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A construtora está em processo falimentar? E agora?

Você compra um imóvel na planta, planejando se casar e ir morar junto com seu/sua esposo(a). Você faz planos, compra móveis, agenda a cerimônia para uma data posterior a entrega do apartamento, para que tudo saia bem.

No entanto, no meio da obra do imóvel, a construtora entrou em processo de falência, em razão de inúmeras dívidas.

Como fica a entrega do bem? E como proceder neste caso?

Primeiramente, em processo de falência, há a reunião de todos os credores da empresa, ou seja, todo mundo que tem algum valor a receber da companhia que está nessa situação será posto em uma lista.

Mas antes de serem partes no processo de falência como credores, os compradores dos imóveis deverão iniciar uma ação cível contra a construtora, no intuito de obterem a certidão de crédito para habilitação.

Após a obtenção desta certidão, os compradores poderão, então, entrar nesta fila de credores no processo de falência. A partir daí, todos os bens e valores que pertencerem a companhia serão vendidos e poderão ser entregues aos clientes, como forma de quitar os prejuízos sofridos pelas partes pela falta de entrega do imóvel.

Um ponto relevante é que, a lei n. 10.931/2004, em seu art. 31-A, estabelece o chamado “patrimônio de afetação”. Por este instituto, a incorporadora se obriga a reservar parte do seu patrimônio para garantir a obra do empreendimento. Assim, em eventual execução da empresa, esta reserva não será afetada, já que ela não se comunica com os bens da incorporadora.

Por isso, em caso de falência da construtora, os adquirentes do imóvel na planta terão direito de acesso a estes bens, com o intuito de garantirem o término da obra.

No entanto, como a reserva do patrimônio de afetação é algo facultativo às incorporadoras, que poderão optar por esta reserva ou não, é possível que, no processo falimentar, seja descoberto que a empresa não fez esta separação e que, ainda, ela não possui valores suficientes para pagar a todos os credores (como fornecedores, adquirentes de imóveis, bancos, etc.).

A partir disso, é possível que a construtora possua somente os valores suficientes para a quitação dos salários dos funcionários e os tributos devidos ao fisco, como acontece na maioria dos casos, deixando para trás as dívidas contra os compradores.

Em caso de ser verificada esta hipótese, é possível que os adquirentes dos imóveis formem uma comissão de compradores, no intuito de assumirem a obra e nomearem uma outra construtora, para que esta reassuma a construção dos imóveis.

Caso os compradores optem por esta alternativa, eles estão abrindo mão de receberem qualquer outro valor devido e que poderia ser cobrado em um processo de falência.

No entanto, esta comissão será extremamente viável nos casos em que a obra estiver próxima ao fim.

O banco que aceitou financiar a minha compra do imóvel tem responsabilidade em caso de falência da construtora?

Ainda que não haja disposição expressa na legislação, o Supremo Tribunal de Justiça já decidiu que o agente financeiro responsável pelo financiamento do imóvel tem responsabilidade solidária acerca do descumprimento contratual da construtora.

Deste modo, em caso de falência da empresa, é possível requerer judicialmente a cobertura dos danos sofridos pelo cliente contra o banco responsável pelo financiamento, em razão deste ser parte desta relação jurídica.

E o que fazer se o terreno em que a obra está sendo construída não for da construtora?

É comum no mercado que as construtoras e incorporadoras realizem uma operação de permuta com o dono do terreno em que serão construídos os imóveis, de modo que, elas prometem a ele um número de imóveis construídos em troca da propriedade das terras.

Neste caso, este antigo dono também amargará prejuízos, pois dispôs do seu bem por algo que não poderá ser concretizado. De acordo com o art. 40 da Lei n. 4.591/1964, caso uma das partes não cumprir com sua parte, a outra poderá reaver o bem da permuta.

Assim, com esta hipótese, o antigo proprietário do terreno poderá ter de volta a área que fora utilizada para a construção. A partir daí, será dever dele ressarcir a construtora pelas obras que valorizaram o bem, o que se converterá na entrega destes valores aos compradores.

Porém, esta é uma tarefa complicada, já que será necessário que um perito avalie o quanto da construção foi finalizada e estime um valor de cada bem. Além disso, é comum que o dono do terreno não possua os valores suficientes para ressarcir os clientes lesados.

O que diz a jurisprudência?

Quando o imóvel for adquirido através dos programas federais “Minha Casa Minha Vida”, caberá à Caixa Econômica Federal realizar a fiscalização da obra, da construtora e da incorporadora.

Em um julgamento do Tribunal de Justiça de São Paulo, a construtora entrou em processo de falência, após diversas demonstrações de irregularidades, como o atraso no cronograma da obra. No entanto, não houve uma fiscalização efetiva por parte do banco.

A partir daí, o desembargador determinou a responsabilidade do agente financeiro pelos prejuízos do consumidor, em razão de sua omissão, determinando a devolução dos juros de obra ao comprador. Vejamos.

APELAÇÃO – AÇÃO PROMOVIDA POR ADQUIRENTE DE CASA PRÓPRIA EM FACE DO AGENTE FINANCEIRO – JUROS DE OBRA – ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE – FALÊNCIA DO INCORPORADOR ANTES DA OBTENÇÃO DO HABITE-SE – PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO – FISCALIZAÇÃO E OMISSÃO. Recurso em face de sentença que julgou improcedente a ação, fundamentando-se na falta de responsabilidade do agente financeiro – Hipótese dos autos que trata de atuação como agente executor de políticas federais para a promoção de moradias populares destinadas a pessoas de baixa renda – Captação de verbas junto ao FGTS – Previsão de diversos meios para fiscalização da construtora, podendo acionar seguradora e providenciar sua substituição, ante a injustificada paralisação das obras – Atrasos reiterados, inclusive, com concessão de dilação de prazo para execução das obras, a despeito das cobranças de ‘juros de obra’ junto aos adquirentes, mesmo que expirado o prazo de entrega das unidades pela incorporadora – Falência do incorporador antes da obtenção do habite-se – Omissão do agente financeiro que obsta a cobrança de ‘juros de obra’ em face do adquirente que não deu causa ao atraso – Inexigibilidade dos referidos valores após o termo final de entrega da unidade, com condenação à devolução simples do que foi pago – Liquidação de sentença pelo rito comum – Improcedência do pedido de condenação ao pagamento de lucros cessantes. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP 10016003020178260071 SP 1001600-30.2017.8.26.0071, Relator: Costa Netto, Data de Julgamento: 24/04/2018, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/06/2018)

Conclusão

A decretação de falência da construtora pode gerar inúmeros prejuízos aos compradores.

Por isso, ao adquirir um imóvel na planta, pesquise sobre a procedência da construtora e a sua reputação no mercado.

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Carf decide que permuta de imóveis não compõe cálculo do IRPJ/CSLL para empresas no lucro presumido. Saiba mais!

Aqui no blog já falamos sobre a permuta de imóveis e como este negócio pode ser vantajoso para as partes que desejam trocar seu bem por outro. Neste âmbito, a permuta também é vantajosa para as pessoas jurídicas, principalmente as que compõem o mercado imobiliário.

Um dos principais motivos para a permuta ser uma boa escolha para as empresas é a possibilidade da não incidência de Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro Liquido (CSLL), já que, nos casos em que não há torna, não há lucro por nenhuma das partes envolvidas.

No entanto, este não é o entendimento da Receita Federal. O órgão, que realiza a cobrança dos referidos impostos, entende que estas operações compõem a receita bruta das empresas e, por esta razão, deve haver a tributação no valor total da transação

Por esta razão, muitas empresas, especialmente aos do ramo imobiliário, vem questionando a Receita Federal sobre esta incidência, o que tornou este assunto objeto de processo no Conselho Administrativo de Recursos Fiscais.

Antes de tudo, o CARF, que é um órgão vinculado ao Ministério da Fazenda, tem como competência julgar em segunda instância administrativa os litígios que envolvam questões tributárias e aduaneiras. Assim, os indivíduos que sofrerem algum processo administrativo pela Receita Federal poderão recorrer das decisões deste órgão no CARF.

E o que entendeu o CARF?

Em novembro de 2020, o órgão entendeu que não é devido a incidência de IRPJ e CSLL na permuta de imóveis entre pessoas jurídicas. Para o CARF, permitir a cobrança destes impostos nesta transação se configura como dupla tributação, o que é vedado pelo ordenamento jurídico.

A dupla tributação ocorreria, pois, haveria incidência dos impostos na permuta e posteriormente na venda dos imóveis, o que não seria cabível.

Esta decisão pode afetar as empresas diretamente?

Ainda que o novo entendimento do CARF possa ser relevante para o cenário imobiliário, ainda não há muito o que se comemorar. Isto por que, a decisão do CARF possui um teor consultivo, ou seja, a Receita Federal poderá se basear no que entende o CARF, porém, ela não está vinculada ao entendimento.

Isto por que, a Receita Federal ainda compreende que é devida a tributação nestas transações.

Porém, o empresário que desejar questionar a incidência terá um maior embasamento para fundamentar seu pedido, pois, além da decisão favorável do CARF, a jurisprudência também entende que é equivocada a tributação sobre a permuta de imóveis.

O que diz a jurisprudência?

Ainda que a decisão do CARF seja extremamente relevante para as empresas que desejam realizar operações de permuta de imóveis, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado sobre a não incidência de IRPJ e CSLL sobre a transação de permuta de imóveis.

As decisões abaixo demonstram como o Tribunal justifica o entendimento sobre o assunto, o que auxilia – e muito – os eventuais recorrentes de um processo judicial. Vejamos.

TRIBUTÁRIO. IRPJ. CSLL. PIS E COFINS. PERMUTA DE IMÓVEIS. A operação de permuta envolvendo unidades imobiliárias não implica o auferimento de receita/faturamento, renda ou lucro, mas sim mera substituição de ativos, razão pela qual não enseja a cobrança de contribuição ao PIS, COFINS, IRPJ e nem CSLL. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. ANTE O EXPOSTO, conheço em parte do recurso especial e, nessa parte, nego-lhe provimento. (STJ – REsp: 1850377 SC 2019/0351575-0, Relator: Ministro SÉRGIO KUKINA, Data de Publicação: DJ 01/07/2020)

TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. TROCA DE IMÓVEIS. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE LUCRO DA EMPRESA. IMPOSSIBILIDADE DE EQUIPARAÇÃO COM A COMPRA E VENDA. ESFERA TRIBUTÁRIA. EXEGESE CORRETA DO TRIBUNAL DE ORIGEM. FALTA PARCIAL DE PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. ART. 1.022, II, DO CPC. 3. A Corte a quo interpretou corretamente o art. 533 do CC, porquanto o contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca. Nesse sentido a lição do professor Roque Antônio Carrazza, em seu livro Imposto sobre a Renda, ed. Malheiros, 2ª edição, pag.45, para quem “renda e proventos de qualquer natureza são os acréscimos patrimoniais líquidos ocorridos entre duas datas legalmente predeterminadas.” 4. O dispositivo em comento apenas salienta que as disposições legais referentes à compra e venda se aplicam no que forem compatíveis com a troca no âmbito civil, definindo suas regras gerais. 5. Recurso Especial parcialmente conhecido, e, nessa parte, não provido (STJ – REsp: 1733560 SC 2018/0076511-6, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 17/05/2018, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/11/2018).

Conclusão

A incidência de tributos nas transações comerciais é algo que dificulta o cotidiano das empresas. Por isso, é essencial que seu negócio seja acompanhado por um especialista em direito tributário, já que o profissional possui competência para indicar meios para sua empresa recolher menos tributos nas transações.

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Fiador em contrato de locação pode perder o bem de família?

O bem de família é um importante instituto previsto na Constitucional, que tem por objetivo proteger a moradia de toda e qualquer pessoa.

Aqui no blog já tratamos sobre esse assunto. Se você ainda não leu, pode verificar clicando aqui.

Deste modo, sobre bem de família, a questão que surge é: se eu, enquanto fiador em um contrato de locação, ofertar um imóvel como fiança, imóvel este que é considerado um bem de família, caso o locatário não pague os aluguéis, eu posso perder meu único bem?

A resposta é sim. E neste artigo traremos os principais aspectos deste assunto. Acompanhe!

Primeiramente, o que é bem de família?

A Lei n. 8.009/1990 traz, em seu art. 1º, o conceito de bem família, sendo ele o imóvel próprio do casal ou da entidade familiar, sendo este imóvel utilizado para moradia do casal e dos seus filhos.

Deste modo, a casa, apartamento, sítio, etc., utilizado pela família para sua residência é considerado bem de família e, nos termos da referida lei, ele não pode ser penhorado e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges, pelos pais ou filhos, que sejam seus proprietários e que também nele residam.

Isto significa que, caso qualquer um que resida neste imóvel seja executado por alguma dívida, que a origem esteja descrita em lei, não poderá o bem de família ser vendido pelo Estado, no intuito de que o valor obtido seja utilizado para o pagamento da dívida.

Como o fiador pode perder seu bem da família?

Pois bem. Como toda regra comporta exceção, sobre o bem de família não seria diferente. Uma das exceções trazidas pelo 3º, VII da Lei n. 8.009/1990 é de que a impenhorabilidade não atinge a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Isto significa que, caso o proprietário do bem de família dê o seu imóvel em garantia em um contrato de locação, onde ele figure como fiador, será possível a penhora deste bem.

Para isso, pensemos na seguinte situação: Maria é fiadora em um contrato de locação em que Henrique, seu filho, configura como locatário de um apartamento. Como Maria só possui a casa em que vive, ela deu em garantia esta propriedade.

Após um ano de contrato, Henrique ficou desempregado e deixou por acumular três meses de aluguel. Maria é, então, acionada pela imobiliária, para que ela pague os valores em atraso. No entanto, ela não dispõe da quantia requerida.

A partir daí, a imobiliária inicia o processo de execução da dívida, demonstrando em juízo que o bem dado em garantia foi o imóvel de Maria. Assim, esta casa poderá ser tomada pelo Estado, leiloada e os valores obtidos serão repassados parte à imobiliária, para a cobertura da dívida, e a diferença será devolvida à Maria.

O que diz a jurisprudência?

Uma das previsões importantes da penhorabilidade do bem de família é quanto a possibilidade deste bem ser de propriedade em conjunta, em condomínio. Neste caso, caso somente um dos donos seja o executado no processo, a cota dele será penhorada, sendo mantida a parte dos demais donos.

Isso é o que decidiu recentemente o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA SOBRE IMÓVEL RESIDENCIAL EM COPROPRIEDADE (COTA-PARTE DE 50% – CINQUENTA POR CENTO). POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL SOMENTE SOBRE A CONTA PARTE DO PROPRIETÁRIO-EXECUTADO. FIADOR. BEM DE FAMÍLIA. Restou pacificado no âmbito da Suprema Corte, bem como do Superior Tribunal de Justiça, inclusive sob a égide dos recursos repetitivos e Enunciado de Súmula, que é legítima a penhora do bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, sendo declarado constitucional o disposto no art. 3º, inciso VII, da Lei n. 8.009/1990. Inteligência que se extrai da Súmula 549 do Superior Tribunal de Justiça e da tese firmada no Tema 295 do Supremo Tribunal Federal. Constrição que deve continuar quanto à parte do executado/fiador, ante a aplicação do disposto mencionado. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-RJ – APL: 00346619320168190210, Relator: Des(a). JDS. DES. LUIZ EDUARDO C CANABARRO, Data de Julgamento: 27/01/2021, VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/02/2021)

Conclusão

Ser fiador em um contrato de locação deve significar uma grande relação de confiança entre o locatário e o fiador, já que este último poderá perder sua propriedade caso o locatário venha ser inadimplente no contrato.

E como o bem de família também é atingido neste processo, é preciso ter grande cautela ao assumir este compromisso.

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Qual a diferença entre Instituição e Reserva de Usufruto de Bem Imóvel?

Aqui no blog, já tratamos sobre a possibilidade de ser estabelecido o usufruto de um bem, como uma saída no planejamento sucessório. Se você não leu o artigo, veja ele aqui.

No entanto, para os leitores que desejaram se aprofundar no tema, surgiu a seguinte dúvida: há alguma diferença na instituição e na reserva de usufruto? A resposta é sim, e é essencial saber distingui-las, no intuito de serem recolhidos os impostos devidos.

Primeiramente, o que é usufruto?

Assim, o que se extrai do usufruto é que ele é uma forma em que o proprietário de um bem pode estabelecer que terceiros utilizem da coisa e retenham os frutos dela.  

Com isso, enquanto o usufruidor estiver vivo, ele poderá utilizar o bem para proveito próprio e também usufruir dos rendimentos gerados pela coisa, como os aluguéis, por exemplo.

Além disso, pela lei, o usufruto não pode ser vendido para terceiros, somente ser transferido de forma gratuita ou onerosa.

A doação com reserva de usufruto é uma boa alternativa no planejamento sucessório.

Como ocorre a instituição do usufruto?

Entendido o conceito de usufruto, passamos para a compreensão da natureza da instituição de usufruto.

A instituição ocorrerá quando o proprietário de um bem confere a um terceiro o direito de usufruir da coisa, ou seja, permite ao indivíduo o direito de usar e gozar do bem.

Nesta forma de usufruto, há a cobrança de ITCMD sobre a transferência do direito de usufruto.

Um exemplo comum de instituição de usufruto ocorre quando um filho permite que seus pais usufrutuem de uma casa que é de sua propriedade, no intuito de que eles tenham um lar enquanto estiverem vivos.

Como se dá a reserva de usufruto?

A reserva de usufruto, por sua vez, ocorre quando o proprietário de um bem transfere a propriedade da coisa a um terceiro e reserva para si o direito de usufruto sobre o bem.

Assim, ainda que o dono da coisa seja o beneficiário da doação, quem terá o direito de possuir, utilizar e gozar do bem será o doador.

Nesta forma de usufruto não há a cobrança de ITCMD, já que haverá tributação na transferência da propriedade.

Um exemplo desta forma de usufruto ocorre quando os pais, desejando planejar a sucessão dos seus bens, transferem a propriedade um imóvel aos seus filhos, mas reservam para si o direito de usufruto, enquanto estiverem vivos.

O que diz a jurisprudência?

A importância do planejamento sucessório se dá pela tributação na transmissão dos bens.

Em um julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo, o cônjuge do falecido renunciou o seu direito de herança e transferiu sua cota aos demais herdeiros, mantendo para si o direito de usufruto.

Ocorre que, aquele que renuncia sua cota de herança não precisa recolher nenhum tributo, já que há a renúncia. No entanto, o que se verificou no caso em questão foi que o cônjuge sobrevivente aceitou os bens e, posteriormente, doou-os para terceiros, estabelecendo a reserva de usufruto, o gerando, assim, a incidência de tributos pela transferência. Vejamos.

Ação anulatória de débito fiscal – ITCMD – Cônjuge supérstite que renunciou seu direito sucessório, em prol dos descendentes em comum, com instituição, em seu favor, de usufruto vitalício dos bens transferidos – Inocorrência de renúncia abdicatória – Doação caracterizada – Configuração do fato gerador do ITCMD – Base de cálculo do tributo – Valor venal do imóvel – […] A renúncia nada mais é do que a demissão da qualidade de herdeiro, pelo repúdio à herança (v. cap. VII, item 14). Por isso não produz efeito de transmitir bens; a sucessão dá-se em favor de outros herdeiros sucessíveis, como se o renunciante não existisse ou não tivesse direito à sucessão”. Assim, a partir do escólio acima, conclui-se que na espécie, em que pese a insistência do autor, não ocorreu a chamada renúncia abdicativa da herança, uma vez que o renunciante, instituiu sobre o seu quinhão hereditário cláusula de usufruto vitalício, fato trazido aos autos pelo próprio apelante. Portanto, o que se tem, em verdade, é que o renunciante aceitou a parte que lhe cabia na massa patrimonial do “de cujus” e, ato seguinte, a doou aos seus filhos, reservando para si, entretanto, a condição de usufrutuário dos bens. Tem-se, portanto, configurada a ocorrência do fato gerador do ITCMD-doação, razão pela qual hígida a obrigação tributária. Por fim, com razão o apelante no que pertine à base de cálculo do imposto. Precedentes – Sentença de improcedência da ação – Provimento parcial do recurso. (TJ-SP – AC: 00124075920128260053 SP 0012407-59.2012.8.26.0053, Relator: Osvaldo Magalhães, Data de Julgamento: 09/11/2020, 4ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 11/11/2020)

Conclusão

As formas de ocorrência de usufruto devem ser bem conhecidas em caso de doação de imóvel, já que a depender do modo, o tributo a ser recolhido será diferente.

Por isso, conte com um advogado ao realizar o seu planejamento sucessório.

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Comprei um imóvel na planta, quando é minha obrigação começar a pagar o condomínio e IPTU?

A aquisição de um imóvel na planta pode significar uma série de vantagens para o comprador, que vão desde a possibilidade de pagar uma parcela um valor inferior ao que seria pago a um financiamento, à chance de adquirir um bem que será entregue junto com uma data já planejada pelo comprador, como um casamento, por exemplo.

E um dos atrativos para este tipo de investimento são os baixos custos iniciais. Por exemplo, se uma pessoa compra um apartamento já pronto, ainda que depois da compra ela decida não utilizar o imóvel até a data do seu casamento, por exemplo, será o seu dever pagar as despesas como o IPTU e condomínio, mesmo que não esteja residindo no local.

Mas e quando se trata de imóvel na planta, quando começa o dever do comprador em quitar estas despesas (IPTU e condomínio)? Da data da compra? Da entrega das chaves? A partir do momento em que alguém passa a morar no local, no caso do condomínio?

Segundo o STJ, o dever de pagamento do condomínio e IPTU começa a partir da entrega das chaves.

Mas como funciona na prática?

Ainda que esta seja a regra, as construtoras, no geral, inserem em seus contratos que o IPTU de deverá ser pago pelo comprador a partir da emissão do habite-se

E o que é o habite-se?

O habite-se é um documento emitido pelos municípios, que declara que o empreendimento imobiliário está hábil para ser habitado, sendo uma espécie de atestado de que o projeto enviado pela construtora à prefeitura, foi cumprido.

No entanto, nem sempre a expedição deste documento significa que o imóvel pode ser habitado. Muitas vezes, a empresa vendeu um apartamento com diversos recursos e para a prefeitura encaminhou um projeto simples, de rápida execução.

Por isso, o STJ, em 2009, através de um recurso especial, proferiu uma decisão de que a obrigação de pagamento das cotas condominiais e do IPTU pelo comprador surge com a entrega das chaves pela construtora.

A justificativa do Superior Tribunal de Justiça é que o dever de pagamento ocorre com a posse do imóvel, de modo que não é possível tornar o comprador dever destes encargos enquanto não for entregue à ele as chaves do bem.

O que diz a jurisprudência?

Um dos aspectos importantes da venda de imóveis na planta diz respeito à entrega das chaves. O atraso neste ato pode ensejar no direito de o comprador receber indenização por danos morais e materiais. Além disso, ainda que no contrato seja constado uma data e, com ela, o dever do consumidor em quitar condomínio e IPTU, caso a entrega do imóvel também esteja em atraso, não será possível a cobrança destas taxas.

Uma recente decisão do STJ demonstra com exatidão tais questões. Vejamos.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. CABIMENTO. TAXA CONDOMINIAL. IMPOSTOS. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS COMPROVADOS. REVISÃO. SÚMULAS Nºs 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. No caso, é devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. Precedentes. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. 4. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão recorrido quanto à existência de danos morais indenizáveis demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. Precedente. 6. Agravo interno não provido. (STJ – AgInt no AREsp: 1570780 SP 2019/0251669-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 09/03/2020, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/03/2020)

Conclusão

Verificado o direito de não ser cobrado destas taxas enquanto não receber as chaves, é seu direito, enquanto consumidor, procurar a construtora e solicitar o ressarcimento destes encargos que, eventualmente, já foram pagos.

Caso a empresa manter-se inerte na devolução e continuar cobrando estes valores, procure um advogado!

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Tenho contrato de compra e venda particular e não encontro o vendedor. Como regularizar o imóvel?

Ainda nos dias atuais é extremamente comum as pessoas realizarem a compra de uma casa ou apartamento, através de um contrato de compra e venda, e não realizarem o registro do bem em seu nome, postergando continuamente o ato.

Além disso, também é extremamente comum que o vendedor se mude ou não seja localizado posteriormente, dificultando a transferência e registro do imóvel.

Neste caso, como proceder para regularizar o bem?

Atualmente, a legislação brasileira dispõe de duas medidas para a solução deste problema: através da ação de usucapião e pela ação de adjudicação compulsória.

A adjudicação compulsória é um tipo de ação cabível quando o vendedor, mesmo tendo realizado a venda, se nega a realizar a transferência do imóvel ou nas hipóteses em que o comprador não encontra mais o referido vendedor.

Assim, o promitente comprador deverá demonstrar a regularidade da compra e, em posse de todos os documentos comprobatórios, deve iniciar uma ação judicial, solicitando a transferência e registro do imóvel para o seu nome.

Já a ação de usucapião depende de que o comprador esteja na posse do imóvel a pelo menos dez anos. Possuindo provas de que a posse é tranquila, não contestada pelo proprietário, que o comprador tem ânimo de dono, é possível iniciar uma ação judicial ou até mesmo realizar a usucapião extrajudicial, que é o pedido feito através do Cartório de Registro de Imóveis em que imóvel está localizado,

O que diz a jurisprudência?

Ainda que a ação de adjudicação compulsória possa parecer uma simples medida para o registro do imóvel em nome do comprador, o mero pedido ao juiz não significa a concessão do registro. É necessário que sejam levados documentos que demonstrem o registro do contrato de compra e venda e, conforme a decisão a seguir, a individualização da matrícula em questão.

Neste julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, o possuidor do imóvel não detinha da matricula individualizada do imóvel, já que o bem encontrava-se membrado com um outro imóvel. Assim, o desembargador determinou que fossem tomadas as medidas administrativas primeiro para depois ser concedida a adjudicação compulsória. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL ORIUNDO DE DESMEMBRAMENTO DE TERRAS. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. IRRESIGNAÇÃO DOS AUTORES. Pretendem os autores a reforma da sentença que julgou extinto o feito, sem resolução do mérito, sob o argumento de que apresentaram todos os documentos necessários para a adjudicação compulsória do imóvel descrito na petição inicial, ressaltando que a medida é imprescindível para a regularização de sua propriedade, ante a recusa do cartório imobiliário responsável. A adjudicação compulsória é uma medida judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade na hipótese de recusa do vendedor, falecimento ou quando não existe mais contato entre os contratantes, após o pagamento integral do preço, sendo certo que não é a via adequada para requerer a abertura de matrícula de imóvel não registrado, tampouco para sanar eventuais irregularidades no registro. No caso, os demandantes carrearam aos autos cópia de escritura pública que, em tese, comprova a titularidade do bem em questão, bem como a sua origem e o desmembrando. Nada obstante, tais elementos não são suficientes para ensejar o acolhimento da pretensão inicial. Note-se que o cartório que teria lavrado a escritura não localizou em seus registros o negócio jurídico firmado entre as partes, o que gera uma dúvida fundada sobre o documento apresentado para a comprovação da titularidade do bem. Por outro lado, a despeito de ter sido comprovada a origem do imóvel, e constar as especificações do referido terreno, nem o desmembramento nem o terreno estão individualizados no cartório imobiliário. Resta evidente que o pedido de adjudicação compulsória encontra óbice técnico, já que o imóvel em questão não possui matrícula individualizada no registro de imóvel, fazendo-se necessárias providências administrativas para regularização do desmembramento com a criação de matrícula para os lotes. Inteligência do art. 222, da Lei nº. 6.015/73. Precedentes do STJ e desta Corte de Justiça. Sentença que se mantém. Hipótese que comporta honorários recursais. Art. 85, § 11, do CPC. RECURSO DESPROVIDO (TJ-RJ – APL: 0017555702013819006, Relator: Des(a). ANDRE EMILIO RIBEIRO VON MELENTOVYTCH, Data de Julgamento: 16/04/2020, VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-04-27).

Conclusão

Ainda que a legislação preveja algumas saídas para a transferência e registro da propriedade, a recomendação é que o registro seja feito o quanto antes, no intuito de que não seja necessário o dispêndio de valores com as ações aqui comentadas.

Em todos os casos, consulte sempre um advogado!

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O QUE É USUCAPIÃO, PARA QUE SERVE E QUANDO É UTILIZADO E QUAIS OS TIPOS E SUAS DIFERENÇAS

Curioso para saber o que é usucapião, para que serve, quanto é utilizado e quais os tipos existentes? Esse é um conceito muito importante, tendo em vista que trata da aquisição de uma propriedade.

Existem várias formas de aquisição da propriedade, sendo o usucapião um deles. Nesse artigo vamos mostrar o que é usucapião, enumerando os principais tipos e suas características.

Conceito de usucapião

Para entender o que é usucapião, basta imaginar uma forma de aquisição da propriedade em razão do uso. Dessa forma, se uma pessoa usar determinado bem imóvel por determinado tempo, poderá usucapir a coisa.

Geralmente o usucapião está relacionado com a função social da propriedade. Para que os bens não fiquem “parados”, sem uso e sem função social alguma, o direito permite que os possuidores adquiram a sua propriedade, se presentes alguns requisitos.

Tipos de usucapião

Agora que falamos sobre o que é usucapião, vale a pena conhecer os tipos existentes e as diferenças entre eles.

Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária é aquela que não depende de um justo título, como um contrato de gaveta, nem da boa-fé. Basta que exista a posse do imóvel, com ânimos de dono.

De acordo com o art. 1.238 do Código Civil “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé.”

Caso o imóvel seja a moradia do possuidor, o prazo pode ser reduzido para 10 anos. O mesmo vale em caso de construção de obras no local ou prática de atividade produtiva.

Usucapião ordinária

Já a usucapião ordinária depende de justo título e boa-fé. O prazo, no entanto, é de apenas dez anos.

É o que dispõe o art. 1.242 do Código Civil: “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.”

No caso de o possuidor morar no local, ter feito investimentos econômicos ou sociais, o prazo pode ser reduzido para cinco anos.

Usucapião especial rural

A usucapião especial rural está prevista no art. 191 da Constituição Federal e também no art. 1239 do Código Civil. Destina-se aos possuidores de imóvel rural, com área não superior a 50 hectares, desde que seja local produtivo e para moradia do possuidor.

Usucapião especial urbana

Essa modalidade encontra previsão no art. 183 da Constituição Federal e no art. 1240 do Código Civil. O prazo previsto pela lei é de 5 anos de posse ininterrupta, sem oposição.

Assim como na usucapião especial rural, o possuidor não pode ter outro imóvel registrado, para que seja possível o reconhecimento da usucapião.

Usucapião especial coletiva

Outra forma de usucapião está prevista no art. 10 do Estatuto das Cidades. Essa modalidade está focada na população de baixa renda, que estabelece moradia de forma coletiva.

Se aplica aos imóveis com área maior que 250m². No reconhecimento da usucapião, o bem é dividido entre os ocupantes, de forma igualitária. O tempo de ocupação mínimo é de cinco anos.

Usucapião especial familiar

Por fim, importante mencionar a usucapião especial familiar, apresentada no art. 1240 – A do Código Civil.

O dispositivo faz referência à posse de imóvel urbano de até 250 m², de propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. O tempo para a usucapião é menor, de apenas dois anos.

O que diz a jurisprudência

De acordo com a Tese de Repercussão Geral do STF, a lei infraconstitucional não pode estabelecer limites de tamanho de propriedades para a usucapião em desacordo com as normas constitucionais:

RE 422349 – Preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote).

Conclusão

Nesse artigo falamos sobre o que é usucapião, quais os principais tipos, suas características e diferenças. O instituto visa garantir que os bens imóveis tenham função social, priorizando a posse pelo trabalho, moradia e uso social.