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Ao alugar um imóvel, o locador pode exigir mais de uma garantia

Ao alugar um imóvel, o locador pode exigir mais de uma garantia

O aluguel de imóvel é um dos assuntos que mais geram dúvidas entre os consumidores, tendo em vista os abusos cometidos por parte dos locadores e das imobiliárias. Frequentemente, surgem casos de proprietários que exigem que o inquilino apresente duas garantias para a locação, questão que tem gerado inúmeros questionamentos.

Em vista disso, preparamos este artigo, com as respostas para as principais perguntas sobre este tema.

O que diz a Lei do Inquilinato?

A Lei nº 8.245/91, conhecida como a Lei do Inquilinato, regula as locações de imóveis urbanos e estabelece as diretrizes para a celebração desses contratos. No artigo 37, a legislação apresenta quatro modalidades de garantia que podem ser adotadas no contrato de locação, quais sejam: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Apesar de haver diversas opções, o parágrafo único do artigo 37 é claro ao proibir a coexistência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sendo expresso que: “é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”. Caso essa regra seja desrespeitada, a garantia adicional será considerada nula.

Quando mais de uma garantia é exigida em um contrato de locação, surge a questão: o que exatamente é considerado nulo? A resposta está no próprio objetivo da lei, que visa proteger o equilíbrio contratual. Nesse sentido, a nulidade se aplica apenas à garantia excedente, ou seja, àquela que foi adicionada em desacordo com a legislação. Assim, o restante do contrato permanece válido, e a garantia legítima escolhida inicialmente prevalece.

Por exemplo, se um contrato apresenta ao mesmo tempo uma caução e um fiador, apenas a caução ou a fiança será mantida, dependendo da análise do caso concreto.

Além da nulidade da garantia adicional, exigir mais de uma modalidade de garantia pode configurar contravenção penal, conforme o artigo 43, inciso II, da Lei do Inquilinato. Nesse caso, o locador pode ser punido com pena de prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze vezes o valor do último aluguel atualizado.

Portanto, é fundamental que o locador tenha cuidado ao redigir o contrato de locação, evitando a inclusão de cláusulas que possam ser consideradas abusivas ou contrárias à lei.

A importância do contrato ser claro

Um contrato de locação mal redigido pode gerar dúvidas e interpretações equivocadas, abrindo brechas para conflitos entre as partes. É comum, por exemplo, que fiadores sejam mencionados no contrato junto com bens imóveis de sua propriedade. Se não houver uma descrição clara de que o imóvel serve apenas para comprovar a capacidade financeira do fiador e não como garantia adicional, o contrato pode ser questionado judicialmente.

Casos assim têm sido recorrentes nos tribunais. Decisões recentes demonstram que contratos confusos levam a discussões jurídicas desnecessárias, atrasando o cumprimento de obrigações e comprometendo a proteção do locador.

O que diz a jurisprudência?

Em alguns casos, os tribunais de justiça têm entendido que, embora seja nula a cláusula que exija a apresentação de duas garantias, ela não invalida o contrato todo. Vejamos o que decidiu o TJSP sobre o tema:

Apelação cível. Embargos à execução. Locação. Sentença de improcedência. Apelo dos embargantes. Nulidade da sentença não vislumbrada. Discussão que diz respeito à inexequibilidade do contrato por conter dupla garantia da locação, a saber, fiança e caução. A princípio, se verifica que a única garantia prestada pelos embargantes foi a fiança, tanto que assumiram a solidariedade pelo pagamento de eventual débito do locatário, e a indicação de imóvel de sua propriedade serviu somente para demonstrar a existência de patrimônio capaz de garantir a solvabilidade caso fosse necessário executar a garantia. Todavia, o contrato de locação foi averbado ou registrado na matrícula imobiliária do imóvel dos fiadores. A caução, no presente caso, não exigia escritura pública para sua formalização, sendo possível a conclusão de que houve a previsão de dupla garantia no contrato de locação. Isso não conduz à nulidade do título, mas apenas na nulidade da garantia que sobejou, que extrapolou a disposição legal. O contrato não é nulo como um todo, subsistindo a primeira das garantias prestadas, considerando-se a que foi mencionada em primeiro lugar no contrato. Nulidade da constituição da caução sobre o imóvel dos fiadores. Validade da fiança. Improcedência dos embargos mantida. Declaração incidental de nulidade da caução efetivada sobre o imóvel dos fiadores. Apelação não provida. (TJSP;  Apelação Cível 1010331-73.2019.8.26.0223; Relator (a): Morais Pucci; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/04/2021; Data de Registro: 15/04/2021)

Conclusão

Exigir mais de uma garantia não apenas invalida a cláusula excedente, como também pode trazer complicações jurídicas ao locador. Para evitar riscos e assegurar um contrato sólido, a orientação de um advogado especializado é indispensável.

Se você está prestes a alugar um imóvel ou tem dúvidas sobre garantias locatícias, entre em contato com um advogado de confiança. Assim, você garante tranquilidade e segurança em suas negociações.

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Comprei um apartamento com direito a uma vaga de garagem específica. É possível que o condomínio determine que as vagas sejam rotativas?

Comprei um apartamento com direito a uma vaga de garagem específica. É possível que o condomínio determine que as vagas sejam rotativas?

Ao adquirir um imóvel, especialmente em condomínios, muitos compradores consideram como diferencial o direito a uma vaga de garagem específica. No entanto, algumas questões podem surgir quando, em assembleias de condôminos, são aprovadas deliberações que modificam o uso das vagas, transformando-as em vagas rotativas.

Isso levanta uma dúvida comum: até que ponto o condomínio pode alterar um direito originalmente registrado em matrícula?

O que diz a lei?

A propriedade e o uso de vagas de garagem em condomínios estão diretamente ligados à forma como elas estão descritas na convenção do condomínio e, principalmente, na matrícula do imóvel. O Código Civil, em seu artigo 1.245, §1º, dispõe que um direito real sobre o imóvel só pode ser modificado com o devido registro junto ao cartório de imóveis.

Ou seja, qualquer alteração que afete os direitos relacionados à propriedade de um bem, como uma vaga de garagem específica, precisa ser formalizada e registrada na matrícula do bem.

Em casos como este, mesmo que uma assembleia de condôminos decida pela rotatividade das vagas, essa decisão não prevalecerá sobre um direito registrado em matrícula, a menos que a alteração seja levada a registro no cartório de imóveis.

Precedente judicial: direito à vaga específica prevalece

Um caso julgado recentemente pelo Tribunal de Justiça de São Paulo ilustra bem essa situação. Uma proprietária de sala em um edifício comercial teve seu direito a uma vaga de garagem garantido, mesmo após o condomínio alegar que, em 2011, havia deliberado em convenção que sua unidade não teria mais direito à vaga. A matrícula do imóvel, no entanto, continuava a constar a vaga como direito associado à unidade.

A decisão determinou que, sem o devido registro no cartório de imóveis, a convenção dos condôminos não poderia modificar o direito real da proprietária. A matrícula atualizada do imóvel, expedida em 2020, ainda fazia menção à vaga de garagem como direito da unidade, prevalecendo sobre a decisão tomada em assembleia.

No entanto, é preciso destacar que, no caso de vagas coletivas ou vagas não vinculadas diretamente à matrícula de um imóvel, as assembleias de condôminos têm o poder de deliberar sobre o uso, podendo instituir o sistema de rotatividade.

No entanto, mesmo nesse contexto, qualquer alteração deve respeitar os princípios de razoabilidade e não pode prejudicar direitos adquiridos.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos a decisão do TJSP acerca da impossibilidade de alterar a vaga de garagem adquirida pelo proprietário e que está devidamente registrada em matrícula:

AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. Vaga de garagem. Convenção entre os condôminos afastando a sua utilização vinculada ao imóvel aquirido pela autora. Juntada de prova nova com a apelação. Falta, porém, de expressa referência ao exigido pelo art. 435, par. único, do CPC. Desconsideração. Precedente. Matrícula imobiliária com expressa referência ao imóvel principal e à vaga de garagem. Extinção do direito à vaga de garagem que dependente do ingresso no Registro Imobiliário (art. 147, Lei 6.015/73). Emprego, por analogia, do destacado no art. 1.245, § 1º, do Código Civil, segundo o qual enquanto não se registrar a modificação de um direito real, o antigo proprietário continua a ser havido como dono do imóvel. Uso abusivo da prerrogativa de que cuida o art. 1.228 do Código Civil. Matéria, se o caso, que deve ser objeto de ação própria. Inexistente reconvenção para a ampliação dos limites objetivos da demanda. APELO DESPROVIDO. (TJSP;  Apelação Cível 1052536-23.2022.8.26.0576; Relator (a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto – 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/10/2024; Data de Registro: 02/10/2024)

Conclusão

A tentativa de transformar uma vaga de garagem vinculada à matrícula de um imóvel em vaga rotativa não encontra respaldo legal sem o devido registro da alteração no cartório. Se você adquiriu um imóvel com direito a uma vaga específica, verifique a matrícula para garantir seus direitos.

Em caso de dúvidas ou conflitos, é fundamental consultar um advogado especializado para proteger sua propriedade e assegurar o cumprimento da legislação.

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Comprei um lote de terreno que não possui registro. A venda pode ser anulada?

A compra de imóveis irregulares é uma prática comum no Brasil e isso se deve principalmente aos procedimentos burocráticos para a regularização e aos custos, que tantas vezes são inacessíveis a boa parte da população.

Ainda que seja muito comum comprar um imóvel que não tenha escritura nem registro, quando se trata de lotes a questão se torna diferente. Isto porque, a lei que rege o assunto veda a venda de lotes sem o registro e os tribunais têm decidido que é possível a anulação do contrato de compra e venda.

O que a lei diz sobre o assunto?

A Lei n. 6.766/1979 trata do parcelamento do solo, o que abrange os loteamentos. Nos termos do da lei, o loteamento deve ser devidamente autorizado pela prefeitura, para que sejam realizadas as obras necessárias que viabilizem a moradia no local.

Além disso, o art. 37 da referida lei é claro ao expressar que “é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”.

Como medida em caso de descumprimento, o art. 38 da lei permite que o comprador do lote suspenda o pagamento das prestações e notifique o loteador para suprir a falta. O pagamento, neste caso, deverá ser depositado ao Registro de Imóveis competente, para que com a regularização do imóvel, os valores sejam transferidos ao credor.

Além da infração civil mencionada, o artigo 50, parágrafo único, inciso I, da mesma Lei considera crime a ação de vender, prometer vender ou trocar um imóvel em loteamento que não esteja registrado no Registro Público de Imóveis.

A decisão do STJ sobre o tema

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento sem o devido registro é nulo. No julgamento do REsp 2.166.273, a 3ª Turma do STJ decidiu que, quando o loteador não solicita a aprovação do loteamento à prefeitura e inicia a urbanização sem essa autorização, caracteriza-se um loteamento clandestino.

Nesse caso, a compra e venda de um lote não registrado é considerada ilícita, pois a Lei 6.766/1979 busca justamente evitar os impactos ambientais e sociais de loteamentos irregulares.

O que diz a jurisprudência?

Quando o loteamento é considerado clandestino, ainda que seja possível a nulidade do contrato e restituição dos valores pagos, em muitos casos há o legítimo interesse de que haja a regularização, para que os adquirentes possam permanecer com os imóveis construídos.

Neste caso, a justiça tem entendido pela condenação do vendedor e do munícipio, para que ambos procedam com as obras de regularização. Vejamos:

CONSTITUCIONAL E PROCESSUAL CIVIL – AÇÃO CIVIL PÚBLICA – PARCELAMENTO DO SOLO URBANO – LOTEAMENTO CLANDESTINO – OBRIGAÇÃO DE FAZER – REGULARIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO – RESPONSABILIDADE. Parcelamento irregular do solo urbano. Ausência de quaisquer formalidades legais perante os órgãos públicos. Obrigação do empreendedor. Poder-dever do Município de fiscalizar e promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano (art. 30, VIII, CF). Dever de todo loteador de tomar as providências referentes ao parcelamento do solo e atender às exigências urbanísticas da Lei n° 6.766/79. Irregularidades comprovadas. Condenação do Município e da loteadora à execução das obras de infraestrutura básica para regularização do loteamento. Admissibilidade. Pedido procedente, em parte. Sentença mantida. Recursos desprovidos. (TJSP; Apelação Cível 3001813-08.2013.8.26.0470; Relator (a): Décio Notarangeli; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Público; Foro de Porangaba – Vara Única; Data do Julgamento: 06/12/2020; Data de Registro: 06/12/2020)

Conclusão

É essencial analisar e consultar a matrícula atualizada do imóvel antes de qualquer negociação, pois este documento é público e constitui uma diligência mínima que todos os envolvidos em uma transação imobiliária devem adotar.

Se você adquiriu um terreno em um loteamento sem registro e está passando por dificuldades legais, procure a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. Esse suporte profissional pode ajudar a esclarecer seus direitos e a tomar as providências necessárias para resolver a situação com segurança. Proteja seu patrimônio e evite riscos, contando com o apoio de um especialista.

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Comprei um imóvel e me arrependi. Posso fazer o distrato?

A compra de um imóvel, muitas vezes, representa a concretização de um plano de vida e, por isso, merece grande atenção dos compradores. Dada a seriedade do ato, é recomendável que as partes consultem um advogado especialista no assunto antes de concretizar a compra. Porém, é bem sabido que imprevistos acontecem e, durante este processo, é possível que o comprador precise desfazer o negócio, seja pela impossibilidade de pagamento, seja por questões pessoais.

Mas, será que a lei permite a desistência do negócio? Para responder a esta questão, é preciso, primeiro, verificar qual o tipo de imóvel adquirido: na planta ou já construído.

O distrato do imóvel comprado na planta

Para o imóvel comprado na planta, o distrato pode ser feito graças à Lei nº 13.786/2018. A partir desta lei, o distrato pode ser celebrado caso haja descumprimento contratual por parte da construtora ou caso haja desistência por parte do comprador. Nos termos da referida lei, o contrato de compra e venda celebrado com a construtora deve conter uma cláusula que estabeleça as razões que permitam o distrato e que esclareçam quais as penalidades aplicáveis.

Outro ponto importante é que é possível que o adquirente faça o distrato antes da entrega do imóvel. Neste caso, o contrato deve ter sido firmado exclusivamente com a incorporadora. A empresa, por sua vez, deverá devolver os valores atualizados pelo índice disposto em contrato, sendo possível o desconto da taxa de corretagem e de multa de até 25% do valor.

O distrato do imóvel já construído

No caso de imóvel já construído, não é aplicável a Lei nº 13.786/2018, visto que a norma regula somente os imóveis adquiridos na planta. Para estas situações, é aplicável o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor. Este último código só é aplicável nos casos em que a compra tenha sido realizada através de uma empresa e fora do seu estabelecimento.

No caso do contrato de compra e venda, o Código Civil estabelece que o distrato poderá ser feito caso haja inadimplemento da outra parte, isto é, caso o vendedor deixe de cumprir com o disposto em contrato. Porém, além desta disposição, o que será aplicável à relação jurídica é o que estiver escrito em contrato. Na hipótese de o contrato não prever situações que permitem o distrato, não será possível o desfazimento da venda sem a concordância do vendedor.

O que diz a jurisprudência?

Um dos pontos importantes do distrato é que a sua anulação somente ocorrerá a partir da análise do caso concreto, feita na Justiça.

Vejamos uma recente decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro sobre o assunto, em que um comprador assinou o distrato, recebeu os valores e, dois anos após a celebração do ato, requereu a anulação:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE DISTRATO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL (DESISTÊNCIA) POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE MORA DA PARTE RÉ. Autor que desistiu da compra de imóvel e firmou distrato com a ré. Autor que pretende anulação do distrato. Sentença anulando o distrato e condenando a parte ré na restituição de 80% da quantia paga pelo autor, corrigidos monetariamente do desembolso e com juros contados da citação. Apelação da parte ré. Sentença que se reforma. O Superior Tribunal de Justiça entende pela possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por parte do comprador quando não for suportável o adimplemento contratual, com imediata restituição de valores pagos. Autor que, no entanto, já obteve administrativamente dos promitentes vendedores o distrato, mas busca agora a anulação do mesmo. Instrumento particular de distrato convertendo os valores pagos em carta de crédito a ser utilizada obrigatoriamente na aquisição de imóvel de grupo econômico do qual a ré faz parte. Autor maior de idade, plenamente capaz e, supostamente, com bom nível de instrução. Cláusula contratual clara e expressa, que não deixa margem a dúvidas de como se dará a restituição dos valores pagos. Autor que, inexplicavelmente, somente dois anos após assinatura do distrato buscou o Judiciário para obter sua anulação sem demonstrar qualquer vício de consentimento ou onerosidade excessiva a justificar sua pretensão. Necessidade de observar os princípios gerais que regem os contratos, tais como o da boa fé e do pacta sunt servanda. Recurso conhecido e provido para julgar improcedentes os pedidos formulados pela parte autora, com inversão dos ônus sucumbenciais. (0069054-18.2018.8.19.0002 – APELAÇÃO. Des(a).  RICARDO ALBERTO PEREIRA – Julgamento: 08/07/2021 – VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

A compra de um imóvel é uma situação que demanda que as partes tenham muita cautela e atenção às leis.

É por isso que, se você está adquirindo um imóvel já construído, principalmente vendido por um particular, é extremamente importante que a venda seja celebrada a partir de um contrato de venda e que o documento seja redigido e revisado por um advogado especialista no assunto.

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Estou sendo executado por dívida de IPTU. O que fazer?

Estou sendo executado por dívida de IPTU. O que fazer?

A execução fiscal é uma medida utilizada pelos órgãos públicos para cobrar os contribuintes inadimplentes há um certo tempo. Isso significa que, para que um contribuinte seja executado, é preciso que a dívida seja convertida em certidão de dívida ativa. A Fazenda Pública, por sua vez, tem até 5 anos, contados da data do vencimento da dívida, para cobrar os valores.

No Brasil, as execuções fiscais correspondem a 39% dos processos pendentes de julgamento. É por isso que é comum que qualquer cidadão sofra uma execução como essa, que é comumente utilizada para cobrança de IPTU.

Recebi uma intimação sobre uma execução fiscal. Quais são os primeiros passos?

O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um imposto que deve ser pago anualmente por todo aquele que possui um imóvel urbano. Ainda que o valor seja baixo, muita gente se esquece de pagar o tributo e acaba sendo executada. A citação do devedor pode ser feita através de carta, oficial de justiça ou de edital. Citado o contribuinte, ele tem três caminhos: 1) apresentar exceção de pré-executividade; 2) apresentar embargos à execução; 3) pagar a dívida.

Nota-se que, para os itens 1 e 2, é necessário que o devedor seja representado por um advogado.

A exceção de pré-executividade

A exceção de pré-executividade é uma das defesas possíveis em um processo de execução. Ela pode ser apresentada quando a cobrança tiver alguns vícios, como de prescrição, ser indevida, em caso de erro na citação do executado, entre outros erros de ordem material ou pública. Neste caso, o advogado irá analisar o processo e indicará se houve algum erro que justifique a apresentação desta defesa. A depender do erro e do julgamento pelo juiz, é possível que a execução seja arquivada e o contribuinte seja isento de pagar os valores cobrados.

Embargos à execução

O embargo à execução é uma defesa a ser apresentada quando houve alguma das causas dispostas no art. 917 do Código de Processo Civil, como, por exemplo, a incompetência do juízo ou excesso de execução, isto é, valor cobrado acima do devido. Novamente, será o advogado, a partir da sua expertise, que determinará sobre a possibilidade de apresentação deste tipo de defesa.

O pagamento da dívida

Por fim, o executado também poderá realizar a quitação da dívida. Para isso, deverá buscar o tribunal em que a execução está tramitando e realizar o depósito dos valores cobrados. Nos termos do art. 829 do CPC, o executado tem 3 dias úteis, contados da citação, para realizar o pagamento.

Uma alternativa viável é recorrer diretamente à prefeitura e tentar parcelar os valores vencidos de IPTU, tendo em vista que, em algumas cidades, são realizados “mutirões” para o pagamento de IPTU atrasado, com possiblidade de desconto.

E se eu não fizer nada?

Se o executado for citado e não apresentar defesa ou pagar os valores, terá início a fase de busca e penhora de bens. Com isso, caso ele tenha bens em seu nome ou valores em conta bancária, a justiça realizará a desapropriação e quitará os valores de IPTU. Essa não é uma boa alternativa, tendo em vista os prejuízos decorrentes da ação.

O que diz a jurisprudência?

Além do inquilino, o usufrutuário também tem o dever de pagar o IPTU do imóvel que detém o usufruto. Esta é uma questão prevista no Código Tributário e que é aplicada pelos tribunais de justiça, conforme se vê na seguinte decisão do TJRJ.

DIREITO TRIBUTÁRIO. COBRANÇA DE IPTU. EXERCÍCIOS 2016 E 2017. USUFRUTO. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO USUFRUTUÁRIO. ARTIGOS 34 DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL E 1.403, II DO CÓDIGO CIVIL. Apelação interposta de sentença que extinguiu a execução fiscal, acolhendo-se exceção de pré-executividade. 1.A responsabilidade pelo pagamento do IPTU abrange aquele que detém qualquer tipo de gozo relevante ao imóvel, legitimando como sujeito passivo o proprietário, o titular do domínio útil e o possuidor do imóvel, na forma dos artigos 34 e 124, ambos do Código tributário Nacional. 2.Entretanto, no caso do usufruto, incumbe ao usufrutuário a obrigação tributária pelos encargos decorrentes do uso e fruição do imóvel. Inteligência do artigo 1.403, II, do Código Civil. 3.Precedentes jurisprudenciais do Superior Tribunal de Justiça. 4.Recurso ao qual se nega provimento. (TJ-RJ – APL: 00939348020198190021, Relator: Des(a). FERNANDO FOCH DE LEMOS ARIGONY DA SILVA, Data de Julgamento: 16/08/2021, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/08/2021)

Conclusão

Se você foi citado em um processo de execução fiscal, vale a pena buscar um advogado, para que o profissional avalie se houve alguma irregularidade na cobrança e, assim, apresente a defesa pertinente.

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Construí uma casa sobre o meu salão comercial. Posso fazer a escritura em separado desta residência?

Uma prática comum de muitos comerciantes é adquirir um terreno valorizado e nele construir o salão para o seu comércio e a sua residência no 2º andar. Porém, após encerrar as atividades do comércio, o proprietário encontra dificuldades em vender o imóvel por inteiro, visto que os compradores não possuem interesse em adquirir a casa construída sobre o salão. A boa notícia é que, caso a residência tenha acesso próprio, isto é, para que ela seja acessada não seja necessário passar pelo salão, é possível realizar o desmembramento dos imóveis e, com isso, vender cada um dos bens individualmente.

O direito de laje como forma de regularizar os bens

Em 2017 foi incluído no Código Civil o instituto do direito de laje. Através deste direito, o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior para que terceiros construam uma unidade autônoma. O direito de laje surgiu como proposta de regularizar os imóveis construídos em comunidades, em que uma pessoa cedia a sua laje para que um terceiro construísse a sua casa. Assim, tornou possível a estas pessoas vender suas unidades sem a necessidade de venda total do imóvel. Além disso, a lei dá tratamento diferenciado ao imóvel de fundação, permitindo que, com a sua ruína, haja a extinção do direito de laje, isto é, a divisão da propriedade. Com isso, se tornou possível que duas construções em um mesmo terreno, sobrepostas, sejam vendidas de forma separada, visto que é possível a escrituração e registro de cada uma das unidades. Este direito não se confunde com as propriedades horizontais, em que as partes detêm de imóveis separados e, em condomínio, ficam as áreas comuns, como a garagem, hall de entrada, área de lazer, etc.

Como regularizar estes bens?

O primeiro passo para desmembrar os imóveis e realizar o registro separado de cada um dos bens é buscar a prefeitura do município em que o imóvel está localizado. No geral, as prefeituras exigem o pagamento de uma taxa de desmembramento, além da apresentação do documento que comprove a propriedade, certidão negativa dos tributos e, em alguns casos, a planta arquitetônica do imóvel. Ao final, será expedido um documento que servirá para os proprietários realizarem a escritura e registro de propriedade de cada um dos seus imóveis em um cartório. Vale lembrar que, após o desmembramento, cada um dos proprietários ficará responsável pelo IPTU do seu respectivo imóvel.

O que diz a jurisprudência?

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que a ausência de entrada autônoma a um dos imóveis construídos em um mesmo terreno não constitui o direito de copropriedade, mas sim de condomínio, de modo a não ser possível o desmembramento dos imóveis. Vejamos.

EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. Elementos coligidos que demonstraram a existência da copropriedade. Extinção que exsurge como direito potestativo do titular. Pretendida constituição do direito de laje em favor do autor. Descabimento. Imóvel construído em dois pavimentos – Demandante que é titular de fração do imóvel como um todo, e não de uma unidade autônoma erigida sobre acessão alheia Exegese do artigo 1510-A do Código Civil – Sentença mantida – Recurso desprovido […]. No caso, indiscutível que entre as partes há condomínio sobre o imóvel descrito na inicial, como bem pontuado na sentença. Muito embora haja documentos expedidos em nome apenas da demandada, o que poderia sugerir fosse ela a única titular do domínio (especialmente fls. 82 e seguintes), é de se ver que há outros indicando a copropriedade (fls. 12 e ss e 41/41), além do que o condomínio foi reconhecido nos autos de adjudicação compulsória aforada em face da vendedora (fls. 15/29). No caso, não se cuida de uma construção erigida sobre a casa da demandada, mas de um único imóvel, com dois pavimentos, sendo que o demandante é cotitular de todo o bem e, por isso, deseja o desfazimento do condomínio, com a alienação do imóvel. (TJSP – Processo 1003200-18.2017.8.26.0320 SP 1003200-18.2017.8.26.0320. Órgão Julgador 5ª Câmara de Direito Privado. Publicação: 02/08/2018. Julgamento: 1 de agosto de 2018. Relator A.C. Mathias Coltro)

Conclusão

A regularização de imóveis é um dos pressupostos para o êxito na venda do bem, tendo em vista que um bem não regular perde o seu preço e, ainda, afasta os possíveis compradores.

Por isso, em caso de dúvidas, nossa equipe está à disposição!

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É possível perder um imóvel por abandono?

O abandono de imóveis, seja de casas ou de terrenos, é uma realidade em inúmeras cidades. E isso pode ser um problema, afinal, um local desocupado dá margem a que pessoas depositem objetos e entulhos, sendo uma verdadeira perturbação à vizinhança. Mas, será que é possível perder um imóvel por abandono? A resposta é que sim, é possível.

Acompanhe os fundamentos e veja o que você pode fazer para evitar que seu imóvel seja tomado!

Por que um imóvel abandonado pode ser tomado?

Ao contrário do que muita gente pensa, o direito à propriedade não é absoluto. Isso significa que uma pessoa não pode fazer o que bem entende com o seu imóvel, devendo ela observar o que diz a lei. Um dos princípios previstos na Constituição Federal é o da função social da propriedade. Por este princípio, toda propriedade deve atingir um fim, não podendo servir apenas como objeto de especulação. Assim, por exemplo, uma pessoa não pode comprar um terreno extenso e deixá-lo por anos a fio sem utilização.

Caso não o utilize e sequer realize os cuidados básicos de manutenção, é possível que os entes públicos tomem o local e até mesmo que possuidores do espaço reivindiquem a propriedade através da usucapião.

A usucapião como forma de tomada de propriedade

A usucapião é um instituto previsto em nossa legislação. Por ela, a pessoa que detém da posse mansa, pacífica e de boa-fé de um imóvel pode reivindicar a propriedade. Este pedido poderá ser feito através de um processo judicial e até mesmo através de um cartório. Assim, se a pessoa dá a função social em determinado imóvel e o proprietário não reclama deste uso, é possível requerer a usucapião.

O que fazer para evitar a perda do imóvel que não está sendo utilizado

Se você possui um imóvel, mas não deseja utilizá-lo tão cedo, existem formas de cumprir a função social da propriedade. A forma mais conhecida é a locação. Ela poderá ser aplicada tanto para casas, salões, etc. quanto para áreas não construídas.

Em caso de imóvel rural, outra possibilidade é o arrendamento, opção em que o proprietário poderá angariar maiores valores.

Além disso, caso você deseje que uma pessoa próxima faça o uso do imóvel, mas não deseja cobrar por isso, é possível que as partes assinem um contrato de comodato. A medida é essencial para evitar uma futura solicitação de usucapião.

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões decididas pelos tribunais é quanto à rescisão do contrato de locação por abandono do imóvel. Embora a maioria dos contratos de locação prevejam esta questão, os tribunais também decidem que o abandono do imóvel é causa para rescisão.

Uma recente decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro comprova isto. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. STAND DE VENDAS. CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO. ABANDONO DO IMÓVEL. CAUSA DE RESCISÃO CONTRATUAL. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO. INOCORRÊNCIA. INDEVIDA COBRANÇA DE MULTA DIÁRIA PELO NÃO FUNCIONAMENTO DO STAND APÓS A RESCISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE PROVAS DAS AVARIAS NO IMÓVEL ATRIBUÍDAS AO AUTOR. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO DO RECURSO. 1. Trata-se de ação de cobrança proposta por locador de imóvel comercial, destinado a stand de vendas, objetivando o recebimento de valores a título de multa por descumprimento de cláusula contratual que determina o funcionamento do espaço durante a vigência do contrato. 2. Contrato de locação firmado com prazo determinado de 365 dias, a contar de 02/02/2019 e término em 01/02/2020, posteriormente prorrogado por termos aditivos até 04/03/2014. 3. A afirmação da autora no sentido de que o término contrato corresponde à data de 18/06/2014 em que houve a retomada do imóvel, colide não só com a cláusula do termo aditivo que fixa o termo do contrato em 04/03/2014, mas também com a cláusula do contrato de locação pelo qual o abandono do imóvel acarreta rescisão automática do contrato. 4. Considerando-se que o contrato de locação não mais vigorava entre as partes ao menos, inexiste justa causa para a cobrança de multa pretendida pela parte autora em razão do não funcionamento do stand de vendas no período de maio de 2014 a junho de 2014. 5. Desprovimento do recurso. (TJ-RJ – APL: 02680076720148190001, Relator: Des(a). ELTON MARTINEZ CARVALHO LEME, Data de Julgamento: 20/10/2020, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/10/2020)

Conclusão

A função social da propriedade é um dos mais importantes princípios da nossa Constituição, e é dever de todo proprietário de imóvel observá-lo. Isso evita uma futura perda do bem por abandono, seja pela tomada do bem pelo Poder Público, seja através da usucapião.

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Responsabilidade civil do síndico. Vamos saber mais?

O exercício do cargo de síndico demanda do indivíduo uma série de responsabilidades por ser uma tarefa repleta de funções. É por isso que o condomínio deve eleger uma pessoa extremamente competente para este fim. Além do exercício das competências, o síndico também poderá ser responsabilizado civilmente pelos seus atos.

Mas afinal, o que é responsabilidade civil?

A responsabilidade civil é o dever da pessoa, seja ela física ou jurídica, de reparar pelo dano causado, dano este que poderá estar tanto na esfera material quanto moral. São a Constituição Federal e o Código Civil que estabelecem este dever. No entanto, a forma de reparação e a quantia devem ser estimadas no contrato ou judicialmente.

Entendido o conceito de responsabilidade civil, pode-se dizer que, toda vez que o síndico for o responsável pelo dano a um condômino ou ao próprio condomínio, ele terá o dever civil de realizar a reparação. Mas, será que todos os atos exercidos pelo síndico são passíveis de reparação?

Quais são as obrigações legais do síndico?

Para que possamos saber quais atos do síndico são passíveis de condenação por responsabilidade civil, é preciso entender quais são as suas funções segundo a legislação. Segundo o Código Civil, o síndico tem como função:

I – Convocar a assembleia dos condôminos;

II – Representar o condomínio, praticando os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;

IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – Realizar o seguro da edificação.

Com isso, é possível afirmar que sempre que o condômino ou condomínio for prejudicado em razão da inobservância das obrigações pelo síndico, o referido deverá ser responsabilizado civilmente. Além disso, em caso de violações aos direitos trabalhistas dos funcionários do condomínio, o síndico também poderá ser responsabilizado.

Como o síndico pode ser punido em caso de descumprimento?

Conforme dito anteriormente, a forma e o valor da reparação em caso de dano não estão previstos em lei, devendo ser determinados por um juiz através de um processo judicial ou de uma previsão na Convenção de Condomínio. Com isso, os condôminos poderão estabelecer na Convenção as punições aplicáveis ao síndico em caso de descumprimento de suas funções. Na hipótese de haver algum dano pelo síndico sem que haja qualquer sanção prevista na Convenção, caberá aos condôminos lesados ingressar com ação judicial contra a pessoa do síndico, seja ela pessoa física ou jurídica, na qualidade de administrador.

O que diz a jurisprudência?

Uma das principais responsabilidades do síndico é quanto ao manejo dos valores pagos pelos condôminos. Inclusive, caso seja verificada alguma irregularidade na quantia em caixa, é possível que o síndico, mesmo que já destituído do cargo, seja responsabilizado judicialmente.

Uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo demonstra a questão. Vejamos.

RESPONSABILIDADE CIVIL. INDENIZAÇÃO. QUESTIONAMENTO SOBRE A GESTÃO DE CONTAS E DESPESAS CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PELO SÍNDICO ANTECESSOR. Parte autora que, durante o período de 2003 a 2010, exerceu a função de síndico de condomínio residencial. Eleição sendo conduzida ao cargo novo condômino que, em sede de auditoria, apontou o valor de R$ 286.000,00, de despesas do condomínio, sem o devido lastro probatório. Demanda de prestação de contas que apontou a divergência de valores de aproximadamente R$ 3.000,00 devido pelo anterior síndico ao condomínio. Desavenças e condutas passíveis de censura que decorrem da vida em sociedade, sobre as quais não restou configurada a ocorrência de atos ilícitos ensejadores da pretendida indenização por danos morais. Precedentes. Pedido julgado improcedente. Decisão mantida. RECURSO DA PARTE AUTORA DESPROVIDO. (TJ-SP – AC: 00146361720128260562 SP 0014636-17.2012.8.26.0562, Relator: Rodolfo Pellizari, Data de Julgamento: 04/07/2019, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/07/2019)

Conclusão

Ser síndico exige o conhecimento mínimo da legislação federal, estadual e até municipal, visto que o descumprimento das normas pode ensejar em sérias sanções.

Se você é síndico e possui dúvidas quanto ao exercício de sua função, não hesite em procurar um advogado!

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Comprei um imóvel na planta, a obra não acabou, mas quero fazer o distrato. O que não pode falar no distrato? Tenho que pagar multa?

A desistência da compra de imóveis na planta é um assunto recorrente, razão pela qual o STJ editou súmula sobre o tema. Ainda que já exista uma lei que trate da desistência destes contratos, algumas incorporadoras ainda trazem impedimentos no momento da rescisão.

Pensando nisso, preparamos este artigo com as principais informações para o comprador do imóvel levar em consideração no momento do pedido de rescisão. Acompanhe!

A Lei do Distrato

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como a Lei do Distrato, traz as regras sobre o distrato do contrato de compra de imóvel na planta. Antes desta lei, a Súmula 543 do STJ era o principal embasamento dos compradores, visto que ela estabelecia que, caso a rescisão do contrato ocorra por culpa do vendedor, a devolução dos valores deveria ser parcial. Ou, ainda, caso o comprador tivesse dado causa ao desfazimento, a devolução dos valores deveria ser parcial.  Com isso, antes da Lei do Distrato não havia pela lei um percentual claro de quanto os vendedores poderiam reter em eventual distrato. Porém, desde 2018 incorporadores e consumidores dispõem de uma norma explícita sobre os valores de multa e retenção.  

Como são as regras da rescisão pela Lei do Distrato?

Pela Lei do Distrato, a entrega do imóvel após 180 dias da data inicial de entrega gera ao comprador o direito de rescindir o contrato sem qualquer ônus, ou seja, ele tem o direito de receber integralmente todos os valores pagos. Porém, se a rescisão ocorrer em tempo anterior a este prazo ou após a entrega das chaves, o distrato é possível, porém, com alguns ônus ao comprador. Nestas hipóteses, a incorporadora poderá descontar a comissão de corretagem e uma multa de até 25% sobre a quantia paga, além dos impostos do imóvel e cotas de condomínio. Na hipótese de a obra já ter sido entregue, além dos valores acima será descontado o tempo que o comprador usufruiu do imóvel, correspondente 0,5% do valor global do contrato. Por fim, caso a obra esteja submetida ao patrimônio de afetação, a multa a ser retida pelo incorporador poderá ser de até 50% do valor já pago.

Como reincidir o contrato, afinal?

Tendo em vista as disposições da lei, a recomendação é de que a rescisão seja feita o quanto antes, já que a multa será calculada sobre o valor total já pago pelo comprador. Além disso, se existe previsão de atraso na entrega, é possível aguardar e verificar se o atraso será de 180 dias após a data prevista, pois, nesta hipótese, a rescisão ocorrerá sem a cobrança de multa. Por fim, se você já pegou as chaves e assinou o contrato de financiamento, o banco financiador também deverá ser consultado antes da rescisão.

O que diz a jurisprudência?

Após a Lei do Distrato, os juízes têm entendido que o atraso na entrega depois da tolerância de 180 dias não enseja na indenização por danos morais pela construtora. Inclusive, o Tribunal de Justiça de São Paulo tem entendido que a rescisão nesta hipótese importa na devolução de 80% dos valores pagos. Vejamos.

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA PLANTA. DISTRATO. Ação indenizatória. Sentença de procedência parcial. Inconformismo do autor. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Pretensão do autor de devolução integral dos valores pagos, recebimento de multa contratual, indenização por danos materiais e morais. Descabimento. Celebração de distrato entre as partes que ocorreu antes do término do prazo contratualmente estabelecido para entrega das chaves, considerada a tolerância de 180 dias. Ausência de dano em virtude do suposto atraso, uma vez que as obrigações contraídas pelas partes em relação ao contrato foram extintas em momento anterior. Devolução de 80% dos valores pagos que é suficiente para devolver as partes ao status quo anterior. Precedentes desta Câmara. Sentença confirmada. Sucumbência recíproca. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. (v.29522). (TJ-SP – APL: 10310612920178260562 SP 1031061-29.2017.8.26.0562, Relator: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 11/12/2018, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/12/2018)

Conclusão

A rescisão de uma compra de imóvel na planta, ainda que gere algum ônus ao comprador, não pode ser negada ou dificultada pelo vendedor.

Por isso, se você está enfrentando problemas no distrato, consulte um advogado!

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Locação por Airbnb pode ser vedada por condomínio?

Locação por Airbnb pode ser vedada por condomínio?

Na última década surgiram diversas novas formas de prestações de serviços a partir da utilização de plataformas digitais. E isto não foi diferente com o ramo de hospedagem. Atualmente, uma das plataformas mais conhecidas e utilizadas no mundo todo é o Airbnb, que permite a locação de um espaço por tempo determinado, espaço este que muitas vezes está localizado em prédios residenciais. A partir daí, inúmeros condomínios passaram a questionar judicialmente sobre a possibilidade ou não dos condôminos utilizarem os seus imóveis como locação temporária através das plataformas digitais como o Airbnb. Em abril deste ano, o STJ deu a resposta para este caso. Segundo a decisão do tribunal, o condomínio poderá impedir o uso de imóveis para locação pelo Airbnb.

E como a decisão repercutirá na prática

Nos termos da decisão do STJ, o condomínio que tiver estabelecido em sua convenção que os imóveis do local são restritos ao uso residencial veda os condôminos de dispor os imóveis para fins de locação temporária, como é o caso do Airbnb. Segundo o STJ, a utilização do imóvel para hospedagem de terceiros traz com ela a alta rotatividade no local, ofertando insegurança e perturbação aos demais moradores. Com isso, há um desvio da finalidade do condomínio, gerando prejuízos aos outros condôminos. Na prática, se a convenção do condomínio não dispuser que o edifício ou o conjunto de casas tenha como finalidade o serviço de hospedagem ou, ainda, restringir o uso para fins residenciais, o síndico ou outro responsável poderá barrar os usuários do Airbnb de utilizar o imóvel como hospedagem.

Toda esta questão esteve controvertida por tanto tempo, em razão de a lei do inquilinato não regulamentar as locações que tenham prazo inferior a 90 dias, tampouco a situação de locação de imóveis em Airbnb poderem ser enquadradas na Política Nacional do Turismo. Porém, agora, com a decisão do STJ, os condomínios possuem respaldo jurisprudencial para barrar os condôminos de utilizar seus imóveis com esta finalidade. Todavia, ainda é possível que os condomínios que tenham por finalidade o uso residencial permitam a utilização dos imóveis como Airbnb, não estando eles vinculados à decisão do STJ.

O que diz a jurisprudência?

A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça elenca os fundamentos pelos quais os condomínios poderão negar que os condôminos utilizem os imóveis para locação em Airbnb. Vejamos.

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. RECURSO IMPROVIDO. 1. Os conceitos de domicílio e residência (CC/2002, arts. 70 a 78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem. 2. Na hipótese, tem-se um contrato atípico de hospedagem, que se equipara à nova modalidade surgida nos dias atuais, marcados pelos influxos da avançada tecnologia e pelas facilidades de comunicação e acesso proporcionadas pela rede mundial da internet, e que se vem tornando bastante popular, de um lado, como forma de incremento ou complementação de renda de senhorios, e, de outro, de obtenção, por viajantes e outros interessados, de acolhida e abrigo de reduzido custo. 7. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. 8. O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV). (STJ – REsp: 1819075 RS 2019/0060633-3, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/04/2021, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2021)

Conclusão

Com a recente decisão do STJ, caso você esteja pensando em investir em um imóvel para utilizá-lo como Airbnb, verifique antes a convenção do condomínio.

Em caso de dúvidas, consulte um advogado.