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Quais as obrigações do locatário com relação a preservação do imóvel?

Para muita gente, ter um imóvel é sinônimo de fonte de renda e até mesmo um plano de sobrevivência a longo prazo.

Isso porquê, em algumas cidades, o valor de um aluguel pode custear as despesas de uma família.

É por isso que os locadores prezam para que o seu imóvel seja locado a uma pessoa responsável e que se comprometa a preservar o bem. Porém, muitos ainda possuem dúvidas quanto aos deveres dos inquilinos neste assunto.

Pensando nisso, nós elaboramos este artigo, com as principais informações sobre o tema. Acompanhe!

O dever do inquilino em preservar o imóvel

A Lei n. 8.245/1991, conhecida como a Lei do Inquilinato, dispõe sobre as regras a serem observadas durante a locação de um imóvel.

O seu artigo 23 elenca as regras aplicadas ao locatário, isto é, à pessoa que locou o imóvel.

Aqui nós destacaremos os deveres que dizem respeito a conservação do bem.

Do dever do locatário de utilizar o bem pelo fim que ele destina

O primeiro ponto relevante trazido no artigo é quanto o dever do locatário em utilizar o bem de acordo com o fim a que ele é destinado.

Isto significa que, caso o contrato estabeleça que a locação é residencial, não poderá o inquilino utilizar o imóvel como comércio, por exemplo.

Dever de restituir o imóvel no estado que recebeu

Outro aspecto relevante da lei é quanto o dever do locatário em devolver o imóvel nas mesmas condições em que recebeu.

Para isso, é essencial que seja realizada uma vistoria na entrada e saída da propriedade, e que esta vistoria seja documentada.

Vale ressaltar que a lei desconsidera os desgastes naturais ao imóvel, não devendo o locatário responder por eles.

Informar o locador sobre algum dano ou defeito

O locatário também tem o dever de informar o locador sobre a ocorrência de algum dano ou defeito no imóvel.

É a partir desta comunicação que as partes decidirão de quem é a responsabilidade no conserto.

Dever de realizar a reparação imediata dos danos no imóvel

Ainda que o inquilino tenha o dever de informar o proprietário sobre a ocorrência de danos, também é papel deste sujeito reparar os danos imediatos.

Esta é uma medida que deve ser tomada nos casos em que a demora na reparação seja prejudicial ao imóvel, como, por exemplo, no caso de uma torneira quebrada que esteja espalhando água em um cômodo.

Dever de não modificar o imóvel sem autorização do locador

As benfeitorias só poderão ser realizadas após a autorização expressa do locador, exceto nos casos de consertos urgentes, como comentado no exemplo anterior.

O que fazer em caso de descumprimento das regras?

Quando o inquilino descumprir qualquer uma destas regras, é importante que só sejam aplicadas sanções que estejam previstas em contrato.

Como a Lei do Inquilinato não estabelece um rol de sanções em caso de descumprimento, caberá o proprietário estabelece-las no documento assinado pelas partes.

É importante que, em caso de multa, ela tenha como base o valor do aluguel, e que o valor não seja exorbitante, sob pena de ser declarada nula.

O que diz a jurisprudência?

Um dos pontos decididos pelos tribunais é quanto o direito do proprietário receber lucros cessantes, em caso de devolução do imóvel com danos que impossibilitam nova locação.

Recentemente, o STJ decidiu que, como o locatário tem o devolver o imóvel no estado que locou, na hipótese de o inquilino descumprir esta regra, ele deve pagar ao proprietário o valor dos aluguéis pelo período em que o bem estiver em manutenção. Vejamos.

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RESILIÇÃO. RESTITUIÇÃO DO BEM EM CONDIÇÕES PRECÁRIAS. LOCADOR QUE FOI INJUSTAMENTE PRIVADO DE SEU USO E GOZO. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA. 3. Nos termos dos arts. 569 do CC/02 e 23 da Lei 8.245/91, incumbe ao locatário usar e gozar do bem locado de forma regular, tratando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu e, finda a locação, restituí-lo ao locador no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal. 4. Recai sobre o locatário a responsabilidade pela deterioração anômala do bem, circunstância que autoriza o locador a exigir, para além da rescisão do ajuste, indenização por perdas e danos. 5. A determinação das perdas e danos está submetida ao princípio da reparação integral, de maneira que devem abranger tanto o desfalque efetivo e imediato no patrimônio do credor, como a perda patrimonial futura, a teor do disposto no art. 402 do CC/02. 6. Para além dos danos emergentes, a restituição do imóvel locado em situação de deterioração enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador. 7. A ausência de prova categórica de que o imóvel seria imediatamente locado a outrem se fosse devolvido pelo locatário em boas condições de uso não impede a caracterização dos lucros cessantes. A simples disponibilidade do bem para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra destinação que pretendesse o locador, tem expressão econômica e integra a sua esfera patrimonial, que restou reduzida pelo ilícito contratual. 8. Recurso especial conhecido e provido. (STJ – REsp: 1919208 MA 2018/0336534-4, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/04/2021, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/04/2021)

Conclusão

Entender sobre os deveres dos inquilinos é essencial, visto que evita abusos tanto por parte dos proprietários, quanto locatários.

Além disso, se você realiza locação através de uma imobiliária, saiba que a empresa tem o dever de esclarecer sobre estes pontos.

Em caso de dúvidas, consulte um advogado!

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Moro na cobertura. Para realizar obra de ampliação preciso de autorização do condomínio?

Residir em uma cobertura pode significar conforto aos moradores, afinal, o proprietário do imóvel dispõe de um espaço maior em comparação aos demais apartamentos.

No entanto, será que a realização de obras pelo proprietário da cobertura necessita da autorização do condomínio? A resposta depende da natureza da obra.

Quais obras precisam de autorização do condomínio?

Primeiramente, é preciso ressaltar que a Lei dos Condomínios (Lei n. 4.591/1964) proíbe que os condôminos alterem a fachada dos edifícios.

Isso significa que, independente da obra que o proprietário da cobertura venha fazer, não é permitido que ele altere a fachada externa do imóvel, o que inclui a pintura com cores diferentes ao prédio e a inclusão esquadrias externas com tonalidades diferentes.

Em segundo lugar, nem sempre morar na cobertura significa que o proprietário tem direito a realizar obras no espaço.

Para que ele tenha esta garantia, é preciso que ele detenha da propriedade da cobertura. Isso significa que a área de cobertura deve estar descrita na escritura do seu apartamento.

Se você preencheu todos os requisitos, a necessidade de autorização do condomínio vai depender da natureza da obra.

Caso a obra seja de pequena monta, que não altere estrutura do prédio ou do próprio apartamento, é possível realizar a obra sem autorização do condomínio.

Porém, caso a obra seja de médio a grande porte e que implique na alteração da planta do edifício, é necessário a autorização da obra pelos condôminos, a ser proferida em assembleia.

Vale ressaltar que, acima de tudo, o condômino deve verificar o disposto na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno.

E as autorizações da prefeitura?

A depender da extensão da obra, além da autorização do condomínio, é necessário que o proprietário da cobertura detenha de autorização da prefeitura para realização da obra.

Sempre que uma obra altere o uso do imóvel, acrescentando ou suprimindo as funções previstas no projeto original, é necessário emitir autorização de prefeitura da cidade em que o imóvel estiver localizado.

Um exemplo de autorização são as instalações de piscinas, hidros, pintura de fachada ou a troca/instalação de esquadrias.

Neste caso, é necessário que um engenheiro ou arquiteto desenvolva o projeto e acompanhe o proprietário na emissão da autorização.

Vale ressaltar que a assembleia condominial pode exigir a referida autorização para votar a obra entre os condôminos.

O que diz a jurisprudência?

Além de informar o síndico sobre as obras que serão realizadas na cobertura, o condômino também deve obter as licenças de obra na prefeitura do município em que o imóvel estiver localizado.

Aos analisarem este tipo de conflitos entre condomínios e moradores, os juízes verificam se a obra em discussão possui os laudos periciais que autorizam a obra e se houve a autorização do município, conforme se vê em uma decisão do TJRJ:

ADMINISTRATIVO. OBRA DE ACRESCIMO EM COBERTURA DE EDIFICIO DE APARTAMENTOS. CONDOMÍNIO EDILICIO. TERRAÇO. Pretensão dos autores de edificarem no terraço do prédio. Comprovação do direito real de uso. Laudo pericial conclusivo no sentido de que não há impedimentos a ampliação vertical dos apartamentos situados no último nível do pavimento tipo, ressalvada a questão de que toda obra de construção e ou demolição deve ser acompanhada por profissional habilitado, bem como ser submetida ao devido processo de licenciamento. Sentença de procedência incensurável, desprovimento do recurso. Majoração da verba honorária em 2%. CPC, art. 85, § 11. Unânime. (TJ-RJ – APL: 00073097920148190001, Relator: Des(a). MARÍLIA DE CASTRO NEVES VIEIRA, Data de Julgamento: 09/10/2019, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

Residir em um condomínio exige do morador o cumprimento de diversas regras, de modo que o descumprimento pode acarretar sanções ao condômino.

Por isso, consulte sempre a Convenção e o Regimento Interno.

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É possível perder um imóvel por abandono?

O abandono de imóveis, seja de casas ou de terrenos, é uma realidade em inúmeras cidades.

E isso pode ser um problema, afinal, um local desocupado dá margem para que pessoas depositem objetos e entulhos, sendo uma verdadeira perturbação à vizinhança.

Mas será que é possível perder um imóvel por abandono? A resposta é que sim, é possível.

Acompanhe quais os fundamentos e veja o que você pode fazer para evitar que seu imóvel seja tomado!

Por que um imóvel abandonado pode ser tomado?

Ao contrário do que muita gente pensa, o direito a propriedade não é absoluto.

Isso significa que uma pessoa não fazer o que bem entender com seu imóvel, devendo ela observar o que diz a lei.

Um dos princípios previstos na Constituição Federal é o da função social da propriedade.

Por este princípio, toda propriedade deve atingir um fim, não podendo servir apenas como objeto de especulação.

Assim, por exemplo, uma pessoa não pode comprar um terreno extenso e deixa-los por anos a fio sem utilização.

Caso ela não utilize e sequer realize os cuidados básicos de manutenção, é possível que os entes públicos tomem o local e até mesmo que possuidores do espaço reivindiquem a propriedade através da usucapião.

A usucapião como forma de tomada de propriedade

A usucapião é um instituto previsto em nossa legislação.

Por ela, a pessoa que detém da posse mansa, pacífica e de boa-fé de um imóvel poderá reivindicar a propriedade.

Este pedido poderá ser feito através de um processo judicial e até mesmo através de um cartório.

Assim, se a pessoa dá a função social em determinado imóvel e o proprietário não reclama deste uso, é possível requerer a usucapião.

O que fazer para evitar a perda do imóvel que não está sendo utilizado

Se você possui um imóvel, mas não deseja utilizá-lo tão cedo, existem formas de cumprir a função social da propriedade.

A forma mais conhecida é a locação. Ela poderá ser aplicada tanto para casas, salões, etc., quanto para áreas não construídas.

Em caso de imóvel rural, outra possibilidade é o arrendamento, opção em que o proprietário poderá angariar maiores valores.

Além disso, caso você deseje que uma pessoa próxima faça o uso do imóvel, mas não deseja cobrar por isso, é possível que as partes assinem um contrato de comodato.

A medida é essencial para evitar uma futura solicitação de usucapião.

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões decididas pelos tribunais é quanto a rescisão do contrato de locação por abandono do imóvel.

Embora a maioria dos contratos de locação prevejam esta questão, os tribunais também decidem que o abandono do imóvel é causa para rescisão.

Uma recente decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro comprova isto. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. STAND DE VENDAS. CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO. ABANDONO DO IMÓVEL. CAUSA DE RESCISÃO CONTRATUAL. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO. INOCORRÊNCIA. INDEVIDA COBRANÇA DE MULTA DIÁRIA PELO NÃO FUNCIONAMENTO DO STAND APÓS A RESCISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE PROVAS DAS AVARIAS NO IMÓVEL ATRIBUÍDAS AO AUTOR. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO DO RECURSO. 1. Trata-se de ação de cobrança proposta por locador de imóvel comercial, destinado a stand de vendas, objetivando o recebimento de valores a título de multa por descumprimento de cláusula contratual que determina o funcionamento do espaço durante a vigência do contrato. 2. Contrato de locação firmado com prazo determinado de 365 dias, a contar de 02/02/2019 e término em 01/02/2020, posteriormente prorrogado por termos aditivos até 04/03/2014. 3. A afirmação da autora no sentido de que o término contrato corresponde à data de 18/06/2014 em que houve a retomada do imóvel, colide não só com a cláusula do termo aditivo que fixa o termo do contrato em 04/03/2014, mas também com a cláusula do contrato de locação pela qual o abandono do imóvel acarreta rescisão automática do contrato. 4. Considerando-se que o contrato de locação não mais vigorava entre as partes ao menos, inexiste justa causa para a cobrança de multa pretendida pela parte autora em razão do não funcionamento do stand de vendas no período de maio de 2014 a junho de 2014. 5. Desprovimento do recurso. (TJ-RJ – APL: 02680076720148190001, Relator: Des(a). ELTON MARTINEZ CARVALHO LEME, Data de Julgamento: 20/10/2020, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/10/2020)

Conclusão

A função social da propriedade é um dos mais importantes princípios da nossa Constituição e é dever de todo proprietário de um imóvel observá-lo.

Isso evita uma futura perda do bem por abandono, seja pela tomada do bem pelo Poder Público, seja através da usucapião.

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Tenho apenas um contrato de compra e venda. Posso regularizar o imóvel?

Uma frase que toda pessoa que já foi a um cartório de notas leu é a de que “quem não registra não é dono”.

E esta é uma frase correta, afinal, a propriedade é garantida com o registro do imóvel em nome do proprietário.

Mas, seria possível registrar o imóvel apenas com o contrato de compra e venda? A resposta é que sim. A forma que a regularização ocorrerá depende da situação em concreto.

Veja quais são as duas situações mais comuns e como quais são as saídas para cada uma delas.

Contrato de compra e venda com o vendedor vivo

Na hipótese do vendedor e proprietário do imóvel estar vivo, a saída mais indicada é ele e o comprador comparecem no cartório de imóveis e solicitarem a transferência do bem.

Caso o vendedor ou os seus herdeiros se neguem a realizar a transferência da propriedade, a saída será o ingresso na justiça, através de uma ação de adjudicação compulsória.

Nesta ação, o juiz analisará as provas, ouvirá as partes e, casa entenda que o comprador é o proprietário, ele proferirá uma sentença favorável ao comprador.

Esta sentença deverá ser levada ao cartório de registro de imóveis, onde será lavrada escritura em nome do novo proprietário.

Contrato de compra e venda com o vendedor falecido ou desaparecido

Caso o vendedor e proprietário do imóvel ser falecido, existem duas saídas: a transferência do bem pelos herdeiros e a ação de usucapião.

Os herdeiros, em razão do falecimento do vendedor, são considerados proprietários do imóvel e detêm a competência de transferir o bem ao comprador.

Na hipótese de os herdeiros negarem a transferência, é possível também o ingresso da ação de adjudicação compulsória, que ocorrerá nos moldes explicados no item anterior.

Porém, não sendo possível encontrar os herdeiros, a usucapião será a melhor saída.

A usucapião poderá ser solicitada através de uma ação judicial ou ser realizada extrajudicialmente, através de cartório.

O comprador deverá comprovar a posse do imóvel há, no mínimo, 10 anos.

O prazo será de 5 anos, nos casos de imóvel urbano de até 250m2 e que seja o único bem do solicitante.

O contrato de compra e venda é documento indispensável para o processo de usucapião, independente onde ele transcorra.

O que diz a jurisprudência?

O atraso na regularização do imóvel por parte do vendedor pode ser causa de indenização por danos morais ao comprador.

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu um caso em que o vendedor não cumpriu o acordado para a transferência e regularização do bem.

Com isso, o juiz decidiu pela rescisão do contrato de compra e venda e o pagamento de indenização por danos morais ao comprador. Vejamos.

EMBARGOS DECLARATÓRIOS EM APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. PROBLEMAS ADMINISTRATIVOS DE REGULARIZAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Acórdão que deu parcial provimento a apelações de ambas as partes. Oposição de embargos de declaração pelas rés. Obscuridade não caracterizada. Indenização por danos morais reconhecida, em razão do atraso na regularização do imóvel do autor e na informação adequada a ser prestada a ele. Endividamento do autor que foi consequência desse atraso. Reforma da sentença, neste ponto, sem obscuridade ou contradição. Ausência de violação ao artigo 141 do CPC. Acórdão mantido. Embargos rejeitados. (TJ-SP – EMBDECCV: 10089581220168260320 SP 1008958-12.2016.8.26.0320, Relator: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 15/05/2018, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/05/2018)

Conclusão

Ainda que a transferência amigável de um imóvel possa ocorrer sem a presença de um advogado, o acompanhamento deste profissional pode ser essencial, visto que ele poderá analisar os documentos da propriedade e indicar possível irregularidades.

No mais, a regularização do imóvel é a maneira mais eficaz do comprador ser considerado proprietário do bem, razão pelo qual ela é altamente recomendável.

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Nova obrigação para proprietários de imóveis cariocas. Decreto 48.985/2021: você está em dia com essa obrigação? Vamos saber mais?

Recentemente, a prefeitura do Rio de Janeiro editou decreto n. 48.985/2021, que visa realizar um cadastramento dos imóveis localizados no município.

A medida do decreto entrou em vigor no dia 21 de junho de 2021. No entanto, muita gente ainda desconhece o seu teor e as questões decorrentes.

Neste artigo abordaremos os principais aspectos do decreto. Acompanhe!

O que determina o novo decreto municipal?

O decreto n. 48.985/2021 da Prefeitura do Rio de Janeiro tem por objetivo realizar um recadastramento dos imóveis do município, a partir da declaração feita pelo proprietário do bem.

A medida visa auxiliar no cálculo adequado do IPTU cobrado do imóvel, já que muitas vezes o valor cobrado não condiz com a estrutura do imóvel, com as medidas do bem, etc.

A declaração deverá conter as informações pessoais do dono e do imóvel, devendo ser realizada através do sistema eletrônico disponibilizado pela Prefeitura, o DeCAD.

A medida entrou em vigor no dia 21 de junho de 2021 e inicialmente será voltada para o preenchimento de proprietários de imóveis no Centro, Zona Sul e trecho da Zona Norte, especificadamente as Áreas de Planejamento 1 e 2.

É obrigatória a declaração?

Segundo o decreto, a declaração não é obrigatória aos proprietários dos bens localizados nas áreas acima citadas.

No entanto, a adesão ao programa também poderá gerar benefícios ao declarante. O secretário de planejamento da cidade declarou recentemente que, para aqueles que preencherem a declaração, a prefeitura estuda conceder um desconto de 5% de IPTU em 2022.

Quais dados serão exigidos na declaração?

O decreto estabelece quais os dados devem ser preenchidos pelo contribuinte.

São eles: número da inscrição imobiliária no cadastro do IPTU; endereço do imóvel; nome e CPF/CNPJ do contribuinte;  exercício a que se referem as informações prestadas na declaração; área edificada; destinação da utilização do imóvel; a tipologia específica (prédio próprio para indústria, para colégio/creche, para clínica, para hotel, para garagem/estacionamento etc.); idade do imóvel, para os casos de imóveis edificados ainda não inscritos no Cadastro do IPTU.

Além disso, serão exigidos ao contribuinte que envie dentro do sistema uma cópia digitalizada da conta de luz do imóvel e da identidade do proprietário/contribuinte.

O que diz a jurisprudência?

A medida da prefeitura do Rio de Janeiro visa, antes de tudo, que a cobrança futura de IPTU não seja divergente com a realidade, de modo que, após o recolhimento, seja necessária a revisão dos valores.

Uma recente decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro ilustra como ocorre estas ações, que podem ser ajuizadas caso a prefeitura verifique que o imóvel do contribuinte é maior ou possui outras atribuições que justifiquem o aumento do imposto. Vejamos.

Embargos à Execução Fiscal. IPTU. Retificação dos dados cadastrais do imóvel. Fato não conhecido por ocasião do lançamento anterior. Diferença da metragem do imóvel constante do cadastro. Revisão do lançamento. Possibilidade. Apelação desprovida. 1. A retificação de dados cadastrais do imóvel, após a constituição do crédito tributário, autoriza a revisão do lançamento pela autoridade administrativa, quando decorrer da apreciação de fato não conhecido por ocasião do lançamento anterior, nos termos do art. 149, VIII, do CTN. 2. No caso dos autos, ainda que as cópias dos processos administrativo nº. 04.367.182/1999 comprovem que a apelante adotou as medidas necessárias para realizar as obras de acréscimo e de transformação da Loja A do Bloco A em outras 5 unidades imobiliárias autônomas, dentre elas, a loja nº. 102, que originou o crédito complementar de IPTU, certo é que, das cópias do processo administrativo nº. 04/374.082/2002, também apresentadas com a inicial, não se verifica qualquer documento que comprove, de forma inequívoca, que o Município foi notificado da ampliação do imóvel de 176m² a 1.251m². 3. Tal ampliação somente foi constatada por meio de vistoria do imóvel promovida pelo apelado – fls. 117/118. 4. No mais, não faz jus a apelante à remissão prevista na L. Mun. nº. 2.277/94, ante o que dispõem o art. 13 da aludida lei municipal e, ainda, o art. 6º. Dec. Mun. nº. 13.813/95. 5. Apelação a que se nega provimento. (TJ-RJ – APL: 01021254820178190001, Relator: Des(a). HORÁCIO DOS SANTOS RIBEIRO NETO, Data de Julgamento: 02/02/2021, DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/02/2021)

Conclusão

Ainda que a medida não seja obrigatória, ela visa evitar que, em eventual fiscalização da prefeitura, o proprietário do imóvel não seja autuado por estar recolhendo valor indevido de IPTU, em razão das alterações não informadas ao órgão.

Em caso de dúvidas, consulte um advogado!

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Você sabe o que é multipropriedade ou time-sharing?

Imagine a seguinte situação: você e sua família anualmente planejam férias fora de temporada e costumam ir em uma cidade do litoral. Você já pensou em adquirir uma propriedade no local, dado a recorrência das visitas na cidade, mas sabe que utilizaria o imóvel uma vez ao ano.

A partir desta situação, que é recorrente, o mercado instituiu o modelo de multipropriedade (ou em inglês time-sharing, de compartilhamento de tempo, em tradução livre), atualmente regulado pelo art. 1.358-B do Código Civil.

Neste artigo trataremos dos principais aspectos desta forma de aquisição de propriedade.

O que é, afinal, uma multipropriedade?

A multipropriedade, ao contrário do que o nome sugere, se trata de um imóvel que é de diversos donos. A partir daí, o que se imagina é que, então, estes proprietários estão em condomínio com o bem.

Porém, a forma em que o imóvel é desfrutado é o que garante esta nova forma de propriedade. Por este instituto, os diversos donos do bem terão o período pré-estabelecido para utilizarem o imóvel, sob a forma que bem entenderem.

O art. 1.358-C do Código Civil traz a seguinte definição deste instituto: “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.

Assim, na prática, se o contrato de aquisição determinar que o proprietário poderá desfrutar do imóvel no mês de abril, durante este período do ano ele poderá utilizar o imóvel para fins próprios ou locar a terceiros, por exemplo. Não obstante, o Código Civil determina que o prazo mínimo de desfrute será de 7 dias.

Como funciona a multipropriedade na prática?

No geral, as multipropriedades são feitas para o lazer dos proprietários, sendo construídas e geridas por redes hoteleiras.

No entanto, dado o caráter de direito real, os proprietários são obrigados a responderem pelos encargos decorrentes do bem. Assim, os deveres de pagamento de tributos, como IPTU, são devidos por todos os donos do imóvel, na medida de suas cotas.

Se, por exemplo, um proprietário tem direito a 3 semanas ao ano e outro tem direito a 2 meses anuais, este último pagará um valor maior, a título de IPTU, em comparação ao primeiro.

Além disso, nos termos do Código Civil, haverá uma administradora responsável por gerir o imóvel, de modo a realizar a manutenção necessária, reunir os proprietários para discutir as questões importantes, no modelo de um administrador de condomínio.

O que diz a jurisprudência?

Um dos aspectos relevantes da multipropriedade é que ela tem caráter de direito real, de modo que são aplicadas as regras desta natureza, ainda que forma parcial. A penhora é uma das características do direito real, ao passo que a propriedade poderá ser penhora, em caso de dívidas do proprietário.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que é possível penhora a multipropriedade. Para isso, será tomado do devedor e multiproprietário a sua fração sobre o bem, no intuito de que sejam pagas as dívidas contraídas por ele. Vejamos.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME-SHARING). NATUREZA JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano. 2. Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea. 5. A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e o multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal (time-sharing), tem, nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do bem objeto de constrição. 6. É insubsistente a penhora sobre a integralidade do imóvel submetido ao regime de multipropriedade na hipótese em que a parte embargante é titular de fração ideal por conta de cessão de direitos em que figurou como cessionária. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ – REsp: 1546165 SP 2014/0308206-1, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/04/2016, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/09/2016 RB vol. 636 p. 36)

Conclusão

A multipropriedade pode ser uma opção válida para aqueles que desejam diminuir os custos com locação de imóveis para férias.

Vale ressaltar que a jurisprudência tem entendido que o proprietário deste tipo de bem é resguardado pelo Código de Defesa do Consumidor, já que ele fica subordinado a prestação de serviços de uma empresa.

Deste modo, em caso de problemas com o desfrute do bem, é possível reclamar junto ao Procon.

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Em que momento será devida comissão ao corretor de imóveis?

O pagamento da comissão de corretagem por vezes gera questionamentos, haja vista que o trabalho do corretor é de intermediação cabendo à ele os esclarecimentos de todo o processo de compra e venda, avaliação do imóvel tanto no que se refere ao valor quanto regularidade. Não raro a ocorrência de desistências de negócios trabalhados por longos meses pelo corretor, e por vezes desistências até com o contrato de sinal e princípio de pagamento formalizado, o que  gera dúvidas se o pagamento da comissão é devido ou não. É sobre esse ponto que vamos abordar no conteúdo desse artigo.

Diante dos diversos trâmites percorridos até a compra do imóvel, qual o momento do pagamento?

Segundo entendimento da lei e doutrina, será devido o pagamento da taxa de corretagem a partir do momento que for realizado o objeto de mediação, qual seja o fechamento do negócio.

Isto é o que preceitua o art. 725 do Código Civil, que assim estabelece: “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

Assim, a partir da assinatura do contrato de compra e venda, é possível a cobrança da taxa de corretagem.

E se o comprador desistir do negócio?

Dada a natureza do contrato de corretagem, que é de intermediação e não de concretização, caso a desistência do negócio se der por culpa do corretor, deverá dever do profissional devolver ao proprietário do bem os valores já pagos pelo comprador.

No entanto, caso o arrependimento do consumidor não tiver relação com o trabalho do corretor, o profissional não terá nenhuma obrigação em devolver o valor de comissão já recebido.

Isto por que, como a função de um corretor é intermediar a venda e demonstrar ao interessado todas as questões em torno da compra de um imóvel, ainda que após a assinatura do contrato o comprador não queira mais adquirir a propriedade, presume-se que o trabalho do profissional foi realizado e, portanto, não pode ele deixar de auferir seus ganhos em razão da desistência do cliente.

Assim, tendo o sujeito decidido pela compra do bem e assinado o contrato, o corretor tem direito de realizar a cobrança da taxa de corretagem.

Vale ressaltar que o dever de pagamento da comissão é do dono e vendedor do imóvel, já que ele é o mais interessado na venda e no trabalho do corretor.

No entanto, é possível ser definido o contrário, ou seja, que o comprador é quem deverá pagar a taxa de corretagem. Para isso, essa regra deve estar disposta no contrato e deve ser bem clara ao cliente.

 

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões atinentes à cobrança de taxa de corretagem diz respeito ao dever de o corretor informar ao consumidor sobre o que se refere a taxa e quais custos ela está cobrando. Na ausência desta informação, a cobrança poderá ser anulada.

Sobre isso, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a aceitação e assinatura da proposta de compra e venda no mesmo dia não descaracteriza o cumprimento do dever de informação, existindo até um tema do STJ que trata sobre a consolidação o assunto. Abaixo, um julgado do STJ que ilustra bem a questão.

RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. TEMA 938/STJ. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. POSSIBILIDADE, EM TESE. DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. PREVISÃO EXPRESSA DO PREÇO TOTAL. DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. 1. Controvérsia acerca do cumprimento do dever de informação no que tange à transferência para o consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem, na hipótese em que a aceitação da proposta e a formalização do contrato se efetivam no mesmo dia.  2. “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (Tema 938/STJ).  3. Inexistência de vedação à celebração do contrato no mesmo dia em que aceita a proposta.  4. Caso concreto em que o Tribunal de origem, fazendo uma distinção com o Tema 938/STJ, entendeu que o dever de informação não é cumprido quando o consumidor celebra o contrato no mesmo dia em que aceita a proposta. Descabimento dessa distinção.  5. Cumprimento do dever de informação no caso dos autos, em que a proposta informa o preço total da unidade imobiliária, com o destaque do valor da comissão de corretagem.  6. RECURSOS ESPECIAIS PROVIDOS. (STJ – REsp: 1747307 SP 2018/0144216-2, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 28/08/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/09/2018)

Conclusão

As dúvidas quanto ao momento do pagamento da comissão ocorrem em razão da demora no processo de compra e venda de um imóvel.

É importante salientar que, o contrato de corretagem entre o vendedor e o corretor é o instrumento essencial que determinará todas as regras desta relação, sendo imprescindível que ele seja redigido com grande atenção.

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A construtora está em processo falimentar? E agora?

Você compra um imóvel na planta, planejando se casar e ir morar junto com seu/sua esposo(a). Você faz planos, compra móveis, agenda a cerimônia para uma data posterior a entrega do apartamento, para que tudo saia bem.

No entanto, no meio da obra do imóvel, a construtora entrou em processo de falência, em razão de inúmeras dívidas.

Como fica a entrega do bem? E como proceder neste caso?

Primeiramente, em processo de falência, há a reunião de todos os credores da empresa, ou seja, todo mundo que tem algum valor a receber da companhia que está nessa situação será posto em uma lista.

Mas antes de serem partes no processo de falência como credores, os compradores dos imóveis deverão iniciar uma ação cível contra a construtora, no intuito de obterem a certidão de crédito para habilitação.

Após a obtenção desta certidão, os compradores poderão, então, entrar nesta fila de credores no processo de falência. A partir daí, todos os bens e valores que pertencerem a companhia serão vendidos e poderão ser entregues aos clientes, como forma de quitar os prejuízos sofridos pelas partes pela falta de entrega do imóvel.

Um ponto relevante é que, a lei n. 10.931/2004, em seu art. 31-A, estabelece o chamado “patrimônio de afetação”. Por este instituto, a incorporadora se obriga a reservar parte do seu patrimônio para garantir a obra do empreendimento. Assim, em eventual execução da empresa, esta reserva não será afetada, já que ela não se comunica com os bens da incorporadora.

Por isso, em caso de falência da construtora, os adquirentes do imóvel na planta terão direito de acesso a estes bens, com o intuito de garantirem o término da obra.

No entanto, como a reserva do patrimônio de afetação é algo facultativo às incorporadoras, que poderão optar por esta reserva ou não, é possível que, no processo falimentar, seja descoberto que a empresa não fez esta separação e que, ainda, ela não possui valores suficientes para pagar a todos os credores (como fornecedores, adquirentes de imóveis, bancos, etc.).

A partir disso, é possível que a construtora possua somente os valores suficientes para a quitação dos salários dos funcionários e os tributos devidos ao fisco, como acontece na maioria dos casos, deixando para trás as dívidas contra os compradores.

Em caso de ser verificada esta hipótese, é possível que os adquirentes dos imóveis formem uma comissão de compradores, no intuito de assumirem a obra e nomearem uma outra construtora, para que esta reassuma a construção dos imóveis.

Caso os compradores optem por esta alternativa, eles estão abrindo mão de receberem qualquer outro valor devido e que poderia ser cobrado em um processo de falência.

No entanto, esta comissão será extremamente viável nos casos em que a obra estiver próxima ao fim.

O banco que aceitou financiar a minha compra do imóvel tem responsabilidade em caso de falência da construtora?

Ainda que não haja disposição expressa na legislação, o Supremo Tribunal de Justiça já decidiu que o agente financeiro responsável pelo financiamento do imóvel tem responsabilidade solidária acerca do descumprimento contratual da construtora.

Deste modo, em caso de falência da empresa, é possível requerer judicialmente a cobertura dos danos sofridos pelo cliente contra o banco responsável pelo financiamento, em razão deste ser parte desta relação jurídica.

E o que fazer se o terreno em que a obra está sendo construída não for da construtora?

É comum no mercado que as construtoras e incorporadoras realizem uma operação de permuta com o dono do terreno em que serão construídos os imóveis, de modo que, elas prometem a ele um número de imóveis construídos em troca da propriedade das terras.

Neste caso, este antigo dono também amargará prejuízos, pois dispôs do seu bem por algo que não poderá ser concretizado. De acordo com o art. 40 da Lei n. 4.591/1964, caso uma das partes não cumprir com sua parte, a outra poderá reaver o bem da permuta.

Assim, com esta hipótese, o antigo proprietário do terreno poderá ter de volta a área que fora utilizada para a construção. A partir daí, será dever dele ressarcir a construtora pelas obras que valorizaram o bem, o que se converterá na entrega destes valores aos compradores.

Porém, esta é uma tarefa complicada, já que será necessário que um perito avalie o quanto da construção foi finalizada e estime um valor de cada bem. Além disso, é comum que o dono do terreno não possua os valores suficientes para ressarcir os clientes lesados.

O que diz a jurisprudência?

Quando o imóvel for adquirido através dos programas federais “Minha Casa Minha Vida”, caberá à Caixa Econômica Federal realizar a fiscalização da obra, da construtora e da incorporadora.

Em um julgamento do Tribunal de Justiça de São Paulo, a construtora entrou em processo de falência, após diversas demonstrações de irregularidades, como o atraso no cronograma da obra. No entanto, não houve uma fiscalização efetiva por parte do banco.

A partir daí, o desembargador determinou a responsabilidade do agente financeiro pelos prejuízos do consumidor, em razão de sua omissão, determinando a devolução dos juros de obra ao comprador. Vejamos.

APELAÇÃO – AÇÃO PROMOVIDA POR ADQUIRENTE DE CASA PRÓPRIA EM FACE DO AGENTE FINANCEIRO – JUROS DE OBRA – ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE – FALÊNCIA DO INCORPORADOR ANTES DA OBTENÇÃO DO HABITE-SE – PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO – FISCALIZAÇÃO E OMISSÃO. Recurso em face de sentença que julgou improcedente a ação, fundamentando-se na falta de responsabilidade do agente financeiro – Hipótese dos autos que trata de atuação como agente executor de políticas federais para a promoção de moradias populares destinadas a pessoas de baixa renda – Captação de verbas junto ao FGTS – Previsão de diversos meios para fiscalização da construtora, podendo acionar seguradora e providenciar sua substituição, ante a injustificada paralisação das obras – Atrasos reiterados, inclusive, com concessão de dilação de prazo para execução das obras, a despeito das cobranças de ‘juros de obra’ junto aos adquirentes, mesmo que expirado o prazo de entrega das unidades pela incorporadora – Falência do incorporador antes da obtenção do habite-se – Omissão do agente financeiro que obsta a cobrança de ‘juros de obra’ em face do adquirente que não deu causa ao atraso – Inexigibilidade dos referidos valores após o termo final de entrega da unidade, com condenação à devolução simples do que foi pago – Liquidação de sentença pelo rito comum – Improcedência do pedido de condenação ao pagamento de lucros cessantes. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP 10016003020178260071 SP 1001600-30.2017.8.26.0071, Relator: Costa Netto, Data de Julgamento: 24/04/2018, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/06/2018)

Conclusão

A decretação de falência da construtora pode gerar inúmeros prejuízos aos compradores.

Por isso, ao adquirir um imóvel na planta, pesquise sobre a procedência da construtora e a sua reputação no mercado.

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Carf decide que permuta de imóveis não compõe cálculo do IRPJ/CSLL para empresas no lucro presumido. Saiba mais!

Aqui no blog já falamos sobre a permuta de imóveis e como este negócio pode ser vantajoso para as partes que desejam trocar seu bem por outro. Neste âmbito, a permuta também é vantajosa para as pessoas jurídicas, principalmente as que compõem o mercado imobiliário.

Um dos principais motivos para a permuta ser uma boa escolha para as empresas é a possibilidade da não incidência de Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro Liquido (CSLL), já que, nos casos em que não há torna, não há lucro por nenhuma das partes envolvidas.

No entanto, este não é o entendimento da Receita Federal. O órgão, que realiza a cobrança dos referidos impostos, entende que estas operações compõem a receita bruta das empresas e, por esta razão, deve haver a tributação no valor total da transação

Por esta razão, muitas empresas, especialmente aos do ramo imobiliário, vem questionando a Receita Federal sobre esta incidência, o que tornou este assunto objeto de processo no Conselho Administrativo de Recursos Fiscais.

Antes de tudo, o CARF, que é um órgão vinculado ao Ministério da Fazenda, tem como competência julgar em segunda instância administrativa os litígios que envolvam questões tributárias e aduaneiras. Assim, os indivíduos que sofrerem algum processo administrativo pela Receita Federal poderão recorrer das decisões deste órgão no CARF.

E o que entendeu o CARF?

Em novembro de 2020, o órgão entendeu que não é devido a incidência de IRPJ e CSLL na permuta de imóveis entre pessoas jurídicas. Para o CARF, permitir a cobrança destes impostos nesta transação se configura como dupla tributação, o que é vedado pelo ordenamento jurídico.

A dupla tributação ocorreria, pois, haveria incidência dos impostos na permuta e posteriormente na venda dos imóveis, o que não seria cabível.

Esta decisão pode afetar as empresas diretamente?

Ainda que o novo entendimento do CARF possa ser relevante para o cenário imobiliário, ainda não há muito o que se comemorar. Isto por que, a decisão do CARF possui um teor consultivo, ou seja, a Receita Federal poderá se basear no que entende o CARF, porém, ela não está vinculada ao entendimento.

Isto por que, a Receita Federal ainda compreende que é devida a tributação nestas transações.

Porém, o empresário que desejar questionar a incidência terá um maior embasamento para fundamentar seu pedido, pois, além da decisão favorável do CARF, a jurisprudência também entende que é equivocada a tributação sobre a permuta de imóveis.

O que diz a jurisprudência?

Ainda que a decisão do CARF seja extremamente relevante para as empresas que desejam realizar operações de permuta de imóveis, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado sobre a não incidência de IRPJ e CSLL sobre a transação de permuta de imóveis.

As decisões abaixo demonstram como o Tribunal justifica o entendimento sobre o assunto, o que auxilia – e muito – os eventuais recorrentes de um processo judicial. Vejamos.

TRIBUTÁRIO. IRPJ. CSLL. PIS E COFINS. PERMUTA DE IMÓVEIS. A operação de permuta envolvendo unidades imobiliárias não implica o auferimento de receita/faturamento, renda ou lucro, mas sim mera substituição de ativos, razão pela qual não enseja a cobrança de contribuição ao PIS, COFINS, IRPJ e nem CSLL. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. ANTE O EXPOSTO, conheço em parte do recurso especial e, nessa parte, nego-lhe provimento. (STJ – REsp: 1850377 SC 2019/0351575-0, Relator: Ministro SÉRGIO KUKINA, Data de Publicação: DJ 01/07/2020)

TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. TROCA DE IMÓVEIS. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE LUCRO DA EMPRESA. IMPOSSIBILIDADE DE EQUIPARAÇÃO COM A COMPRA E VENDA. ESFERA TRIBUTÁRIA. EXEGESE CORRETA DO TRIBUNAL DE ORIGEM. FALTA PARCIAL DE PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. ART. 1.022, II, DO CPC. 3. A Corte a quo interpretou corretamente o art. 533 do CC, porquanto o contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca. Nesse sentido a lição do professor Roque Antônio Carrazza, em seu livro Imposto sobre a Renda, ed. Malheiros, 2ª edição, pag.45, para quem “renda e proventos de qualquer natureza são os acréscimos patrimoniais líquidos ocorridos entre duas datas legalmente predeterminadas.” 4. O dispositivo em comento apenas salienta que as disposições legais referentes à compra e venda se aplicam no que forem compatíveis com a troca no âmbito civil, definindo suas regras gerais. 5. Recurso Especial parcialmente conhecido, e, nessa parte, não provido (STJ – REsp: 1733560 SC 2018/0076511-6, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 17/05/2018, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/11/2018).

Conclusão

A incidência de tributos nas transações comerciais é algo que dificulta o cotidiano das empresas. Por isso, é essencial que seu negócio seja acompanhado por um especialista em direito tributário, já que o profissional possui competência para indicar meios para sua empresa recolher menos tributos nas transações.

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Fiador em contrato de locação pode perder o bem de família?

O bem de família é um importante instituto previsto na Constitucional, que tem por objetivo proteger a moradia de toda e qualquer pessoa.

Aqui no blog já tratamos sobre esse assunto. Se você ainda não leu, pode verificar clicando aqui.

Deste modo, sobre bem de família, a questão que surge é: se eu, enquanto fiador em um contrato de locação, ofertar um imóvel como fiança, imóvel este que é considerado um bem de família, caso o locatário não pague os aluguéis, eu posso perder meu único bem?

A resposta é sim. E neste artigo traremos os principais aspectos deste assunto. Acompanhe!

Primeiramente, o que é bem de família?

A Lei n. 8.009/1990 traz, em seu art. 1º, o conceito de bem família, sendo ele o imóvel próprio do casal ou da entidade familiar, sendo este imóvel utilizado para moradia do casal e dos seus filhos.

Deste modo, a casa, apartamento, sítio, etc., utilizado pela família para sua residência é considerado bem de família e, nos termos da referida lei, ele não pode ser penhorado e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges, pelos pais ou filhos, que sejam seus proprietários e que também nele residam.

Isto significa que, caso qualquer um que resida neste imóvel seja executado por alguma dívida, que a origem esteja descrita em lei, não poderá o bem de família ser vendido pelo Estado, no intuito de que o valor obtido seja utilizado para o pagamento da dívida.

Como o fiador pode perder seu bem da família?

Pois bem. Como toda regra comporta exceção, sobre o bem de família não seria diferente. Uma das exceções trazidas pelo 3º, VII da Lei n. 8.009/1990 é de que a impenhorabilidade não atinge a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Isto significa que, caso o proprietário do bem de família dê o seu imóvel em garantia em um contrato de locação, onde ele figure como fiador, será possível a penhora deste bem.

Para isso, pensemos na seguinte situação: Maria é fiadora em um contrato de locação em que Henrique, seu filho, configura como locatário de um apartamento. Como Maria só possui a casa em que vive, ela deu em garantia esta propriedade.

Após um ano de contrato, Henrique ficou desempregado e deixou por acumular três meses de aluguel. Maria é, então, acionada pela imobiliária, para que ela pague os valores em atraso. No entanto, ela não dispõe da quantia requerida.

A partir daí, a imobiliária inicia o processo de execução da dívida, demonstrando em juízo que o bem dado em garantia foi o imóvel de Maria. Assim, esta casa poderá ser tomada pelo Estado, leiloada e os valores obtidos serão repassados parte à imobiliária, para a cobertura da dívida, e a diferença será devolvida à Maria.

O que diz a jurisprudência?

Uma das previsões importantes da penhorabilidade do bem de família é quanto a possibilidade deste bem ser de propriedade em conjunta, em condomínio. Neste caso, caso somente um dos donos seja o executado no processo, a cota dele será penhorada, sendo mantida a parte dos demais donos.

Isso é o que decidiu recentemente o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA SOBRE IMÓVEL RESIDENCIAL EM COPROPRIEDADE (COTA-PARTE DE 50% – CINQUENTA POR CENTO). POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL SOMENTE SOBRE A CONTA PARTE DO PROPRIETÁRIO-EXECUTADO. FIADOR. BEM DE FAMÍLIA. Restou pacificado no âmbito da Suprema Corte, bem como do Superior Tribunal de Justiça, inclusive sob a égide dos recursos repetitivos e Enunciado de Súmula, que é legítima a penhora do bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, sendo declarado constitucional o disposto no art. 3º, inciso VII, da Lei n. 8.009/1990. Inteligência que se extrai da Súmula 549 do Superior Tribunal de Justiça e da tese firmada no Tema 295 do Supremo Tribunal Federal. Constrição que deve continuar quanto à parte do executado/fiador, ante a aplicação do disposto mencionado. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-RJ – APL: 00346619320168190210, Relator: Des(a). JDS. DES. LUIZ EDUARDO C CANABARRO, Data de Julgamento: 27/01/2021, VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/02/2021)

Conclusão

Ser fiador em um contrato de locação deve significar uma grande relação de confiança entre o locatário e o fiador, já que este último poderá perder sua propriedade caso o locatário venha ser inadimplente no contrato.

E como o bem de família também é atingido neste processo, é preciso ter grande cautela ao assumir este compromisso.