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É possível fazer sobrepartilha sobre escritura pública?

A finalização de um inventário ou de um divórcio nem sempre significa que todos os bens serão divididos, de antemão, as partes.

Em alguns casos, as partes descobrem que o falecido deixou outros bens que não foram encontrados no decorrer do processo de inventário, ou, no caso do divórcio, um dos cônjuges descobre o que ex-marido/ex-esposa ocultou bens ou valores durante o processo.

Em ambos os casos, na hipótese se ser encontrado bens após a finalização do processo, é necessário que se inicie um novo procedimento para a divisão dos bens que surgiram.

A este procedimento é dado o nome de sobrepartilha.

Mas, a dúvida que comumente surge entre as partes é: é possível realizar a sobrepartilha por escritura pública, ou seja, através de cartório de notas, ainda que o processo tenha sido realizado na justiça?

A resposta é que sim. Neste artigo trataremos dos principais aspectos deste assunto. Acompanhe!

O que é sobrepartilha?

A sobrepartilha é uma nova partilha de bens, em razão de uma nova informação que surgiu após o divórcio ou inventário, a respeito de um patrimônio do falecido ou dos cônjuges.

Por ela, há a repartição dos bens encontrado aos herdeiros ou cônjuges e, para isso, é necessário iniciar uma nova ação.

Nos termos do Código de Processo Civil, é a cabível a ação de sobrepartilha sobre os sonegados (bens ocultados), herança descoberta após a partilha, litigiosos (quando as partes estão em discussão sobre a divisão dos bens) e quando o bem estiver situado em um lugar remoto de onde se processa o inventário.

O entendimento do Conselho Nacional de Justiça

Como a ação de sobrepartilha se processa em outros autos, a dúvida surgida entre advogados e que antes era discutida de maneira divergente entre os juízes, era quanto a possibilidade de realizar a nova divisão através de escritura pública, ou seja, em cartório de notas.

A partir daí, o Conselho Nacional de Justiça editou a Resolução n. 35/2007. Neste documento, ficou estabelecida a possibilidade de realização da sobrepartilha dos bens por ação administrativa.

Isto é o que dispõe o art. 25 da referida resolução: “é admissível a sobrepartilha por escritura pública, ainda que referente a inventário e partilha judiciais já findos, mesmo que o herdeiro, hoje maior e capaz, fosse menor ou incapaz ao tempo do óbito ou do processo judicial”.

Assim, o que se verifica é que, ainda que o processo tenha sido finalizado na via judicial ou, ainda, que existisse herdeiros menores na época da divisão primária.

Deste modo, munidos da sentença de partilha/da escritura pública do inventário, dos documentos dos herdeiros e dos documentos que atestem a existência de um novo bem, as partes deverão buscar o cartório de notas de sua preferencia e, assim, realizarem a sobrepartilha.

O que diz a jurisprudência?

Uma recente decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro ilustra o entendimento jurisprudencial acerca da possibilidade de realização de sobrepartilha extrajudicialmente, ainda que o inventário tenha sido realizado pela via judicial. Vejamos.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TESTAMENTO. INVENTÁRIO JUDICIAL. IRRESIGNAÇÃO EM FACE DA DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE SOBREPARTILHA EXTRAJUDICIAL. INTELIGÊNCIA DO ART. 610, § 1º, DO CPC/2015 C/C ART. 297, § 1º, DA CONSOLIDAÇÃO NORMATIVA, COM A REDAÇÃO DADA PELO PROVIMENTO Nº 21/2017. “SE TODOS FOREM CAPAZES E CONCORDES, O INVENTÁRIO E A PARTILHA PODERÃO SER FEITOS POR ESCRITURA PÚBLICA (.)”. EXISTÊNCIA, NESTE CASO ESPECÍFICO, DE CONCORDÂNCIA DOS HERDEIROS, MAIORES E CAPAZES, EM RELAÇÃO À SOBREPARTILHA EXTRAJUDICIAL DOS NOVOS BENS ENCONTRADOS. ART. 25 DA RESOLUÇÃO Nº 35/2007 DO CNJ. COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS LEGAIS NECESSÁRIOS, NÃO HAVENDO RAZÃO PARA A MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA, QUE INDEFERIU A REALIZAÇÃO DA SOBREPARTILHA EXTRAJUDICIAL. PROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RJ – AI: 00772781420198190000, Relator: Des(a). MÔNICA FELDMAN DE MATTOS, Data de Julgamento: 26/11/2020, VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/12/2020)

Conclusão

A possibilidade de sobrepartilha por escritura pública é um meio célere da divisão de bens e que vem auxiliar as partes terem acesso às suas cotas de herança.

Não esqueça que, semelhante ao inventário/divórcio extrajudicial, é necessário que o procedimento seja acompanhado de um advogado.

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A imunidade do ITBI sobre as operações de transmissão imobiliária efetuadas em realização do capital de pessoa jurídica

O ITBI – imposto sobre transmissão de bens imóveis – como o próprio nome já diz, é um imposto que incide na transferência de um bem imóvel (seja ele uma casa, um apartamento, um terreno) de um dono para outro.

Ele é um imposto municipal, de modo que os municípios são responsáveis por determinar sua alíquota. No geral, as alíquotas são de, em média, 3% sobre o valor do bem transferido, o que pode gerar uma despesa considerável aos transmitentes.

Dentro de uma empresa, o que se objetiva é a diminuição de gastos para otimização de lucros. O planejamento tributário é uma das melhores ferramentas para isso. Por isso, é extremamente interessante que sejam conhecidos estes institutos. No artigo, falaremos dos pormenores desta isenção. Acompanhe!

A regra da imunização tributária

A Constituição Federal prevê a imunidade tributária para a integralização do capital social de empresas que não sejam do ramo imobiliário.

Nos termos do art. 156, § 2º, I da Constituição Federal, não será tributada a transferência de bens imóveis quando a transmissão ocorrer para a integralização do capital social de uma empresa. Vale ressaltar que para ser válida a imunidade, a atividade principal da empresa deve ser diversa de atividade imobiliária.

Assim, os conceitos chaves são: o imóvel deverá ser utilizado para integralizar o capital social da empresa e o ramo de atividade não poderá ser voltado ao ramo imobiliário.

Como a imunidade pode afetar as empresas?

A integralização do capital social é um dever dos sócios de empresa. Integralizar significa transferir bens à empresa, de acordo com o valor determinado do capital social.

Assim, se a integralização for feita em dinheiro, ações ou títulos de crédito não haverá incidência de nenhum imposto. Pela regra da imunização tributária, se a integralização for feita com imóveis, também não incidirá ITBI.

Então, em tese, tanto faz o sócio integralizar com bens imóveis ou em espécie. Porém, a integralização com bens imóveis poderá ser interessante se a empresa necessitar de imóveis para o seu funcionamento.

Por exemplo, você é sócio e possui um salão comercial em seu nome. A empresa, por sua vez, necessita de uma sede. Você poderá integralizar sua cota a partir da transferência deste salão à empresa, sem que seja necessário o recolhimento do ITBI. Caso a transferência fosse feita diretamente à sociedade, para aumento de capital, seria devido pelo sócio o recolhimento do tributo.

Outro exemplo interessante de integralização de capital social com imóveis é quando a aquisição de um bem imóvel tem mais vantagens se feito por uma pessoa física do que propriamente a pessoa jurídica. Assim, a transferência diretamente para a integralização do capital social torna-se mais vantajosa.

O que diz a jurisprudência?

Um dos entendimentos recentes do Superior Tribunal de Justiça é que a atividade empresarial ativa e a presença de receita operacional são condições fundamentais para concessão da imunidade tributária do ITBI na transmissão de imóveis para o capital social da pessoa jurídica.

Segundo o que vem entendendo o STJ, a imunidade prevista na Constituição Federal é um estímulo para a atividade empresarial, não podendo ser concedido um benefício para as empresas que não são ativas no ramo. No entanto, esta linha de pensamento é recente, não existindo uma súmula ou algum enunciado que a sedimente. Vejamos.

PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. ITBI. IMUNIDADE. BENS INCORPORADOS AO PATRIMÔNIO DE PESSOA JURÍDICA PARA INTEGRALIZAÇÃO DO CAPITAL SOCIAL. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA. ALEGAÇÃO DE OFENSA AOS ARTS. 97, I e III, e 111 do CTN. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. MATÉRIA DECIDIDA SOB ENFOQUE EMINENTEMENTE CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE PELO STJ. COMPETÊNCIA DO STF. VII – No mais, tem-se que, no caso, o Tribunal de origem partiu do pressuposto de que a existência de receita operacional é essencial à configuração da imunidade tributária ao ITBI, que visa justamente ao estímulo à atividade empresarial. Assim, adotou o fundamento suficiente de que, não tendo a recorrente exercido qualquer atividade mercantil, não seria possível aferir atividade preponderante da pessoa jurídica adquirente do bem cuja transferência pretende a incidência da imunidade. VIII – O reexame do acórdão recorrido, em confronto com as razões do recurso especial, revela que esse fundamento decisório é suficiente para manter o acórdão proferido pelo Tribunal de origem; contudo não foi rebatido no recurso especial, motivo que atrai os óbices dos Enunciados n. 283 e 284, ambos da Súmula do Supremo Tribunal Federal. IX – Ademais, a Corte de origem, acerca da presença dos requisitos da imunidade, analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria. Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ, segundo o qual “a pretensão de simples reexame de provas não enseja recurso especial”. X – Mesmo que fossem superados esses óbices, a controvérsia foi dirimida, pelo Tribunal de origem, sob enfoque eminentemente constitucional, ao asseverar, expressamente, que, à luz do disposto no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, seriam imprescindíveis o efetivo exercício das atividades empresariais e a obtenção de receitas patrimoniais para o gozo da imunidade relativa ao ITBI, o que torna inviável o presente recurso especial, sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal, inserta no art. 102 da Constituição Federal. (STJ – AgInt no AREsp: 1682791 RS 2020/0070473-7, Relator: Ministro FRANCISCO FALCÃO, Data de Julgamento: 08/02/2021, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/02/2021)

Conclusão

Conhecer os institutos jurídicos que auxiliam na diminuição de recolhimento de tributos pode ser extremamente vantajoso para sua empresa. Por isso, é essencial que seu negócio seja assessorado por advogados especialistas neste assunto.

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Meu pai faleceu não deixou bens, mas deixou um seguro de vida em que o único beneficiário é o meu irmão. Posso pedir na justiça parte do valor do seguro?

O seguro de vida é um importante meio de resguardar os herdeiros na ocasião da morte do titular, já que o valor seguro não integra o inventário e é transferido diretamente aos beneficiários.

Porém, será que é possível uma pessoa poderia beneficiar um filho em seu seguro e excluir os demais?

Pela legislação brasileira sim.

A livre escolha dos beneficiários do seguro

No art. 789 do Código Civil está estabelecido que o prêmio do seguro de pessoas (o que inclui o seguro de vida) pode ser oferecido livremente pelo titular a quem ele desejar.

Isso significa que, independente da relação entre o titular do seguro e o beneficiário, qualquer pessoa indicada por ele poderá receber o valor.

Com isso, os filhos do titular poderão ser excluídos do prêmio se esta for a vontade dele, não havendo a obrigação de que todos os descendentes recebam uma cota.

Mas atenção: se o titular estabelecer que os beneficiários deverão ser seus filhos sem especificar quais, o prêmio deverá ser entregue a todos os filhos do titular, sem exceção.

E se o titular não deixar nenhuma pessoa como beneficiária?

Caso o titular não especifique quem serão os beneficiários ou, ainda, caso os beneficiários faleçam antes do próprio titular, receberão o prêmio os herdeiros legítimos do contratante do seguro.

Isso porque, o art. 792 do Código Civil determina que, na falta de indicação de um beneficiário, metade do prêmio será pago ao cônjuge do titular e a outra metade aos seus filhos.

Com isso, será observado a ordem da vocação hereditária prevista na legislação brasileira.

O que diz a jurisprudência?

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça julgou um caso interessante: um indivíduo havia contratado um seguro de vida, inserindo os filhos como beneficiários.

Porém, posteriormente ele realizou uma alteração, de modo que a sua única irmã seria a herdeira do montante.

Após a morte do titular, o STJ reconheceu que, em razão da condição de alcoólatra do falecido, a alteração não deveria ser considerada e os filhos deveriam ser os beneficiários do prêmio do seguro. Vejamos.

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. SEGURO DE VIDA. ALTERAÇÃO DE BENEFICIÁRIO. SEGURADO. SUBSTITUIÇÃO DOS FILHOS MENORES. INCLUSÃO DA IRMÃ. ATO VICIADO. ALCOÓLATRA CONTUMAZ. DISCERNIMENTO. DIMINUIÇÃO. COMPROVAÇÃO. ÔNUS DA PROVA. SÚMULA Nº 7/STJ. INTENÇÃO REAL DO TOMADOR DO SEGURO. PROTEÇÃO À PROLE. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. CONCRETIZAÇÃO. 2. Cinge-se a controvérsia a saber se foi legítimo o ato do segurado, alcoólatra habitual, que alterou o rol de beneficiários de dois seguros de vida para incluir a irmã em detrimento dos filhos menores. 3. No contrato de seguro de vida há uma espécie de estipulação em favor de terceiro, visto que a nomeação do beneficiário é, a princípio, livre, podendo o segurado promover a substituição a qualquer tempo, mesmo em ato de última vontade, até a ocorrência do sinistro, a menos que tenha renunciado a tal faculdade ou a indicação esteja atrelada à garantia de alguma obrigação (art. 791 do CC/2002). 4. O beneficiário a título gratuito de seguro de vida detém mera expectativa de direito de receber o capital segurado. Somente com a ocorrência do evento morte do segurado é que passará a obter o direito adquirido à indenização securitária. Até a efetivação desse resultado, o tomador do seguro poderá modificar o rol de agraciados. 5. A falta de restrição para o segurado designar ou modificar beneficiário no seguro de vida não afasta a incidência de princípios gerais do Direito Contratual, como as normas dos arts. 421 (função social do contrato) e 422 (probidade e boa-fé) do CC. 6. O segurado, ao contratar o seguro de vida, geralmente possui a intenção de amparar a própria família, os parentes ou as pessoas que lhe são mais afeitas, de modo a não deixá-los desprotegidos economicamente quando de seu óbito. 7. Na hipótese, havendo ou não má-fé da recorrente por instigar o irmão, alcoólatra compulsivo, a substituir os rebentos dele como beneficiários dos seguros de vida a fim de incluí-la, os capitais constituídos nunca foram para favorecê-la, pois a real intenção do segurado foi sempre a de assegurar proteção econômica aos filhos menores, recebendo eles os valores da indenização securitária diretamente (em um primeiro momento) ou por intermédio da tia (na condição de gestora de recursos). Necessidade de anulação do ato de alteração dos agraciados, excluindo-a do rol, para que a verba possa ser usada em proveito dos verdadeiros beneficiados. (STJ – REsp: 1510302 CE 2014/0339862-5, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 05/12/2017, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/12/2017)

Conclusão

Ainda que pareça ser uma medida injusta o benefício de um filho em detrimento de outro, a possibilidade exclusão no recebimento do seguro é só a aplicação da lei, que permite que a pessoa deixe o prêmio a quem ela desejar.

Se você ainda possui dúvidas nossa equipe está à disposição!

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Formas de transmissão de bens em vida

Um processo de inventário pode ser desgastante, demorado e custoso, seja pelos valores dos impostos a serem recolhidos, seja pela reunião de documentos que os herdeiros devem realizar para iniciar o processo.

Assim, uma opção para aqueles que desejam transmitir seus bens após a morte de forma ágil e célere é através da transmissão de bens em vida.

A dúvida que continuamente surge é: o doador perde o direito dos seus bens enquanto estiver vivo? A resposta é não. Isto por que por esse modo de transmissão de bens, os herdeiros só terão direito de dispor dos bens após a morte do proprietário.

No entanto, antes da transmissão dos bens é preciso se atentar a uma regra: pelo Código Civil, só é possível que um indivíduo disponha de 50% dos seus bens a indivíduos que não sejam seus descendentes, ascendentes ou cônjuge, de modo que a outra metade deve ser obrigatoriamente doada aos herdeiros necessários.

Desta forma, um indivíduo em vida poderá transmitir metade dos bens à sua esposa e aos seus filhos ou pais, considerados herdeiros necessários, e a outra metade poderá doar para qualquer outra pessoa que ele desejar.

Além disso, é essencial que os herdeiros necessários anuem quanto à transmissão dos bens, já que, caso haja discordância entre eles quanto à quota transmitida ou sobre os bens em si, é possível que estes herdeiros pleiteiem em juízo pela nulidade da transmissão feita pelo de cujus.

Atingidas estas regras, é possível realizar a transmissão dos bens em vida.

E como realizar a transmissão dos bens em vida?

O meio de transmitir os bens em vida dependerá da natureza dos bens. Por exemplo, se parte dos bens forem imóveis, é possível que o proprietário doe o bem em vida para o herdeiro, gravando em escritura pública que o doador gozará de usufruto vitalício daquele bem, estabelecendo que o herdeiro não tenha direito de vender, doar ou dispor do bem enquanto o doador estiver vivo.

Quanto aos bens móveis, como carros, embarcações, etc., também é possível realizar um contrato de doação ao herdeiro com cláusula de usufruto, nos mesmos termos do item anterior.

Em ambos os casos, é essencial que haja registro dos termos através de escritura pública, lavrada em cartório.

Para doação de empresas ou cotas em sociedade, o doador poderá, por exemplo,b criar uma holding familiar, onde os herdeiros terão cotas de ações e o proprietário será administrador da companhia.

Por fim, as opções para a doação de quantias em dinheiro são várias. Uma delas é a previdência privada VGBL (Vida Gerador de Benefícios Livres), onde o dinheiro é depositado e o doador decide quais pessoas receberão o dinheiro após sua morte.

O interessante desta modalidade de previdência é que os recursos nela aplicadas não compõem o espólio e nem o inventário, de modo que o saque pelos herdeiros poderá ser feito de forma simplificada. O que significa também que não incidirá impostos no montante.

Assim, realizada a doação de todos os bens em vida, após a morte do proprietário não haverá abertura de inventário, o que poupará os herdeiros de uma série de problemas.

Em todos os casos, é extremamente necessário que seja feito um planejamento antecedente, para que não haja erros na transmissão. Um advogado especialista pode ser essencial neste processo.

Conte conosco!

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Meu cônjuge recebeu uma herança por testamento, mas o inventário demora muito. Se ele falecer eu tenho direito de substituir ele no testamento como beneficiária?

O recebimento de bens em decorrência do casamento pode ocorrer em duas situações: no divórcio ou no falecimento do cônjuge.

Porém, uma dúvida que surge entre as pessoas casadas é: se o marido/esposa receber uma herança em inventário, o cônjuge tem direito a parte destes bens?

E adiante: em caso de falecimento do cônjuge no curso do inventário o qual ele é herdeiro, seria possível que o cônjuge o substitua?

A resposta para ambas as questões é: depende do caso em concreto.

Para que se obtenha a resposta certa, é preciso verificar um fator: o regime de bens. Vejamos.

O regime de bens e o direito do cônjuge em receber a herança

Para que se verifique se o cônjuge tem direito de embolsar parte da herança recebida pelo seu marido/esposa, é preciso que se verifique qual o regime de casamento das partes.

Isto porquê a herança recebida por uma pessoa, ainda que durante o período em que esta está casada, é considerada como bem particular.

O nosso ordenamento jurídico prevê somente um regime de casamento em que os bens particulares não deverão ser partilhados com o cônjuge, em eventual falecido do marido/esposa.

Este regime é o de separação obrigatória de bens e é voltado para os indivíduos que possuem mais de 70 anos na data do casamento.

Nos demais regimes, o cônjuge do falecido é herdeiro dos bens particulares deixado por seu marido/esposa.

E, neste caso, o cônjuge concorrerá sobrevivente com os demais herdeiros, de modo que, quando do término do inventário do esposo(a) falecido, a herança que o referido recebeu será partilhada igualmente entre os seus herdeiros.

Sei que posso ter direito a herança recebida pelo meu marido, caso ele faleça. Neste caso, se ele falecer no curso do inventário da herança, poderei substitui-lo no processo?

Ainda que o cônjuge sobrevivente tenha direito a herança recebida pelo marido/esposa, ele não irá substitui-lo no inventário.

Na verdade, em caso de morte de um dos herdeiros, a lei determina seja incluso no inventário o espólio do herdeiro falecido.

Com isso, o sobrevivente não irá substituir o cônjuge falecido. Quem fará esta substituição será o seu espólio.

Por espólio se entende o conjunto de bens e direitos deixado pelo falecido.

Assim, com o término do primeiro inventário, a parte que seria de direito do cônjuge falecido será transferida para o seu espólio.

A partir daí, haverá um segundo inventário (que é do cônjuge falecido), onde o valor recebido da primeira herança será partilhado igualmente entre os seus herdeiros.

Nota-se que, caso o cônjuge não tiver deixado filhos e nem pais ou avós, toda a herança recebida por ele será destinada a esposa/marido sobrevivente.

O que diz a jurisprudência?

Recentemente, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro decidiu um caso interessante: um homem, que era casado no regime de comunhão universal, perdeu um dos seus genitores.

No decorrer do inventário, ele veio a se divorciar de sua esposa. Com isso, a ex-cônjuge tentou ingressar no processo de inventário do ex-sogro, em razão de ela ter direito a parte dos bens que seu antigo marido iria herdar.

No entanto, o juiz decidiu que ela não poderia ser parte no processo, pois, ainda que tivesse direito a parte dos bens particulares do ex-marido, após o inventário ela deveria ingressar com uma ação contra ele. Vejamos.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. INVENTÁRIO. RECURSO DA EX-CÔNJUGE DE UM DOS FILHOS HERDEIROS. PRETENSÃO DE HABILITAÇÃO COMO HERDEIRA, SOB A ALEGAÇÃO DE QUE ERA CASADA SOB O REGIME DE COMUNHÃO UNIVERSAL. IMPOSSIBILIDADE. MANUTENÇÃO. 1. A circunstância de ainda estar casada com um dos filhos herdeiros à época do óbito da inventariada, sob o regime de comunhão universal, não lhe confere a qualidade de herdeira, mas sim, de meeira dos bens que serão herdados por seu ex-marido. 2. Conforme bem ressaltado pelo juízo a quo, a agravante não possui legitimidade para pleitear a herança em nome próprio. Desta forma, sem prejuízo da adoção de eventual medida de preservação da sua meação em relação ao quinhão hereditário do seu ex-cônjuge, não merece prosperar a sua pretensão de retificação da partilha para incluí-la como herdeira. NEGATIVA DE PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-RJ – AI: 00829024420198190000, Relator: Des(a). MÔNICA DE FARIA SARDAS, Data de Julgamento: 29/07/2020, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/10/2020)

Conclusão

Para que você saiba se tem direito ou não a parte da herança recebida pelo seu cônjuge, é preciso, que durante a morte da pessoa dona da herança, as partes estejam casadas.

Ainda que o casal venha se divorciar no decorrer do processo de inventário, é possível que o cônjuge sobrevivente receba a herança adquirida pelo cônjuge, já que a legislação prevê que a transmissão dos bens de uma pessoa falecida ocorre a partir da data do óbito.

Com isso, mesmo que o inventário demore anos, o sujeito é considerado dono da herança desde o dia da morte do proprietário dos bens.

Em caso de dúvidas, procure um advogado!

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Posso fazer um testamento em país estrangeiro referente aos bens imóveis e investimentos que estão no exterior?

Em razão da desvalorização do real em comparação ao dólar, se tornou cada vez mais comum que brasileiros invistam em ações e bens imóveis em outros países.

Porém, no momento do falecimento do titular destes bens, surge a dúvida entre os herdeiros quanto a realização do inventário.

Será que nestes casos o processo de transmissão deve ser feito no Brasil? Ou deverão os herdeiros realizarem dois inventários? E quanto ao testamento, é possível deixar o documento no país em que os bens estão localizados?

De antemão, é preciso ressaltar que o Brasil não possui um entendimento consolidado sobre o tema, visto que não existe uma lei específica para o tema.

Neste artigo, abordaremos os principais aspectos do tema. Acompanhe!

O local dos bens como fator determinante para o inventário

Primeiramente, é preciso verificar o que estabelece a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB).

O art. 10 expressa que a sucessão por morte obedece à lei do país em que o falecido residia, independente da situação dos bens.

Deste modo, se o brasileiro residia no Brasil, o processo de inventário deverá tramitar aqui.

Porém, o Brasil não possui competência para partilhar os bens que estejam localizados no exterior.

Assim, na hipótese de parte dos bens estarem em outros países, deverão os herdeiros providenciarem a abertura do inventário em cada país que o falecido tenha deixado os bens.

A observância das leis dos países em que os bens estejam situados

Dado a obrigação dos herdeiros abrirem inventário em cada país que o de cujus tenha deixado patrimônio, é preciso ressaltar que a partilha dos bens deverá se pautar nas leis destes países.

Por exemplo, se o falecido era brasileiro, tinha residência no Brasil e tenha deixado um imóvel e ações nos Estados Unidos, por exemplo, seus herdeiros deverão seguir às regras deste país no momento da partilha destes bens.

Isso significa que algumas regras aplicadas pelo Brasil poderão não ser aplicáveis no país do estrangeiro.

A título de ilustração, os Estados Unidos, por exemplo, não reconhecem a existência de união estável.

Deste modo, ainda que a companheira do falecido tenha direito aos bens deixados por ele aqui no Brasil, o mesmo não ocorrerá com o patrimônio deixados em solo norte-americano.

E como fica o testamento?

Como já vimos, os bens no exterior deverão seguir as regras do país em que estão localizados.

Quanto ao testamento, a mesma regra é aplicável, ou seja, é possível fazer um testamento no exterior a respeito dos bens que lá estejam.

Caso este testamento verse sobre os bens que estejam no Brasil, o documento só será válido se aplicar os requisitos de validade dos testamentos brasileiros.

O que diz a jurisprudência?

Um dos pressupostos da justiça brasileira é a de validar as decisões estrangeiras que tenham aplicação no Brasil.

Isso ocorre em razão da soberania das nações, que não permite que a justiça estrangeira interfira nos atos do nosso país.

Recentemente, o STJ homologou a decisão da justiça alemã, a respeito dos atos de última vontade de um cidadão estrangeiro que possuía bens aqui no Brasil. Vejamos.

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. INVENTÁRIO E PARTILHA DE BENS. HOMOLOGAÇÃO DE DECISÃO ESTRANGEIRA. SENTENÇA QUE VERSA SOBRE A VALIDADE E A INVALIDADE DAS DISPOSIÇÕES DE ÚLTIMA VONTADE PROFERIDA NA ALEMANHA. AUSÊNCIA DE DISPOSIÇÃO SOBRE SUCESSÃO, VOCAÇÃO HEREDITÁRIA E PARTILHA DE BENS NO BRASIL. POSSIBILIDADE DE HOMOLOGAÇÃO. CUNHO ESSENCIALMENTE DECLARATÓRIO. POSSIBILIDADE DE O JUÍZO DO INVENTÁRIO DECIDIR SOBRE A SITUAÇÃO DOS BENS SITUADOS NO BRASIL, OBSERVADA A LEGISLAÇÃO NACIONAL. 1- O propósito da presente ação é obter a homologação de decisão proferida pelo Poder Judiciário da Alemanha, que reconheceu como válido o testamento realizado pelo falecido em favor da autora e como inválido o adendo notarial ao referido testamento em favor da ré. 2- É homologável a decisão estrangeira que, sem versar sobre o direito sucessório e sobre a partilha de bens situados no Brasil, apenas declara a validade ou não das disposições de última vontade do falecido e a existência de herdeiros testamentários no exterior. Precedentes do STF. 3- Conquanto a homologação confira eficácia executiva à decisão estrangeira, não há óbice para que o juízo em que tramita o inventário do falecido, em cognição plena, decida especificamente sobre os bens situados no Brasil, observando, por exemplo, a existência de bens eventualmente excluídos da partilha, a ordem de vocação hereditária e as questões relativas à jurisdição exclusiva do Poder Judiciário brasileiro, nos termos do art. 23, I a III, do CPC/15. 3- Pedido de homologação de decisão estrangeira julgado procedente. (STJ – HDE: 966 EX 2017/0247253-4, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 07/10/2020, CE – CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 16/10/2020)

Conclusão

Os casos sobre bens no estrangeiro merecem uma maior atenção, visto que versam sobre um direito não consolidado pela nossa justiça e doutrina.

Por isso, sempre consulte um advogado!

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Certidão de imunidade de ITBI para imóveis transferidos para a holding familiar

Dentro do planejamento sucessório, a criação de uma holding familiar é uma das alternativas para a transmissão dos bens ainda em vida. Aqui no blog já falamos sobre as vantagens da formação de uma empresa deste tipo, para o propósito de transferir os bens aos herdeiros.

No entanto, um dos assuntos mais polêmicos dentro da criação de uma holding para fins sucessórios é a incidência de ITBI quando da transferência de imóveis que estavam em nome do proprietário para a empresa. Neste artigo falaremos sobre os principais aspectos deste tema. Acompanhe!

O que é ITBI?

O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Este imposto incide nas relações de transferência de um bem imóvel de um dono para o outro. O ITBI é cobrado pelos municípios, por isso, a alíquota é determinada por estes órgãos da federação.

Como o ITBI pode incidir na transferência dos imóveis para a holding?

Como há a transferência de um bem imóvel, que deixa de ser do dono da empresa para ser da empresa propriamente dita, em tese, há a incidência do tributo.

No entanto, a Constituição Federal prevê a imunidade tributária para a integralização do capital social de empresas que não sejam do ramo imobiliário.

Assim, de acordo com o art. 156, § 2º, I da Constituição Federal, não será tributada a transferência de bens imóveis quando a transmissão ocorrer para a integralização do capital social de uma empresa. Vale ressaltar que para ser válida a imunidade, a atividade principal da empresa deve ser diversa de atividade imobiliária.

No entanto, a polêmica reside a partir de uma recente decisão do Supremo Tribunal Federal (RE 796376 SC). No caso em questão, uma empresa com capital social de R$ 24 mil transferiu 17 imóveis, que totalizavam o valor de R$ 802 mil. Esta ação serviu para a integralização do capital social e, a diferença, teve o propósito de aumentar o capital da empresa.

No entanto, a prefeitura da sede da companhia contestou o ato e decidiu que sobre a diferença dos valores dos bens e do capital social deveria haver a incidência de ITBI.

O caso foi para a justiça e o STF acabou por decidir que, a imunidade a qual o art. 156, § 2º, I da Constituição Federal se refere diz respeito à transferência para o capital social ou não para o capital da empresa, ainda que não haja diferenciação entre os termos na letra da norma.

Esta decisão se torna contraditória, já que o STF acabou por estender o alcance da lei, que não diferenciou o capital mencionado entre capital social e reserva de capital.

E como essa decisão poderá afetar as holdings familiares?

Como uma holding familiar tem um dos propósitos diminuir as custas na transmissão dos bens entre proprietário e herdeiros, esta decisão do Supremo poderá afetar de forma negativa a transferência dos bens imóveis à empresa.

No entanto, uma das possíveis soluções é ajustar o valor do capital social ao valor dos bens imóveis da família.

Outro ponto importante é o cuidado sobre o valor declarado do bem que está sendo utilizado para integralizar o capital social. Algumas prefeituras, ao receberem a requisição de imunidade, tem contestado o valor declarado e requerido a correção para o valor de mercado, o que acaba por alterar o valor da imunidade.

Por isso, deve haver um trabalho detalhado entre os responsáveis pela empresa e os contadores, no intuito de que, a constituição e integralização do capital social seja feito de forma correta, no intuito de evitar possíveis alegações de fraude e, principalmente, de evitar a contestação sobre a imunidade tributária.

O que diz a jurisprudência?

Conforme dito anteriormente, alguns municípios têm contestado a declaração dos valores dos imóveis, utilizados para integralização do capital social das empresas.

Em um julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, uma empresa integralizou o seu capital social com nove imóveis, que, em sua declaração, custavam cerca de R$ 100 mil. No entanto, o município contestou a declaração, informando que estes imóveis custavam, na verdade, três vezes mais do que o declarado.

Assim, a decisão do Tribunal foi pela incidência de ITBI sobre a diferença dos valores. Vejamos.

APELAÇÃO. MANDADO DE SEGURANÇA. TRIBUTÁRIO. ITBI. INCORPORAÇÃO DE CAPITAL. IMUNIDADE. VALORES IRRISÓRIOS. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DO IMPOSTO PELO VALOR EXCEDENTE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. Conforme, art. 150, II, da CRFB, o fato gerador do ITBI consiste na transmissão onerosa, entre vivos, de direitos reais sobre imóveis. A Constituição Federal, no entanto, prevê a imunidade do tributo em relação à transmissão de bens decorrentes de incorporação de capital, desde que a atividade preponderante do contribuinte não seja a compra e venda desses imóveis, ou sua locação, ex vi art. 156, § 2º, I, da CRFB. Cuida-se de garantia constitucional que visa a facilitar a livre iniciativa empresarial. Todavia, como qualquer norma, não permite a incidência de abuso de direito. Conforme documentos de fls. 35/41 do processo de origem, o impetrante pretende integralizar o capital social da sociedade empresária por meio de 9 imóveis situados no Município de Niterói, declarando valores aproximados de R$ 10.000,00 por imóvel, com exceção do bem localizado no bairro de Icaraí, cujo valor declarado é de aproximadamente R$ 300.000,00. Note-se que tais quantias são notoriamente irrisórias frente ao verdadeiro valor de mercado dos bens. Nesse diapasão, verifica-se a intenção de integralizar o capital social da sociedade com imóveis que possuem valores substancialmente superiores ao declarado no contrato social, o que pode ensejar em simulação ou fraude. Sendo assim, viável a interpretação teleológica da imunidade prevista no art. 156, § 2º, I, no sentido de abarcar o ITBI incidente somente quanto ao valor declarado pelo contribuinte. A questão encontra-se com repercussão geral reconhecida no RE nº. 796.376/SC, sem início de julgamento, mas com parecer favorável do PGR pela incidência do tributo no que o valor do imóvel exceder à quantia a ser integralizada no capital social. Desta forma, não se vislumbra a existência de direito líquido e certo a fundamentar a concessão da ordem. Recurso desprovido. (TJ-RJ – APL: 00474650 420178190002, Relator: Des(a). RENATA MACHADO COTTA, Data de Julgamento: 09/03/2020, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/03/2020)

Conclusão

A imunidade tributária na transferência de bens imóveis pode ser uma boa alternativa para a criação das holdings familiares. No entanto, é preciso muita atenção quanto ao valor declarado e no valor do capital social.

Por isso, em caso de dúvidas, consulte um advogado!

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Direito das Sucessões

Quero doar um imóvel para minha filha, mas quero garantir que em caso de divórcio meu genro não fique com parte do imóvel, como posso fazer?

A doação de bens de pais para filhos é uma possibilidade prevista em nosso Código Civil, e se caracteriza como um adiantamento de legítima, isto é, uma antecipação de herança.

No entanto, uma das preocupações frequentes dos doadores é quanto a possibilidade de o cônjuge do descendente ter acesso a parte do bem em eventual divórcio.

A solução para esta questão é a inclusão da cláusula de incomunicabilidade no contrato de doação.

Neste artigo, abordaremos sobre os principais aspectos do tema. Acompanhe!

O que é a cláusula de incomunicabilidade?

A cláusula de incomunicabilidade se caracteriza por uma imposição, no qual o bem doado não poderá ser partilhado com o cônjuge do beneficiário em eventual divórcio.

Para que esta disposição seja válida, é importante que a cláusula esteja disposta no contrato de doação.

Em se tratando de bem imóvel, este contrato deve ser realizado através de escritura pública, sob pena de nulidade.

Vale ressaltar que a cláusula de incomunicabilidade pode ser inserida em qualquer tipo de doação, independente se for de bem móvel, imóvel ou até mesmo de dinheiro.

Além disso, devem se preocupar em inserir esta cláusula no caso de o beneficiário ser casado no regime de comunhão universal de bens, visto que, nos demais regimes de bens, em eventual divórcio, não se comunicam os bens recebidos em doação na constância do casamento.

A não aplicação da cláusula de incomunicabilidade em caso de sucessão

Um ponto relevante a ser considerado pelos doadores é que a cláusula de incomunicabilidade não se aplica em caso de morte do beneficiário da doação.

Explicamos: como a lei determina que a incomunicabilidade se extingue com a morte do beneficiário, na abertura do seu inventário, o bem recebido em doação será partilhado com o cônjuge sobrevivente.

Além disso, o Código Civil prevê que, independente do regime de bens, o viúvo é considerado herdeiro do falecido.

Assim, este imóvel recebido em doação será, ao final, partilhado com o marido/esposa do beneficiário.

O que diz a jurisprudência?

Frequentemente, a imposição da cláusula de incomunicabilidade vem acompanhada das cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que, caso a doação tenha sido feita somente com as cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade, é presumível que o imóvel também não possa ser vendido.

Esta é uma questão que deve ser observada pelos doadores de bens, caso seja de sua vontade que o receptor tenha direito a venda da propriedade. Vejamos.

RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE CANCELAMENTO DE GRAVAMES – PROCEDIMENTO ESPECIAL DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA – IMPENHORABILIDADE E INCOMUNICABILIDADE – DOAÇÃO – MORTE DO DOADOR – RESTRIÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE – INTERPRETAÇÃO DO CAPUT DO ARTIGO 1.911 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. INSURGÊNCIA DA AUTORA. Quaestio Iuris: Cinge-se a controvérsia em definir a interpretação jurídica a ser dada ao caput do art. 1.911 do Código Civil de 2002 diante da nítida limitação ao pleno direito de propriedade, para definir se a aposição da cláusula de impenhorabilidade e/ou incomunicabilidade em ato de liberalidade importa automaticamente, ou não, na cláusula de inalienabilidade. 1. A exegese do caput do art. 1.911 do Código Civil de 2002 conduz ao entendimento de que: a) há possibilidade de imposição autônoma das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, a critério do doador/instituidor; b) uma vez aposto o gravame da inalienabilidade, pressupõe-se, ex vi lege, automaticamente, a impenhorabilidade e a incomunicabilidade; c) a inserção exclusiva da proibição de não penhorar e/ou não comunicar não gera a presunção do ônus da inalienabilidade; e d) a instituição autônoma da impenhorabilidade, por si só, não pressupõe a incomunicabilidade e vice-versa. 2. Caso concreto: deve ser acolhida a pretensão recursal veiculada no apelo extremo para, julgando procedente o pedido inicial, autorizar o cancelamento dos gravames, considerando que não há que se falar em inalienabilidade do imóvel gravado exclusivamente com as cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade. 3. Recurso especial provido. (STJ – REsp: 1155547 MG 2009/0171881-7, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 06/11/2018, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/11/2018)

Conclusão

Ainda que a lei permita a imposição da incomunicabilidade, é preciso salientar que ela só será válida se estiver disposta no contrato.

Por isso, é essencial que o contrato de doação seja redigido por um advogado especialista no assunto.

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É possível deixar parte do patrimônio para concubina através do testamento?

O concubinato se caracteriza como a relação extraconjugal de uma pessoa que já é casada. Por pessoa casada se entende o indivíduo que é casado formalmente, ou seja, em cartório.

Além disso, a existência de concubinato gera consequências jurídicas a pessoa que está neste tipo de relação.

Uma destas consequências é a impossibilidade de a pessoa casada deixar bens para a sua concubina através de testamento.

Esta é uma previsão disposta no Código Civil e que iremos abordar neste artigo. Acompanhe!

A proibição de incluir a concubina no testamento

O art. 1.801 do Código Civil estabelece que não podem ser nomeados herdeiros o concubino do testador casado.

Adiante, o art. 1.802 estabelece que são nulas as disposições testamentárias em favor de pessoas que não podem receber a herança.

E o que isso significa?

Através destes dispositivos, o que se verifica é que a regra de que o testamenteiro pode dispor metade do patrimônio a qualquer pessoa não é válida se esta pessoa for sua concubina.

E para evitar estas situações, a legislação prevê que se o testamento dispor a doação de bens para o concubino, a parte sobre esta doação será considerada nula.

Estas regras existem pelo seguinte motivo: o Brasil tem como premissa a monogamia e o dever de fidelidade, de modo que, permitir que as pessoas que estão nestes relacionamentos sejam beneficiadas como se fossem legítimos cônjuges, seria uma própria contradição da lei.

Vale ressaltar que esta regra não se aplica se o testador, embora casado, esteja separado de fato há mais de 5 anos no momento da redação do testamento.

E nos casos de duas uniões estáveis?

Um dos pontos que mais geram dúvidas é se existe concubinato nos casos em que o adúltero possui uma união estável anterior.

Por exemplo, se um homem mantém união estável por mais de 20 anos com uma mulher e, simultaneamente, tem um relacionamento público e duradouro com outra, este último relacionamento seria de concubinato?

Pela interpretação da lei não.

Como o dispositivo que regula o concubinato dispõe que esta relação ocorre se uma das partes é casada, não mencionando os casos de pessoa que é companheira, não é possível estender a regra do testamento em caso de união estável.

O que diz a jurisprudência?

A caracterização de concubinato não é uma tarefa das mais fáceis, visto que, para que haja concubinato, é preciso que uma das partes seja casada formalmente e de fato.

Muitas vezes, as partes não conseguem demonstrar que a separação de corpos ocorreu.

Visto isso, em uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, a suposta concubina foi beneficiada pelo testamento e diante do processo, conseguiu provar que o falecido e a esposa, embora casados no papel, estavam separados de fato. Vejamos.

AÇÃO DE ANULAÇÃO DE TESTAMENTO, PROPOSTA PELA MULHER, SOB FUNDAMENTO DE TER SIDO CONTEMPLADA, POR INTERPOSTA PESSOA (FILHA), CONCUBINA DE TESTADOR CASADO. Testador que, todavia, à época da disposição, estava separado de fato da autora da ação. Inexistência, por isso, de relação impura. Código Civil de 1916, arts. 1.719, II, 1.720e 1.725. Validade da atribuição da herança à filha da pessoa com quem o testador manteve relacionamento amoroso não concubinário. Sentença de improcedência confirmada (RITJSP, art. 252). Apelação desprovida.  (…) Sendo assim, resultando da prova, que reputo, reitero, bem analisada pela r. sentença, que não houve concubinato, mas relação aberta, às claras, quando impedimento para tanto não havia, a ação era, mesmo, de ser julgada improcedente, lícita a exclusão da autora, na forma do art. 1.725 do Código Beviláqua, da sucessão. (TJ-SP – APL: 02160567720078260100 SP 0216056-77.2007.8.26.0100, Relator: Cesar Ciampolini, Data de Julgamento: 26/05/2016, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/05/2016)

Conclusão

A redação de um testamento requer a observância de diversas regras estabelecidas em lei.

Além disso, a vedação de incluir a concubina no testamento é só uma das proibições a este sujeito, visto que recentemente o STF decidiu que é proibido a divisão de benefício previdenciário entre cônjuge e concubino.

Fique por dentro do nosso blog e se atualize sobre este e outros assuntos!

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Imóvel financiado pode fazer parte da holding familiar?

Na constituição de uma holding familiar e na transferência dos bens à sociedade é comum que as partes possuam imóveis em financiamento e que o prazo do pagamento seja demasiado longo.

A partir daí, surge a dúvida se estes imóveis podem integrar a holding, seja na integralização do capital social, seja como aumento do capital.

Inicialmente, é possível responder que é plenamente possível esta transferência. No entanto, existem alguns requisitos que devem ser verificados pelas partes antes da realização do negócio, requisitos estes que serão tratados neste artigo. Acompanhe!

Como realizar a transferência?

A transferência do financiamento, que é da pessoa física e passará a ser da pessoa jurídica, ocorre com a solicitação da transferência da dívida junto ao banco

Vale ressaltar que, quando alguém adquire um bem em financiamento, até que a pessoa quite todas as parcelas o bem é da instituição financeira que realizou o parcelamento. Enquanto o financiamento está em curso, o adquirente do bem é apenas um devedor fiduciante, sendo um possuidor do bem, na qualidade de usuário e depositário.

Deste modo, aquele que deseja transferir o imóvel em financiamento para a holding inicialmente apenas transferirá a dívida, que antes era da pessoa física e passará a ser da pessoa jurídica.

Com isso, em caso de inadimplência pela sociedade, é possível que sejam penhorados os demais bens que estejam em nome da holding.

Destaca-se que esta é a razão pelo qual os bancos aceitem a transferência do financiamento, pois, a pessoa jurídica possui melhores condições de quitar a dívida em comparação à pessoa física.

Além disso, as condições de transferência do financiamento vão depender do que estiver estabelecido no contrato firmado entre a instituição financeira e o adquirente do bem, razão pelo qual é possível que o banco negue o pedido para mudança do devedor. Nesta hipótese, somente através de uma ação judicial é que será possível a transferência da dívida.

Quais são os custos inerentes à transferência?

Concedido o pedido de transferência, é hora de saber quais os custos desta transação. Em primeiro plano, esta transferência é considerada a venda do bem, que deixará de ser de uma pessoa e passará a ser de outra.

A partir daí, o adquirente da dívida deverá arcar com os custos de cartório e registro, com o ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis), além das taxas do banco, que a depender da instituição e se a pessoa jurídica era correntista ou não, poderão variar.

Logo, antes de ocorrer tal transferência, é preciso que seja realizado os cálculos da transação, no intuito de evitar surpresas às partes.

Após a realização da transferência da dívida, a holding será considerada possuidora e usuária do bem, ainda que ainda não seja proprietária, status que somente adquirirá após o término do financiamento e da quitação de todas as parcelas.

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões a serem verificadas pelos instituidores da holding quando da transferência do financiamento do imóvel à sociedade é o pagamento de ITBI – imposto de transmissão de bens imóveis.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que quando há a transferência do financiamento fica caracterizada a venda do bem, incidindo o pagamento de ITBI. Vejamos.

RECURSO ESPECIAL. TRIBUTÁRIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE PLENA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. INCIDÊNCIA DE ITBI. OBJETO DA DEMANDA 1. Questiona-se a exigência de imposto sobre transmissão inter vivos – ITBI na venda de imóvel com alienação fiduciária quando há consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ante o inadimplemento do devedor fiduciante. O FATO GERADOR DO ITBI 2. A Constituição Federal e o Código Tributário Nacional, respectivamente, nos arts. 156 e 35, estabelecem que o fato gerador do ITBI é a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil, bem como a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia e as respectivas cessões de direitos. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – NATUREZA JURÍDICA E FUNCIONAMENTO 3. Nos casos de compra e venda de bem imóvel com pacto de alienação fiduciária, a compra e venda é o negócio jurídico principal e a alienação fiduciária, o pacto acessório voltado à garantia de pagamento do crédito fornecido ao devedor para viabilizar a alienação. 4. Na transferência de imóvel pela compra e pela venda feitas com alienação fiduciária, há incidência do ITBI em razão da compra e venda, mas não há incidência do ITBI sobre o direito real de garantia oriundo do pacto acessório de alienação fiduciária, porquanto legalmente excetuado como hipótese de incidência (art. 156, II, CF; art. 35, II, CTN). Em outras palavras, em operações triangulares, em que existe uma instituição financeira, o vendedor transfere ao comprador a propriedade plena (com incidência do ITBI), e então o comprador, agora devedor fiduciante, entrega ao banco, credor fiduciário, a propriedade fiduciária (nessa operação não há o pagamento do citado tributo, pois se trata de transmissão do direito real de garantia, que é hipótese de exclusão tributária). Em operações diretas, sem intermediação de instituição financeira, o ITBI incide sobre a compra e a venda feitas entre vendedor e comprador e não sobre a constituição da garantia. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR FIDUCIANTE – CARACTERIZAÇÃO DO FATO GERADOR DO ITBI NOS TERMOS DO ART. 156 DA CF E 35 DO CTN 5. Hipótese distinta se dá quando a propriedade se consolida em nome do credor fiduciário ante o inadimplemento do devedor fiduciante. Nesse caso ocorre novo fato gerador, nos termos definidos pela CF e pelo CTN, consubstanciado na efetiva transferência do direito real de propriedade, em sua plenitude, em favor do credor. 6. O fato de o credor fiduciário ter a propriedade resolúvel não significa dizer que não há transmissão de propriedade, nem que não ocorre o fato gerador do ITBI. Isso porque a propriedade fiduciária é qualificada como direito real de garantia (art. 1.367 do CC/2002), com regime jurídico correspondente, razão pela qual não há incidência do ITBI na constituição da aludida garantia.  (STJ – REsp: 1837704 DF 2019/0272711-8, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 05/12/2019, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2020)

Conclusão

Ainda que seja possível transferir o financiamento do imóvel da pessoa física para a pessoa jurídica, o imóvel só poderá ser gravado como de propriedade da holding após a quitação das parcelas.

No entanto, é possível que, neste ínterim, seja registrado na junta comercial da cidade em que o bem a holding está sediada que o imóvel compõe o capital da sociedade.