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Condomínio edilício: você sabe o que é?

Com o crescimento das cidades, se tornou cada vez mais comum que as pessoas residam em apartamentos e condomínios de casas, em razão da segurança que os espaços proporcionam.

Se este é seu caso, com certeza você já se deparou com o termo condomínio edilício e ficou com dúvidas sobre o que ele se refere.

Mas afinal, o que é o condomínio edilício?

O condomínio edilício se caracteriza como as edificações, em que parte é propriedade exclusiva e parte é considerada propriedade comum dos condomínios.

Esta, inclusive, é uma definição trazida pelo art. 1.331 do Código Civil.

Desta maneira, os condomínios de apartamentos e de casas são os exemplos clássicos de condomínios edilícios.

Neste tipo de edificação, os condôminos possuem o direito de utilização livre em sua propriedade particular, seja a casa ou apartamento, enquanto o uso de áreas comuns como elevadores, salões de festa, piscina, academia, etc., é feita de forma compartilhada com os demais moradores.

A diferença do condomínio edilício e o condomínio geral

O Código Civil também regula o condomínio geral, que se caracteriza como a propriedade compartilhada, no qual os proprietários são donos de todos os espaços do bem e tem o mesmo direito de usufruir e modificar o espaço.

O condomínio geral pode existir em qualquer situação, bastando que as partes acordem a sua instituição e as regras de utilização.

Um exemplo comum de condomínio geral é a co-propriedade de um carro ou apartamento entre um casal que se divorciou, mas não realizou a partilha de bens.

Neste caso, caberão as partes arcarem com todos os deveres decorrentes da propriedade, como a divisão dos gastos de manutenção e de impostos, além de acordarem entre si como será feita a utilização do bem.

Esta é a grande diferença dos condomínios edilícios: neste último tipo de condomínio, existe um documento que regula todas as regras a serem observadas, que é denominada de convenção de condomínio, enquanto as regras do condomínio comum são acordadas entre as partes.

A lei que rege os condomínios edilícios

Tendo em vista que os condomínios edilícios precisam da instituição de regras para o seu pleno funcionamento, existe uma lei que regula o assunto: a Lei n. 4.591/1964.

A Lei dos Condomínios determina como os condomínios devem estabelecer as normas e preceitos aos seus condôminos.

Por exemplo, um dos pontos trazidos pela lei é sobre a forma que deve ser redigida a convenção de condomínio. Pela lei, só poderão participar da redação os proprietários das unidades autônomas, os promitentes compradores e os cessionários destes bens.

Assim, se você possui dúvidas quanto às regras aplicadas no condomínio que você reside, vale a pena consultar o que dispõe a Lei n. 4.591/1964.

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões reiteradamente decidida pelos tribunais nos processos de condomínios edilícios é quanto a exclusão de condôminos antissociais.

Este sujeito é caracterizado pela pessoa que tem dificuldade de convivência com os demais moradores e que reiteradamente descumpre as regras do condomínio.

Em uma decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo, um condômino antissocial foi condenado a ser excluído do condomínio. Vejamos.

Condomínio edilício. Ação de exclusão de condôminos. Sentença de procedência, mantendo a propriedade dos réus, mas retirando-lhes o direito de usar a coisa. Apelação dos réus. Penalidades do artigo 1.337 do CC que não foram suficientes para cessar a conduta ilícita dos condôminos. Prova testemunhal que confirma o comportamento antissocial e agressivo dos réus, de caráter grave e reiterado, que prejudica a convivência em condomínio. Situação que justifica a perda do direito do uso pessoal dos réus da unidade. Recurso não provido. (TJ-SP – AC: 10024572320168260100 SP 1002457-23.2016.8.26.0100, Relator: Morais Pucci, Data de Julgamento: 30/08/2021, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2021)

Conclusão

As ações contra os condomínios edilícios crescem cada vez mais nos tribunais e é por isso que é essencial que as partes observem as regras determinadas pela Convenção de Condomínio.

Se você está enfrentando problemas com o seu condomínio não hesite em procurar um advogado!

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Meus pais faleceram há muitos anos e meus irmãos não realizaram o inventário. Posso obter a propriedade da casa deixada através de usucapião?

Para os advogados que atuam em direito de sucessões, é extremamente comum que o inventário de uma pessoa falecida seja feito após muitos anos de sua morte. E isso acontece em razão da ideia de que o procedimento será caro ou, ainda, pelos herdeiros não se interessarem pelo bem deixado.

Porém, o que se tem visto na prática dos tribunais é que a justiça tem concedido o direito de usucapião ao herdeiro que permaneceu no imóvel do falecido e que não foi contestado pelos demais herdeiros. Com isso, os herdeiros perdem o direito sobre aquele bem.

A usucapião como ferramenta de transferência de propriedade

A usucapião é um instituto do direito civil, que permite que aquele que detém da posse prolongada de um bem móvel ou imóvel possa adquirir a propriedade.

Aqui é preciso diferenciar a posse de propriedade: enquanto a posse é caracterizada pelo direito de utilizar a coisa, a propriedade é marcada pelo direito de usar, gozar, dispor e reaver o objeto.

Assim, se alguém utiliza de boa-fé a coisa por muito tempo, sem resistência ou oposição do proprietário, essa pessoa terá direito a propriedade através da usucapião. O prazo requerido varia conforme a modalidade de usucapião.

No caso do direito das sucessões, se um dos herdeiros passa a utilizar o imóvel pelo prazo ininterrupto de 10 anos, sem oposição dos demais herdeiros, ele passa a ter o direito da propriedade do imóvel através de usucapião.

O exemplo clássico é o seguinte: o dono de um imóvel falece e um dos seus filhos continua morando no local. Os demais herdeiros, por sua vez, não se opõem a permanência do irmão na casa, tampouco realizam um contrato de comodato.

Depois de anos morando no local, os herdeiros resolvem realizar o inventário do bem e pedem que o irmão desocupe o imóvel, já que o objeto será vendido. Em vista do despejo, o morador do imóvel busca um advogado e descobre que tem direito a usucapião.

Com isso, ele ingressa com a ação e, após verificar a presença de todos os requisitos, o juiz concede o direito de propriedade ao referido herdeiro, de modo que os outros irmãos perdem o direito ao imóvel.

Como evitar que um herdeiro tenha direito ao bem deixado pelo falecido

Tendo em vista a possibilidade de perder o imóvel objeto de herança, a recomendação dada aos herdeiros é que, o quanto antes eles realizem o inventário do imóvel. Com o inventário, os herdeiros passam a ser dono do imóvel e não possuem a obrigação imediata de vender o bem, podendo, assim, permitir que o herdeiro resida no imóvel.

Caso o imóvel seja irregular ou, ainda, na hipótese de os herdeiros não terem os valores necessários para o processo de inventário, a recomendação é que eles firmem com o irmão que permanece morando no imóvel um contrato de comodato ou de locação.

O comodato é o empréstimo gratuito de um objeto e, através dele, é possível que os demais herdeiros regularizem a residência do irmão que permanece no bem até a data do inventário. Ambos os documentos poderão impedir a concessão da propriedade através da usucapião.

O que diz a jurisprudência?

Em recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, o desembargador decidiu que não seria possível que um dos herdeiros usucapisse o imóvel, ainda que ele tivesse morado no local por mais de 25 anos.

No caso em concreto, o bem pertencia a 7 herdeiros, que, à medida que foram falecendo, as suas cotas foram sendo listadas em seus respectivos inventários.  Com isso, embora os netos do proprietário residiram por mais de 20 anos no bem, o fato dos outros herdeiros mencionarem o bem como parte de suas heranças, descaracterizou a posse contínua e tranquila do bem. Vejamos.

APELAÇÃO – USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA MERA TOLERÂNCIA OU PERMISSÃO DOS DEMAIS HERDEIROS – INDEFERIMENTO DA INICIAL PROCESSO EXTINTO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL – INCONFORMISMO DOS AUTORES REJEIÇÃO. Embora admitida a usucapião do imóvel mantida em condomínio, como no caso da sucessão universal entre herdeiros, o herdeiro que permanece na posse exclusiva do bem somente passa a exercer a posse ad usucapionem se evidenciado o desinteresse dos demais pelo imóvel. Caso em que os condôminos alienaram quinhões, arrolaram o bem em inventário e propuseram a extinção de condomínio. Mera tolerância ou permissão. Artigo 1.208 do CC. Ausência do animus domini. Manutenção da sentença que extinguiu o processo por falta de interesse de agir. Proibição da reformatio in pejus – NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, COM OBSERVAÇÃO. (AC 1000016-72.2021.8.26.0495 SP 1000016-72.2021.8.26.0495. Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado. Publicação: 21/03/2022. Julgamento: 21 de março de 2022. Relator: Alexandre Coelho)

Conclusão

O direito a propriedade é complexo e exige a análise do caso concreto para a verificação dos direitos dos sujeitos. Por isso, em caso de dúvidas, nossa equipe está à disposição!

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Tenho contrato de compra e venda particular e não encontro o vendedor. Como regularizar o imóvel?

Ainda nos dias atuais é extremamente comum as pessoas realizarem a compra de uma casa ou apartamento, através de um contrato de compra e venda, e não realizarem o registro do bem em seu nome, postergando continuamente o ato.

Além disso, também é extremamente comum que o vendedor se mude ou não seja localizado posteriormente, dificultando a transferência e registro do imóvel.

Neste caso, como proceder para regularizar o bem?

Atualmente, a legislação brasileira dispõe de duas medidas para a solução deste problema: através da ação de usucapião e pela ação de adjudicação compulsória.

A adjudicação compulsória é um tipo de ação cabível quando o vendedor, mesmo tendo realizado a venda, se nega a realizar a transferência do imóvel ou nas hipóteses em que o comprador não encontra mais o referido vendedor.

Assim, o promitente comprador deverá demonstrar a regularidade da compra e, em posse de todos os documentos comprobatórios, deve iniciar uma ação judicial, solicitando a transferência e registro do imóvel para o seu nome.

Já a ação de usucapião depende de que o comprador esteja na posse do imóvel a pelo menos dez anos. Possuindo provas de que a posse é tranquila, não contestada pelo proprietário, que o comprador tem ânimo de dono, é possível iniciar uma ação judicial ou até mesmo realizar a usucapião extrajudicial, que é o pedido feito através do Cartório de Registro de Imóveis em que imóvel está localizado,

O que diz a jurisprudência?

Ainda que a ação de adjudicação compulsória possa parecer uma simples medida para o registro do imóvel em nome do comprador, o mero pedido ao juiz não significa a concessão do registro. É necessário que sejam levados documentos que demonstrem o registro do contrato de compra e venda e, conforme a decisão a seguir, a individualização da matrícula em questão.

Neste julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, o possuidor do imóvel não detinha da matricula individualizada do imóvel, já que o bem encontrava-se membrado com um outro imóvel. Assim, o desembargador determinou que fossem tomadas as medidas administrativas primeiro para depois ser concedida a adjudicação compulsória. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL ORIUNDO DE DESMEMBRAMENTO DE TERRAS. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. IRRESIGNAÇÃO DOS AUTORES. Pretendem os autores a reforma da sentença que julgou extinto o feito, sem resolução do mérito, sob o argumento de que apresentaram todos os documentos necessários para a adjudicação compulsória do imóvel descrito na petição inicial, ressaltando que a medida é imprescindível para a regularização de sua propriedade, ante a recusa do cartório imobiliário responsável. A adjudicação compulsória é uma medida judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade na hipótese de recusa do vendedor, falecimento ou quando não existe mais contato entre os contratantes, após o pagamento integral do preço, sendo certo que não é a via adequada para requerer a abertura de matrícula de imóvel não registrado, tampouco para sanar eventuais irregularidades no registro. No caso, os demandantes carrearam aos autos cópia de escritura pública que, em tese, comprova a titularidade do bem em questão, bem como a sua origem e o desmembrando. Nada obstante, tais elementos não são suficientes para ensejar o acolhimento da pretensão inicial. Note-se que o cartório que teria lavrado a escritura não localizou em seus registros o negócio jurídico firmado entre as partes, o que gera uma dúvida fundada sobre o documento apresentado para a comprovação da titularidade do bem. Por outro lado, a despeito de ter sido comprovada a origem do imóvel, e constar as especificações do referido terreno, nem o desmembramento nem o terreno estão individualizados no cartório imobiliário. Resta evidente que o pedido de adjudicação compulsória encontra óbice técnico, já que o imóvel em questão não possui matrícula individualizada no registro de imóvel, fazendo-se necessárias providências administrativas para regularização do desmembramento com a criação de matrícula para os lotes. Inteligência do art. 222, da Lei nº. 6.015/73. Precedentes do STJ e desta Corte de Justiça. Sentença que se mantém. Hipótese que comporta honorários recursais. Art. 85, § 11, do CPC. RECURSO DESPROVIDO (TJ-RJ – APL: 0017555702013819006, Relator: Des(a). ANDRE EMILIO RIBEIRO VON MELENTOVYTCH, Data de Julgamento: 16/04/2020, VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-04-27).

Conclusão

Ainda que a legislação preveja algumas saídas para a transferência e registro da propriedade, a recomendação é que o registro seja feito o quanto antes, no intuito de que não seja necessário o dispêndio de valores com as ações aqui comentadas.

Em todos os casos, consulte sempre um advogado!

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Arrematei um imóvel em um leilão judicial. Quais são os próximos passos?

A aquisição de imóveis através de leilão judicial pode ser uma boa saída ao adquirente, afinal, é possível adquirir um imóvel por um preço abaixo da média.

É claro que existem alguns cuidados que devem ser tomados no momento da compra, porém, se verificados tais pontos, a aquisição pode ser segura e vantajosa.

Após o cadastro no sistema de leilões e feito os lances, o adquirente arremata o bem. Mas, o que deve ser feito em seguida?

Veja o que dispõe o edital

Primeiramente, é preciso salientar que um leilão judicial está vinculado a um processo judicial de execução. Isso significa que uma pessoa possuía uma dívida, não pagou e teve seus bens tomados e vendidos, para que, assim, o credor pudesse receber os valores vencidos.

No início do leilão, a empresa responsável pela venda publica o edital referente a oferta. É nesse documento que estão todos os passos a serem seguidos após a aceitação do lance.

No caso de imóveis, é comum que o bem seja vendido sem que o proprietário tenha desocupado ou, ainda, é possível que ele esteja locando para terceiros. Nesses casos, após a arrematação, o arrematante precisa solicitar a desocupação e tomar outras providências necessárias.

Os passos a serem seguidos

Ainda que o edital que determine os passos a serem seguidos pelo arrematante, no geral, o arrematante deverá tomar as seguintes providências:

Apresente os documentos ao leiloeiro

Após a arrematação no leilão, o adquirente deve entregar os documentos exigidos no edital. No geral, são solicitados RG e CPF, comprovante de residência e certidão de nascimento/casamento.

Realize o pagamento da guia

Com os documentos entregues, caberá ao arrematante pagar o valor do lance e a comissão do leiloeiro. A depender da empresa, é possível fazer o pagamento por boleto ou através de transferência bancária.

Assine o auto de arrematação

Concluído o pagamento, a empresa gestora do leilão enviará ao arrematante o auto de arrematação, que deverá ser assinado pelo referido.

Este documento consolida a venda do bem e serve como comprovante de que o indivíduo adquiriu o bem.

Solicite no processo a carta de arrematação

Assinado o auto de arrematação, é preciso que o arrematante protocole no processo de execução o documento, junto do comprovante de pagamento.

Para isso, é necessário o auxílio de um advogado, tendo em vista que este procedimento é restrito a estes profissionais. Vale ressaltar que algumas empresas de leilão se encarregam de protocolar nos autos os referidos documentos.

Após o protocolo, o juiz abrirá prazo para que as partes do processo tomem ciência da arrematação, podendo impugnar caso haja alguma irregularidade.

Não havendo impugnação, o juiz expedirá a carta de arrematação, documento necessário para a transferência do imóvel no cartório.

O que diz a jurisprudência?

Um dos direitos do arrematante do imóvel é o recebimento dos aluguéis que foram pagos pelo inquilino entre o período em que o bem foi arrematado, até a data do registro do imóvel em seu nome.

Inclusive, os tribunais de justiça têm entendimento consolidado quanto ao referido direito. Vejamos.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALUGUÉIS DE IMÓVEL LEILOADO. DIREITO DO ARREMATANTE AO RECEBIMENTO DOS VALORES RELATIVOS À LOCAÇÃO A PARTIR DA LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. 1-Decisão agravada que autoriza o embargante (promitente comprador) a alugar imóvel leiloado até a prolação de decisão final em embargos de terceiro, ficando responsável por sua desocupação em caso de improcedência. 2-Jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o arrematante de imóvel tem o direito de receber os valores relativos ao aluguel a partir da lavratura do auto de arrematação, não sendo preciso esperar o registro no cartório do registro de imóveis. 3-Contudo, a fim de evitar a prolação de decisões conflitantes ou contraditórias, afigura-se mais prudente que o valor do aluguel seja depositado em juízo até decisão final nos embargos de terceiro. 4-Recurso parcialmente provido (TJ-RJ – AI: 00035844120218190000, Relator: Des(a). MILTON FERNANDES DE SOUZA, Data de Julgamento: 27/04/2021, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/04/2021)

Conclusão

Ainda que o leilão possa ser vantajoso para o arrematante, é necessário que ele conheça todos os detalhes desta transação. Caso você precise da ajuda de um advogado para a emissão dos documentos finais, nossa equipe está a disposição!

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Lei de Mais Valia você sabe o que é?

A regularização das obras nos imóveis é uma obrigação que poucos proprietários se atentam. No entanto, a não observância pode gerar sanções.

Uma das facilidades que o município do Rio de Janeiro dispôs anteriormente aos seus cidadãos foi a possibilidade de regularizar obras já terminadas e que não tiveram autorização prévia da prefeitura.

Esta facilidade esteve disposta na denominada Lei de Mais Valia. Neste artigo, abordaremos as principais disposições da norma.

O que é a Lei de Mais Valia?

A Lei de Mais Valia, que também é conhecida como a “Lei do Puxadinho” é uma lei municipal do Rio de Janeiro que permitiu que os moradores do município regularizassem os imóveis que passaram por obras não autorizadas pela prefeitura.

Pela lei, toda obra que alterar o imóvel só pode ocorrer após a autorização da prefeitura.

São exemplos de obras que necessitam desta autorização: fechamento de coberturas, áreas construídas acima das taxas permitidas por lei e fechamento de varandas com cortinas de vidros.

No entanto, a Lei de Mais Valia não é uma lei fixa. Ela é lançada anualmente e traz os prazos em que os moradores devem comparecer na prefeitura com os documentos necessários.

Toda pessoa pode utilizar das prerrogativas da lei?

Nem toda pessoa pôde utilizar da Lei de Mais Valia para regulamentar seu imóvel, visto que o tipo de obra realizada é que determina a admissão à lei.

As condições de admissão são: a obra construída estar de acordo com os parâmetros da prefeitura, o novo número de pavimentos não pode ultrapassar o previsto em lei e a edificação não pode estar em área não edificável.

Quais os documentos devo apresentar?

É a lei anual traz quais os documentos o cidadão deve apresentar para regularização do imóvel.

Porém, no geral os documentos solicitados são: o Registro Geral do Imóvel ou outro documento que comprove as medidas do terreno, desde que assinado por engenheiro ou arquiteto; projeto completo de arquitetura da obra, assinado pelo responsável técnico; documento do profissional, além dos anexos que integram o edital.

É importante ressaltar que, a partir da publicação da lei e do edital, o prazo para entrega dos documentos costuma ser de três meses.

A decisão do STF

Em fevereiro de 2021, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a Lei da Mais Valia devesse ser suspensa.

A fundamentação do STF foi de que a norma era responsável por afrouxar os padrões urbanos da cidade, em razão do caráter temporário da medida. Além disso, Tribunal entendeu que a forma de ocorrência da regularização visava somente a arrecadação de valores.

Deste então, não houve nenhuma nova norma editada pelo município do Rio de Janeiro que permitiu a regularização dos imóveis, de modo que a possibilidade de regularização com aquelas facilidades continua suspensa.

O que diz a jurisprudência?

Semelhante ao Rio de Janeiro, a cidade de São Paulo também possui uma lei que visa regulamentar os imóveis em situação de irregularidade, a chamada de Lei de Anistia.

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que o descumprimento de acessibilidade nas obras é algo a não ser imputado a referida lei, visto que caberá ao cidadão cumprir a regra independente da regularização do imóvel pela Lei de Anista. Vejamos.

MULTA POR FALTA DE CERTIFICADO DE ACESSIBILIDADE. IMÓVEL IRREGULAR. VALOR EXCESSIVO. – A negativa do deferimento do certificado de acessibilidade foi motivada pela ausência da certidão de regularidade do imóvel, cuja expedição, por sua vez, era inviável até a lei de anistia – Lei 17.202/2019– , em virtude de construção irregular promovida pelo autor. Nesse quadro, a impossibilidade de regularização do imóvel – e, em consequência, de obter o certificado de acessibilidade– não é imputável ao Município de São Paulo, mas sim ao próprio demandante, que realizou obras em desrespeito à legislação municipal – Os Anexos III da Lei 16.642/2017 e de seu regulamento, o Decreto 57.776, estipulam o valor de R$ 200,00 por metro quadrado da “área objeto da intervenção”, assim entendida como aquela “a ser adaptada às condições de acessibilidade”, verificando-se excessivo o valor da multa aplicada, uma vez que correspondente à área superior à superfície total do imóvel. Provimento da remessa necessária, que se tem por interposta, e acolhida em parte da apelação. (TJ-SP – AC: 10218408920208260053 SP 1021840-89.2020.8.26.0053, Relator: Ricardo Dip, Data de Julgamento: 16/02/2021, 11ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 16/02/2021)

Conclusão

Ainda que a Lei da Mais Valia não esteja mais em vigor, é importante que os proprietários busquem as prefeituras para regularizar os imóveis.

Em todo caso, busque o auxílio de um profissional da área!

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Moro na cobertura. Para realizar obra de ampliação preciso de autorização do condomínio?

Residir em uma cobertura pode significar conforto aos moradores, afinal, o proprietário do imóvel dispõe de um espaço maior em comparação aos demais apartamentos.

No entanto, será que a realização de obras pelo proprietário da cobertura necessita da autorização do condomínio? A resposta depende da natureza da obra.

Quais obras precisam de autorização do condomínio?

Primeiramente, é preciso ressaltar que a Lei dos Condomínios (Lei n. 4.591/1964) proíbe que os condôminos alterem a fachada dos edifícios.

Isso significa que, independente da obra que o proprietário da cobertura venha fazer, não é permitido que ele altere a fachada externa do imóvel, o que inclui a pintura com cores diferentes ao prédio e a inclusão esquadrias externas com tonalidades diferentes.

Em segundo lugar, nem sempre morar na cobertura significa que o proprietário tem direito a realizar obras no espaço.

Para que ele tenha esta garantia, é preciso que ele detenha da propriedade da cobertura. Isso significa que a área de cobertura deve estar descrita na escritura do seu apartamento.

Se você preencheu todos os requisitos, a necessidade de autorização do condomínio vai depender da natureza da obra.

Caso a obra seja de pequena monta, que não altere estrutura do prédio ou do próprio apartamento, é possível realizar a obra sem autorização do condomínio.

Porém, caso a obra seja de médio a grande porte e que implique na alteração da planta do edifício, é necessário a autorização da obra pelos condôminos, a ser proferida em assembleia.

Vale ressaltar que, acima de tudo, o condômino deve verificar o disposto na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno.

E as autorizações da prefeitura?

A depender da extensão da obra, além da autorização do condomínio, é necessário que o proprietário da cobertura detenha de autorização da prefeitura para realização da obra.

Sempre que uma obra altere o uso do imóvel, acrescentando ou suprimindo as funções previstas no projeto original, é necessário emitir autorização de prefeitura da cidade em que o imóvel estiver localizado.

Um exemplo de autorização são as instalações de piscinas, hidros, pintura de fachada ou a troca/instalação de esquadrias.

Neste caso, é necessário que um engenheiro ou arquiteto desenvolva o projeto e acompanhe o proprietário na emissão da autorização.

Vale ressaltar que a assembleia condominial pode exigir a referida autorização para votar a obra entre os condôminos.

O que diz a jurisprudência?

Além de informar o síndico sobre as obras que serão realizadas na cobertura, o condômino também deve obter as licenças de obra na prefeitura do município em que o imóvel estiver localizado.

Aos analisarem este tipo de conflitos entre condomínios e moradores, os juízes verificam se a obra em discussão possui os laudos periciais que autorizam a obra e se houve a autorização do município, conforme se vê em uma decisão do TJRJ:

ADMINISTRATIVO. OBRA DE ACRESCIMO EM COBERTURA DE EDIFICIO DE APARTAMENTOS. CONDOMÍNIO EDILICIO. TERRAÇO. Pretensão dos autores de edificarem no terraço do prédio. Comprovação do direito real de uso. Laudo pericial conclusivo no sentido de que não há impedimentos a ampliação vertical dos apartamentos situados no último nível do pavimento tipo, ressalvada a questão de que toda obra de construção e ou demolição deve ser acompanhada por profissional habilitado, bem como ser submetida ao devido processo de licenciamento. Sentença de procedência incensurável, desprovimento do recurso. Majoração da verba honorária em 2%. CPC, art. 85, § 11. Unânime. (TJ-RJ – APL: 00073097920148190001, Relator: Des(a). MARÍLIA DE CASTRO NEVES VIEIRA, Data de Julgamento: 09/10/2019, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

Residir em um condomínio exige do morador o cumprimento de diversas regras, de modo que o descumprimento pode acarretar sanções ao condômino.

Por isso, consulte sempre a Convenção e o Regimento Interno.

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Laudêmio do imóvel: o que é e como saber se devo pagar?

Se você está adquirindo um imóvel próximo ao mar com certeza ouviu do seu corretor que será necessário recolher uma taxa chamada laudêmio.

Assim como você, muita gente se questiona se o pagamento deste valor é legal.

Por isso, neste artigo nós separamos as principais informações sobre o assunto. Acompanhe!

Mas afinal, o que é laudêmio?

O laudêmio é um valor cobrado quando há a aquisição de imóveis que estejam em áreas pertencentes à União. Estas áreas são definidas pelo Serviço de Patrimônio da União (SPU).

Em regra, são terrenos pertencentes à União aqueles que estejam próximos ao mar ou em áreas de fronteiras.

Por próximos do mar entende-se os imóveis que estejam em uma faixa de 33 metros de distância do mar, distância esta contada a partir do nível máximo da maré alta.

A cobrança tem uma razão específica: como essas áreas são consideradas estratégicas, visto que são utilizadas em eventual ataque ao país, os adquirentes devem ressarcir a União pela ocupação.

Quem paga a taxa de laudêmio?

A taxa de laudêmio é paga pelo comprador do imóvel e deve ser recolhida diretamente à União, ou seja, não é necessário que o comprador faça o pagamento e ao vendedor do bem.

O valor desta taxa corresponde a 5% do valor atualizado do imóvel, o que pode significar um custo a mais para os adquirentes.

Vale ressaltar que não há incidência da taxa na hipótese do imóvel ser doado ou transmitido em herança para terceiros.

O fim da cobrança do laudêmio

Em junho de 2021, a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU) instituiu como parte de um programa do governo o fim da cobrança da taxa de laudêmio.

No entanto, desde então não houve a regulamentação do tema.

A notícia vinculada na época trouxe que a isenção começaria pelos bairros de Copacabana e do Leme, ambos localizados na cidade do Rio de Janeiro/RJ.

Assim, antes de adquirir o imóvel, vale a pena consultar o site do Governo Federal e verificar se a isenção foi aplicada ao país todo.

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões que mais gera dúvidas nos adquirentes dos imóveis é quanto o valor a ser paga, a título de laudêmio.

Inclusive, este é um dos pontos frequentemente julgado nos processos dos tribunais.

Recentemente, o STJ confirmou que a taxa de laudêmio corresponde a 5% do valor da área com as benfeitorias, ou seja, com o valor de todo o imóvel. Vejamos.

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM VERIFICADA. PAGAMENTO DE LAUDÊMIO. OBRIGAÇÃO DO ALIENANTE, FOREIRO. ART. 3º DECRETO-LEI 2.398/1987. APLICABILIDADE. BASE DE CÁLCULO DO LAUDÊMIO. ART. 3º DO DECRETO 95.760/1988. VALOR ATUALIZADO DO DOMÍNIO PLENO E SUAS BENFEITORIAS. 1. Cuida-se, na origem, de Ação de Repetição de Indébito ajuizada contra a União, julgada procedente para declarar indevido o pagamento a maior realizado pelas autoras a título de laudêmio (5% sobre o valor do domínio pleno do imóvel), devendo tal valor ser calculado sobre o preço da arrematação. A decisão foi mantida pelo TRF da 5ª Região. 2. O laudêmio “é a compensação assegurada ao senhorio direto por este não exigir a volta do domínio útil do terreno de marinha às suas mãos ou de direitos sobre benfeitorias nele construídas. Tal vantagem tem por fato gerador a alienação desse domínio ou desses direitos e uma base de cálculo previamente fixada pelo art. 3º do Decreto n. 2.398/87” (REsp 1.257.565/CE, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 30/8/2011). 3. Em havendo transferência do aforamento (venda, doação, permuta, sucessão universal, entre outras formas), a obrigação pelo recolhimento do laudêmio deve ser daquele que transfere o domínio útil, e não do adquirente. 4. O art. 3º do Decreto 95.760/1988, ao fixar como será efetuado o cálculo do valor do laudêmio, não deixa dúvidas: “Art. 3º O valor do laudêmio, correspondente a cinco por cento do valor atualizado do domínio pleno do terreno da União e das benfeitorias nele existentes, será calculado pelo próprio alienante. […]”. Nestes termos, a base de cálculo do laudêmio consiste no valor atualizado do domínio pleno, com suas benfeitorias. 5. Recurso Especial provido. (STJ – REsp: 1781946 SE 2018/0310784-9, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 26/05/2020, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/09/2020)

Conclusão

O pagamento da taxa de laudêmio é condição fundamental para a transferência do imóvel ao comprador. Sem o recolhimento não é possível registrar a escritura em nome do novo dono.

Se você ficou com dúvidas vale a pena consultar o seu advogado!

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Direito Imobiliário

Quais as obrigações do locatário com relação a preservação do imóvel?

Para muita gente, ter um imóvel é sinônimo de fonte de renda e até mesmo um plano de sobrevivência a longo prazo.

Isso porquê, em algumas cidades, o valor de um aluguel pode custear as despesas de uma família.

É por isso que os locadores prezam para que o seu imóvel seja locado a uma pessoa responsável e que se comprometa a preservar o bem. Porém, muitos ainda possuem dúvidas quanto aos deveres dos inquilinos neste assunto.

Pensando nisso, nós elaboramos este artigo, com as principais informações sobre o tema. Acompanhe!

O dever do inquilino em preservar o imóvel

A Lei n. 8.245/1991, conhecida como a Lei do Inquilinato, dispõe sobre as regras a serem observadas durante a locação de um imóvel.

O seu artigo 23 elenca as regras aplicadas ao locatário, isto é, à pessoa que locou o imóvel.

Aqui nós destacaremos os deveres que dizem respeito a conservação do bem.

Do dever do locatário de utilizar o bem pelo fim que ele destina

O primeiro ponto relevante trazido no artigo é quanto o dever do locatário em utilizar o bem de acordo com o fim a que ele é destinado.

Isto significa que, caso o contrato estabeleça que a locação é residencial, não poderá o inquilino utilizar o imóvel como comércio, por exemplo.

Dever de restituir o imóvel no estado que recebeu

Outro aspecto relevante da lei é quanto o dever do locatário em devolver o imóvel nas mesmas condições em que recebeu.

Para isso, é essencial que seja realizada uma vistoria na entrada e saída da propriedade, e que esta vistoria seja documentada.

Vale ressaltar que a lei desconsidera os desgastes naturais ao imóvel, não devendo o locatário responder por eles.

Informar o locador sobre algum dano ou defeito

O locatário também tem o dever de informar o locador sobre a ocorrência de algum dano ou defeito no imóvel.

É a partir desta comunicação que as partes decidirão de quem é a responsabilidade no conserto.

Dever de realizar a reparação imediata dos danos no imóvel

Ainda que o inquilino tenha o dever de informar o proprietário sobre a ocorrência de danos, também é papel deste sujeito reparar os danos imediatos.

Esta é uma medida que deve ser tomada nos casos em que a demora na reparação seja prejudicial ao imóvel, como, por exemplo, no caso de uma torneira quebrada que esteja espalhando água em um cômodo.

Dever de não modificar o imóvel sem autorização do locador

As benfeitorias só poderão ser realizadas após a autorização expressa do locador, exceto nos casos de consertos urgentes, como comentado no exemplo anterior.

O que fazer em caso de descumprimento das regras?

Quando o inquilino descumprir qualquer uma destas regras, é importante que só sejam aplicadas sanções que estejam previstas em contrato.

Como a Lei do Inquilinato não estabelece um rol de sanções em caso de descumprimento, caberá o proprietário estabelece-las no documento assinado pelas partes.

É importante que, em caso de multa, ela tenha como base o valor do aluguel, e que o valor não seja exorbitante, sob pena de ser declarada nula.

O que diz a jurisprudência?

Um dos pontos decididos pelos tribunais é quanto o direito do proprietário receber lucros cessantes, em caso de devolução do imóvel com danos que impossibilitam nova locação.

Recentemente, o STJ decidiu que, como o locatário tem o devolver o imóvel no estado que locou, na hipótese de o inquilino descumprir esta regra, ele deve pagar ao proprietário o valor dos aluguéis pelo período em que o bem estiver em manutenção. Vejamos.

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RESILIÇÃO. RESTITUIÇÃO DO BEM EM CONDIÇÕES PRECÁRIAS. LOCADOR QUE FOI INJUSTAMENTE PRIVADO DE SEU USO E GOZO. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA. 3. Nos termos dos arts. 569 do CC/02 e 23 da Lei 8.245/91, incumbe ao locatário usar e gozar do bem locado de forma regular, tratando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu e, finda a locação, restituí-lo ao locador no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal. 4. Recai sobre o locatário a responsabilidade pela deterioração anômala do bem, circunstância que autoriza o locador a exigir, para além da rescisão do ajuste, indenização por perdas e danos. 5. A determinação das perdas e danos está submetida ao princípio da reparação integral, de maneira que devem abranger tanto o desfalque efetivo e imediato no patrimônio do credor, como a perda patrimonial futura, a teor do disposto no art. 402 do CC/02. 6. Para além dos danos emergentes, a restituição do imóvel locado em situação de deterioração enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador. 7. A ausência de prova categórica de que o imóvel seria imediatamente locado a outrem se fosse devolvido pelo locatário em boas condições de uso não impede a caracterização dos lucros cessantes. A simples disponibilidade do bem para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra destinação que pretendesse o locador, tem expressão econômica e integra a sua esfera patrimonial, que restou reduzida pelo ilícito contratual. 8. Recurso especial conhecido e provido. (STJ – REsp: 1919208 MA 2018/0336534-4, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/04/2021, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/04/2021)

Conclusão

Entender sobre os deveres dos inquilinos é essencial, visto que evita abusos tanto por parte dos proprietários, quanto locatários.

Além disso, se você realiza locação através de uma imobiliária, saiba que a empresa tem o dever de esclarecer sobre estes pontos.

Em caso de dúvidas, consulte um advogado!

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Moro na cobertura. Para realizar obra de ampliação preciso de autorização do condomínio?

Residir em uma cobertura pode significar conforto aos moradores, afinal, o proprietário do imóvel dispõe de um espaço maior em comparação aos demais apartamentos.

No entanto, será que a realização de obras pelo proprietário da cobertura necessita da autorização do condomínio? A resposta depende da natureza da obra.

Quais obras precisam de autorização do condomínio?

Primeiramente, é preciso ressaltar que a Lei dos Condomínios (Lei n. 4.591/1964) proíbe que os condôminos alterem a fachada dos edifícios.

Isso significa que, independente da obra que o proprietário da cobertura venha fazer, não é permitido que ele altere a fachada externa do imóvel, o que inclui a pintura com cores diferentes ao prédio e a inclusão esquadrias externas com tonalidades diferentes.

Em segundo lugar, nem sempre morar na cobertura significa que o proprietário tem direito a realizar obras no espaço.

Para que ele tenha esta garantia, é preciso que ele detenha da propriedade da cobertura. Isso significa que a área de cobertura deve estar descrita na escritura do seu apartamento.

Se você preencheu todos os requisitos, a necessidade de autorização do condomínio vai depender da natureza da obra.

Caso a obra seja de pequena monta, que não altere estrutura do prédio ou do próprio apartamento, é possível realizar a obra sem autorização do condomínio.

Porém, caso a obra seja de médio a grande porte e que implique na alteração da planta do edifício, é necessário a autorização da obra pelos condôminos, a ser proferida em assembleia.

Vale ressaltar que, acima de tudo, o condômino deve verificar o disposto na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno.

E as autorizações da prefeitura?

A depender da extensão da obra, além da autorização do condomínio, é necessário que o proprietário da cobertura detenha de autorização da prefeitura para realização da obra.

Sempre que uma obra altere o uso do imóvel, acrescentando ou suprimindo as funções previstas no projeto original, é necessário emitir autorização de prefeitura da cidade em que o imóvel estiver localizado.

Um exemplo de autorização são as instalações de piscinas, hidros, pintura de fachada ou a troca/instalação de esquadrias.

Neste caso, é necessário que um engenheiro ou arquiteto desenvolva o projeto e acompanhe o proprietário na emissão da autorização.

Vale ressaltar que a assembleia condominial pode exigir a referida autorização para votar a obra entre os condôminos.

O que diz a jurisprudência?

Além de informar o síndico sobre as obras que serão realizadas na cobertura, o condômino também deve obter as licenças de obra na prefeitura do município em que o imóvel estiver localizado.

Aos analisarem este tipo de conflitos entre condomínios e moradores, os juízes verificam se a obra em discussão possui os laudos periciais que autorizam a obra e se houve a autorização do município, conforme se vê em uma decisão do TJRJ:

ADMINISTRATIVO. OBRA DE ACRESCIMO EM COBERTURA DE EDIFICIO DE APARTAMENTOS. CONDOMÍNIO EDILICIO. TERRAÇO. Pretensão dos autores de edificarem no terraço do prédio. Comprovação do direito real de uso. Laudo pericial conclusivo no sentido de que não há impedimentos a ampliação vertical dos apartamentos situados no último nível do pavimento tipo, ressalvada a questão de que toda obra de construção e ou demolição deve ser acompanhada por profissional habilitado, bem como ser submetida ao devido processo de licenciamento. Sentença de procedência incensurável, desprovimento do recurso. Majoração da verba honorária em 2%. CPC, art. 85, § 11. Unânime. (TJ-RJ – APL: 00073097920148190001, Relator: Des(a). MARÍLIA DE CASTRO NEVES VIEIRA, Data de Julgamento: 09/10/2019, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

Residir em um condomínio exige do morador o cumprimento de diversas regras, de modo que o descumprimento pode acarretar sanções ao condômino.

Por isso, consulte sempre a Convenção e o Regimento Interno.

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Direito Imobiliário

Tenho apenas um contrato de compra e venda. Posso regularizar o imóvel?

Uma frase que toda pessoa que já foi a um cartório de notas leu é a de que “quem não registra não é dono”.

E esta é uma frase correta, afinal, a propriedade é garantida com o registro do imóvel em nome do proprietário.

Mas, seria possível registrar o imóvel apenas com o contrato de compra e venda? A resposta é que sim. A forma que a regularização ocorrerá depende da situação em concreto.

Veja quais são as duas situações mais comuns e como quais são as saídas para cada uma delas.

Contrato de compra e venda com o vendedor vivo

Na hipótese do vendedor e proprietário do imóvel estar vivo, a saída mais indicada é ele e o comprador comparecem no cartório de imóveis e solicitarem a transferência do bem.

Caso o vendedor ou os seus herdeiros se neguem a realizar a transferência da propriedade, a saída será o ingresso na justiça, através de uma ação de adjudicação compulsória.

Nesta ação, o juiz analisará as provas, ouvirá as partes e, casa entenda que o comprador é o proprietário, ele proferirá uma sentença favorável ao comprador.

Esta sentença deverá ser levada ao cartório de registro de imóveis, onde será lavrada escritura em nome do novo proprietário.

Contrato de compra e venda com o vendedor falecido ou desaparecido

Caso o vendedor e proprietário do imóvel ser falecido, existem duas saídas: a transferência do bem pelos herdeiros e a ação de usucapião.

Os herdeiros, em razão do falecimento do vendedor, são considerados proprietários do imóvel e detêm a competência de transferir o bem ao comprador.

Na hipótese de os herdeiros negarem a transferência, é possível também o ingresso da ação de adjudicação compulsória, que ocorrerá nos moldes explicados no item anterior.

Porém, não sendo possível encontrar os herdeiros, a usucapião será a melhor saída.

A usucapião poderá ser solicitada através de uma ação judicial ou ser realizada extrajudicialmente, através de cartório.

O comprador deverá comprovar a posse do imóvel há, no mínimo, 10 anos.

O prazo será de 5 anos, nos casos de imóvel urbano de até 250m2 e que seja o único bem do solicitante.

O contrato de compra e venda é documento indispensável para o processo de usucapião, independente onde ele transcorra.

O que diz a jurisprudência?

O atraso na regularização do imóvel por parte do vendedor pode ser causa de indenização por danos morais ao comprador.

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu um caso em que o vendedor não cumpriu o acordado para a transferência e regularização do bem.

Com isso, o juiz decidiu pela rescisão do contrato de compra e venda e o pagamento de indenização por danos morais ao comprador. Vejamos.

EMBARGOS DECLARATÓRIOS EM APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. PROBLEMAS ADMINISTRATIVOS DE REGULARIZAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Acórdão que deu parcial provimento a apelações de ambas as partes. Oposição de embargos de declaração pelas rés. Obscuridade não caracterizada. Indenização por danos morais reconhecida, em razão do atraso na regularização do imóvel do autor e na informação adequada a ser prestada a ele. Endividamento do autor que foi consequência desse atraso. Reforma da sentença, neste ponto, sem obscuridade ou contradição. Ausência de violação ao artigo 141 do CPC. Acórdão mantido. Embargos rejeitados. (TJ-SP – EMBDECCV: 10089581220168260320 SP 1008958-12.2016.8.26.0320, Relator: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 15/05/2018, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/05/2018)

Conclusão

Ainda que a transferência amigável de um imóvel possa ocorrer sem a presença de um advogado, o acompanhamento deste profissional pode ser essencial, visto que ele poderá analisar os documentos da propriedade e indicar possível irregularidades.

No mais, a regularização do imóvel é a maneira mais eficaz do comprador ser considerado proprietário do bem, razão pelo qual ela é altamente recomendável.

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