Autor: Fiaux Advogados

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Direito Imobiliário

Quais os cuidados ao comprar um imóvel na planta?

Quais os cuidados ao comprar um imóvel na planta?

A aquisição de imóveis na planta se tornou uma das principais maneiras de se comprar o primeiro imóvel. Isto porque as corretoras oferecem condições facilitadas de pagamento, que vão desde o parcelamento da entrada até o valor reduzido da parcela.

Porém, como este é um negócio de longo prazo e que vincula o comprador a uma grande dívida, selecionamos aqui os 4 cuidados que você deve tomar antes de assinar o contrato de compra e venda.

O histórico da construtora/incorporadora

Saber sobre a atuação da incorporadora/construtora no mercado é essencial, visto que a capacidade de terminar um empreendimento está ligada à experiência da empresa.

Por isso, pesquise o CNPJ da construtora em órgãos como Procon, Conselho Regional de Engenharia (CREA), Justiça Federal, Justiça Estadual (ou até mesmo o Jusbrasil) e verifique se ela possui pendências.

Descubra se o empreendimento possui recursos próprios ou necessitará de financiamento

A construção de um imóvel na planta depende da existência de um fundo prévio, já que os adquirentes das unidades levam anos para finalizar o pagamento do bem.

É por isso que, caso a construtora seja de pequeno porte, talvez não detenha fundos próprios e esteja à mercê de financiamentos bancários. Na hipótese de contratempos, é possível que haja problemas na finalização da obra – e você pode ficar no prejuízo.

Verifique se a incorporadora possui patrimônio de afetação para a obra

Aqui no blog nós já falamos sobre a importância do patrimônio de afetação para um imóvel. Se você ainda não conferiu, vale a pena verificar clicando aqui.

O patrimônio de afetação é uma garantia de que, caso a incorporadora vá a falência, a obra em andamento estará resguardada, já que o valor para o seu término está garantido.

Assim, pergunte aos vendedores se a incorporadora possui esta reserva antes de assinar o contrato e, caso positivo, solicite a informação por escrito.

Peça que um advogado analise o contrato

O contrato de compra e venda de imóvel na planta é o documento que regulará a relação das partes durante todo o prazo em que o comprador estiver com o bem.

No entanto, a Justiça já decidiu em diversos julgados que algumas cláusulas são consideradas nulas, em razão da abusividade ou contrariedade da lei.

É por isso que, antes de assinar o documento, você deve solicitar a um advogado especialista em Direito Imobiliário que analise o contrato e indique a existência de possíveis abusos.

O que diz a jurisprudência?

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo julgou um caso importante: o comprador de um imóvel na planta solicitou a rescisão do contrato de compra e venda em razão da subida de do valor das parcelas.

A rescisão contratual enseja no pagamento de multa a quem dá causa. Porém, neste caso, a vendedora subiu o valor das parcelas por conta do atraso na solicitação do financiamento da obra, atraso este que ocorreu por sua culpa.

Com isso, o desembargador determinou que a rescisão ocorresse sem ônus ao comprador. Vejamos.

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA PLANTA. Ação de rescisão contratual. Sentença de procedência parcial. Inconformismo da ré. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. Rescisão que se deu por culpa das rés, que deixaram de dar andamento ao processo de obtenção do financiamento associativo, acarretando o aumento do valor a ser financiado para além da capacidade dos adquirentes. Hipótese na qual os adquirentes fazem jus à devolução integral dos valores pagos a título de parcelas de preço do imóvel. Jurisprudência desta Câmara. Aplicação da Súmula nº 543 do STJ. DANOS MORAIS. Não preenchimento, na espécie, dos requisitos necessários para a configuração dos danos morais. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recíproca. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP 10046019520158260005 SP 1004601-95.2015.8.26.0005, Relator: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 04/12/2017, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/12/2017)

Conclusão

A aquisição de um imóvel na planta pode ser a realização de um sonho − desde que o comprador tenha cautela e siga os cuidados necessários.

Por isso, se atente aos pontos trazidos e, em caso de dúvida, consulte um advogado!

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Direito Civil

A encomenda não chegou no prazo. Posso desistir da compra e pedir todo o valor pago de volta?

A realização de compras pela internet se tornou um dos principais meios de aquisição de produtos nos últimos tempos, e isso se deve, principalmente, à pandemia do coronavírus, que impossibilitou a circulação de pessoas.

No entanto, até mesmo nas compras presenciais, infelizmente é comum que os estabelecimentos comerciais não cumpram o prazo de entrega estipulados por eles mesmos.

E o que fazer neste caso? Será possível cancelar a compra e pedir restituição dos valores?

Neste artigo, abordaremos as principais saídas que você, consumidor, poderá tomar neste caso. Acompanhe!

Saída 1: Aguardar o prazo estabelecido pela empresa

O primeiro passo, antes de tudo, é questionar a empresa sobre o atraso do produto. Muitas vezes, a ela estabelece um prazo, mas em razões de problemas com a transportadora ou com os Correios, a entrega acaba sendo postergada.

Aqui vale um adendo: a empresa é obrigada a cumprir com o prazo de entrega. Caso o produto não chegue no período combinado, fica verificado o descumprimento contratual e, assim, é possível a rescisão da compra.

Mas, a depender da resposta, é possível que o produto chegue em poucos dias.

Se esta for a sua escolha, fique atento à nossa última dica adiante.

Saída 2: Solicitar o cancelamento e o estorno

Em razão do descumprimento contratual do prazo de entrega, o cliente poderá solicitar o cancelamento da compra e o estorno dos valores já pagos.

Neste caso, o cancelamento vai depender da modalidade de envio. Se a entrega ficou a cargo dos Correios e o objeto já foi postado, no geral as empresas aguardam o recebimento do produto pelo cliente, solicitam a devolução a uma agência dos Correios, e somente após receberem de volta o produto é que realizam o estorno.

Mas, caso o produto seja entregue por outro meio, é possível que o estorno seja feito no mesmo dia da solicitação.

Porém, segundo o entendimento dos Procons, as empresas possuem até 30 (trinta) dias para devolver os valores.

No geral, a demora do estorno ocorre em razão das operações entre os cartões.

Bônus: É possível cancelar a compra mesmo após o recebimento

Se você adquiriu um produto pela internet e escolheu aguardá-lo, saiba que, segundo as regras do Código de Defesa do Consumidor, é possível exercer o direito de arrependimento em até 7 (sete) dias corridos do recebimento.

Assim, se o produto que você recebeu não condiz com o aguardado, é possível solicitar a devolução à loja e pleitear o estorno dos valores.

Neste caso, segundo as regras do CDC, o estorno deve ser feito de imediato. Porém, novamente, em razão do prazo de processamento das empresas, muitas vezes o prazo requerido é extenso.

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões verificadas na jurisprudência é que, continuamente, os tribunais decidem pela caracterização de danos morais em razão do atraso na entrega da mercadoria.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro possui entendimento consolidado sobre o tema e até mesmo uma súmula sobre o assunto, que determina que o descumprimento do dever legal do fornecedor enseja em danos morais quando o dano atenta contra a dignidade da parte. Vejamos.

CONSUMIDOR – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – ATRASO NA ENTREGA DE MERCADORIA – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTIFICAÇÃO. O atraso injustificado na entrega da mercadoria adquirida pelo consumidor pode dar ensejo ao dano moral. Entrega realizada em razão da prolação da sentença, quase um ano depois, que impõe o dever de indenizar. Teoria do Desvio Produtivo do Consumidor admitida para cancelar a Súmula nº 75, do TJRJ, uma vez que o tempo do consumidor não pode ser desperdiçado para buscar soluções de problemas gerados por maus fornecedores. Valor Indenizatório que deve ser fixado de acordo com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Desprovimento do recurso. (TJ-RJ – APL: 00760226720188190001, Relator: Des(a). RICARDO COUTO DE CASTRO, Data de Julgamento: 18/12/2019, SÉTIMA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

Os direitos do consumidor são vários e, a partir da pandemia do covid-19 e o aumento das compras pela internet, os clientes de sites e lojas passaram a ter mais interesse pelas suas garantias.

Se você tiver problemas com o produto comprado, não hesite em buscar o Procon da sua cidade ou um advogado especialista.

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Direito Tributário

Comprei um terreno, mas no bairro ainda não há água e nem luz. Devo recolher IPTU mesmo assim?

Toda pessoa que possui um imóvel sabe da obrigação de pagar o IPTU. Seja uma casa, um apartamento ou um terreno, o imposto é obrigatório e deve ser pago pelo proprietário.

Em alguns casos, o proprietário pode passar essa incumbência ao inquilino, na hipótese de o imóvel ser locado.

Mas, e nos casos em que a pessoa tem terreno em uma área não habitável, dado que não há água ou eletricidade naquela área? Seria devido o pagamento do IPTU?

Esta é uma questão que gera um intenso debate e nós explicamos para você!

O art. 32 do Código Tributário Nacional

O Código Tributário traz uma importante regra para a cobrança do IPTU: o art. 32, caput, estabelece o seguinte − O IPTU poderá ser cobrado pelos municípios em razão da propriedade em área urbana.

E o §1º explica o que é considerado área urbana: nos termos do artigo, a área urbana é aquela em que existem pelo menos dois destes melhoramentos:

  • Meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
  • Abastecimento de água;
  • Sistema de esgotos sanitários;
  • Rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
  • Escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.

Assim, o entendimento inicial seria de que do terreno em que não há água encanada e energia elétrica não poderia ser cobrado de IPTU.

Porém, o §2º vem com outra regra que muda a questão prática: é possível que o município estabeleça, através de lei municipal, que determinada área seja considerada urbana, ainda que não contenha os melhoramentos descritos no item anterior.

Como funciona na prática

Na prática, os municípios criam leis municipais estabelecendo que determinada área é considerada área urbana, mesmo sem a presença dos melhoramentos listados no art. 32, §1º do CTN.

Inclusive, o STJ já decidiu que basta a lei municipal considerar que uma área é urbana que os municípios são autorizados a cobrar IPTU, sem incorrer na ilegalidade.

Esta é uma questão desanimadora aos contribuintes, que muitas vezes não conseguem construir nos terrenos adquiridos, dado à falta de água encanada e eletricidade, e mesmo assim são cobrados de IPTU da área.

O que diz a jurisprudência?

Mesmo que o art. 32, § 1º do Código Tributário estabeleça alguns requisitos do loteamento para que seja permitida a cobrança do IPTU, o STJ tem entendido que, nos imóveis localizados em área de extensão urbana, assim definidos por lei municipal, pode haver incidência de IPTU.

Vejamos uma decisão do STJ acerca do tema:

TRIBUTÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IPTU. IMÓVEL EM ÁREA DE EXPANSÃO URBANA. INCIDÊNCIA. EXISTÊNCIA DE MELHORAMENTOS. DESNECESSIDADE. SÚMULA 626/STJ. 1. A interpretação está em dissonância da jurisprudência do STJ, que pacificou a legalidade da cobrança do IPTU de imóveis localizados em zona de expansão urbana definida por legislação municipal, hipótese dos autos, mesmo que não contenha os melhoramentos previstos no art. 32, § 1º, da legislação tributária. 2. A propósito, cabe salientar que essa orientação jurisprudencial foi recentemente consolidada pela Primeira Seção do STJ, por meio da edição da Súmula 626, in verbis: “A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1º, do CTN”. 3. Recurso Especial provido. (REsp n. 1.848.802/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 4/2/2020, DJe de 27/2/2020.)

Conclusão

Se você possui um imóvel em que não há qualquer dos melhoramentos listados no CTN, se informe com um advogado e verifique se existe lei municipal que considerou a área como urbana.

Caso não haja determinada lei e você realizou recolhimento do IPTU, saiba que é possível ser restituído dos valores pagos.

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Direito de Família

É possível pedir pensão para quem não tem fonte de renda comprovada

O pagamento de alimentos aos filhos está previsto no Código Civil, e o dever de pagamento não se restringe aos pais que não detêm da guarda da criança/adolescente. Pela lei, aquele que estiver em situação de vulnerabilidade poderá requisitar o pagamento de alimentos aos ex-cônjuges, filhos ou a qualquer outro parente, desde que este detenha de condições para tal.

No entanto, o enfoque neste artigo é quanto ao dever de pagamento de pensão dos pais aos filhos, já que, pela lei, estes são obrigados a realizar o pagamento, independente de sua condição financeira.

Engana-se quem pensa que quem está desempregado está isento de pagar alimentos – a ideia da lei é básica, já que com emprego ou não as necessidades da criança/adolescente existem. Pela lei, o que prevalece é o melhor interesse da criança, e não o do pai.

Neste sentido, a jurisprudência entra em cena: reiteradamente os juízes vêm decidindo o pagamento dos alimentos com base no salário-mínimo. A porcentagem então varia de acordo com as necessidades da criança, ou seja, é levada em consideração a idade, se ela possui alguma doença, se precisa do uso de algum alimento em específico, entre outros fatores.

Como realizar a cobrança de alimentos ao genitor que se encontra desempregado?

Antes de tudo, para que haja a cobrança dos valores em juízo, é preciso que o genitor possua um título executivo que determine o pagamento. O título pode ser obtido em um processo de divórcio, de guarda, alimentos ou até mesmo em um acordo extrajudicial feito entre os pais e homologado pelo juiz.

Tal título executivo determina o valor da pensão e a data de vencimento. É preciso ressaltar que a lei brasileira permite que a execução seja feita com um dia de atraso! Com ele, é possível realizar a execução dos alimentos, que pode ocorrer pela penhora dos bens ou até mesmo pelo rito da prisão.

Vale ressaltar que a prisão só ocorrerá para a cobrança dos três últimos meses de pensão vencida. Os demais valores que estejam em aberto só podem ocorrer pelo rito da penhora. No entanto, todo o processo de execução pode demorar um tempo, e as necessidades da criança não podem esperar.

Neste caso, é sempre válido tentar um acordo com o devedor e verificar as possibilidades.

O enunciado 573 do Conselho de Justiça Federal

Frequentemente, os genitores devedores de alimentos alegam nos processos judiciais que não possuem qualquer tipo de renda e, assim, pleiteiam que seja determinado o pagamento pelo menor valor possível, o que se torna injusto para a criança e para as suas necessidades básicas.

Por isso, o Conselho de Justiça Federal, através do Enunciado 573, estabelece que “na apuração da possibilidade do alimentante, observar-se-ão os sinais exteriores de riqueza”.

Tal enunciado tem o condão de orientar os juízes nas suas decisões, de modo que os magistrados deverão considerar os sinais exteriores de riqueza do alimentante, como os imóveis, veículos, viagens e outros pontos que determinem o seu poder aquisitivo, visando sempre atender o binômio necessidade−possibilidade.

O que diz a jurisprudência?

O entendimento jurisprudencial é muito claro e rígido na aplicação da lei: o desemprego não é justificativa para inadimplemento das pensões alimentícias e não afasta a prisão civil. Vejamos a decisão do Superior Tribunal de Justiça.

CIVIL E PROCESSUAL PENAL – AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL – PRISÃO CIVIL – DÍVIDA ALIMENTAR – APRESENTAÇÃO DE JUSTIFICATIVA PELO EXECUTADO – ALIMENTANTE DESEMPREGADO – AÇÃO REVISIONAL DE ALIMENTOS – MOTIVOS INSUBSISTENTES PARA AFASTAR O DECRETO PRISIONAL. Conforme assente jurisprudência deste Tribunal, a apresentação de justificativa de inadimplemento de prestações alimentícias, por si só, oferecida pelo executado, ora Agravante, nos autos de ação de execução de alimentos, aliada ao ajuizamento de ação revisional de alimentos e à condição de desemprego do alimentante, não constitui motivo bastante para afastar a exigibilidade da prisão civil, nos termos do artigo 733 do Código de Processo Civil. Agravo regimental improvido. (STJ – AgRg nos EDcl no REsp: 1005597 DF 2007/0267461-8, Relator: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 16/10/2008, T3 – TERCEIRA TURMA

Conclusão

O desemprego e a ausência de fonte de renda não são razões plausíveis para afastar o dever do genitor a pagar a pensão.

Por isso, é essencial que nos processos judiciais a executante demonstre através de provas concretas que o poder aquisitivo do devedor é superior ao que ele declara, de modo a sempre resguardar os interesses da criança e, assim, obter a ela um valor justo para suprir suas necessidades.

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Direito das Sucessões

Cônjuge tem direito à herança? Testamento pode excluir família

As questões concernentes à partilha de bens possuem regras especificas, a depender do modelo da família e do regime de casamento.

Por isso, é comum que surjam dúvidas sobre como se dá a divisão dos bens entre os herdeiros. Neste artigo, traremos dos principais aspectos sobre a herança para o cônjuge e sobre as regras sobre exclusão da família no testamento.

Como funcionam as regras de herança para o cônjuge?

No direito brasileiro, os regimes de casamento determinam as regras de divisão de bens em caso de separação dos cônjuges. No entanto, estas regras não são determinantes em caso de partilha post mortem de um dos cônjuges.

Isto porque o art. 1.829, inciso I do Código Civil, determina que na sucessão legitima os descentes concorrem com o cônjuge sobrevivente, exceto se casado no regime de comunhão universal, em separação obrigatória ou se, no regime da comunhão parcial, o autor da herança não houver deixado bens particulares.

Então, a partir deste artigo, tiramos as seguintes disposições: aquele casado em regime de separação obrigatória (hipótese de casamento com maior de 70 anos, quem se casa sem observar as causas suspensivas do casamento e todo aquele que dependa de autorização judicial para casar) não terá direito à herança do cônjuge falecido.

Já o casado em regime de comunhão universal não concorrerá com os descendentes, pois, pelo regime do seu casamento, metade dos bens do falecido já serão seus por direito.

Por fim, aquele casamento em regime de comunhão parcial não concorrerá com os descendentes quando o falecido deixar somente bens adquiridos após o casamento, já que, também neste caso, metade de todos os bens do falecido já são do sobrevivente por direito.

E como funciona esta concorrência com os demais herdeiros?

Para aqueles casados em regimes fora das hipóteses acima elencadas, a divisão dos bens será feita de forma igual entre ele e os demais herdeiros necessários (descendentes ou ascendentes). Por exemplo, homem falece e deixa esposa, com a qual era casado em regime de participação final nos aquestos, três filhos e um patrimônio de R$ 200 mil. Cada descendente, incluindo a esposa, receberá R$ 50 mil.

E em caso de testamento, é possível excluir a família?

Conforme já trouxemos aqui no blog, em caso de testamento, o testador só poderá doar metade dos bens a terceiros que não componham o rol de herdeiros necessários. A outra metade, necessariamente deve ser partilhada entre tais herdeiros (cônjuge, ascendente e descendentes).

Caso este testamento exclua estes herdeiros ou faça doação de quota inferior a 50%, o testamento será considerado nulo.

Existem duas hipóteses em que é possível excluir herdeiros necessários do testamento: em caso de cônjuge que estava separado de fato há mais de dois anos contados da morte do de cujus, ou divorciado/separado judicialmente na data do falecimento.

Já na hipótese de ascendentes e descendentes, estes poderão ser excluídos do testamento caso algum deles tenha proferido ofensa física contra o de cujus, injúria grave, tenha tido relações ilícitas com a madrasta ou com o padrasto (em caso de descendentes) ou mulher ou companheira do filho ou a do neto, ou com o marido ou companheiro da filha ou o da neta (em caso de ascendentes) ou tenha desamparado o de cujus em alienação mental ou grave enfermidade.

Vale ressaltar que o testamento deve conter a causa expressa da deserdação, sob risco de dela ser declarado nulo.

O que diz a jurisprudência?

A seguinte decisão do STJ exemplifica bem a interpretação do Código Civil acerca da sucessão aos cônjuges, independente do regime de casamento. Vejamos.

Recurso especial. Direito das sucessões. Inventário e partilha. Regime de bens. Separação convencional. Pacto antenupcial por escritura pública. Cônjuge sobrevivente. Concorrência na sucessão hereditária com descendentes. Condição de herdeiro. Reconhecimento. Exegese do art. 1.829, i, do CC/02. Avanço no campo sucessório do código civil de 2002. Princípio da vedação ao retrocesso social. 3. O pacto antenupcial celebrado no regime de separação convencional somente dispõe acerca da incomunicabilidade de bens e o seu modo de administração no curso do casamento, não produzindo efeitos após a morte por inexistir no ordenamento pátrio previsão de ultratividade do regime patrimonial apta a emprestar eficácia póstuma ao regime matrimonial. 4. O fato gerador no direito sucessório é a morte de um dos cônjuges e não, como cediço no direito de família, a vida em comum. As situações, porquanto distintas, não comportam tratamento homogêneo, à luz do princípio da especificidade, motivo pelo qual a intransmissibilidade patrimonial não se perpetua post mortem. 6. O regime da separação convencional de bens escolhido livremente pelos nubentes à luz do princípio da autonomia de vontade (por meio do pacto antenupcial), não se confunde com o regime da separação legal ou obrigatória de bens, que é imposto de forma cogente pela legislação (art. 1.641 do Código Civil), e no qual efetivamente não há concorrência do cônjuge com o descendente. 7. Aplicação da máxima de hermenêutica de que não pode o intérprete restringir onde a lei não excepcionou, sob pena de violação do dogma da separação dos Poderes (art. 2 da Constituição Federal de 1988). 8. O novo Código Civil, ao ampliar os direitos do cônjuge sobrevivente, assegurou ao casado pela comunhão parcial cota na herança dos bens particulares, ainda que os únicos deixados pelo falecido, direito que pelas mesmas razões deve ser conferido ao casado pela separação convencional, cujo patrimônio é, inexoravelmente, composto somente por acervo particular. 9. Recurso especial não provido. (STJ, RESP 1.472.945, Relator: Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, J. 23/10/2014).

Conclusão

As regras acerca da sucessão entre os cônjuges, em suma, não dependem do regime. No entanto, quanto a isso vimos que cabem exceções.

Caso você tenha dúvidas quanto ao regime sucessório do seu casamento ou sobre as hipóteses de deserdação, procure um advogado!

 

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Direito Imobiliário

Você sabe o que é multipropriedade ou time-sharing?

Imagine a seguinte situação: você e sua família anualmente planejam férias fora de temporada e costumam ir a uma cidade do litoral. Você já pensou em adquirir uma propriedade no local, dada a recorrência das visitas à cidade, mas sabe que utilizaria o imóvel uma vez ao ano.

A partir desta situação, que é recorrente, o mercado instituiu o modelo de multipropriedade (ou, em inglês, time-sharing, compartilhamento de tempo, em tradução livre), atualmente regulado pelo art. 1.358-B do Código Civil.

Neste artigo trataremos dos principais aspectos desta forma de aquisição de propriedade.

O que é, afinal, uma multipropriedade?

A multipropriedade, ao contrário do que o nome sugere, se trata de um imóvel que é de diversos donos. A partir daí, o que se imagina é que, então, estes proprietários estão em condomínio com o bem.

Porém, a forma em que o imóvel é desfrutado é o que garante esta nova forma de propriedade. Por este instituto, os diversos donos do bem terão o período pré-estabelecido para utilizar o imóvel sob a forma que bem entenderem.

O art. 1.358-C do Código Civil traz a seguinte definição deste instituto: “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.

Assim, na prática, se o contrato de aquisição determinar que o proprietário poderá desfrutar do imóvel no mês de abril, durante este período do ano ele poderá utilizar o imóvel para fins próprios ou locar a terceiros, por exemplo. Não obstante, o Código Civil determina que o prazo mínimo de desfrute será de 7 dias.

Como funciona a multipropriedade na prática?

No geral, as multipropriedades são feitas para o lazer dos proprietários, sendo construídas e geridas por redes hoteleiras.

No entanto, dado o caráter de direito real, os proprietários são obrigados a responder pelos encargos decorrentes do bem. Assim, os deveres de pagamento de tributos, como IPTU, são devidos por todos os donos do imóvel na medida de suas cotas.

Se, por exemplo, um proprietário tem direito a 3 semanas ao ano e outro tem direito a 2 meses anuais, este último pagará um valor maior, a título de IPTU, em comparação ao primeiro.

Além disso, nos termos do Código Civil, haverá uma administradora responsável por gerir o imóvel, de modo a realizar a manutenção necessária, reunir os proprietários para discutir as questões importantes no modelo de um administrador de condomínio.

O que diz a jurisprudência?

Um dos aspectos relevantes da multipropriedade é que ela tem caráter de direito real, de modo que são aplicadas as regras desta natureza, ainda que de forma parcial. A penhora é uma das características do direito real, ao passo que a propriedade poderá ser penhorada em caso de dívidas do proprietário.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que é possível a penhora a multipropriedade. Para isso, será tomado do devedor e multiproprietário a sua fração sobre o bem, no intuito de que sejam pagas as dívidas contraídas por ele. Vejamos.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME-SHARING). NATUREZA JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano. 2. Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea. 5. A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e o multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal (time-sharing), tem, nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do bem objeto de constrição. 6. É insubsistente a penhora sobre a integralidade do imóvel submetido ao regime de multipropriedade na hipótese em que a parte embargante é titular de fração ideal por conta de cessão de direitos em que figurou como cessionária. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ – REsp: 1546165 SP 2014/0308206-1, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/04/2016, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/09/2016 RB vol. 636 p. 36)

Conclusão

A multipropriedade pode ser uma opção válida para aqueles que desejam diminuir os custos com locação de imóveis para férias.

Vale ressaltar que a jurisprudência tem entendido que o proprietário deste tipo de bem é resguardado pelo Código de Defesa do Consumidor, já que ele fica subordinado à prestação de serviços de uma empresa.

Deste modo, em caso de problemas com o desfrute do bem, é possível reclamar junto ao Procon.

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Direito Tributário

ITCMD e ITBI – Qual a diferença?

Quando se fala em partilha de bens, seja ela ocorrida em um inventário ou em um divórcio, a principal dúvida das partes é quanto aos impostos devidos nestas ocasiões. O que adiantamos é que os principais tributos recolhidos quando o assunto é transmissão de bens é o ITCMD e o ITBI, cada um deles recolhido em acontecimentos diversos.

Mas você sabe diferenciar cada um destes impostos? Neste artigo trataremos sobre os principais aspectos do ITCMD e do ITBI.

O que é o ITCMD e quando ele é devido?

ITCMD é a sigla para Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, e como se extrai da própria nomenclatura, deverá ser recolhido quando a transmissão ocorrer pelo falecimento do proprietário ou quando há a doação de bens ou de direitos.

O ITCMD é recolhido pelos Estados e, por isso, sua alíquota varia conforme o ente da federação.

Um aspecto relevante do ITCMD é que a sua incidência ocorre pela transmissão gratuita, ou seja, não se recolhe o ITCMD quando há compra e venda de um bem, por exemplo.

Além disso, o ITCMD é calculado sob o valor venal do bem.

Nos processos de inventário e partilha, o ITCMD é o principal imposto recolhido pelos herdeiros, já que eles receberão a propriedade dos bens de forma gratuita.

Nos processos de divórcio só haverá incidência de ITCMD sobre a doação da cota de um ex-cônjuge ao outro. Por exemplo, se o casal tiver sido casado no regime de comunhão parcial de bens, ter construído um patrimônio de R$ 500 mil, mas no divórcio for decidido que a esposa ficará com R$ 300 mil e o marido R$ 200 mil, sobre os R$ 50 mil doados pelo esposo haverá incidência de ITCMD.

O que é ITBI e quando ele deve ser recolhido?

Já o ITBI, por sua vez, é a sigla para Imposto sobre Transmissão intervivos de Bens Imóveis e a sua incidência ocorrerá quando houver transmissão de bem imóvel entre pessoas vivas. A maior incidência de ITBI é quando há a celebração de compra e venda de uma propriedade.

O recolhimento deste tributo é feito pelos municípios e pelo Distrito Federal, a partir da localidade do bem. Além disso, a sua alíquota é instituída pelos municípios, razão pela qual o recolhimento varia conforme a localização do imóvel. Por exemplo, na cidade de São Paulo, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor venal do bem.

O ITBI tem grande incidência nos processos de divórcio, quando uma parte compra a cota da outra. No exemplo anterior, se os R$ 500 mil tivessem sido divididos entre uma casa de R$ 300 mil e um apartamento de R$ 200 mil, ficando a esposa com a casa de R$ 300 mil e repassado a diferença ao marido, sobre os R$ 50 mil adquiridos por ela haveria a incidência de ITBI.

O que diz a jurisprudência?

Uma das principais dúvidas dos herdeiros é quanto ao momento do pagamento do ITCMD, se ele deve ser feito antes ou depois da partilha.

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado sobre a questão. Para o STJ, o imposto deverá ser pago somente após a expedição do formal de partilha, momento em que a Fazenda Pública é intimada analisar o cálculo do imposto e realizar o seu lançamento administrativo. Somente a partir daí é que surge o dever de recolhimento do imposto pelos herdeiros. Vejamos.

TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ITCMD. ARROLAMENTO SUMÁRIO. PROVA DE QUITAÇÃO ANTES DA HOMOLOGAÇÃO DA PARTILHA. DESNECESSIDADE. PRECEDENTES. 1. Discute-se a necessidade de prova de quitação do ITCMD para homologação da partilha em arrolamento sumário. 2. A Segunda Turma desta Corte possui o entendimento de que a homologação da partilha amigável pelo juiz, no procedimento de arrolamento sumário, não se condiciona à prova da quitação dos tributos relativos aos bens do espólio e às suas rendas, uma vez que, somente após a expedição do formal de partilha ou da carta de adjudicação, a Fazenda Pública será intimada para providenciar o lançamento administrativo do imposto, supostamente devido. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ – AgInt no AREsp: 1343032 DF 2018/0201309-3, Relator: Ministro OG FERNANDES, Data de Julgamento: 01/06/2020, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2020)

Conclusão

O conhecimento dos impostos é condição fundamental para o prosseguimento dos processos de inventário e divórcio, afinal, só é possível finalizar tais procedimentos a partir do recolhimento de impostos.

Vale ressaltar que alguns estados e municípios permitem o parcelamento do imposto devido ao fato de que os valores a serem recolhidos podem ser expressivos.

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Direito das Sucessões

Se a pessoa deixar mais dívidas do que bens, como é feito o inventário?

O processo de inventário é feito, basicamente, a partir do levantamento de todos os bens e dívidas deixados pelo de cujus. A regra é que os herdeiros não são responsáveis pelo pagamento das dívidas: o patrimônio deixado pelo falecido é que deve ser utilizado para adimplir os débitos.

Mas, o que acontece se o de cujus deixar mais dívidas do que bens? Ainda assim é feito o inventário?

Primeiro, vale ressaltar que o inventário pode ser feito mesmo que o falecido não deixe qualquer bem. A este tipo de inventário é dado o nome de inventário negativo.

O referido processo tem como finalidade declarar a inexistência de bens deixados pelo de cujus e, a partir da sentença que declara o inventário negativo, os sucessores utilizam o documento em caso de cobrança de credores ou até mesmo para questões tributárias envolvendo os herdeiros.

Porém, quando o falecido deixa bens e dívidas, o espólio é utilizado primeiro para o pagamento deste passivo e, adimplido os credores, o restante é dividido entre os herdeiros. Por isso, é plenamente possível que os herdeiros não recebam qualquer valor a título de herança, pois os credores têm preferência no recebimento do espólio.

Por exemplo, se um individuo morre e deixa R$ 500 mil de patrimônio, R$ 300 mil de dívidas e 4 filhos como herdeiros. Primeiro é quitado o montante de R$ 300 mil e os R$ 200 mil restantes serão dividido igualmente entre os 4 filhos, sendo R$ 50 mil para cada ao invés dos R$ 125 mil iniciais, caso não houvesse dívida.

No entanto, se o montante de dívidas ultrapassar o valor do espólio, os herdeiros não serão responsáveis pelo seu pagamento! Neste caso, as dívidas ficarão sem pagamento, não podendo os credores realizar cobrança dos sucessores, tampouco realizar a negativação do nome do falecido, sob pena de serem os herdeiros indenizados pelo dano causado à imagem do de cujus.

O que diz a jurisprudência?

Um dos aspectos do inventário negativo é a possibilidade da sua utilização para comprovar aos credores que não existem valores deixados pelo falecido e, consequentemente, extinguir ações de cobranças indevidas.

No julgamento abaixo, realizado no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, os herdeiros, que já haviam realizado o inventário negativo, continuavam recebendo cobranças pela dívida deixada pelo pai. A partir da presente ação, solicitaram indenização em razão da cobrança indevida, uma vez que já haviam mostrado ao credor a sentença do inventário em questão e, ainda assim, continuavam a ser cobrados. A juíza condenou a credora, demonstrando que, em caso de aparecimento posterior de bens deixados pelo falecido, é possível a cobrança dos valores, o que não aconteceu no caso em questão. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÍVIDA. NEGATIVAÇÃO DE DEVEDOR FALECIDO. EXISTÊNCIA DE DÍVIDA QUE NÃO É NEGADA PELOS AUTORES, FILHOS DO FALECIDO. COBRANÇAS POSTERIORES AO ÓBITO, MAS RELATIVOS À DÍVIDA PRETÉRITA. INVENTÁRIO NEGATIVO QUE NÃO IMPEDE O RÉU DE PERSEGUIR SEU CRÉDITO. Cinge-se a controvérsia acerca da possibilidade de declaração de inexigibilidade da dívida baseada na existência de inventário negativo. O inventário negativo é medida de jurisdição voluntária, em que o requerente tem que provar seu interesse em petição inicial, devidamente instruída com a certidão de óbito, indicação do inventariante, termo de declarações preliminares, qualificação dos herdeiros. A sentença no inventário negativo tem natureza declaratória, não ofendendo a coisa julgada o aparecimento de bens, caso em que se admite a abertura de inventário positivo. In casu, não há falha na prestação de serviços, uma vez que os autores em momento algum negam a existência da dívida de seu falecido pai, apenas salientando que com o inventário negativo, impõe-se a inexigibilidade da dívida. O fato de os autores declararem a inexistência de bens a inventariar, através de Inventário Negativo, não impede o réu de perseguir seu crédito em razão da existência de dívida deixada pelo falecido, não havendo que se falar em negativação indevida, uma vez que o débito existe e não é negado pelos autores. Inexiste ato ilícito por parte do réu, não sendo devido o dever de indenizar. RECURSO QUE SE NEGA SEGUIMENTO. (TJ-RJ – APL: 00315907520148190202 RIO DE JANEIRO JACAREPAGUA REGIONAL 5 VARA CIVEL, Relator: DENISE NICOLL SIMÕES, Data de Julgamento: 29/10/2015, VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR, Data de Publicação: 04/11/2016).

Conclusão

O planejamento sucessório é de extrema importância, pois evita que o patrimônio do falecido responda pelas dívidas e acabe por deixar os sucessores sem herança. Tal questão é importante, afinal, se o falecido deixar dívidas que ultrapassam o espólio e também menores dependentes, é possível que os referidos fiquem desamparados diante da utilização dos valores para a quitação de dívidas.

Por isso, é essencial a consulta a um especialista, para que os herdeiros fiquem amparados em caso de falecimento do provedor.

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Direito Tributário

Como pagar menos imposto de renda ou receber uma restituição maior?

O pagamento de imposto de renda ainda é motivo de muitas dúvidas entre os contribuintes. E não é por menos, afinal, as regras que regulamentam o tema estão dispersas em várias normas da Receita Federal.

Anualmente, os contribuintes tentam encontrar maneiras de pagar um menor valor de imposto ou até mesmo receberam um maior valor na restituição.

Neste artigo, iremos elucidar as principais dúvidas a respeito da declaração das principais despesas do brasileiro. Acompanhe!

As despesas que permitem maior dedução ou restituição

Existem algumas dívidas que, quando declaradas, são deduzidas do imposto de renda, ou seja, do montante pago por elas não há a cobrança de imposto de renda.

Na hipótese de a Receita Federal realizar a coleta do tributo sobre tais despesas, no momento da restituição o contribuinte receberá um valor de restituição.

São estas as dívidas essenciais que geram o direito a dedução:

  • Pensão alimentícia: o valor pago a título de pensão só poderá ser deduzido se for paga a partir de uma decisão judicial, ou através de um acordo homologado pelo juiz ou acordo firmado em cartório. Caso contrário, não haverá dedução.
  • Educação: os gastos com educação, seja pago para os dependentes ou para o próprio contribuinte, geram dedução. Vale ressaltar que o valor por pessoa não poderá ultrapassar a R$ 3.561.50. Os cursos de inglês e cursos pré-vestibular, por sua vez, não são dedutíveis.
  • Despesas médicas e saúde: eles são dedutíveis, desde que sejam comprovados por notas fiscais e recibos. Estes gastos incluem os gastos com hospitais, dentistas, médicos particulares, plano de saúde, sessões de fisioterapia, acupuntura e o atendimento pode ser sido feito ao contribuinte ou aos seus dependentes.
  • Plano de previdência PGBL ou FAPI: tais planos geram dedução de imposto, sendo limitado a 12% dos rendimentos tributáveis do ano de exercício.

Dívidas essenciais que não permitem a dedução ou restituição

Existem algumas contas essenciais que, infelizmente, não geram o direito de dedução ou restituição. São elas:

  • Aluguel: sendo uma das maiores despesas dos contribuintes, o aluguel não gera direito a dedução, ainda que o contribuinte seja obrigado a declarar o valor, sob pena de multa.
  • Remédios: os remédios que não estejam listados e inclusos em uma conta de internação hospitalar não podem ser deduzidos do imposto.
  • Veterinário: ainda que possa ser um gasto corriqueiro para os contribuintes que possuem pets, esse gasto não é dedutível.
  • Óculos: os gastos com óculos de sol, de grau ou lentes de contato, mesmo que façam de um tratamento de saúde do contribuinte, não são dedutíveis.
  • Transporte: independente se do transporte público ou privado, como táxis, vans escolares ou transporte por aplicativos, esta despesa não é deduzida do imposto de renda.

O que diz a jurisprudência?

A necessidade de homologação do acordo de pensão alimentícia para que haja dedução no imposto de renda é um dos requisitos já decididos pelo STJ, conforme se vê na decisão a seguir:

TRIBUTÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. DEDUÇÃO. BASE DE CÁLCULO. IMPOSTO DE RENDA DE PESSOA FÍSICA – IRPF. PENSÃO ALIMENTÍCIA. ACORDO EXTRAJUDICIAL. HOMOLOGAÇÃO PELO PODER JUDICIÁRIO. 1. Trata-se de Recurso Especial cujo objeto se restringe à possibilidade de dedução do pagamento de pensão alimentícia voluntária da base de cálculo do imposto de renda de pessoa física, inclusive das prestações pagas antes da homologação do acordo. 2. O Tribunal regional consignou que o órgão empregador do recorrente, Poder Judiciário Federal, descontava 30% dos seus vencimentos a título de pensão alimentícia. Ademais, o acordo extrajudicial foi devidamente homologado pelo Poder competente, possuindo natureza declaratória não constitutiva, contudo os seus efeitos devem retroagir até a data da propositura da ação. 3. O art. 8º, II, f, da Lei 9.250/1995 é claro, conforme consta do precedente firmado no REsp 696.121/PE, Relator Ministro José Delgado, “na determinação da base de cálculo do imposto de renda poderão ser deduzidas as importâncias pagas em dinheiro a título de alimentos ou pensões, desde que precedidas de acordo ou decisão judicial”, portanto as parcelas pagas antes do acordo judicial homologado não poderá ser deduzido da base de cálculo do IRPF. 4. Recurso Especial não provido. (STJ – REsp: 1616424 AC 2016/0195136-8, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 01/09/2016, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/10/2016)

Conclusão

Mais do que conhecer quais os gastos são dedutíveis, é essencial que o contribuinte guarde todos os contribuintes dos gastos realizados.

Somado a isso, estar atento ao prazo para declaração evita futuros problemas com a Receita Federal.

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Direito de Família

Curatela compartilhada – posicionamento do STJ

A curatela é o exercício de representação civil, onde uma pessoa com capacidade civil e mental passa a representar um indivíduo que não tenha capacidade de discernimento ou tampouco não possa exprimir sua vontade.

Nosso aqui no blog já tratamos sobre a possibilidade de curatela da pessoa viciada em jogos. Se você ainda não leu, vale a pena conferir!

Como a nomeação do curador é feita judicialmente, escolha deve ser pautada em uma pessoa que seja próxima ao curatelado.

Uma das previsões do Código Civil é a possibilidade de nomeação de mais de um curador à pessoa com deficiência, a chamada curatela compartilhada.

Porém, recentemente o Superior Tribunal de Justiça proferiu uma decisão regulamentando o tema. Acompanhe!

A não obrigatoriedade da curatela compartilhada

Em julgamento de um recurso especial, o STJ entendeu que o direito da curatela compartilhada previsto no art. 1.775-A do Código Civil, é uma faculdade e não obrigação.

No caso em questão, o pai de uma pessoa com deficiência vinha exercendo a curatela provisória, que foi alterada pelo juiz em primeiro grau, passando a mãe do indivíduo ser sua curadora definitiva.

Em sede de apelação, o genitor do interditando contestou a escolha, alegando que a legislação obrigava a imposição da curatela compartilhada à pessoa com deficiência.

A ministra que julgou o caso indeferiu o pedido do genitor.

Em sua justificativa, ela expôs que, ao contrário da guarda, em que a regra é aplicação da modalidade compartilhada, a curatela não exige esta disposição, visto que os institutos possuem naturezas diversas.

Além disso, como havia uma disputa pelo exercício da curatela entre os genitores, nitidamente não havia consenso entre eles, de modo que não seria viável a imposição de compartilhamento da curatela.

Por fim, a ministra expos que, semelhante ao exercício de guarda, a curatela deverá sempre visar o melhor interesse do curatelado e não dos curadores.

O que diz a jurisprudência?

A decisão do STJ elenca os motivos pelos quais a curatela compartilhada não é a regra. Vejamos.

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ESTATUTO DA PESSOA COM DEFICIÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 7/STJ. AÇÃO DE INTERDIÇÃO. AUDIÊNCIA DE INTERROGATÓRIO OU ENTREVISTA. INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. DESNECESSIDADE. CURADOR ESPECIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. NULIDADE. DEVER DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO. AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO. COMPARECIMENTO DO INTERDITANDO. DESNECESSIDADE. TOMADA DE DECISÃO APOIADA. FIXAÇÃO DE OFÍCIO PELO JUIZ. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REQUERIMENTO. PESSOA COM DEFICIÊNCIA. LEGITIMIDADE EXCLUSIVA. CURATELA COMPARTILHADA. FIXAÇÃO DE OFÍCIO PELO JUIZ. IMPOSSIBILIDADE. OBRIGATORIEDADE. AUSÊNCIA12- Conforme se extrai da interpretação sistemática dos parágrafos § 1º, § 2º e § 3º do Art. 1.783-A, a tomada de decisão apoiada exige requerimento da pessoa com deficiência, que detém a legitimidade exclusiva para pleitear a implementação da medida, não sendo possível a sua instituição de ofício pelo juiz. 13- A curatela compartilhada é instituto desenvolvido pela jurisprudência que visa facilitar o desempenho da curatela ao atribuir o munus a mais de um curador simultaneamente. 14- Muito embora as normas jurídicas e os entendimentos fixados acerca da guarda compartilhada devam servir de norte interpretativo para a exata compreensão e aplicação da curatela compartilhada, deve-se respeitar não só as peculiaridades de cada instituto, mas também as disposições legislativas próprias que regulam cada uma das matérias. 15- Ao contrário do que ocorre com a guarda compartilhada, o dispositivo legal que consagra, no âmbito do direito positivo, o instituto da curatela compartilhada não impõe, obrigatória e expressamente, a sua adoção. A redação do novel art. 1.775-A do CC/2002 é hialina ao estatuir que, na nomeação de curador, o juiz “poderá” estabelecer curatela compartilhada, não havendo, portanto, peremptoriedade, mas sim facultatividade. 16- Não há obrigatoriedade na fixação da curatela compartilhada, o que só deve ocorrer quando (a) ambos os genitores apresentarem interesse no exercício da curatela, (b) revelarem-se aptos ao exercício do munus e (c) o juiz, a partir das circunstâncias fáticas da demanda, considerar que a medida é a que melhor resguarda os interesses do curatelado18- Recurso especial conhecido em parte e, nesta extensão, não provido. (STJ – REsp: 1795395 MT 2019/0029747-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 04/05/2021, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/05/2021)

Conclusão

O exercício da curatela é determinado pelo juiz em razão da vulnerabilidade do interditando.

É por isso que a recomendação é que as pessoas próximas ao curatelado tentem um consenso quanto ao exercício da curatela, a fim de evitar maior desgaste em sede judicial.

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