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Como a adjudicação compulsória extrajudicial pode ser importante para a regularização do seu imóvel

A adjudicação compulsória é uma forma de regularizar o imóvel quando o vendedor, por algum motivo, se recusa a transferir o bem ao comprador.

Desde a edição da Lei n. 14.382/2022, é possível realizar o procedimento em um cartório de registro de imóveis.

Neste artigo, explicaremos como funciona este procedimento e o que você deve apresentar para regularizar seu imóvel.

A Lei n. 14.382/2022 e a adjudicação compulsória extrajudicial

A Lei n. 14.382/2022 alterou a Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973), que passou a permitir que a adjudicação compulsória seja feita no cartório de registro de imóvel correspondente a circunscrição do bem.

Com isso, estando o possuidor do bem com os documentos exigidos pela lei, é possível realizar a regularização do imóvel de forma mais célere, em comparação à adjudicação judicial.

Um dos principais requisitos exigidos pela lei é que o possuidor comprove que enviou uma notificação extrajudicial ao vendedor requerendo a transferência do imóvel.

Quais documentos devem ser apresentados?

A lista de documentos a serem apresentados em cartório está disposta no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos.

São eles os documentos:

  • Contrato de compra e venda ou de cessão: como a lei não menciona a necessidade de escritura pública, poderá ser entregue o contrato de gaveta.
  • Na hipótese do adjudicante ser o herdeiro do comprador: além do contrato de compra e venda, necessário apresentar o documento que ateste a condição de herdeiro.
  • Prova de que o vendedor se recusou a transferir o bem: nos termos da lei, a comprovação deverá ser feita através do envio de uma notificação extrajudicial.
  • Certidões dos distribuidores forenses: a certidão comprovará que o não existe discussão na justiça sobre o contrato de compra e venda.
  • Comprovante de pagamento do ITBI: o imposto deve ser quitado pelo comprador do imóvel.

Vale ressaltar que se o adjudicante não possuir um contrato de compra e venda, o pedido deverá ser realizado necessariamente através de um processo judicial.

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões atinentes a adjudicação compulsória é a possibilidade de regularizar imóveis adquiridos na planta quando a incorporadora não realiza os trâmites necessários.

Recentemente, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro julgou um caso em que o comprador de um imóvel na planta vendeu seus direitos para um terceiro, que por sua vez requereu a adjudicação compulsória contra a incorporadora. Vejamos.

Apelação Cível. Ação de Adjudicação Compulsória. Incorporação imobiliária.  Obra inacabada. Formação de Comissão de Representantes em Regime de Administração. Arrematação em Leilão Extrajudicial. Cessão de Direitos Aquisitivos. Empreendimento Barra Bali Plus. 1) A adjudicação compulsória ostenta a natureza de ação pessoal ajuizada pelo promissário comprador em relação ao titular do domínio do imóvel que tenha prometido vendê-lo por meio de contrato de compromisso de compra e venda e se omitiu quanto à outorga de escritura definitiva, sendo certo que essa pretensão se estende ao cessionário, que se subroga nos direitos do cedente. 2) O acervo probatório carreado aos autos demonstra que a parte autora, na qualidade de cessionária de direitos, preencheu os requisitos para a adjudicação compulsória postulada, ante a quitação do preço pactuado e o entrave que a incorporadora deu causa para obtenção da escritura definitiva do imóvel. Precedentes deste e. Tribunal referentes ao referido condomínio. 3) Assim, a sentença deve ser reformada para se julgar procedente o pedido. 4) Recurso ao qual se dá provimento. (0244311-02.2014.8.19.0001 – APELAÇÃO. Des(a). HELENO RIBEIRO PEREIRA NUNES – Julgamento: 04/02/2020 – QUINTA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial é uma inovação da lei que facilita a vida de quem deseja regularizar seu imóvel. Para que o pedido seja apresentado, é indispensável a atuação de um advogado.

Se você tem dúvidas, entre em contato com nossa equipe!

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Existe algum risco em comprar um imóvel de inventário se todos os herdeiros assinarem?

A compra de um imóvel em inventário pode parecer vantajoso a primeiro momento, afinal, na maioria dos casos, os herdeiros pedem um preço inferior ao do mercado, na tentativa de vender o bem o quanto antes.

No entanto, a aquisição de um bem nestas condições merece atenção redobrada. Existem alguns riscos que o comprador pode correr e que devem ser verificados antes de realizar a transação.

Neste artigo, explicaremos os riscos de se comprar um imóvel de inventário e quais os passos você deve seguir caso queira fechar um negócio como esse.

Os riscos de se adquirir um imóvel em inventário

O principal risco em comprar um imóvel que está em processo de inventário é a possibilidade de os herdeiros não darem andamento no processo e, com isso, haver um atraso na transferência do bem ao comprador.

Ainda que todos os herdeiros assinem a venda, a depender de como a transação é realizada, é possível que o adquirente tenha problemas em transferir o imóvel.

Outro ponto importante a ser verificado é a possibilidade de um dos herdeiros possuir dívidas em seu nome e o credor obstar a venda futura.

Em todos estes casos, a principal forma de diminuir o risco é através da solicitação de um alvará de venda no processo de inventário.

Adiante, explicaremos melhor como realizar este pedido.

Como diminuir os riscos desta transação?

O alvará judicial é um documento expedido pelo juiz, que libera o imóvel inventariado para a venda.

Com isso, ainda que o processo de inventário esteja em curso, o imóvel será transferido ao comprador e os valores serão depositados em uma conta judicial. Com a partilha dos bens do falecido, o dinheiro pago pelo imóvel será partilhado entre os herdeiros.

Assim, se você deseja adquirir um bem em inventário, a recomendação é que seja celebrado com os herdeiros um contrato de compra e venda de imóvel, com uma cláusula que estabeleça que os herdeiros solicitarão a emissão do alvará dentro de um prazo estipulado.

É importante que, até o pedido do alvará, não haja a transferência de todo o valor do imóvel, sob o risco de os herdeiros não solicitarem o documento e o comprador ficar à mercê deles.

Porém, caso o inventário esteja transcorrendo na via extrajudicial ou, ainda, o imóvel não esteja registrado em nome do falecido, a venda poderá ser feita através de um contrato de cessão de direitos hereditários.

Por este documento, o comprador adquire os direitos sobre o bem. O risco desta transação decorre do fato de que a transferência só ocorrerá após o término do processo de inventário.

Devido a isso, é essencial que a cessão seja realizada através de escritura pública e que o referido contrato seja registrado junto à matrícula do imóvel.

O que diz a jurisprudência?

Ainda que todos os herdeiros assinem a venda do imóvel em inventário, é importante que o contrato que regule a transação seja o adequado, sob pena de nulidade da venda.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, inclusive, já decidiu em um caso que, ainda que houvesse a anuência dos herdeiros, em razão do contrato assinado ser de compra e venda e não cessão de direitos, o negócio deveria ser anulado. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM INVENTÁRIO. INSTRUMENTO INADEQUADO. VÍCIO FORMAL DE VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. NULIDADE. 1- O art. 166, IV, do Código Civil prevê a nulidade do negócio jurídico celebrado em desacordo com as previsões legais. 2- Contrato de compra e venda que teve por objeto imóvel em inventário, o que não é possível. 3- No caso, o instrumento cabível no caso seria a cessão de direitos hereditários, feita por escritura pública. 4- Negócio jurídico eivado de vício de validade, devendo ser declarado nulo, voltando às partes ao status quo. 5- Devolução das quantias recebidas, na forma do artigo 418, do Código Civil, sob pena de enriquecimento ilícito da Ré. 6- Manutenção da sentença. 7- NEGATIVA DE PROVIMENTO AO RECURSO. (TJRJ – 0002398-62.2018.8.19.0040 – APELAÇÃO. Des(a). TERESA DE ANDRADE CASTRO NEVES – Julgamento: 25/05/2020 – SEXTA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

A aquisição de um imóvel merece toda a atenção do comprador, tendo em vista os riscos da transação e os valores envolvidos.

Por isso, antes de adquirir um imóvel em inventário, consulte um advogado!

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Os riscos do contrato de gaveta na compra de imóveis

O contrato de gaveta é aquele em que somente as partes assinam, sem que seja realizada a escritura pública do contrato ou, ainda, sem a assinatura de duas testemunhas.

Com isso, o contrato não se torna um título executivo extrajudicial, tampouco se torna público à terceiros que podem ser interessados na transação.

Muita gente se questiona sobre a validade do documento e dos riscos atinentes ao negócio. Aqui adiantamos que o contrato de gaveta não é a melhor forma de comprar ou vender um imóvel.

Para comprovar isso, listamos aqui 4 riscos ao comprar ou vender um imóvel mediante instrumento particular de venda – também conhecido como contrato de gaveta.

Risco de falecimento do vendedor

O principal risco em comprar um imóvel através de um contrato de gaveta, seja o bem em financiamento ou não, é o vendedor falecer antes de realização da transferência.

Neste caso, o comprador terá que contar com a boa-fé dos herdeiros, tendo em vista que é possível que o inventário do vendedor transcorra sem que haja a menção da venda do imóvel.

Ainda que seja possível o ingresso da ação judicial para o reconhecimento da venda, é possível que o juiz entenda que a venda não é válida, invalidando todos os pagamentos feito pelo comprador.

O imóvel pode estar financiado e o comprador não honrar com as parcelas

O contrato de gaveta comumente é utilizado para vender imóveis financiados em comprador não consegue mais honrar com as parcelas. Assim, ele vende para um terceiro, na promessa de que este quite o financiamento.

Aqui o risco é duplo: o comprador pode não pagar as parcelas e assim causar problemas para o vendedor e o vendedor pode não transferir o bem após a quitação das parcelas.

Por isso, caso você queira comprar um imóvel financiado, a recomendação é que as partes busquem a instituição financeira e façam a transferência da dívida.

O vendedor pode ser executado na justiça

Outro risco do contrato de gaveta é a possibilidade do vendedor ser cobrado de uma dívida na justiça e, como o imóvel está no seu nome, o bem ser penhorado para o pagamento do passivo.

Neste caso, mesmo com a possibilidade de o comprador ingressar no processo de execução e informar que ele é, de fato, o dono do imóvel, existe o risco de não ser reconhecido seu direito e, assim, ser perdido todos os valores pagos.

O risco de ser vítima de um estelionato

Por fim, um grande risco do contrato de gaveta é o do comprador ser vítima de um estelionato.

Infelizmente, a cada dia cresce o número de pessoas que adquirem imóveis através de um instrumento particular de venda e, ao tentar a transferência, descobrem que o vendedor assinou um documento igual com outras pessoas.

Aqui dá para imaginar que o problema será gigantesco e que as chances de reaver o dinheiro pago são mínimas.

Com isso, a recomendação é que a compra de um imóvel seja feita somente através de escritura pública de compra e venda, através de um cartório de notas.

O que diz a jurisprudência?

Um dos pontos importantes decididos pelos tribunais é quanto a boa-fé das partes. Ainda que o contrato seja de “gaveta”, não pode as partes se esquivarem de suas obrigações por falta de previsão no contrato.

Isso foi decidido pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro em uma recente decisão. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZATÓRIA. MATÉRIA FÁTICA. CONTRATO DE GAVETA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS DO MÚTUO INCONTROVERSO. RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE IMPÕE COM A CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DO AUTOR NA POSSE DO BEM. IRRESIGNAÇÃO DO RÉU AO ARGUMENTO DE QUE O CONTRATO NÃO POSSUI CLÁUSULA DE SANÇÃO POR DESCUMPRIMENTO. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. SENTENÇA QUE SE MANTÉM. Recurso interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais e declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto dos autos, reintegrando o autor na posse do bem. Irresignação do requerido pretendendo a manutenção do contrato, mesmo diante do confesso inadimplemento das parcelas do mútuo, por não possuir cláusula de sanção por descumprimento contratual. Pedido alternativo de ressarcimento dos danos materiais sofridos pela realização de obras de benfeitorias no bem. Escorreita a sentença, que reconhece o direito ao ressarcimento das despesas efetivamente comprovadas pelo apelante, decotado o valor pelo uso/fruição do bem, este fixado em 0,5% do valor imóvel, por mês de atraso e eventuais valores devidos pelo período em que esteve na posse do bem. RECURSO DESPROVIDO. (TJRJ 0038272-31.2014.8.19.0208 – APELAÇÃO. Des(a). ELISABETE FILIZZOLA ASSUNÇÃO – Julgamento: 16/03/2022 – SEGUNDA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

Sendo vários os riscos de vender um imóvel através de um contrato de gaveta, a orientação é que a transação seja feita somente a partir de uma escritura de compra e venda, a ser firmada em um cartório de notas.

Para isso, é essencial que as partes busquem um advogado e busquem orientações sobre a confecção do documento e a inclusão de determinadas cláusulas.

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Você conhece a due diligence de imóveis?

O termo “due diligence” é visto comumente no meio empresarial e significa, em tradução literal, “diligência prévia”.

Na prática, a parte interessada em um negócio realiza um estudo prévio sobre o histórico do bem ou da empresa, antes de realizar a aquisição, no intuito de avaliar os riscos da transação.

Mas sabia que você, enquanto pessoa física, a partir do auxílio de um advogado, pode realizar uma due diligence sobre o imóvel que pretende adquirir? Neste artigo, explicaremos os pormenores desta análise prévia!

Como é feita a due diligence em imóveis?

A due diligence é realizada através da análise minuciosa da documentação do imóvel e do resultado de buscas feitas pelo advogado especialista em direito imobiliário.

Em razão do advogado ter acesso à processos judiciais e ter conhecimento na análise de documentos jurídicos, ele poderá realizar uma busca completa sobre os possíveis ônus sobre o imóvel, como a anotação de penhora.

Por exemplo, após acesso à matrícula e escritura do imóvel, o advogado pode realizar buscas de possíveis cobranças judiciais que o vendedor esteja sofrendo e que, porventura, possam comprometer o bem.

Vale ressaltar que a due diligence pode ser útil também ao vendedor, afinal, a partir da apresentação dos documentos sobre a análise do seu imóvel, ele gera credibilidade ao comprador e pode, inclusive, aumentar o valor final do bem vendido.

Qual a diferença da due diligence feita por um advogado e o papel do corretor de imóveis?

O corretor de imóveis é um profissional que tem grande importância no momento da aquisição do imóvel. O seu papel é, segundo a lei, é conferir a procedência dos documentos do bem, isto é, se eles são verdadeiros e explicar o conteúdo,

Já o papel do advogado que realiza a due diligence é mais abrangente.

Neste estudo prévio, o profissional investiga se o imóvel está sendo objeto de discussão em fraude contra credores, se o antigo dono tem dívidas que possam comprometer o bem, além de verificar as dívidas tributárias do imóvel, se o bem possui alguma advertência ou restrição no condomínio, a condição do inquilino que ocupa o imóvel, entre outros.

Assim, a ação do advogado complementa o papel do corretor e traz mais segurança às partes.

O que diz a jurisprudência?

A importância da due diligence de imóveis se mostra quando o vendedor do bem é acusado de má-fé contra os credores. Isso ocorre quando uma pessoa possui diversas dívidas e, na intenção de não comprometer seu patrimônio, vende para terceiros, dificultando a busca pelos seus credores.

Uma das formas de comprovar a fraude é a demonstração de má-fé do adquirente. Recentemente, o STJ decidiu que um adquirente de um imóvel estava em boa-fé ao comprar o bem, pois realizou diversas diligências antes de realizar a compra do imóvel. Vejamos.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. FRAUDE À EXECUÇÃO. SÚMULA 375/STJ. REGISTRO DA PENHORA OU PROVA DE MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. 1. Cuida-se, na origem, de ação monitória, em fase de cumprimento de sentença, na qual se pretende a decretação de fraude à execução. 2. Nos termos da Súmula 375/STJ, o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. 3. Hipótese dos autos em que, contudo, consoante soberanamente apurado pelo Tribunal de origem, não havia qualquer registro de penhora na matrícula do imóvel, sendo que, de outro turno, não houve má-fé da parte agravada na aquisição do bem, porquanto diligenciou acerca de eventuais ações propostas contra o primitivo proprietário. 4. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à caracterização da má-fé da adquirente, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 5. Agravo interno não provido (Superior Tribunal de Justiça STJ – AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AgInt no AREsp 1579277 PR 2019/0257908-0)

Conclusão

A realização de due diligence é de extrema importância ao comprador, pois evita futuros prejuízos com a possível devolução do imóvel ao vendedor e, ainda, previne o comprador de ser vítima de fraude.

Se você está as vias de adquirir um imóvel, consulte um advogado especialista em direito imobiliário.

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Meus pais faleceram há muitos anos e meus irmãos não realizaram o inventário. Posso obter a propriedade da casa deixada através de usucapião?

Para os advogados que atuam em direito de sucessões, é extremamente comum que o inventário de uma pessoa falecida seja feito após muitos anos de sua morte. E isso acontece em razão da ideia de que o procedimento será caro ou, ainda, pelos herdeiros não se interessarem pelo bem deixado.

Porém, o que se tem visto na prática dos tribunais é que a justiça tem concedido o direito de usucapião ao herdeiro que permaneceu no imóvel do falecido e que não foi contestado pelos demais herdeiros. Com isso, os herdeiros perdem o direito sobre aquele bem.

A usucapião como ferramenta de transferência de propriedade

A usucapião é um instituto do direito civil, que permite que aquele que detém da posse prolongada de um bem móvel ou imóvel possa adquirir a propriedade.

Aqui é preciso diferenciar a posse de propriedade: enquanto a posse é caracterizada pelo direito de utilizar a coisa, a propriedade é marcada pelo direito de usar, gozar, dispor e reaver o objeto.

Assim, se alguém utiliza de boa-fé a coisa por muito tempo, sem resistência ou oposição do proprietário, essa pessoa terá direito a propriedade através da usucapião. O prazo requerido varia conforme a modalidade de usucapião.

No caso do direito das sucessões, se um dos herdeiros passa a utilizar o imóvel pelo prazo ininterrupto de 10 anos, sem oposição dos demais herdeiros, ele passa a ter o direito da propriedade do imóvel através de usucapião.

O exemplo clássico é o seguinte: o dono de um imóvel falece e um dos seus filhos continua morando no local. Os demais herdeiros, por sua vez, não se opõem a permanência do irmão na casa, tampouco realizam um contrato de comodato.

Depois de anos morando no local, os herdeiros resolvem realizar o inventário do bem e pedem que o irmão desocupe o imóvel, já que o objeto será vendido. Em vista do despejo, o morador do imóvel busca um advogado e descobre que tem direito a usucapião.

Com isso, ele ingressa com a ação e, após verificar a presença de todos os requisitos, o juiz concede o direito de propriedade ao referido herdeiro, de modo que os outros irmãos perdem o direito ao imóvel.

Como evitar que um herdeiro tenha direito ao bem deixado pelo falecido

Tendo em vista a possibilidade de perder o imóvel objeto de herança, a recomendação dada aos herdeiros é que, o quanto antes eles realizem o inventário do imóvel. Com o inventário, os herdeiros passam a ser dono do imóvel e não possuem a obrigação imediata de vender o bem, podendo, assim, permitir que o herdeiro resida no imóvel.

Caso o imóvel seja irregular ou, ainda, na hipótese de os herdeiros não terem os valores necessários para o processo de inventário, a recomendação é que eles firmem com o irmão que permanece morando no imóvel um contrato de comodato ou de locação.

O comodato é o empréstimo gratuito de um objeto e, através dele, é possível que os demais herdeiros regularizem a residência do irmão que permanece no bem até a data do inventário. Ambos os documentos poderão impedir a concessão da propriedade através da usucapião.

O que diz a jurisprudência?

Em recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, o desembargador decidiu que não seria possível que um dos herdeiros usucapisse o imóvel, ainda que ele tivesse morado no local por mais de 25 anos.

No caso em concreto, o bem pertencia a 7 herdeiros, que, à medida que foram falecendo, as suas cotas foram sendo listadas em seus respectivos inventários.  Com isso, embora os netos do proprietário residiram por mais de 20 anos no bem, o fato dos outros herdeiros mencionarem o bem como parte de suas heranças, descaracterizou a posse contínua e tranquila do bem. Vejamos.

APELAÇÃO – USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA MERA TOLERÂNCIA OU PERMISSÃO DOS DEMAIS HERDEIROS – INDEFERIMENTO DA INICIAL PROCESSO EXTINTO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL – INCONFORMISMO DOS AUTORES REJEIÇÃO. Embora admitida a usucapião do imóvel mantida em condomínio, como no caso da sucessão universal entre herdeiros, o herdeiro que permanece na posse exclusiva do bem somente passa a exercer a posse ad usucapionem se evidenciado o desinteresse dos demais pelo imóvel. Caso em que os condôminos alienaram quinhões, arrolaram o bem em inventário e propuseram a extinção de condomínio. Mera tolerância ou permissão. Artigo 1.208 do CC. Ausência do animus domini. Manutenção da sentença que extinguiu o processo por falta de interesse de agir. Proibição da reformatio in pejus – NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, COM OBSERVAÇÃO. (AC 1000016-72.2021.8.26.0495 SP 1000016-72.2021.8.26.0495. Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado. Publicação: 21/03/2022. Julgamento: 21 de março de 2022. Relator: Alexandre Coelho)

Conclusão

O direito a propriedade é complexo e exige a análise do caso concreto para a verificação dos direitos dos sujeitos. Por isso, em caso de dúvidas, nossa equipe está à disposição!

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Condomínio edilício: você sabe o que é?

Com o crescimento das cidades, se tornou cada vez mais comum que as pessoas residam em apartamentos e condomínios de casas, em razão da segurança que os espaços proporcionam.

Se este é seu caso, com certeza você já se deparou com o termo condomínio edilício e ficou com dúvidas sobre o que ele se refere.

Mas afinal, o que é o condomínio edilício?

O condomínio edilício se caracteriza como as edificações, em que parte é propriedade exclusiva e parte é considerada propriedade comum dos condomínios.

Esta, inclusive, é uma definição trazida pelo art. 1.331 do Código Civil.

Desta maneira, os condomínios de apartamentos e de casas são os exemplos clássicos de condomínios edilícios.

Neste tipo de edificação, os condôminos possuem o direito de utilização livre em sua propriedade particular, seja a casa ou apartamento, enquanto o uso de áreas comuns como elevadores, salões de festa, piscina, academia, etc., é feita de forma compartilhada com os demais moradores.

A diferença do condomínio edilício e o condomínio geral

O Código Civil também regula o condomínio geral, que se caracteriza como a propriedade compartilhada, no qual os proprietários são donos de todos os espaços do bem e tem o mesmo direito de usufruir e modificar o espaço.

O condomínio geral pode existir em qualquer situação, bastando que as partes acordem a sua instituição e as regras de utilização.

Um exemplo comum de condomínio geral é a co-propriedade de um carro ou apartamento entre um casal que se divorciou, mas não realizou a partilha de bens.

Neste caso, caberão as partes arcarem com todos os deveres decorrentes da propriedade, como a divisão dos gastos de manutenção e de impostos, além de acordarem entre si como será feita a utilização do bem.

Esta é a grande diferença dos condomínios edilícios: neste último tipo de condomínio, existe um documento que regula todas as regras a serem observadas, que é denominada de convenção de condomínio, enquanto as regras do condomínio comum são acordadas entre as partes.

A lei que rege os condomínios edilícios

Tendo em vista que os condomínios edilícios precisam da instituição de regras para o seu pleno funcionamento, existe uma lei que regula o assunto: a Lei n. 4.591/1964.

A Lei dos Condomínios determina como os condomínios devem estabelecer as normas e preceitos aos seus condôminos.

Por exemplo, um dos pontos trazidos pela lei é sobre a forma que deve ser redigida a convenção de condomínio. Pela lei, só poderão participar da redação os proprietários das unidades autônomas, os promitentes compradores e os cessionários destes bens.

Assim, se você possui dúvidas quanto às regras aplicadas no condomínio que você reside, vale a pena consultar o que dispõe a Lei n. 4.591/1964.

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões reiteradamente decidida pelos tribunais nos processos de condomínios edilícios é quanto a exclusão de condôminos antissociais.

Este sujeito é caracterizado pela pessoa que tem dificuldade de convivência com os demais moradores e que reiteradamente descumpre as regras do condomínio.

Em uma decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo, um condômino antissocial foi condenado a ser excluído do condomínio. Vejamos.

Condomínio edilício. Ação de exclusão de condôminos. Sentença de procedência, mantendo a propriedade dos réus, mas retirando-lhes o direito de usar a coisa. Apelação dos réus. Penalidades do artigo 1.337 do CC que não foram suficientes para cessar a conduta ilícita dos condôminos. Prova testemunhal que confirma o comportamento antissocial e agressivo dos réus, de caráter grave e reiterado, que prejudica a convivência em condomínio. Situação que justifica a perda do direito do uso pessoal dos réus da unidade. Recurso não provido. (TJ-SP – AC: 10024572320168260100 SP 1002457-23.2016.8.26.0100, Relator: Morais Pucci, Data de Julgamento: 30/08/2021, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2021)

Conclusão

As ações contra os condomínios edilícios crescem cada vez mais nos tribunais e é por isso que é essencial que as partes observem as regras determinadas pela Convenção de Condomínio.

Se você está enfrentando problemas com o seu condomínio não hesite em procurar um advogado!

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Meus pais faleceram há muitos anos e meus irmãos não realizaram o inventário. Posso obter a propriedade da casa deixada através de usucapião?

Para os advogados que atuam em direito de sucessões, é extremamente comum que o inventário de uma pessoa falecida seja feito após muitos anos de sua morte. E isso acontece em razão da ideia de que o procedimento será caro ou, ainda, pelos herdeiros não se interessarem pelo bem deixado.

Porém, o que se tem visto na prática dos tribunais é que a justiça tem concedido o direito de usucapião ao herdeiro que permaneceu no imóvel do falecido e que não foi contestado pelos demais herdeiros. Com isso, os herdeiros perdem o direito sobre aquele bem.

A usucapião como ferramenta de transferência de propriedade

A usucapião é um instituto do direito civil, que permite que aquele que detém da posse prolongada de um bem móvel ou imóvel possa adquirir a propriedade.

Aqui é preciso diferenciar a posse de propriedade: enquanto a posse é caracterizada pelo direito de utilizar a coisa, a propriedade é marcada pelo direito de usar, gozar, dispor e reaver o objeto.

Assim, se alguém utiliza de boa-fé a coisa por muito tempo, sem resistência ou oposição do proprietário, essa pessoa terá direito a propriedade através da usucapião. O prazo requerido varia conforme a modalidade de usucapião.

No caso do direito das sucessões, se um dos herdeiros passa a utilizar o imóvel pelo prazo ininterrupto de 10 anos, sem oposição dos demais herdeiros, ele passa a ter o direito da propriedade do imóvel através de usucapião.

O exemplo clássico é o seguinte: o dono de um imóvel falece e um dos seus filhos continua morando no local. Os demais herdeiros, por sua vez, não se opõem a permanência do irmão na casa, tampouco realizam um contrato de comodato.

Depois de anos morando no local, os herdeiros resolvem realizar o inventário do bem e pedem que o irmão desocupe o imóvel, já que o objeto será vendido. Em vista do despejo, o morador do imóvel busca um advogado e descobre que tem direito a usucapião.

Com isso, ele ingressa com a ação e, após verificar a presença de todos os requisitos, o juiz concede o direito de propriedade ao referido herdeiro, de modo que os outros irmãos perdem o direito ao imóvel.

Como evitar que um herdeiro tenha direito ao bem deixado pelo falecido

Tendo em vista a possibilidade de perder o imóvel objeto de herança, a recomendação dada aos herdeiros é que, o quanto antes eles realizem o inventário do imóvel. Com o inventário, os herdeiros passam a ser dono do imóvel e não possuem a obrigação imediata de vender o bem, podendo, assim, permitir que o herdeiro resida no imóvel.

Caso o imóvel seja irregular ou, ainda, na hipótese de os herdeiros não terem os valores necessários para o processo de inventário, a recomendação é que eles firmem com o irmão que permanece morando no imóvel um contrato de comodato ou de locação.

O comodato é o empréstimo gratuito de um objeto e, através dele, é possível que os demais herdeiros regularizem a residência do irmão que permanece no bem até a data do inventário. Ambos os documentos poderão impedir a concessão da propriedade através da usucapião.

O que diz a jurisprudência?

Em recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, o desembargador decidiu que não seria possível que um dos herdeiros usucapisse o imóvel, ainda que ele tivesse morado no local por mais de 25 anos.

No caso em concreto, o bem pertencia a 7 herdeiros, que, à medida que foram falecendo, as suas cotas foram sendo listadas em seus respectivos inventários.  Com isso, embora os netos do proprietário residiram por mais de 20 anos no bem, o fato dos outros herdeiros mencionarem o bem como parte de suas heranças, descaracterizou a posse contínua e tranquila do bem. Vejamos.

APELAÇÃO – USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA MERA TOLERÂNCIA OU PERMISSÃO DOS DEMAIS HERDEIROS – INDEFERIMENTO DA INICIAL PROCESSO EXTINTO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL – INCONFORMISMO DOS AUTORES REJEIÇÃO. Embora admitida a usucapião do imóvel mantida em condomínio, como no caso da sucessão universal entre herdeiros, o herdeiro que permanece na posse exclusiva do bem somente passa a exercer a posse ad usucapionem se evidenciado o desinteresse dos demais pelo imóvel. Caso em que os condôminos alienaram quinhões, arrolaram o bem em inventário e propuseram a extinção de condomínio. Mera tolerância ou permissão. Artigo 1.208 do CC. Ausência do animus domini. Manutenção da sentença que extinguiu o processo por falta de interesse de agir. Proibição da reformatio in pejus – NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, COM OBSERVAÇÃO. (AC 1000016-72.2021.8.26.0495 SP 1000016-72.2021.8.26.0495. Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado. Publicação: 21/03/2022. Julgamento: 21 de março de 2022. Relator: Alexandre Coelho)

Conclusão

O direito a propriedade é complexo e exige a análise do caso concreto para a verificação dos direitos dos sujeitos. Por isso, em caso de dúvidas, nossa equipe está à disposição!

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Tenho contrato de compra e venda particular e não encontro o vendedor. Como regularizar o imóvel?

Ainda nos dias atuais é extremamente comum as pessoas realizarem a compra de uma casa ou apartamento, através de um contrato de compra e venda, e não realizarem o registro do bem em seu nome, postergando continuamente o ato.

Além disso, também é extremamente comum que o vendedor se mude ou não seja localizado posteriormente, dificultando a transferência e registro do imóvel.

Neste caso, como proceder para regularizar o bem?

Atualmente, a legislação brasileira dispõe de duas medidas para a solução deste problema: através da ação de usucapião e pela ação de adjudicação compulsória.

A adjudicação compulsória é um tipo de ação cabível quando o vendedor, mesmo tendo realizado a venda, se nega a realizar a transferência do imóvel ou nas hipóteses em que o comprador não encontra mais o referido vendedor.

Assim, o promitente comprador deverá demonstrar a regularidade da compra e, em posse de todos os documentos comprobatórios, deve iniciar uma ação judicial, solicitando a transferência e registro do imóvel para o seu nome.

Já a ação de usucapião depende de que o comprador esteja na posse do imóvel a pelo menos dez anos. Possuindo provas de que a posse é tranquila, não contestada pelo proprietário, que o comprador tem ânimo de dono, é possível iniciar uma ação judicial ou até mesmo realizar a usucapião extrajudicial, que é o pedido feito através do Cartório de Registro de Imóveis em que imóvel está localizado,

O que diz a jurisprudência?

Ainda que a ação de adjudicação compulsória possa parecer uma simples medida para o registro do imóvel em nome do comprador, o mero pedido ao juiz não significa a concessão do registro. É necessário que sejam levados documentos que demonstrem o registro do contrato de compra e venda e, conforme a decisão a seguir, a individualização da matrícula em questão.

Neste julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, o possuidor do imóvel não detinha da matricula individualizada do imóvel, já que o bem encontrava-se membrado com um outro imóvel. Assim, o desembargador determinou que fossem tomadas as medidas administrativas primeiro para depois ser concedida a adjudicação compulsória. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL ORIUNDO DE DESMEMBRAMENTO DE TERRAS. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. IRRESIGNAÇÃO DOS AUTORES. Pretendem os autores a reforma da sentença que julgou extinto o feito, sem resolução do mérito, sob o argumento de que apresentaram todos os documentos necessários para a adjudicação compulsória do imóvel descrito na petição inicial, ressaltando que a medida é imprescindível para a regularização de sua propriedade, ante a recusa do cartório imobiliário responsável. A adjudicação compulsória é uma medida judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade na hipótese de recusa do vendedor, falecimento ou quando não existe mais contato entre os contratantes, após o pagamento integral do preço, sendo certo que não é a via adequada para requerer a abertura de matrícula de imóvel não registrado, tampouco para sanar eventuais irregularidades no registro. No caso, os demandantes carrearam aos autos cópia de escritura pública que, em tese, comprova a titularidade do bem em questão, bem como a sua origem e o desmembrando. Nada obstante, tais elementos não são suficientes para ensejar o acolhimento da pretensão inicial. Note-se que o cartório que teria lavrado a escritura não localizou em seus registros o negócio jurídico firmado entre as partes, o que gera uma dúvida fundada sobre o documento apresentado para a comprovação da titularidade do bem. Por outro lado, a despeito de ter sido comprovada a origem do imóvel, e constar as especificações do referido terreno, nem o desmembramento nem o terreno estão individualizados no cartório imobiliário. Resta evidente que o pedido de adjudicação compulsória encontra óbice técnico, já que o imóvel em questão não possui matrícula individualizada no registro de imóvel, fazendo-se necessárias providências administrativas para regularização do desmembramento com a criação de matrícula para os lotes. Inteligência do art. 222, da Lei nº. 6.015/73. Precedentes do STJ e desta Corte de Justiça. Sentença que se mantém. Hipótese que comporta honorários recursais. Art. 85, § 11, do CPC. RECURSO DESPROVIDO (TJ-RJ – APL: 0017555702013819006, Relator: Des(a). ANDRE EMILIO RIBEIRO VON MELENTOVYTCH, Data de Julgamento: 16/04/2020, VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-04-27).

Conclusão

Ainda que a legislação preveja algumas saídas para a transferência e registro da propriedade, a recomendação é que o registro seja feito o quanto antes, no intuito de que não seja necessário o dispêndio de valores com as ações aqui comentadas.

Em todos os casos, consulte sempre um advogado!

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Arrematei um imóvel em um leilão judicial. Quais são os próximos passos?

A aquisição de imóveis através de leilão judicial pode ser uma boa saída ao adquirente, afinal, é possível adquirir um imóvel por um preço abaixo da média.

É claro que existem alguns cuidados que devem ser tomados no momento da compra, porém, se verificados tais pontos, a aquisição pode ser segura e vantajosa.

Após o cadastro no sistema de leilões e feito os lances, o adquirente arremata o bem. Mas, o que deve ser feito em seguida?

Veja o que dispõe o edital

Primeiramente, é preciso salientar que um leilão judicial está vinculado a um processo judicial de execução. Isso significa que uma pessoa possuía uma dívida, não pagou e teve seus bens tomados e vendidos, para que, assim, o credor pudesse receber os valores vencidos.

No início do leilão, a empresa responsável pela venda publica o edital referente a oferta. É nesse documento que estão todos os passos a serem seguidos após a aceitação do lance.

No caso de imóveis, é comum que o bem seja vendido sem que o proprietário tenha desocupado ou, ainda, é possível que ele esteja locando para terceiros. Nesses casos, após a arrematação, o arrematante precisa solicitar a desocupação e tomar outras providências necessárias.

Os passos a serem seguidos

Ainda que o edital que determine os passos a serem seguidos pelo arrematante, no geral, o arrematante deverá tomar as seguintes providências:

Apresente os documentos ao leiloeiro

Após a arrematação no leilão, o adquirente deve entregar os documentos exigidos no edital. No geral, são solicitados RG e CPF, comprovante de residência e certidão de nascimento/casamento.

Realize o pagamento da guia

Com os documentos entregues, caberá ao arrematante pagar o valor do lance e a comissão do leiloeiro. A depender da empresa, é possível fazer o pagamento por boleto ou através de transferência bancária.

Assine o auto de arrematação

Concluído o pagamento, a empresa gestora do leilão enviará ao arrematante o auto de arrematação, que deverá ser assinado pelo referido.

Este documento consolida a venda do bem e serve como comprovante de que o indivíduo adquiriu o bem.

Solicite no processo a carta de arrematação

Assinado o auto de arrematação, é preciso que o arrematante protocole no processo de execução o documento, junto do comprovante de pagamento.

Para isso, é necessário o auxílio de um advogado, tendo em vista que este procedimento é restrito a estes profissionais. Vale ressaltar que algumas empresas de leilão se encarregam de protocolar nos autos os referidos documentos.

Após o protocolo, o juiz abrirá prazo para que as partes do processo tomem ciência da arrematação, podendo impugnar caso haja alguma irregularidade.

Não havendo impugnação, o juiz expedirá a carta de arrematação, documento necessário para a transferência do imóvel no cartório.

O que diz a jurisprudência?

Um dos direitos do arrematante do imóvel é o recebimento dos aluguéis que foram pagos pelo inquilino entre o período em que o bem foi arrematado, até a data do registro do imóvel em seu nome.

Inclusive, os tribunais de justiça têm entendimento consolidado quanto ao referido direito. Vejamos.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALUGUÉIS DE IMÓVEL LEILOADO. DIREITO DO ARREMATANTE AO RECEBIMENTO DOS VALORES RELATIVOS À LOCAÇÃO A PARTIR DA LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. 1-Decisão agravada que autoriza o embargante (promitente comprador) a alugar imóvel leiloado até a prolação de decisão final em embargos de terceiro, ficando responsável por sua desocupação em caso de improcedência. 2-Jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o arrematante de imóvel tem o direito de receber os valores relativos ao aluguel a partir da lavratura do auto de arrematação, não sendo preciso esperar o registro no cartório do registro de imóveis. 3-Contudo, a fim de evitar a prolação de decisões conflitantes ou contraditórias, afigura-se mais prudente que o valor do aluguel seja depositado em juízo até decisão final nos embargos de terceiro. 4-Recurso parcialmente provido (TJ-RJ – AI: 00035844120218190000, Relator: Des(a). MILTON FERNANDES DE SOUZA, Data de Julgamento: 27/04/2021, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/04/2021)

Conclusão

Ainda que o leilão possa ser vantajoso para o arrematante, é necessário que ele conheça todos os detalhes desta transação. Caso você precise da ajuda de um advogado para a emissão dos documentos finais, nossa equipe está a disposição!

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Lei de Mais Valia você sabe o que é?

A regularização das obras nos imóveis é uma obrigação que poucos proprietários se atentam. No entanto, a não observância pode gerar sanções.

Uma das facilidades que o município do Rio de Janeiro dispôs anteriormente aos seus cidadãos foi a possibilidade de regularizar obras já terminadas e que não tiveram autorização prévia da prefeitura.

Esta facilidade esteve disposta na denominada Lei de Mais Valia. Neste artigo, abordaremos as principais disposições da norma.

O que é a Lei de Mais Valia?

A Lei de Mais Valia, que também é conhecida como a “Lei do Puxadinho” é uma lei municipal do Rio de Janeiro que permitiu que os moradores do município regularizassem os imóveis que passaram por obras não autorizadas pela prefeitura.

Pela lei, toda obra que alterar o imóvel só pode ocorrer após a autorização da prefeitura.

São exemplos de obras que necessitam desta autorização: fechamento de coberturas, áreas construídas acima das taxas permitidas por lei e fechamento de varandas com cortinas de vidros.

No entanto, a Lei de Mais Valia não é uma lei fixa. Ela é lançada anualmente e traz os prazos em que os moradores devem comparecer na prefeitura com os documentos necessários.

Toda pessoa pode utilizar das prerrogativas da lei?

Nem toda pessoa pôde utilizar da Lei de Mais Valia para regulamentar seu imóvel, visto que o tipo de obra realizada é que determina a admissão à lei.

As condições de admissão são: a obra construída estar de acordo com os parâmetros da prefeitura, o novo número de pavimentos não pode ultrapassar o previsto em lei e a edificação não pode estar em área não edificável.

Quais os documentos devo apresentar?

É a lei anual traz quais os documentos o cidadão deve apresentar para regularização do imóvel.

Porém, no geral os documentos solicitados são: o Registro Geral do Imóvel ou outro documento que comprove as medidas do terreno, desde que assinado por engenheiro ou arquiteto; projeto completo de arquitetura da obra, assinado pelo responsável técnico; documento do profissional, além dos anexos que integram o edital.

É importante ressaltar que, a partir da publicação da lei e do edital, o prazo para entrega dos documentos costuma ser de três meses.

A decisão do STF

Em fevereiro de 2021, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a Lei da Mais Valia devesse ser suspensa.

A fundamentação do STF foi de que a norma era responsável por afrouxar os padrões urbanos da cidade, em razão do caráter temporário da medida. Além disso, Tribunal entendeu que a forma de ocorrência da regularização visava somente a arrecadação de valores.

Deste então, não houve nenhuma nova norma editada pelo município do Rio de Janeiro que permitiu a regularização dos imóveis, de modo que a possibilidade de regularização com aquelas facilidades continua suspensa.

O que diz a jurisprudência?

Semelhante ao Rio de Janeiro, a cidade de São Paulo também possui uma lei que visa regulamentar os imóveis em situação de irregularidade, a chamada de Lei de Anistia.

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que o descumprimento de acessibilidade nas obras é algo a não ser imputado a referida lei, visto que caberá ao cidadão cumprir a regra independente da regularização do imóvel pela Lei de Anista. Vejamos.

MULTA POR FALTA DE CERTIFICADO DE ACESSIBILIDADE. IMÓVEL IRREGULAR. VALOR EXCESSIVO. – A negativa do deferimento do certificado de acessibilidade foi motivada pela ausência da certidão de regularidade do imóvel, cuja expedição, por sua vez, era inviável até a lei de anistia – Lei 17.202/2019– , em virtude de construção irregular promovida pelo autor. Nesse quadro, a impossibilidade de regularização do imóvel – e, em consequência, de obter o certificado de acessibilidade– não é imputável ao Município de São Paulo, mas sim ao próprio demandante, que realizou obras em desrespeito à legislação municipal – Os Anexos III da Lei 16.642/2017 e de seu regulamento, o Decreto 57.776, estipulam o valor de R$ 200,00 por metro quadrado da “área objeto da intervenção”, assim entendida como aquela “a ser adaptada às condições de acessibilidade”, verificando-se excessivo o valor da multa aplicada, uma vez que correspondente à área superior à superfície total do imóvel. Provimento da remessa necessária, que se tem por interposta, e acolhida em parte da apelação. (TJ-SP – AC: 10218408920208260053 SP 1021840-89.2020.8.26.0053, Relator: Ricardo Dip, Data de Julgamento: 16/02/2021, 11ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 16/02/2021)

Conclusão

Ainda que a Lei da Mais Valia não esteja mais em vigor, é importante que os proprietários busquem as prefeituras para regularizar os imóveis.

Em todo caso, busque o auxílio de um profissional da área!

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