Aqui no blog já falamos sobre como regularizar a propriedade de um imóvel do qual se tem somente a posse. Essa forma de regularização pode ser realizada através de usucapião, de adjudicação compulsória ou até mesmo com transferência de propriedade pelo antigo dono. Porém, existem casos em que é mais interessante regularizar a posse, isto é, deixar certo de que o sujeito pode utilizar o bem, mas que ele não é o proprietário.

Pensando nisso, fizemos um artigo para te auxiliar a resolver questões desta natureza.

Quando a regularização da posse pode ser interessante?

A regularização da posse pode ser importante nos casos em que o proprietário cede os direitos da posse a um terceiro e não tem a intenção de transferir a propriedade. Esta hipótese é comum, por exemplo, quando um pai cede o imóvel ao filho, para que ele possa residir lá por um tempo.

Outra hipótese importante de regularização é para que haja o devido direito de proteger a posse da perturbação de terceiros.

Diante destes cenários, a regularização da posse pode ser uma alternativa importante.

Os procedimentos para a regularização da posse

A regularização da posse pode ser realizada a partir de uma escritura de posse. Aqui, vale ressaltar que este documento, embora tenha relevância jurídica, não servirá para comprovar a propriedade. Isso significa que, se você está comprando um imóvel que só tem escritura de posse, os riscos da aquisição são grandes. Além disso, nas ações de usucapião, somente a escritura de posse não preenche todos os requisitos para a transmissão de propriedade, visto que é plenamente possível que na escritura esteja descrito que a propriedade continua plena ao dono.

Nos casos em que o proprietário deseja transmitir a posse temporária a um terceiro, a regularização da posse pode ser realizada a partir de uma escritura pública de usufruto. Este é um documento que deve ser feito em um cartório de notas e depois ser registrado na matrícula do imóvel, no intuito de evitar que o proprietário venda ou transmita o imóvel a terceiros, que ficarão no prejuízo.

Já nos casos em que o imóvel não tem um registro ou matrícula, é possível que o possuidor que tenha adquirido de boa-fé o imóvel realize a escritura pública de posse. Para isso, será necessário comprovar os meios em que se deu a posse, que deverá ser legítima.

Vale ressaltar que nem todos os cartórios que realizam este tipo de escritura, dada a insegurança jurídica do ato.

O que diz a jurisprudência?

Para que a Justiça reconheça os direitos da posse do titular, é preciso que o requerente comprove que detém a posse de forma justa, seja a partir de contratos ou testemunhas, por exemplo. Caso contrário, haverá o indeferimento do pedido, conforme se verifica em uma recente decisão do TJSP:

TUTELA PROVISÓRIA. Ação reivindicatória. Decisão que determina liminarmente a imissão da autora na posse do imóvel litigioso. Manutenção. Não há falar em cerceamento de defesa, pois deve o Magistrado se pronunciar inaudita altera parte sobre pedidos de tutela provisória de urgência. Inteligência do art. 9º, parágrafo único, inciso I, do CPC/2015. Almeja a autora nesta reivindicatória, fundada no jus possidendi, a posse direta do imóvel na qualidade de titular do domínio. Inicial instruída com elementos que demonstram a titularidade do domínio. Para efeito reivindicatório, posse injusta é aquela desprovida de causa jurídica a justificá-la, o que impede o possuidor sem título de manter consigo a coisa alheia. Posse injusta dos réus configurada. Ordem de imissão na posse bem determinada. Inviável acolher o pedido subsidiário de arbitramento de valor simbólico a título de aluguel enquanto se aguarda o julgamento do feito, pois tal requerimento deve ser necessariamente precedido de manifestação da parte autora, que tem em seu favor liminar de imissão na posse. Recurso desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2007335-41.2020.8.26.0000; Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos – 10ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/02/2020; Data de Registro: 11/02/2020)

Conclusão

A regularização da posse pode ser uma boa saída para aqueles que desejam transferir somente a posse e não incorrer nos riscos de perda da propriedade.

Nos casos em que o proprietário não figura o documento de cessão da posse, saiba que a regularização da posse não será possível, dada a insegurança jurídica do ato.

Se você detém a posse do imóvel por um longo período, converse com um advogado e veja quais são as formas de regularizar a propriedade.