instituição financeira vai acompanhando a obra e liberando os valores conforme o bem é construído. Assim, se o comprador paga R$ 200 mil em um imóvel e mensalmente a construtora evolui a obra em 5%, por mês o banco irá repassar à empresa o valor de R$ 10 mil.

Em razão desta operação e da atualização do dinheiro, já que uma obra pode levar anos e o valor cobrado inicialmente não valerá o mesmo tanto na entrega, a taxa de evolução de obra vem para atualizar o valor monetário da mensalidade e cobrir os custos do banco.

A construtora pode cobrar este valor?

Como não existe na lei qualquer regra sobre a inviabilidade da cobrança, é plenamente possível a exigência da taxa de obra ao comprador. Na prática, as instituições financeiras cobram o valor de 2%, a título da taxa, sobre o montante da parcela. Mas não existe uma norma sobre este percentual.

E se a entrega da obra atrasar?

Como a taxa de obra está relacionada ao andamento da construção do imóvel, só é possível a cobrança enquanto o bem estiver sendo construído e, também, pelo prazo estabelecido para a data da entrega das chaves. Caso haja o atraso, não será mais possível que o banco exija estes valores do comprador.

O que diz a jurisprudência?

Um julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo traz um aspecto relevante da exigência da taxa de evolução de obra: a hipótese de cobrança em caso de entrega antecipada do bem. No caso em questão, a construtora entregou o bem antecipadamente, mas continuou cobrando a referida taxa. O comprador, por sua vez, se sentiu lesado e requereu a devolução dos valores. No entanto, o juiz do caso entendeu que a cobrança é devida, pois só haverá irregularidade se a exigência for feita no período em que a entrega estiver atrasada. Vejamos.

APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Imóvel entregue antecipadamente, obrigando o autor a quitar a parcela das chaves antes do previsto e a pagar despesas de condomínio, o que desorganizou sua vida financeira. Alegação de aplicação do INCC, de forma incorreta, e pagamento da comissão de corretagem indevidamente. Alegação de ocorrência de danos morais. Ação julgada improcedente. Inconformismo do autor. Prescrição em relação ao pedido de devolução da comissão de corretagem que é trienal (art. 206, § 3º, IV do Código Civil) conforme orientação do STJ em recursos repetitivos (tema 938). Recurso do autor que pretende a devolução do acréscimo gerado pela aplicação do INCC e da taxa de evolução de obra, além de danos morais. INCC devido já que somente corrige o dinheiro no tempo. Taxa de evolução de obra que só é indevida se houver inadimplência por parte da vendedora, o que não ocorreu no caso concreto. Não houve atraso na entrega do imóvel, ao contrário, este foi entregue antecipadamente. Danos morais inocorrentes. Inexistência de ilícito por parte da ré e de demonstração de repercussão negativa de ordem moral do autor. Sentença mantida. Recurso improvido. (TJ-SP 40058798920138260348 SP 4005879-89.2013.8.26.0348, Relator: Silvério da Silva, Data de Julgamento: 15/09/2017, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/09/2017)

Conclusão

A taxa de evolução de obra, por ser mais um valor a ser pago pelo comprador, pode causar dúvidas em quem está envolvido neste processo.

Por isso, caso você esteja sendo cobrado de forma irregular, consulte um advogado.

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Conheça 5 situações que impedem a venda de um imóvel

Conheça 5 situações que impedem a venda de um imóvel

A venda de um imóvel pode ser permeada de questões burocráticas, a começar pela regularização do bem, o pagamento de impostos, os registros em cartório, a liberação de financiamento, entre outros pormenores. No entanto, muito além destas questões básicas, a legislação brasileira prevê algumas situações em que a venda do imóvel é proibida. E pensando no leitor que deseja realizar esta transação de forma segura, listaremos 5 casos em que há o impedimento legal para a compra e venda de um bem. Acompanhe!

1 – Venda entre cônjuges

A venda de imóveis entre os cônjuges depende do regime de casamento das partes. Nos termos do art. 499 do Código Civil, é permitida a venda de bens entre os cônjuges, desde que o bem esteja excluído da comunhão. Com isso, àqueles casados no regime de separação total é permitida a venda de bens, dado que o patrimônio é separado entre as partes. Já os que são casados no regime de comunhão parcial, é possível a venda daqueles bens que componham o rol de bens particulares das partes.

2 – Venda de imóvel com promessa de compra e venda averbada na matrícula

Se o bem objeto de venda tiver em sua matrícula a gravação de promessa de compra e venda não será possível a sua venda a terceiros. Os tribunais de Justiça têm entendido que a publicidade conferida pelo registro público impede a realização de venda a um interessado. Em vista disso, se no seu imóvel ainda consta este registro em matrícula, é necessária a regularização antes da realização da venda.

3 – Compra de imóvel rural por estrangeiros

Nos termos do art. 3º da Lei nº 5.709/1971, a pessoa estrangeira só pode adquirir imóvel rural se o bem não ultrapassar 50 módulos de exploração indefinida. Esta medida, por sua vez, é definida pelo município em que o imóvel está localizado.

4 – Imóveis em condomínio sem observação do direito de preferência

O art. 504 do Código Civil estabelece que o imóvel em condomínio indivisível não pode ser vendido a estranhos se o condômino não estiver de acordo com a venda. Caso o condômino prejudicado deposite o valor pelo qual o bem foi vendido, é possível que ele adjudique para si a cota vendida. Esta é uma questão comumente verificada entre herdeiros que recebem a cota de um bem em herança e buscam vender sua parte a terceiros sem antes comunicar os demais herdeiros.

5 – Venda de ascendente a descendente

Por fim, a legislação brasileira veda a venda de imóvel de pai para filho (ascendentes para descendente). Esta é uma regra que visa, sobretudo, evitar fraude na divisão da herança, isto é, evitar que haja simulação da venda, de modo que a venda pode ser anulada se requerida por terceiros, de acordo com o art. 496 do Código Civil. A exceção para esta regra se mostra a partir da anuência dos demais filhos com a realização da venda, o que torna legítima a transação imobiliária.

O que diz a jurisprudência?

O STJ tem entendimento fundado de que a nulidade da venda entre ascendentes e descendentes só é possível se for comprovado o prejuízo do herdeiro interessado, o que denota que os herdeiros devem comprovar em juízo que tiveram perdas com o ato. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. ESCRITURA PÚBLICA. VENDA DE IMÓVEL. ASCENDENTE. DESCENDENTE. FALTA DE ANUÊNCIA. PRESTAÇÃO DE CONTAS E INDENIZAÇÃO. PREJUÍZO. DEMONSTRAÇÃO. NULIDADE DO ATO. REVISÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA Nº 7/STJ. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 283/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. EXAME PREJUDICADO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, para a anulação de venda de ascendente para descendente, sem a anuência dos demais, é necessária a demonstração de prejuízo pela parte interessada. 3. Na hipótese, acolher a tese de que não houve prejuízo para a agravada no negócio jurídico firmado pelos agravantes exigiria exceder os fundamentos do acórdão atacado e adentrar no exame das provas, procedimentos vedados em recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ. 4. É inadmissível o inconformismo por deficiência na sua fundamentação quando as razões do recurso não impugnam os fundamentos do acórdão recorrido. Aplicação da Súmula nº 283/STF. 5. A necessidade de reexame de matéria fática impede a admissão do recurso pelo dissídio jurisprudencial. Precedente. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.024.100/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 3/10/2022, DJe de 10/10/2022.)

Conclusão

As situações que impossibilitam a venda de um imóvel podem ser específicas, mas o seu conhecimento é fundamental para evitar a nulidade futura. Por isso, antes de realizar uma transação como esta, procure um advogado. Este profissional poderá analisar o caso concreto e verificar se existe alguma exceção para o seu caso em concreto.

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Vendeu seu imóvel e recebeu uma cobrança por dívida de IPTU? Saiba o que fazer!

Vendeu seu imóvel e recebeu uma cobrança por dívida de IPTU? Saiba o que fazer!

O IPTU é um imposto devido pelo proprietário de um imóvel, pelo possuidor ou, caso previsto em contrato, pelo inquilino do bem. Por isso, muita gente acredita que, ao vender uma casa ou apartamento, automaticamente o comprador passa ser o responsável pelo pagamento do tributo. Acontece que, mesmo após o registro do contrato de compra e venda, é comum que as prefeituras realizem a cobrança do imposto aos antigos donos do imóvel.

Seria esta uma conduta lícita por parte dos municípios? A resposta para esta pergunta depende do cenário em que a venda foi feita.

Houve transferência do imóvel e registro da venda a partir de escritura pública

Na hipótese de o comprador ter realizado a transferência do imóvel para o seu nome no Cartório de Registro de Imóveis e, ainda, ter registrado o contrato na matrícula do imóvel, a cobrança do IPTU só poderá ser feita se for correspondente ao período em que ele ainda era dono do bem. Ainda que o comprador possa sim ser cobrado pelas dívidas de IPTU do período anterior à venda, o Código Tributário Nacional determina que os municípios podem eleger a pessoa que pagará o tributo. Assim, não seria ilícita a cobrança ao antigo proprietário. Porém, no que se refere ao período posterior à venda, não deve o antigo proprietário ser cobrado do imposto.

A venda do imóvel foi realizada a partir de um instrumento particular

Neste caso, como não há o registro do novo dono do imóvel, o vendedor continua sendo proprietário do bem e, portanto, pode continuar sendo cobrado do IPTU, ainda que tenha vendido o bem. Inclusive, a falta de registro do imóvel em nome do comprador é causa de grande insegurança jurídica ao adquirente, razão pelo qual se recomenda o registro do contrato de compra e venda através de escritura pública.

Como evitar a cobrança?

Além do registro do contrato de compra e venda do imóvel, a alteração do cadastro do contribuinte perante a prefeitura é uma forma de evitar as cobranças indevidas. Na verdade, diversos municípios permitem alterar o nome do devedor do IPTU somente com o contrato particular de compra e venda, isto é, o contrato assinado pelas partes e que não foi registrado na matrícula do imóvel.

Outro ponto importante é que ao realizar a venda do imóvel seja acertada a quitação do IPTU e que isto seja informado no contrato de compra e venda.

A partir destes passos, o vendedor terá mais segurança e evitará a cobrança futura do IPTU sobre o imóvel vendido.

O que diz a jurisprudência?

O entendimento do STJ é de que o vendedor do imóvel só deixará de ser responsável pelo pagamento do IPTU se realizar o registro da escritura pública de compra e venda do imóvel. O simples contrato de compra e venda assinado pelas partes não exime o vendedor da responsabilidade de pagamento do IPTU. Vejamos:

TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PROMITENTE VENDEDOR. RESP 1.111.202/SP – TEMA 122/STJ DOS RECURSOS REPETITIVOS. PARCELAMENTO DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO, PELO PROMITENTE COMPRADOR. PRESUNÇÃO DE RENÚNCIA À SOLIDARIEDADE. ART. 282 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. […] V. O art. 265 da Código Civil prevê que “a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes”, sendo lídimo concluir que, por simetria, a renúncia à solidariedade também não se presume, decorrendo da lei ou da vontade das partes. […] VII. Não se desconhece que a obrigação de levar a registro o instrumento de compra e venda, após o integral adimplemento da avença, em geral incumbe ao comprador, que, não raro, resiste à imediata averbação, visando postergar o pagamento de taxas, emolumentos e de imposto incidente na operação. Sucede que tal oposição ou procrastinação, em gerando prejuízo à parte contratante, resolve-se em perdas e danos, não interferindo na relação jurídico-tributária entre os sujeitos passivos solidários do IPTU e o sujeito ativo. Na forma da jurisprudência do STJ, só o registro da escritura definitiva de compra e venda autoriza o reconhecimento da ausência de responsabilidade tributária do proprietário vendedor do imóvel “razão pela qual não serve a essa finalidade o contrato de promessa, ainda que registrado e apoiado nas cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade” (STJ, AgInt no REsp 1.948.435/RJ, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, DJe de 18/11/2021). No mesmo sentido: “(…) as Turmas que compõem a Seção de Direito Público do STJ vêm ratificando o entendimento de que a existência de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com transferência imediata da posse, ainda que acompanhada de registro no cartório imobiliário, não afasta a responsabilidade tributária do alienante. Citam-se, a título exemplificativo: AgInt no REsp 1.653.513/SP, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe 18/12/2019; e AgInt no REsp 1.819.068/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJe 19/12/2019” (STJ, REsp 1.849.545/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 06/10/2020). No caso, sequer há registro do instrumento particular de promessa de compra e venda do imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, como reconhece o acórdão recorrido. VIII. Recurso Especial provido (Superior Tribunal de Justiça STJ – RECURSO ESPECIAL: REsp 1978780 SP 2021/0400953-7).

Conclusão

A cobrança de IPTU gera muitas dúvidas aos contribuintes em razão da possibilidade de os municípios estabelecerem regras próprias.

Por isso, em caso de dúvidas, converse com o seu advogado!

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Condomínio pode cortar fornecimento de água de condômino inadimplente?

Condomínio pode cortar fornecimento de água de condômino inadimplente?

O pagamento da taxa condominial é condição fundamental para que o condômino possa permanecer utilizando o condomínio. Sobre isso, o art. 1.336, I, do Código Civil estabelece que é dever dos condôminos contribuir com as despesas do condomínio, na proporção de suas cotas. Porém, a dúvida que surge entre os condôminos e síndicos é quanto aos meios que possam coagir o condômino inadimplente a quitar suas despesas condominiais. Sobre isso, seria possível cortar o fornecimento de água no intuito de compelir o devedor a quitar os valores?

No artigo de hoje, listaremos quais são as medidas permitidas em lei e falaremos sobre as medidas atípicas permitidas pelos tribunais.

Código Civil e as regras para os inadimplentes?

De acordo com o art. 1.336, §1º, o condômino que estiver inadimplente com suas obrigações poderá pagar multa e juros sobre o valor devido. E sobre isso, é possível que o condomínio estabeleça multa e juros em sua convenção de condomínio. Adiante, o art. 1.347 do CC determina que o condômino que reiteradamente descumprir com suas obrigações poderá receber multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial, desde que ¾ dos condôminos votem a favor da aplicação da multa. Inclusive, o STJ, em sede do REsp 1.247.020, já decidiu que é possível a cumulação da multa prevista no art. 1.336, §1º, com a multa disposta no art. 1.347.

Com isso, legalmente a única medida prevista em lei para coagir o devedor a realizar o pagamento da taxa de condomínio é a aplicação de juros e multa sobre o valor devido.

Corte do fornecimento de água: existem medidas atípicas para a cobrança?

Tendo em vista que o Código Civil prevê como meio coercitivo tão somente a aplicação de juros e multa sobre o valor devido, coube aos tribunais decidir se medidas não listadas em lei podem ser aplicadas pelos condomínios. No que se refere ao corte de fornecimento de água ao condômino inadimplente, recentemente o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que esta medida é ilegal e vexatória, arbitrando o pagamento de danos morais pelo condomínio ao devedor.

Vale ressaltar que, ainda que o Código Civil só preveja o pagamento de multa e juros, o Código de Processo Civil elenca as dívidas condominiais como título executivo extrajudicial, o que torna possível que o condomínio ingresse com uma execução judicial para cobrar o condômino inadimplente. Além disso, o STJ também decidiu que é possível penhorar o imóvel para quitar as dívidas de condomínio. Assim, de acordo com a lei e os tribunais, não é possível a aplicação de medidas atípicas, mas tão somente as previstas em lei, qual seja multa, juros e execução judicial, que pode ser seguida de penhora.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos a decisão do TJSP que decidiu pela ilegalidade do corte de fornecimento de água para a cobrança de despesas do condomínio:

CONDOMÍNIO. Ação de indenização por danos morais. Sentença de procedência parcial do pedido. Condomínio réu que, em razão do inadimplemento das despesas de condomínio, efetuou o corte no fornecimento de água para a unidade devedora. Exercício arbitrário das próprias razões. Art. 187 do CC. Condômino inadimplente que está sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito. Além das sanções pecuniárias, a lei estabelece em favor do condomínio instrumentos processuais efetivos e céleres para se cobrar as dívidas condominiais, tais como: penhora da unidade devedora e execução do título extrajudicial. Diante de todos esses instrumentos colocados à disposição pelo ordenamento jurídico percebe-se que não há razão legítima para que o condomínio se valha de meios vexatórios de cobrança, como ocorreu no presente caso, sendo evidente a ofensa à dignidade humana. Danos morais devidos. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP;  Apelação Cível 1018028-76.2022.8.26.0309; Relator (a): Carmen Lucia da Silva; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/09/2023; Data de Registro: 13/09/2023)

Conclusão

A cobrança das taxas condominiais pode ser feita contra o morador e também contra o proprietário. Isso significa que, se você aluga um imóvel e o seu inquilino não quita as taxas, o condomínio tem legitimidade para realizar a cobrança contra você.

Acompanhe o nosso blog e fique por dentro deste e outros assuntos!

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O que é o contrato built to suit?

Conceito de contrato built to suit

Você sabe o que é o contrato built to suit? É uma modalidade contratual importante, com implicações que merecem ser analisadas. Nesse guia vamos falar exatamente sobre isso.

O termo “contrato built to suit” tem origem na língua inglesa e pode ser traduzido pela expressão “construir para servir”, “construção ajustada” e “construído para servir”. Este tipo de contrato é uma instituição nova no Brasil, e possibilita com que o dono de um imóvel construa ou faça reformas conforme os desejos do locatário.

A grande diferença dos contratos convencionais de locação está na forma de pagamento desta reforma, pois ela será diluída nos pagamentos mensais referentes aos aluguéis. Há quem diga que esta modalidade é uma locação de imóvel sob encomenda.

Suponha que uma empresa pretenda construir uma nova sede e, para reduzir os gastos com a compra de um terreno e construção, procura um investidor, que geralmente são fundos de investimento, apresenta o seu desenho e proposta para que, ao final da construção, a empresa faça a locação do imóvel. Neste exemplo há vantagens para as duas partes, uma vez que o locatário não irá dispor de um valor significativo durante o processo e o investidor receberá os valores gastos juntamente com as mensalidades dos aluguéis. Contudo, os investidores perceberam dois grandes riscos, sendo o primeiro estipulado no artigo 4º da Lei de Locação (8.245 de 1991), que possibilita o locatário de desistir da locação desde que pague uma multa proporcional ao tempo prolongado do contrato de locação. Isto é, se o contrato for de 25 anos e depois de 3 anos o locatário desiste da locação, a multa será baixa, pois a jurisprudência entende que a aplicação não poderá ser maior do que 3 meses de aluguel.

O segundo risco está no artigo 19, também da Lei de Locação (8.245 de 1991), o qual dispõe sobre a ação revisional, que pode ser proposta por locador ou locatário após 3 anos de locação. O contrato built to suit poderia solucionar esses riscos ao permitir que as partes estabeleçam regras próprias para o contrato firmado. A questão da ação revisional está, por exemplo, prevista na jurisprudência, conforme veremos.

O contrato built to suit no Brasil

O legislativo brasileiro, ao perceber os benefícios que o contrato built to suit acarretava à economia e tendo em vista que ele gera empregos e aumento dos impostos, resolveu editar a lei de locação para incluir o artigo 54-A. O dispositivo passou a regulamentar essa modalidade de contrato e trouxe a permissão do aumento da multa contratual em caso de rescisão antecipada, podendo chegar à somatória de todos os aluguéis vincendos. Por fim, passou a permitir que as partes acordem em contrato sobre a abstenção da propositura da ação revisional a qualquer tempo.

O que diz a jurisprudência?

CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. PEDIDO REVISIONAL. CLÁUSULA RENUNCIATIVA. VALIDADE. 1 – Não viola o art. 19 e nem o art. 45, ambos da lei 8.245/91 e, muito menos conflita com a súmula 357-STF, a disposição contratual, livremente pactuada pelas partes, na qual o locador renuncia ao direito de propor ação revisional de aluguel, considerando-se ratificada se, após renovação da avença, continua a integrar os seus termos sem nenhuma objeção da parte interessada. Precedente desta Corte. 2 – Recurso não conhecido. (STJ – 6ª turma – Resp 243.283/RJ – Relator: Min. Fernando Gonçalves – j. 16/3/00)

Conclusão

Resta evidente que o contrato built to suit é um modelo contratual válido que oferece benefícios para as partes. A sua celebração está protegida pela lei, desde que não exista a violação de direitos e garantias fundamentais.

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Comprei um apartamento com direito a uma vaga de garagem específica. É possível que o condomínio determine que as vagas sejam rotativas?

Juros exorbitantes em contratos bancários: justiça tem decidido que abusividade da taxa deve ser coibida

Ao adquirir um imóvel, especialmente em condomínios, muitos compradores consideram como diferencial o direito a uma vaga de garagem específica. No entanto, algumas questões podem surgir quando, em assembleias de condôminos, são aprovadas deliberações que modificam o uso das vagas, transformando-as em vagas rotativas.

Isso levanta uma dúvida comum: até que ponto o condomínio pode alterar um direito originalmente registrado em matrícula?

O que diz a lei?

A propriedade e o uso de vagas de garagem em condomínios estão diretamente ligados à forma como elas estão descritas na convenção do condomínio e, principalmente, na matrícula do imóvel. O Código Civil, em seu artigo 1.245, §1º, dispõe que um direito real sobre o imóvel só pode ser modificado com o devido registro junto ao cartório de imóveis.

Ou seja, qualquer alteração que afete os direitos relacionados à propriedade de um bem, como uma vaga de garagem específica, precisa ser formalizada e registrada na matrícula do bem.

Em casos como este, mesmo que uma assembleia de condôminos decida pela rotatividade das vagas, essa decisão não prevalecerá sobre um direito registrado em matrícula, a menos que a alteração seja levada a registro no cartório de imóveis.

Precedente judicial: direito à vaga específica prevalece

Um caso julgado recentemente pelo Tribunal de Justiça de São Paulo ilustra bem essa situação. Uma proprietária de sala em um edifício comercial teve seu direito a uma vaga de garagem garantido, mesmo após o condomínio alegar que, em 2011, havia deliberado em convenção que sua unidade não teria mais direito à vaga. A matrícula do imóvel, no entanto, continuava a constar a vaga como direito associado à unidade.

A decisão determinou que, sem o devido registro no cartório de imóveis, a convenção dos condôminos não poderia modificar o direito real da proprietária. A matrícula atualizada do imóvel, expedida em 2020, ainda fazia menção à vaga de garagem como direito da unidade, prevalecendo sobre a decisão tomada em assembleia.

No entanto, é preciso destacar que, no caso de vagas coletivas ou vagas não vinculadas diretamente à matrícula de um imóvel, as assembleias de condôminos têm o poder de deliberar sobre o uso, podendo instituir o sistema de rotatividade.

No entanto, mesmo nesse contexto, qualquer alteração deve respeitar os princípios de razoabilidade e não pode prejudicar direitos adquiridos.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos a decisão do TJSP acerca da impossibilidade de alterar a vaga de garagem adquirida pelo proprietário e que está devidamente registrada em matrícula:

AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. Vaga de garagem. Convenção entre os condôminos afastando a sua utilização vinculada ao imóvel aquirido pela autora. Juntada de prova nova com a apelação. Falta, porém, de expressa referência ao exigido pelo art. 435, par. único, do CPC. Desconsideração. Precedente. Matrícula imobiliária com expressa referência ao imóvel principal e à vaga de garagem. Extinção do direito à vaga de garagem que dependente do ingresso no Registro Imobiliário (art. 147, Lei 6.015/73). Emprego, por analogia, do destacado no art. 1.245, § 1º, do Código Civil, segundo o qual enquanto não se registrar a modificação de um direito real, o antigo proprietário continua a ser havido como dono do imóvel. Uso abusivo da prerrogativa de que cuida o art. 1.228 do Código Civil. Matéria, se o caso, que deve ser objeto de ação própria. Inexistente reconvenção para a ampliação dos limites objetivos da demanda. APELO DESPROVIDO. (TJSP;  Apelação Cível 1052536-23.2022.8.26.0576; Relator (a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto – 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/10/2024; Data de Registro: 02/10/2024)

Conclusão

A tentativa de transformar uma vaga de garagem vinculada à matrícula de um imóvel em vaga rotativa não encontra respaldo legal sem o devido registro da alteração no cartório. Se você adquiriu um imóvel com direito a uma vaga específica, verifique a matrícula para garantir seus direitos.

Em caso de dúvidas ou conflitos, é fundamental consultar um advogado especializado para proteger sua propriedade e assegurar o cumprimento da legislação.

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STJ decide que, em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o comprador deve pagar aluguel ao vendedor

STJ decide que, em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o comprador deve pagar aluguel ao vendedor

Imagine a seguinte situação: você compra um imóvel, passa a residir nele, mas encontra uma série de problemas na estrutura. Diante da gravidade dos problemas, você exige a rescisão do contrato de compra e venda com a consequente devolução dos valores já pagos. O vendedor, por sua vez, aceita devolver os valores já recebidos, mas, em contrapartida, exige o pagamento de aluguéis pelo período em que você morou lá. Será que este pedido é plausível? Segundo uma recente decisão do STJ, sim.

A decisão do STJ

No caso julgado pelo STJ (REsp 1613613), as compradoras concordaram em comprar uma casa e, posteriormente, descobriram que o imóvel estava em uma área de marinha. Após várias tentativas de regularizar a situação, as compradoras ingressaram com uma ação para desfazer o negócio e exigiram a devolução do dinheiro pago. O tribunal do Rio de Janeiro, por sua vez, condenou as partes a devolver os valores, devendo ser abatido o montante correspondente à taxa de ocupação pelo período em que as compradoras permaneceram no imóvel, o que levou ao recurso ao STJ. O STJ decidiu que, no intuito de evitar que o consumidor seja beneficiado sem justificativa, nos casos em que o contrato de compra e venda de um imóvel for rescindido, o pagamento proporcional de aluguel será devido.

Um ponto importante decidido pelo STJ é que o pagamento deverá ocorrer independentemente da culpa pelo cancelamento do negócio − mesmo que a rescisão seja causada pelo não cumprimento do vendedor.

E se o comprador tiver realizado benfeitorias?

As benfeitorias são as melhorias realizadas em um bem, que podem auxiliar na preservação do patrimônio ou dar novas funções ao bem. Na decisão do STJ, o ministro relator determinou que, nestes casos, o vendedor deverá devolver os valores recebidos e indenizar o comprador pelas benfeitorias feitas. Com isso, é evidente que o processo judicial que verse sobre o tema exigirá a realização de perícia para que sejam atestados os valores das benfeitorias e do valor do aluguel devido pelo comprador.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos a decisão do STJ sobre o tema:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PRECEDENTES DA CORTE. 1. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. 2. A pretensão de que apenas fosse indenizada a posse do imóvel a partir do momento em que o comprador se tornou inadimplente ensejaria enriquecimento ilícito do ocupante, uma vez que as prestações pagas serão devolvidas como efeito da própria rescisão. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.933.996/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 23/2/2022.)

Conclusão

Ainda que a decisão do STJ venha trazer novos contornos para as partes que realizam a venda de um imóvel, é importante que antes de comprar uma casa ou apartamento, as partes façam uma diligência prévia no bem. Esta diligência verificará a regularidade técnica e documental do bem e poderá ser feita por um advogado que atue na área de Direito Imobiliário.