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Comprei um imóvel na planta, quando é minha obrigação começar a pagar o condomínio e IPTU?

A aquisição de um imóvel na planta pode significar uma série de vantagens para o comprador, que vão desde a possibilidade de pagar uma parcela um valor inferior ao que seria pago a um financiamento, à chance de adquirir um bem que será entregue junto com uma data já planejada pelo comprador, como um casamento, por exemplo.

E um dos atrativos para este tipo de investimento são os baixos custos iniciais. Por exemplo, se uma pessoa compra um apartamento já pronto, ainda que depois da compra ela decida não utilizar o imóvel até a data do seu casamento, por exemplo, será o seu dever pagar as despesas como o IPTU e condomínio, mesmo que não esteja residindo no local.

Mas e quando se trata de imóvel na planta, quando começa o dever do comprador em quitar estas despesas (IPTU e condomínio)? Da data da compra? Da entrega das chaves? A partir do momento em que alguém passa a morar no local, no caso do condomínio?

Segundo o STJ, o dever de pagamento do condomínio e IPTU começa a partir da entrega das chaves.

Mas como funciona na prática?

Ainda que esta seja a regra, as construtoras, no geral, inserem em seus contratos que o IPTU de deverá ser pago pelo comprador a partir da emissão do habite-se

E o que é o habite-se?

O habite-se é um documento emitido pelos municípios, que declara que o empreendimento imobiliário está hábil para ser habitado, sendo uma espécie de atestado de que o projeto enviado pela construtora à prefeitura, foi cumprido.

No entanto, nem sempre a expedição deste documento significa que o imóvel pode ser habitado. Muitas vezes, a empresa vendeu um apartamento com diversos recursos e para a prefeitura encaminhou um projeto simples, de rápida execução.

Por isso, o STJ, em 2009, através de um recurso especial, proferiu uma decisão de que a obrigação de pagamento das cotas condominiais e do IPTU pelo comprador surge com a entrega das chaves pela construtora.

A justificativa do Superior Tribunal de Justiça é que o dever de pagamento ocorre com a posse do imóvel, de modo que não é possível tornar o comprador dever destes encargos enquanto não for entregue à ele as chaves do bem.

O que diz a jurisprudência?

Um dos aspectos importantes da venda de imóveis na planta diz respeito à entrega das chaves. O atraso neste ato pode ensejar no direito de o comprador receber indenização por danos morais e materiais. Além disso, ainda que no contrato seja constado uma data e, com ela, o dever do consumidor em quitar condomínio e IPTU, caso a entrega do imóvel também esteja em atraso, não será possível a cobrança destas taxas.

Uma recente decisão do STJ demonstra com exatidão tais questões. Vejamos.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. CABIMENTO. TAXA CONDOMINIAL. IMPOSTOS. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS COMPROVADOS. REVISÃO. SÚMULAS Nºs 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. No caso, é devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. Precedentes. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. 4. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão recorrido quanto à existência de danos morais indenizáveis demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. Precedente. 6. Agravo interno não provido. (STJ – AgInt no AREsp: 1570780 SP 2019/0251669-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 09/03/2020, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/03/2020)

Conclusão

Verificado o direito de não ser cobrado destas taxas enquanto não receber as chaves, é seu direito, enquanto consumidor, procurar a construtora e solicitar o ressarcimento destes encargos que, eventualmente, já foram pagos.

Caso a empresa manter-se inerte na devolução e continuar cobrando estes valores, procure um advogado!

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Tenho contrato de compra e venda particular e não encontro o vendedor. Como regularizar o imóvel?

Ainda nos dias atuais é extremamente comum as pessoas realizarem a compra de uma casa ou apartamento, através de um contrato de compra e venda, e não realizarem o registro do bem em seu nome, postergando continuamente o ato.

Além disso, também é extremamente comum que o vendedor se mude ou não seja localizado posteriormente, dificultando a transferência e registro do imóvel.

Neste caso, como proceder para regularizar o bem?

Atualmente, a legislação brasileira dispõe de duas medidas para a solução deste problema: através da ação de usucapião e pela ação de adjudicação compulsória.

A adjudicação compulsória é um tipo de ação cabível quando o vendedor, mesmo tendo realizado a venda, se nega a realizar a transferência do imóvel ou nas hipóteses em que o comprador não encontra mais o referido vendedor.

Assim, o promitente comprador deverá demonstrar a regularidade da compra e, em posse de todos os documentos comprobatórios, deve iniciar uma ação judicial, solicitando a transferência e registro do imóvel para o seu nome.

Já a ação de usucapião depende de que o comprador esteja na posse do imóvel a pelo menos dez anos. Possuindo provas de que a posse é tranquila, não contestada pelo proprietário, que o comprador tem ânimo de dono, é possível iniciar uma ação judicial ou até mesmo realizar a usucapião extrajudicial, que é o pedido feito através do Cartório de Registro de Imóveis em que imóvel está localizado,

O que diz a jurisprudência?

Ainda que a ação de adjudicação compulsória possa parecer uma simples medida para o registro do imóvel em nome do comprador, o mero pedido ao juiz não significa a concessão do registro. É necessário que sejam levados documentos que demonstrem o registro do contrato de compra e venda e, conforme a decisão a seguir, a individualização da matrícula em questão.

Neste julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, o possuidor do imóvel não detinha da matricula individualizada do imóvel, já que o bem encontrava-se membrado com um outro imóvel. Assim, o desembargador determinou que fossem tomadas as medidas administrativas primeiro para depois ser concedida a adjudicação compulsória. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL ORIUNDO DE DESMEMBRAMENTO DE TERRAS. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. IRRESIGNAÇÃO DOS AUTORES. Pretendem os autores a reforma da sentença que julgou extinto o feito, sem resolução do mérito, sob o argumento de que apresentaram todos os documentos necessários para a adjudicação compulsória do imóvel descrito na petição inicial, ressaltando que a medida é imprescindível para a regularização de sua propriedade, ante a recusa do cartório imobiliário responsável. A adjudicação compulsória é uma medida judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade na hipótese de recusa do vendedor, falecimento ou quando não existe mais contato entre os contratantes, após o pagamento integral do preço, sendo certo que não é a via adequada para requerer a abertura de matrícula de imóvel não registrado, tampouco para sanar eventuais irregularidades no registro. No caso, os demandantes carrearam aos autos cópia de escritura pública que, em tese, comprova a titularidade do bem em questão, bem como a sua origem e o desmembrando. Nada obstante, tais elementos não são suficientes para ensejar o acolhimento da pretensão inicial. Note-se que o cartório que teria lavrado a escritura não localizou em seus registros o negócio jurídico firmado entre as partes, o que gera uma dúvida fundada sobre o documento apresentado para a comprovação da titularidade do bem. Por outro lado, a despeito de ter sido comprovada a origem do imóvel, e constar as especificações do referido terreno, nem o desmembramento nem o terreno estão individualizados no cartório imobiliário. Resta evidente que o pedido de adjudicação compulsória encontra óbice técnico, já que o imóvel em questão não possui matrícula individualizada no registro de imóvel, fazendo-se necessárias providências administrativas para regularização do desmembramento com a criação de matrícula para os lotes. Inteligência do art. 222, da Lei nº. 6.015/73. Precedentes do STJ e desta Corte de Justiça. Sentença que se mantém. Hipótese que comporta honorários recursais. Art. 85, § 11, do CPC. RECURSO DESPROVIDO (TJ-RJ – APL: 0017555702013819006, Relator: Des(a). ANDRE EMILIO RIBEIRO VON MELENTOVYTCH, Data de Julgamento: 16/04/2020, VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-04-27).

Conclusão

Ainda que a legislação preveja algumas saídas para a transferência e registro da propriedade, a recomendação é que o registro seja feito o quanto antes, no intuito de que não seja necessário o dispêndio de valores com as ações aqui comentadas.

Em todos os casos, consulte sempre um advogado!

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O QUE É USUCAPIÃO, PARA QUE SERVE E QUANDO É UTILIZADO E QUAIS OS TIPOS E SUAS DIFERENÇAS

Curioso para saber o que é usucapião, para que serve, quanto é utilizado e quais os tipos existentes? Esse é um conceito muito importante, tendo em vista que trata da aquisição de uma propriedade.

Existem várias formas de aquisição da propriedade, sendo o usucapião um deles. Nesse artigo vamos mostrar o que é usucapião, enumerando os principais tipos e suas características.

Conceito de usucapião

Para entender o que é usucapião, basta imaginar uma forma de aquisição da propriedade em razão do uso. Dessa forma, se uma pessoa usar determinado bem imóvel por determinado tempo, poderá usucapir a coisa.

Geralmente o usucapião está relacionado com a função social da propriedade. Para que os bens não fiquem “parados”, sem uso e sem função social alguma, o direito permite que os possuidores adquiram a sua propriedade, se presentes alguns requisitos.

Tipos de usucapião

Agora que falamos sobre o que é usucapião, vale a pena conhecer os tipos existentes e as diferenças entre eles.

Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária é aquela que não depende de um justo título, como um contrato de gaveta, nem da boa-fé. Basta que exista a posse do imóvel, com ânimos de dono.

De acordo com o art. 1.238 do Código Civil “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé.”

Caso o imóvel seja a moradia do possuidor, o prazo pode ser reduzido para 10 anos. O mesmo vale em caso de construção de obras no local ou prática de atividade produtiva.

Usucapião ordinária

Já a usucapião ordinária depende de justo título e boa-fé. O prazo, no entanto, é de apenas dez anos.

É o que dispõe o art. 1.242 do Código Civil: “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.”

No caso de o possuidor morar no local, ter feito investimentos econômicos ou sociais, o prazo pode ser reduzido para cinco anos.

Usucapião especial rural

A usucapião especial rural está prevista no art. 191 da Constituição Federal e também no art. 1239 do Código Civil. Destina-se aos possuidores de imóvel rural, com área não superior a 50 hectares, desde que seja local produtivo e para moradia do possuidor.

Usucapião especial urbana

Essa modalidade encontra previsão no art. 183 da Constituição Federal e no art. 1240 do Código Civil. O prazo previsto pela lei é de 5 anos de posse ininterrupta, sem oposição.

Assim como na usucapião especial rural, o possuidor não pode ter outro imóvel registrado, para que seja possível o reconhecimento da usucapião.

Usucapião especial coletiva

Outra forma de usucapião está prevista no art. 10 do Estatuto das Cidades. Essa modalidade está focada na população de baixa renda, que estabelece moradia de forma coletiva.

Se aplica aos imóveis com área maior que 250m². No reconhecimento da usucapião, o bem é dividido entre os ocupantes, de forma igualitária. O tempo de ocupação mínimo é de cinco anos.

Usucapião especial familiar

Por fim, importante mencionar a usucapião especial familiar, apresentada no art. 1240 – A do Código Civil.

O dispositivo faz referência à posse de imóvel urbano de até 250 m², de propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. O tempo para a usucapião é menor, de apenas dois anos.

O que diz a jurisprudência

De acordo com a Tese de Repercussão Geral do STF, a lei infraconstitucional não pode estabelecer limites de tamanho de propriedades para a usucapião em desacordo com as normas constitucionais:

RE 422349 – Preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote).

Conclusão

Nesse artigo falamos sobre o que é usucapião, quais os principais tipos, suas características e diferenças. O instituto visa garantir que os bens imóveis tenham função social, priorizando a posse pelo trabalho, moradia e uso social.