Autor: Fiaux Advogados

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Direito Imobiliário

O que é o contrato built to suit?

Conceito de contrato built to suit

Você sabe o que é o contrato built to suit? É uma modalidade contratual importante, com implicações que merecem ser analisadas. Nesse guia vamos falar exatamente sobre isso.

O termo “contrato built to suit” tem origem na língua inglesa e pode ser traduzido pela expressão “construir para servir”, “construção ajustada” e “construído para servir”. Este tipo de contrato é uma instituição nova no Brasil, e possibilita com que o dono de um imóvel construa ou faça reformas conforme os desejos do locatário.

A grande diferença dos contratos convencionais de locação está na forma de pagamento desta reforma, pois ela será diluída nos pagamentos mensais referentes aos aluguéis. Há quem diga que esta modalidade é uma locação de imóvel sob encomenda.

Suponha que uma empresa pretenda construir uma nova sede e, para reduzir os gastos com a compra de um terreno e construção, procura um investidor, que geralmente são fundos de investimento, apresenta o seu desenho e proposta para que, ao final da construção, a empresa faça a locação do imóvel. Neste exemplo há vantagens para as duas partes, uma vez que o locatário não irá dispor de um valor significativo durante o processo e o investidor receberá os valores gastos juntamente com as mensalidades dos aluguéis. Contudo, os investidores perceberam dois grandes riscos, sendo o primeiro estipulado no artigo 4º da Lei de Locação (8.245 de 1991), que possibilita o locatário de desistir da locação desde que pague uma multa proporcional ao tempo prolongado do contrato de locação. Isto é, se o contrato for de 25 anos e depois de 3 anos o locatário desiste da locação, a multa será baixa, pois a jurisprudência entende que a aplicação não poderá ser maior do que 3 meses de aluguel.

O segundo risco está no artigo 19, também da Lei de Locação (8.245 de 1991), o qual dispõe sobre a ação revisional, que pode ser proposta por locador ou locatário após 3 anos de locação. O contrato built to suit poderia solucionar esses riscos ao permitir que as partes estabeleçam regras próprias para o contrato firmado. A questão da ação revisional está, por exemplo, prevista na jurisprudência, conforme veremos.

O contrato built to suit no Brasil

O legislativo brasileiro, ao perceber os benefícios que o contrato built to suit acarretava à economia e tendo em vista que ele gera empregos e aumento dos impostos, resolveu editar a lei de locação para incluir o artigo 54-A. O dispositivo passou a regulamentar essa modalidade de contrato e trouxe a permissão do aumento da multa contratual em caso de rescisão antecipada, podendo chegar à somatória de todos os aluguéis vincendos. Por fim, passou a permitir que as partes acordem em contrato sobre a abstenção da propositura da ação revisional a qualquer tempo.

O que diz a jurisprudência?

CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. PEDIDO REVISIONAL. CLÁUSULA RENUNCIATIVA. VALIDADE. 1 – Não viola o art. 19 e nem o art. 45, ambos da lei 8.245/91 e, muito menos conflita com a súmula 357-STF, a disposição contratual, livremente pactuada pelas partes, na qual o locador renuncia ao direito de propor ação revisional de aluguel, considerando-se ratificada se, após renovação da avença, continua a integrar os seus termos sem nenhuma objeção da parte interessada. Precedente desta Corte. 2 – Recurso não conhecido. (STJ – 6ª turma – Resp 243.283/RJ – Relator: Min. Fernando Gonçalves – j. 16/3/00)

Conclusão

Resta evidente que o contrato built to suit é um modelo contratual válido que oferece benefícios para as partes. A sua celebração está protegida pela lei, desde que não exista a violação de direitos e garantias fundamentais.

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Direito Tributário

STJ: É devido o pagamento de ITBI na operação de permuta de terrenos

O ITBI é cobrado sempre que há a transferência onerosa de bens imóveis, o que inclui a compra e venda. Com isso, nos casos de doação de imóvel, o imposto a ser recolhido será o ITCMD. A dúvida dos profissionais da área era quanto à incidência do imposto sobre as operações de permuta. A partir da confirmação de uma decisão do STJ sobre o tema, restou estabelecido o devedor do pagamento do ITBI nas referidas operações.

A incidência de ITBI na permuta de terrenos

A permuta de terrenos é uma modalidade de negócio imobiliário bastante comum, na qual duas partes trocam entre si as suas propriedades, sem a necessidade de transações financeiras. Porém, o entendimento do STJ, a partir do julgamento do AREsp 2.062.659, é de que, apesar de não haver a utilização de dinheiro na operação, existe aí uma transmissão de bens imóveis que deve ser tributada.

A decisão do STJ reforça a interpretação de que o ITBI incide sobre qualquer transmissão onerosa de bens imóveis, e não apenas nas operações com pagamento em dinheiro. A permuta de terrenos, mesmo sendo uma troca direta entre as partes, é considerada uma transmissão onerosa, pois há uma transferência de propriedade de um bem imóvel para o outro. É importante ressaltar que cada município possui a sua própria legislação sobre o ITBI, estabelecendo as alíquotas e regras específicas para o seu pagamento.

A incidência do ITBI na permuta com torna

Em outra decisão do STJ, foi definido que a base de cálculo do ITBI será o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação. Esta regra foi estabelecida no julgamento do Tema 1113, que também decidiu que o valor declarado pelas partes se presume verdadeiro, podendo o fisco instaurar procedimento administrativo para averiguar o real valor. Com isso, nos casos em que há permuta com torna, isto é, quando um dos imóveis trocados vale menos que o outro, o ITBI a ser recolhido pelas partes será somente o que for a respeito do valor do imóvel. Isso significa que o valor do imposto é calculado com base no valor venal dos imóveis permutados, multiplicado pela alíquota do município. A diferença em dinheiro, por sua vez, será tributada pelo imposto de ganho de capital.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos a decisão do STJ que confirmou o entendimento do tribunal acerca da incidência do ITBI sobre a permuta de imóveis.

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. INCLUSÃO DE VALOR DE OBRA REALIZADA EM TERRENO ANTES DA TRANSMISSÃO EM CARTÓRIO. DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA COMO INDICATIVA DA TRANSMISSÃO. TRANSFERÊNCIA DE BEM IMÓVEL. REGISTRO EM CARTÓRIO. ANÁLISE DOCUMENTAL. SÚMULA 7/STJ. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. III – O Tribunal a quo, para reconhecer a incidência de ITBI sobre a construção realizada, consignou, em suma, que no momento da edificação não teria ocorrido a transmissão do bem imóvel, uma vez que o documento apresentado, ou seja, um memorando de intenções especificando as permutas, não era documento hábil a determinar a transmissão que somente se deu posteriormente após a realização das obras. O recorrente por sua vez alega que o documento seria hábil a demonstrar a transmissão e que a construção foi financiada por todos os proprietários dos terrenos permutados, o que implicaria no afastamento do valor da construção da base de cálculo do ITBI. A tese do recorrente implica na necessidade de revisitação do conjunto probatório dos autos, uma vez que se faz necessário sindicar o referido documento e as afirmações factuais apresentadas, o que atrai o comando da súmula 7/STJ. V – Por outro lado, mesmo que afastadas as máculas verifica-se que para a efetivação da transmissão do bem imóvel, se faz necessário o registro da permuta no cartório de registro de imóveis, não sendo suficiente a mera intenção consubstanciada em documento assinado pelas partes. VII – Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e nessa parte negar-lhe provimento. (STJ AREsp n. 2.062.659/RJ, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 9/5/2023, DJe de 29/5/2023.)

Conclusão

Se você pretende realizar uma operação de permuta de terrenos, é essencial buscar o suporte de um advogado de confiança que poderá esclarecer as suas dúvidas, auxiliar na elaboração dos contratos e garantir o cumprimento das obrigações fiscais, como o pagamento do ITBI.

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Direito de Família

Contrato de namoro e união estável: Qual é a diferença?

Se antes o único documento que regulava a união de duas pessoas era a certidão de casamento, hoje em dia, graças ao avanço da doutrina e da jurisprudência, é possível que as partes celebrem contratos entre si, de modo a estabelecer regras para o relacionamento. E os dois contratos aceitos pelos tribunais são o contrato de união estável e o contrato de namoro.

Você sabe quais são as diferenças entre estes instrumentos? Neste artigo separamos as principais informações sobre o assunto. Acompanhe!

O que é o contrato de união estável?

Este contrato visa regular a união estável das partes. A partir dele é possível colocar no papel a data de início da relação, as condições da união, os bens adquiridos pelas partes e todos os outros pormenores necessários. Isso pode ser importante para que as partes resguardem seus patrimônios em eventual separação, já que em razão da validade jurídica conferida ao documento é possível utilizá-lo como prova em caso de processo judicial. Porém, a jurisprudência já entendeu que o contrato de união estável não poderá determinar regime de bens diferente do regime de comunhão parcial, já que a escolha do regime é devida exclusivamente ao casamento.

Como se caracteriza o contrato de namoro?

Como a união estável possui caráter patrimonial e visa regular a relação de um casal que tem por objetivo a constituição de família, o contrato de namoro vem legitimar uma relação que não tem esse viés. Assim, o casal que está em fase de namoro deseja se resguardar de eventual caracterização da relação como união estável, o que poderá atingir o patrimônio das partes, poderá pactuar entre si um contrato de namoro. Este instrumento irá estabelecer que a relação entre as partes, ainda que seja pública e duradoura, não passa de um namoro e que, portanto, não gera os direitos patrimoniais inerentes à união estável e ao casamento. As partes poderão celebrar o contrato em instrumento particular ou escritura pública, não existindo uma exigência quanto à forma.

Meu patrimônio estará resguardado com o contrato de namoro?

Ainda que as partes estejam cientes de que a relação é regulada pelo contrato de namoro, é possível que, caso o relacionamento tenha indícios de existência de família, poderá ser caracterizada a união estável. Assim, se o casal tiver celebrado o contrato, porém coabitam, dividem despesas básicas, incluem o outro no plano de saúde empresarial e até mesmo se apresentam como marido e mulher, por exemplo, é possível que a relação seja vista como união estável e, assim, seja alterada a questão patrimonial. Por isso, é preciso muito cuidado com a forma como a exposição da relação é feita e que as partes se atentem quanto aos atos praticados.

O que diz a jurisprudência?

Um dos cuidados que as partes devem ter ao pactuar um contrato de namoro é quanto à aquisição de bens em comum durante o período que vigorar o namoro. Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo julgou um caso em que um casal, após assinar um contrato de namoro entre si, comprou um imóvel e, posteriormente, se casou. No divórcio, houve discussão quanto à partilha do bem adquirido no período do namoro. O magistrado, por sua vez, entendeu que se tratava de bem particular, pois o patrimônio adquirido na constância de namoro, pela lei, não deve ser partilhado com o(a) namorado(a). Vejamos.

Apelação. Família. Ação de divórcio litigioso, alimentos e partilha de bens. Sentença que decreta o divórcio e partilha, na proporção de 50% para cada um, os valores pagos pelo imóvel durante o casamento. Recurso de ambas as partes. Partes que firmaram contrato de namoro, que exclui a existência de união estável anterior ao casamento. Contrato firmado que não constitui pacto antenupcial. Obrigações lá assumidas que não podem ser discutidas na ação de divórcio. Bens adquiridos antes do casamento que não devem ser partilhados. Prestações do imóvel de propriedade exclusiva do réu pagas durante o casamento que devem ser partilhadas na proporção de 50% para cada um. Alimentos que não são devidos à autora. Requerente pessoa jovem e apta a trabalhar, ainda que momentaneamente desempregada. Sentença mantida. RECURSOS DESPROVIDOS. (TJ-SP – AC: 10071613820198260597 SP 1007161-38.2019.8.26.0597, Relator: Cristina Medina Mogioni, Data de Julgamento: 02/06/2021, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/06/2021)

Conclusão

A redação de um contrato de namoro ou de união estável é importante para que as partes resguardem seus bens de eventual separação.

Converse com o seu advogado e veja qual instrumento melhor se aplica ao seu caso!

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Direito das Sucessões

Certidão de imunidade de ITBI para imóveis transferidos para a holding familiar

Dentro do planejamento sucessório, a criação de uma holding familiar é uma das alternativas para a transmissão dos bens ainda em vida. Aqui no blog já falamos sobre as vantagens da formação de uma empresa deste tipo para transferir os bens aos herdeiros. No entanto, um dos assuntos mais polêmicos dentro da criação de uma holding para fins sucessórios é a incidência de ITBI quando da transferência de imóveis em nome do proprietário para a empresa. Neste artigo falaremos sobre os principais aspectos deste tema. Acompanhe!

O que é ITBI?

O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, que incide nas relações de transferência de um bem imóvel de um dono para o outro. O ITBI é cobrado pelos municípios, por isso, a alíquota é determinada por estes órgãos da federação.

Como o ITBI pode incidir na transferência dos imóveis para a holding?

Como há a transferência de um bem imóvel, que deixa de ser do dono da empresa para ser da empresa propriamente dita, em tese, há a incidência do tributo. No entanto, a Constituição Federal prevê a imunidade tributária para a integralização do capital social de empresas que não sejam do ramo imobiliário.

Assim, de acordo com o art. 156, § 2º, I da Constituição Federal, não será tributada a transferência de bens imóveis quando a transmissão ocorrer para a integralização do capital social de uma empresa. Vale ressaltar que, para ser válida a imunidade, a atividade principal da empresa deve ser diversa de atividade imobiliária. No entanto, a polêmica reside a partir de uma recente decisão do Supremo Tribunal Federal (RE 796376 SC). No caso em questão, uma empresa com capital social de R$ 24 mil transferiu 17 imóveis, que totalizavam o valor de R$ 802 mil. Esta ação serviu para a integralização do capital social, e a diferença teve o propósito de aumentar o capital da empresa. Porém, a prefeitura da sede da companhia contestou o ato e decidiu que sobre a diferença dos valores dos bens e do capital social deveria haver a incidência de ITBI. O caso foi para a justiça e o STF acabou por decidir que a imunidade à qual o art. 156, § 2º, I da Constituição Federal se refere diz respeito à transferência para o capital social e não para o capital da empresa, ainda que não haja diferenciação entre os termos na letra da norma. Esta decisão se torna contraditória, já que o STF acabou por estender o alcance da lei, que não diferenciou o capital mencionado entre capital social e reserva de capital.

E como essa decisão poderá afetar as holdings familiares?

Como uma holding familiar tem como um dos propósitos diminuir as custas na transmissão dos bens entre proprietário e herdeiros, esta decisão do Supremo poderá afetar de forma negativa a transferência dos bens imóveis à empresa. No entanto, uma das possíveis soluções é ajustar o valor do capital social ao valor dos bens imóveis da família.

Outro ponto importante é o cuidado sobre o valor declarado do bem que está sendo utilizado para integralizar o capital social. Algumas prefeituras, ao receber a requisição de imunidade, têm contestado o valor declarado e requerido a correção para o valor de mercado, o que acaba por alterar o valor da imunidade. Por isso, deve haver um trabalho detalhado entre os responsáveis pela empresa e os contadores para que a constituição e integralização do capital social sejam feitas de forma correta, no intuito de evitar possíveis alegações de fraude e, principalmente, a contestação sobre a imunidade tributária.

O que diz a jurisprudência?

Conforme dito anteriormente, alguns municípios têm contestado a declaração dos valores dos imóveis utilizados para integralização do capital social das empresas. Em um julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, uma empresa integralizou o seu capital social com 9 imóveis que, em sua declaração, custavam cerca de R$ 100 mil. No entanto, o município contestou a declaração, informando que estes imóveis custavam, na verdade, três vezes mais do que o declarado. Assim, a decisão do Tribunal foi pela incidência de ITBI sobre a diferença dos valores. Vejamos.

APELAÇÃO. MANDADO DE SEGURANÇA. TRIBUTÁRIO. ITBI. INCORPORAÇÃO DE CAPITAL. IMUNIDADE. VALORES IRRISÓRIOS. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DO IMPOSTO PELO VALOR EXCEDENTE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. Conforme, art. 150, II, da CRFB, o fato gerador do ITBI consiste na transmissão onerosa, entre vivos, de direitos reais sobre imóveis. A Constituição Federal, no entanto, prevê a imunidade do tributo em relação à transmissão de bens decorrentes de incorporação de capital, desde que a atividade preponderante do contribuinte não seja a compra e venda desses imóveis, ou sua locação, ex vi art. 156, § 2º, I, da CRFB. Cuida-se de garantia constitucional que visa a facilitar a livre iniciativa empresarial. Todavia, como qualquer norma, não permite a incidência de abuso de direito. Conforme documentos de fls. 35/41 do processo de origem, o impetrante pretende integralizar o capital social da sociedade empresária por meio de 9 imóveis situados no Município de Niterói, declarando valores aproximados de R$ 10.000,00 por imóvel, com exceção do bem localizado no bairro de Icaraí, cujo valor declarado é de aproximadamente R$ 300.000,00. Note-se que tais quantias são notoriamente irrisórias frente ao verdadeiro valor de mercado dos bens. Nesse diapasão, verifica-se a intenção de integralizar o capital social da sociedade com imóveis que possuem valores substancialmente superiores ao declarado no contrato social, o que pode ensejar em simulação ou fraude. Sendo assim, viável a interpretação teleológica da imunidade prevista no art. 156, § 2º, I, no sentido de abarcar o ITBI incidente somente quanto ao valor declarado pelo contribuinte. A questão encontra-se com repercussão geral reconhecida no RE nº. 796.376/SC, sem início de julgamento, mas com parecer favorável do PGR pela incidência do tributo no que o valor do imóvel exceder à quantia a ser integralizada no capital social. Desta forma, não se vislumbra a existência de direito líquido e certo a fundamentar a concessão da ordem. Recurso desprovido. (TJ-RJ – APL: 00474650 420178190002, Relator: Des(a). RENATA MACHADO COTTA, Data de Julgamento: 09/03/2020, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/03/2020)

Conclusão

A imunidade tributária na transferência de bens imóveis pode ser uma boa alternativa para a criação das holdings familiares. No entanto, é preciso muita atenção quanto ao valor declarado no valor do capital social.

Por isso, em caso de dúvidas, consulte um advogado!

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Direito Imobiliário

STJ decide que, em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o comprador deve pagar aluguel ao vendedor

STJ decide que, em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o comprador deve pagar aluguel ao vendedor

Imagine a seguinte situação: você compra um imóvel, passa a residir nele, mas encontra uma série de problemas na estrutura. Diante da gravidade dos problemas, você exige a rescisão do contrato de compra e venda com a consequente devolução dos valores já pagos. O vendedor, por sua vez, aceita devolver os valores já recebidos, mas, em contrapartida, exige o pagamento de aluguéis pelo período em que você morou lá. Será que este pedido é plausível? Segundo uma recente decisão do STJ, sim.

A decisão do STJ

No caso julgado pelo STJ (REsp 1613613), as compradoras concordaram em comprar uma casa e, posteriormente, descobriram que o imóvel estava em uma área de marinha. Após várias tentativas de regularizar a situação, as compradoras ingressaram com uma ação para desfazer o negócio e exigiram a devolução do dinheiro pago. O tribunal do Rio de Janeiro, por sua vez, condenou as partes a devolver os valores, devendo ser abatido o montante correspondente à taxa de ocupação pelo período em que as compradoras permaneceram no imóvel, o que levou ao recurso ao STJ. O STJ decidiu que, no intuito de evitar que o consumidor seja beneficiado sem justificativa, nos casos em que o contrato de compra e venda de um imóvel for rescindido, o pagamento proporcional de aluguel será devido.

Um ponto importante decidido pelo STJ é que o pagamento deverá ocorrer independentemente da culpa pelo cancelamento do negócio − mesmo que a rescisão seja causada pelo não cumprimento do vendedor.

E se o comprador tiver realizado benfeitorias?

As benfeitorias são as melhorias realizadas em um bem, que podem auxiliar na preservação do patrimônio ou dar novas funções ao bem. Na decisão do STJ, o ministro relator determinou que, nestes casos, o vendedor deverá devolver os valores recebidos e indenizar o comprador pelas benfeitorias feitas. Com isso, é evidente que o processo judicial que verse sobre o tema exigirá a realização de perícia para que sejam atestados os valores das benfeitorias e do valor do aluguel devido pelo comprador.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos a decisão do STJ sobre o tema:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PRECEDENTES DA CORTE. 1. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. 2. A pretensão de que apenas fosse indenizada a posse do imóvel a partir do momento em que o comprador se tornou inadimplente ensejaria enriquecimento ilícito do ocupante, uma vez que as prestações pagas serão devolvidas como efeito da própria rescisão. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.933.996/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 23/2/2022.)

Conclusão

Ainda que a decisão do STJ venha trazer novos contornos para as partes que realizam a venda de um imóvel, é importante que antes de comprar uma casa ou apartamento, as partes façam uma diligência prévia no bem. Esta diligência verificará a regularidade técnica e documental do bem e poderá ser feita por um advogado que atue na área de Direito Imobiliário.

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Direito Civil

Entreguei as chaves do apartamento que aluguei e agora o proprietário disse que devo pagar pelos reparos. Tenho a obrigação de fazer o pagamento?

A locação de imóveis exige uma série de cuidados pelo locador e pelo locatário. Uma delas é a realização de vistoria de entrada e de saída. A vistoria gerará um documento que atestará a condição em que o bem foi locado e, com a saída do inquilino e a realização de nova vistoria, serão atestados os reparos que devem ser feitos.

No geral, o imóvel deve ser desocupado para a realização da inspeção. Em regra, a vistoria deve ser feita em seguida à saída do inquilino, devendo ser dado um prazo para as partes apresentarem contestação. Mas, e se a vistoria for feita muito tempo após a entrega das chaves? Será que o locatário tem a obrigação de pagar pelos reparos alegados pelo locador? A resposta para esta questão dependerá de algumas questões.

Primeiro ponto: a entrega das chaves deve ser feita mesmo com pendências

Muito embora a Lei do Inquilinato não estabeleça a obrigatoriedade de realização de vistoria do imóvel, este documento é comumente elaborado nas relações de locação. Em vista disso, não há um prazo para que a inspeção seja feita. Porém, em nome da razoabilidade, é importante que seja o mais breve possível após a saída do inquilino, sob pena de abrir brechas a contestações. E, dentro deste assunto, o STJ estabeleceu uma questão importante: o locador não pode se recusar a receber as chaves em razão de pendências de reparos ou débitos. Segundo o STJ, a recusa do recebimento gera o direito ao locador de ajuizar uma ação de consignação de chaves, visando evitar o acúmulo de débitos.

Segundo ponto: mesmo após a entrega das chaves, é possível que o locador cobre pelos reparos

A Lei do Inquilinato estabelece que é dever do inquilino devolver o imóvel sob as condições em que foi alugado, com ressalva dos desgastes naturais do uso. E é aí que reside a maioria dos conflitos: as partes comumente vão para o Judiciário discutir se os reparos são desgastes naturais ou se é devido ao inquilino o pagamento pelo conserto. Em vista disso, nossas considerações são:

  • A vistoria inicial e final do imóvel é um procedimento importante e que deve ser feita na presença do locador e do locatário, devendo ambos assinar o documento para garantir a transparência e a fidelidade das informações;
  • Deve-se evitar postergar a vistoria e, de preferência, a pessoa responsável pela vistoria inicial deve realizar a vistoria de saída;
  • É importante que só seja dada quitação quando tudo estiver averiguado e confirmado, tanto em relação às pendências financeiras do imóvel quanto às suas condições.

O que diz a jurisprudência?

O Tribunal de Justiça de São Paulo proferiu uma decisão importante para este assunto. No processo julgado, o locador aceitou a devolução das chaves e realizou posteriormente a vistoria no imóvel, sem o acompanhamento do locatário, cobrando judicialmente os valores necessários para a obra. O TJSP entendeu que a cobrança era indevida, dado que era necessária a presença dos locatários na vistoria.

Locação. Imóvel residencial. Ação de cobrança de aluguéis, encargos e gastos com reparos no imóvel. Sentença de parcial procedência. (…) Responsabilidade dos réus pelo pagamento dos aluguéis e encargos locatícios até a data de entrega das chaves. Pretensão da locadora ao reconhecimento da responsabilidade dos réus até o encerramento das reformas necessárias. Inadmissibilidade. Recebimento das chaves que não pode ser condicionado à realização de reparo no imóvel locado. Laudo de vistoria de saída do imóvel não assinado por locatário e fiadores. Imprestabilidade. Autora que não se desincumbiu de demonstrar o fato constitutivo do seu direito quanto aos reparos no imóvel. Sentença mantida. Recurso desprovido, com observação. (…) Restou incontroversa a entrega das chaves ocorrida em 29/04/2020, não subsistindo a recusa da locadora condicionando a entrega à realização de consertos e reparos que considerou necessários, pois é sabido que constitui direito potestativo do locatário a entrega das chaves do imóvel locado, não podendo ser negado pelo locador. Não deve prevalecer o laudo de vistoria de saída apresentado, sem o devido acompanhamento dos locatários e fiadores, tratando-se de prova produzida unilateralmente, sendo imprestável para embasar o pleito de ressarcimento por danos no imóvel (TJSP – AC 10066090920208260510. Relator(a): KIOITSI CHICUTA. Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado. Data de julgamento: 27/08/2021).

Conclusão

Tendo em vista os constantes conflitos entre locatário e locador, é fundamental que ambas as partes estejam cientes dos seus direitos e deveres em relação à entrega das chaves. O locatário deve receber o imóvel em boas condições e o proprietário deve garantir a entrega das chaves no prazo estipulado em contrato. Caso haja alguma divergência, é importante buscar orientação jurídica para evitar prejuízos e garantir o cumprimento das obrigações contratuais.

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Direito Tributário

ITBI deve incidir sobre a integralização de imóveis por fundos de investimentos imobiliários. O que muda com a nova decisão do STJ?

ITBI deve incidir sobre a integralização de imóveis por fundos de investimentos imobiliários. O que muda com a nova decisão do STJ?

Os fundos imobiliários são uma nova forma de investimento que tem atraído os investidores, dado que a expectativa de retorno é fundada no recebimento de aluguéis. A partir da nova decisão do STJ, foi permitida a cobrança de ITBI sobre a integralização dos imóveis aos fundos. Entre os especialistas, a medida foi recebida com ressalvas.

O julgamento do STJ

Inicialmente, para entender a decisão do STJ é necessário entender o conceito dos fundos de investimentos imobiliários, os chamados FIIs.

Os Fundos Imobiliários (FIIs) são uma categoria de fundo de investimento que investem em empreendimentos imobiliários, como shoppings, hospitais e edifícios comerciais, ou ativos correlacionados, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Ao adquirir uma cota dos fundos, o investidor se torna um dos proprietários desse imóvel, tendo direito de receber rendimentos provenientes dos aluguéis. Porém, para que estes imóveis passem a compor o fundo de investimento, é necessário haver a transferência para o CNPJ do fundo. O município de São Paulo entendia que sobre esta transferência há a incidência do ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.

O caso foi parar no STJ a partir do julgamento do agravo em Recurso Especial n. 1.492.971/SP. A 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu de forma unânime que a cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de integralização de imóveis por fundos de investimentos imobiliários é legal. No julgamento, os ministros entenderam que essas transações caracterizam transferência da propriedade do imóvel para a administradora do fundo imobiliário mediante pagamento e, portanto, são passíveis de tributação.

O que muda com a decisão?

A partir da decisão, a expectativa é que os fundos podem ser tornar mais onerosos, tendo em vista a cobrança do imposto sobre a transmissão. Isso porque os custos de estruturação acarretam um maior risco para as instituições administradoras e, por conseguinte, desestimulam o mercado de fundos imobiliários.

Vale ressaltar que, embora não seja uma decisão em sede de recurso repetitivo e, portanto, não crie precedentes vinculantes para julgamentos futuros, a sentença pode ter influência sobre outros casos, tanto no Judiciário quanto em esferas administrativas.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos a decisão do STJ que determinou a incidência de ITBI sobre a integralização de imóveis no Fundo de Investimento Imobiliário:

ITBI. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. COMPOSIÇÃO DE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO. IMUNIDADE. INEXISTÊNCIA. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. FATO GERADOR. CONFIGURAÇÃO. A aquisição de imóvel para a composição do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, efetivada diretamente pela administradora do fundo e paga por meio de emissão de novas quotas do fundo aos alienantes, configura transferência a título oneroso de propriedade de imóvel para fins de incidência do ITBI, na forma do art. 35 do Código Tributário Nacional e 156, II, da Constituição Federal, ocorrendo o fato gerador no momento da averbação da propriedade fiduciária em nome da administradora no cartório de registro imobiliário (STJ – AREsp 1.492.971-SP, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, por unanimidade, julgado em 28/2/2023).

Conclusão

Muito embora o julgamento do STJ não tenha sido proferido sobre esquema de repercussão geral, é notável que as corretoras passarão por mudanças, no intuito de se resguardar de futuras cobranças do ITBI.

Acompanhe o nosso blog e fique por dentro das alterações da lei e dos julgamentos dos tribunais.

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Direito de Família

Novo casamento e enteados justificam a redução de pensão?

Quando os pais de uma criança são separados, é constante a discussão sobre o valor a ser pago a título de pensão alimentícia pelo genitor que não reside com o menor. Engana-se quem pensa que ele pagará uma quantia já prevista em lei ou o valor que para ele for cabível.

A doutrina e a legislação brasileira determinam que o valor da pensão alimentícia se calcará no trinômio necessidade x possibilidade x proporcionalidade. Isto significa que o montante será calculado conforme as necessidades do menor, a possibilidade de pagamento do genitor (ou seja, a partir do quanto ele aufere mensalmente e do quanto são seus gastos para a sua subsistência) e a proporcionalidade na divisão dos gastos entre os pais da criança, afinal, o montante utilizado para a manutenção da vida desta criança deve ser dividido entre seus genitores. Mas isto não significa que a divisão será igual, já que pela regra do Código Civil, os pais contribuem na proporção dos seus recursos, isto é, quem ganha mais, contribui mais. No entanto, uma dúvida que surge entre os genitores: quais devem os valores de pensão quando da existência de uma nova união e a possibilidade de minoração dos alimentos? Seria possível diminuir o valor da pensão, exclusivamente, com base nessa nova união? Afinal, uma nova união ou o nascimento de um novo filho diminuiria o quesito proporcionalidade, já que aumentariam os gastos essenciais do devedor e, assim, diminuiriam os seus recursos.

O STJ entendeu que não. Para o Tribunal, apenas a alegação de formação de nova família pelo alimentante não justifica a minoração dos alimentos, já que deve estar demonstrada a diminuição da possibilidade do pagamento. Isto será verificado a partir dos rendimentos do devedor e das novas dívidas contraídas por ele. Além disso, na existência de um novo filho, deve ser observada a igualdade de tratamento dos filhos, independente da ordem de nascimento, já que deve haver isonomia na manutenção de todos eles, sem desproporcionalidade dos valores pagos. Por exemplo, se para o primeiro filho o genitor deve realizar o pagamento de R$ 1.000,00, mas recebe mensalmente R$ 12.000,00, não se justifica a minoração dos alimentos, já que a pensão não compromete grande parte dos seus rendimentos. No entanto, se a renda do devedor é de R$ 2.0000,00 e ele paga ao menor o valor de R$ 1.000,00 e desta nova união advém outro filho, há a justificativa para a minoração da pensão do primeiro filho, já que a legislação brasileira prevê a não discriminação de um filho em detrimento do outro, de modo que é justo que o valor recebido pelo pai seja pago proporcionalmente a todos os seus filhos e ainda não prejudique a sobrevivência do devedor. Deste modo, sendo violados os fatores proporcionalidade e possibilidade, já que haverá comprovadamente um comprometimento dos rendimentos do devedor de alimentos e que justifiquem a redução da pensão do primeiro filho, é plenamente possível que o devedor inicie uma Ação de Revisão de Alimentos no intuito de que sejam reajustados os valores pagos ao menor.

Quando se trata de enteados, o devedor deverá demonstrar que a manutenção deste menor é de sua responsabilidade, e que não há outro genitor responsável por ele, para que assim seja utilizado o argumento para minoração. Caso contrário, na hipótese de este enteado também receber pensão alimentícia de seu genitor, não se justifica a diminuição da pensão.

Por fim, caso o responsável pelo menor, que administra a pensão da criança, contraia nova união, também não se justifica a minoração da pensão, já que o pai continua tendo o dever de prover a subsistência do seu filho, independente da condição financeira do padrasto.

O que diz a jurisprudência?

O STJ tem entendimento consolidado quanto a não possibilidade de minoração de alimentos com base exclusivamente na alegação de nova família e do nascimento de novo filho do alimentante.

No julgado a seguir, o Tribunal analisou a situação fática e verificou que, mesmo com o nascimento de um novo filho do alimentante e da formação de nova família, não se justificaria a diminuição do valor da pensão, já que a condição profissional do devedor se aprimorou desde a determinação judicial que estabeleceu o valor dos alimentos, anulando a alegação de diminuição do quesito possibilidade. Vejamos.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE ALIMENTOS. PROCESSO INCLUÍDO EM PAUTA. JULGAMENTO SUSPENSO. CONTINUAÇÃO EM SESSÃO SUBSEQUENTE. DESNECESSIDADE DE NOVA INTIMAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. OBRIGAÇÃO ALIMENTAR. CONSTITUIÇÃO DE NOVA FAMÍLIA. SUPERVENIÊNCIA DE OUTRO FILHO. INSUFICIÊNCIA PARA JUSTIFICAR A DIMINUIÇÃO DA PRESTAÇÃO. REDUÇÃO DA CAPACIDADE FINANCEIRA NÃO RECONHECIDA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REEXAME DE PROVA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 12. Nos termos da orientação jurisprudencial desta Corte Superior, “a circunstância de o alimentante constituir nova família, com nascimento de filhos, por si só, não importa na redução da pensão alimentícia paga à filha havida de união anterior, sobretudo se não resta verificada a mudança para pior na situação econômica daquele” (REsp 703.318/PR, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 21/6/2005, DJ de 1º/8/2005, p. 470). 3. No caso, as instâncias ordinárias, examinando as circunstâncias da causa, concluíram que não ficou demonstrada a redução da capacidade econômica do alimentante, consignando que, ao contrário, teria alterado para melhor, já que, quando fixados os alimentos, o autor era estudante universitário, sendo, agora, médico formado. Infirmar as conclusões do julgado, nesse ponto, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 desta Corte Superior. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ – AgInt no AREsp: 1618149 SP 2019/0337946-2, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/08/2020, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/09/2020)

Conclusão

A minoração do valor da pensão alimentícia é assunto delicado, e a diminuição só poderá ocorrer mediante fundada justificativa. Tal questão visa prevenir que os devedores prejudiquem a subsistência dos seus filhos em nome de questões não relevantes. No entanto, na hipótese de a criação e manutenção de um filho estar sendo prejudicada em razão do valor pago de pensão ao outro filho, abre-se caminhos para ações revisionais de alimentos.

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Direito das Sucessões

O inventário só tem investimentos. Como é calculado o imposto? Qual é a base de cálculo?

Um processo de inventário costuma levar um tempo considerável em razão da quantidade de bens que o falecido pode deixar, o que gera a necessidade de levantamento de documentação comprobatória e todos os demais passos necessários para o processo.

No entanto, é possível que, em vida, o de cujus tenha optado por deixar rendimentos somente em investimentos. Neste caso, como será calculado o imposto por transmissão? Outro aspecto importante: qual é a base de cálculo a ser utilizada: o valor dos investimentos no dia da morte ou da data da abertura do inventário?

Tais dúvidas são comuns em razão da volatilidade dos investimentos, que têm seus valores variados conforme os ânimos da Bolsa de Valores.

A resposta para tais questões é: independente se os bens deixados foram exclusivamente compostos por investimentos ou se existem bens móveis e imóveis, os impostos são calculados de acordo com o valor venal do bem ou, caso seja dinheiro em espécie, será o valor total do montante.

Agora, a questão que fica é: qual é o valor venal de investimentos? Grande parte dos estados tem adotado o entendimento de que a base de cálculo para tributação de investimentos é o valor das aplicações na data do falecimento do de cujus.

A utilização do valor dos investimentos na data do falecimento implica na seguinte questão: em caso de valorização ou desvalorização destas aplicações no decorrer do inventário, o valor de recolhimento do tributo continua o mesmo. Em outras palavras, se na data da morte do de cujus os investimentos valiam R$ 500 mil e, ao final do processo, que é quando há a partilha entre os herdeiros, tais aplicações passaram a valer R$ 750 mil, o valor do imposto a ser recolhido será calculado sobre os R$ 500 mil, e não sobre o novo valor.

O que diz a jurisprudência?

Em um recente julgamento do Tribunal de Justiça de São Paulo, os herdeiros, durante o decorrer do inventário, solicitaram o levantamento de valores do espólio para o pagamento de dívidas decorrentes da manutenção das ações e investimentos do de cujus. O juiz, em 2ª instância, concedeu o pedido e permitiu que fossem transferidos os valores aos herdeiros.

Tal decisão, ainda que não se relacione diretamente com o cálculo do imposto, abre precedente para outro aspecto importante dos inventários: a questão do pagamento dos tributos no decorrer do processo. Como os valores costumam ser altos e devem ser pagos pelos herdeiros, solicitar o respectivo levantamento no decorrer do processo pode facilitar a vida dos sucessores. Vejamos.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. INVENTÁRIO PEDIDO DE LEVANTAMENTO DE VALORES PARA PAGAMENTO DE CONSULTOR PARA REALOCAÇÃO DE INVESTIMENTOS DESPESA REALIZADA COM A FINALIDADE DE CONSERVAÇÃO DO PATRIMÔNIO.LEVANTAMENTO DE VALORES ADMISSÍVEL – CPC 619, IV INTELIGÊNCIA. RECURSO PROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de levantamento de valores, em inventário. Alega a agravante: a) todos os herdeiros concordaram com o levantamento do valor necessário ao pagamento da última parcela dos honorários do gestor das aplicações financeiras do espólio; b) o falecido deixou elevadas quantias em aplicações financeiras que foram aplicadas com a venda da carteira de ações na bolsa; c) contou com o auxílio para a liquidação da carteira de ações e aplicação dos valores resultantes da venda, bem como, para a renovação das aplicações já́ existentes; g) a inventariante, com a concordância dos demais herdeiros, deverá ser ressarcida mediante saque da respectiva quantia diretamente da conta bancária existente em nome do de cujus; h) requereu a autorização para levantamento de R$ 83.954,98 diretamente das contas existentes no Banco do Brasil em nome do falecido. Requer o provimento do recurso para que seja determinada a expedição de alvará́ para levantamento de R$ 83.954,98 com a ressalva expressa que R$ 32.390,49. Segundo Daniel Amorim Assumpção Neves, “dependerá do consentimento dos herdeiros atos para alienar bens, pagar dívidas e fazer as despesas necessárias com a conservação e o melhoramento dos bens do espólio. Nesse caso, entretanto, é lícito ao juiz, mesmo havendo resistência dos herdeiros, autorizar a realização do ato”. Na hipótese, a contratação de especialista em investimentos cuida-se de despesas necessária à conservação do patrimônio. Não houve impugnação dos herdeiros, sendo adequado o levantamento dos valores para pagamento do profissional e restituição do quanto adiantado pela inventariante. 3. Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, DOU PROVIMENTO ao recurso para autorizar o levantamento de R$ 83.954,98.

Conclusão

O conhecimento e ciência dos herdeiros sobre os bens deixados pelo falecido é de suma importância, já que possibilita a eles realizar o cálculo dos impostos e a respectiva reserva de valores paga durante a ação do inventário.

Por isso, o planejamento sucessório com advogados qualificados pode auxiliar este processo!

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Direito Imobiliário

Desisti de imóvel na planta, como fazer o distrato?

Desisti de imóvel na planta, como fazer o distrato?

Comprar um imóvel na planta tem várias vantagens. A maior delas é a possibilidade de pagar mensalmente um valor, que muitas vezes é inferior a uma parcela de financiamento. No entanto, dado o extenso prazo entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves, existem diversas situações que podem fazer com que os compradores desistam do negócio. O desemprego e a negativa do banco para o financiamento são exemplos de situações.

Mas, nestes casos, é possível realizar o distrato da compra?

A resposta é sim. Porém, existem algumas questões que devem ser consideradas pelos compradores.

Primeiro, quando se fala em compra de imóvel na planta, se fala da celebração de um contrato de promessa de compra e venda futura. Por isso, quando o consumidor resolve interromper o contrato, na verdade ele só quebra a promessa de comprar algo futuramente. Não há, assim, devolução do imóvel. No entanto, não basta somente solicitar à construtora o cancelamento do contrato e a devolução dos valores já investidos. Como há uma quebra de contrato, o consumidor pode ser penalizado por isso.

O STJ possui entendimento consolidado sobre este tema. Nos termos da súmula 543, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Assim, as construtoras poderão cobrar do consumidor uma multa pela desistência. Não existe na lei uma determinação sobre qual deve ser o percentual cobrado neste caso. No entanto, a jurisprudência tem entendido que o percentual poderá ser entre 10 e 25% do valor pago. Além disso, o consumidor não terá direito de devolução dos valores pagos com corretagem e as eventuais despesas com cartório.

Existe alguma forma de haver o distrato sem o pagamento de multa?

Sim, é possível que haja o distrato sem o pagamento de multa pelo consumidor. Para isso, é preciso que haja o descumprimento contratual pela construtora. A maior incidência de quebra de contrato por essas empresas é o atraso na entrega do imóvel. A jurisprudência tem o entendimento de que, após o prazo compactuado em contrato, há uma tolerância de 180 dias de atraso. Porém, esta regra não está prevista em lei, de modo que o consumidor não precisa aguardar todo este prazo para solicitar o distrato do contrato sem a aplicação de multa.

O que diz a jurisprudência?

Em um julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, uma construtora, ao ser processada para rescisão do contrato e devolução dos valores em razão do atraso na entrega das chaves, alegou que a demora na entrega da obra ocorreu em razão da escassez da mão de obra e dos materiais de construção, além das chuvas fortes. No entanto, o desembargador entendeu que estas não são causas passíveis para o não cumprimento contratual e determinou que a construtora devolvesse integralmente os valores pagos pelos compradores. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. POSTERIOR DESISTÊNCIA DOS PROMITANTES COMPRADORES. Apelação da ré. Escassez de mão de obra especializada, material de construção e fortes chuvas constituem fortuito interno que não eximem a ré das responsabilidades pelos danos decorrentes do descumprimento do contrato. Ausência de comprovação de excludente. A entrega do imóvel deveria ocorrer em 31/01/2013, já computado o prazo de tolerância de 180 dias. Aceite do imóvel em 15/04/2013. Notificação extrajudicial da ré quanto ao interesse dos autores na rescisão contratual em 21/08/2013. Habite-se averbado em 29/08/13. E-mails trocados demonstram que os autores/apelados desistiram da rescisão notificada em 21/08/13 e tentaram um financiamento junto ao Banco Bradesco, mas em 07/10/15 distribuíram a presente ação objetivando rescisão contratual. Hipótese de desistência por parte dos promitentes compradores. Percentual de retenção devido em favor da ré, consoante a razoabilidade que o caso exige e em observância à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual fixado em 20%. Não cabimento de multa. Correção monetária sobre os valores a serem devolvidos contada a partir dos desembolsos e juros a partir do trânsito em julgado. Ressarcimento de valores referentes a cotas condominiais devido, ante a inexistência de emissão de posse no imóvel. Precedentes. Sucumbência recíproca. Sentença parcialmente reformada para excluir a condenação ao pagamento da multa por rescisão e determinar que a restituição das parcelas ao autor/apelado seja limitada a 80% do total pago como parte do preço do imóvel objeto do negócio rescindido, corrigidas a partir de cada desembolso e acrescidas de juros a partir do trânsito em julgado. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. (TJ-RJ – APL: 00440064120158190203, Relator: Des(a). SÔNIA DE FÁTIMA DIAS, Data de Julgamento: 12/05/2020, VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/05/2020)

Conclusão

O pedido de distrato pode se tornar um problema para o consumidor, já que, no geral, as construtoras são resistentes em cancelar o negócio. Por isso, caso você esteja vivenciando situação parecida, busque o Procon da sua cidade ou o seu advogado de confiança. É possível iniciar uma ação judicial para contestar a cobrança abusiva da multa.