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Usucapião por abandono de lar: Quais são os requisitos

A usucapião é uma das formas de aquisição de propriedade previstas em nosso ordenamento jurídico, e consiste na transmissão da propriedade ao possuidor do imóvel que vem dando utilidade ao bem do qual tem posse.

A justificativa para a usucapião reside no princípio constitucional da função social da propriedade, que estabelece que todo bem imóvel deve ter um fim próprio, seja como moradia, seja para fins comerciais, de modo a coibir a especulação imobiliária.

E dentro do rol de modalidades de usucapião está a usucapião familiar. Neste artigo trazemos todos os pormenores desta categoria de aquisição.

O que é a usucapião familiar?

A usucapião familiar está prevista no art. 1240-A do Código Civil e é voltada àquele que foi abandonado pelo cônjuge, o qual se retirou do lar e deixou a família residir no imóvel de propriedade do casal.

Pela usucapião comum, o tempo requerido de posse para que seja conferido o direito à usucapião é de 10 anos. Na usucapião familiar, o prazo é de 2 anos, somente, contanto que a posse seja feita de maneira ininterrupta.

Esta modalidade de usucapião visa resguardar as famílias que sofrem com o abandono de um dos cônjuges e que, devido a este fato, passam a ter problemas com moradia, já que ausente um dos proprietários se torna incerta a posse do lar.

Quais os requisitos?

Os requisitos da usucapião familiar são os seguintes: que o bem a ser usucapido seja de propriedade de ambos os cônjuges, que a posse exercida pelo cônjuge abandonado tenha sido pelo prazo de 2 anos ininterruptos e sem oposição; que o imóvel seja urbano e tenha até 250 m² e que o cônjuge abandonado não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Além disso, é necessário que os cônjuges sejam casados ou tenham constituído união estável.

Como conseguir o direito à propriedade por meio desta modalidade?

Verificada a presença de todos os requisitos, o cônjuge interessado deverá iniciar um processo judicial visando adquirir a propriedade do bem de família.

É importante que seja demonstrado em juízo que o cônjuge se evadiu do lar há mais de 2 anos e que ele não se opôs à posse do bem de família.

Conseguindo demonstrar estes fatos através de provas documentais ou testemunhais é plenamente possível que seja adquirida a propriedade do bem da família.

Conte sempre com um advogado especialista neste caso!

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Direito de vizinhança – saiba mais!

A cordialidade e respeito com pessoas que moram próximas à nossa residência é um pressuposto para uma boa convivência. E isto abarca, também, a solução de possíveis conflitos que possam surgir. No entanto, nem sempre este convívio é fácil e harmonioso, e é por isso que o Código Civil dispõe de algumas regras para facilitar esta relação. Neste artigo trataremos sobre as principais dúvidas quanto ao direito de vizinhança.

Como deve ser divida a responsabilidade de conservação de muros entre as propriedades vizinhas?

Esta é uma questão muito discutida entre vizinhos, principalmente entre os proprietários de áreas rurais. Segundo o Código Civil, em seu art. 1.297, o dever de conservar o muro que divide as propriedades é de ambos os vizinhos, devendo ser as expensas rateadas entre eles. Por isso, caso o muro de divisão esteja caindo e seu vizinho se negue a auxiliar nas despesas, é possível realizar a reforma do muro e, posteriormente, ingressar com ação de cobrança ao vizinho para reaver os valores gastos.

Meu vizinho possui uma árvore em sua propriedade, mas os frutos dela caem no meu imóvel. Tenho direito a estes frutos?

De acordo com o art. 1.284 do Código Civil, “os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular”. Deste modo, ainda que a raiz da árvore esteja na propriedade do seu vizinho, os frutos que tenham caído em seu imóvel são seus por direito.

Ainda sobre a questão anterior, as raízes da árvore do meu vizinho estão invadindo o meu imóvel e danificando-o. Posso realizar o corte destas raízes?

Pelo Código Civil, é possível sim que seja realizado o corte das raízes que estejam invadindo a sua propriedade e prejudicando o bem de alguma forma. Nos termos do art. 1.283, “as raízes e os ramos de árvore que ultrapassarem a estrema do prédio poderão ser cortados até o plano vertical divisório pelo proprietário do terreno invadido”. Assim, não só as raízes poderão ser cortadas, como também os ramos, sem que seja necessária a autorização do vizinho.

O cachorro do meu vizinho vive entrando na minha residência e danificando vários objetos. Como fazer para impedir isso?

Esta é uma questão delicada, já que o animal poderá sujar o ambiente, quebrar objetos e causar vários transtornos ao vizinho. Para esta situação, o art. 1.297, §3º do Código Civil prevê que a construção de tapumes para impedir a passagem de animais de pequeno porte deverá ser cobrada do dono do animal. Neste caso, o vizinho que construir o tapume para evitar a entrada do animal alheio não deverá concorrer para as despesas, isto é, deverá ser dever do dono do bichinho quitar todos os gastos necessários para a construção da barreira.

O que diz a jurisprudência?

Um dos aspectos relevantes do direito de vizinhança é que os seus efeitos não são exclusivos do possuidor do imóvel. O proprietário do bem, ainda que não resida no local de sua propriedade, também responderá pelos danos causados pelo possuidor.

No julgado do Superior Tribunal de Justiça, o proprietário do imóvel foi condenado a indenizar os vizinhos do local, em razão dos danos morais causados pelo locatário. No entendimento do ministro, em razão da natureza propter rem da propriedade, o dono do bem responde pelos eventuais danos causados pelo uso indevido do seu imóvel, ainda que ele não tenha dado causa. Vejamos.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CESSÃO PROVISÓRIA DE USO. CARNAVAL DE RUA. RUÍDOS EXCESSIVOS. LEGITIMIDADE PASSIVA E DEVER DE INDENIZAR RECONHECIDOS PELO TRIBUNAL LOCAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. PROPRIETÁRIO. DIREITO DE VIZINHANÇA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem reconheceu a legitimidade passiva do ora agravante para figurar no polo passivo da ação e o seu dever de indenizar. Nesse contexto, verifico que o acolhimento da pretensão recursal exigiria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, atraindo o óbice da Súmula 7 do STJ. 2. “Tratando-se de direito de vizinhança a obrigação é propter rem, ou seja, decorre da propriedade da coisa. Por isso, o proprietário, com posse indireta, não pode se eximir de responder pelos danos causados pelo uso indevido de sua propriedade. Em resumo: o proprietário, em razão da natureza propter rem da obrigação, possui legitimidade passiva ad causam para responder por eventuais danos relativos ao uso de sua propriedade”. (REsp 1125153/RS, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2012, DJe 15/10/2012). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ – AgInt no AREsp: 1311349 RS 2018/0146450-6, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/09/2018, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/09/2018)

Conclusão

Os direitos de vizinhança são vários. No entanto, a recomendação principal é: sempre tente um acordo com o seu vizinho, evitando que o conflito seja levado ao Poder Judiciário.

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Quero cancelar o contrato, mas a multa é maior que o valor total do contrato, como fazer?

O cancelamento de um contrato muitas vezes se mostra como a única opção ao consumidor que está insatisfeito com o serviço recebido. Porém, é comum que as empresas estabeleçam como condição para a rescisão o pagamento de uma multa que varia conforme o serviço prestado. Mas, o que o consumidor pode fazer nos casos em que a multa possui um valor alto, correspondente ao valor total do contrato? Existem algumas formas de resolver este problema e que serão comentadas aqui, neste artigo. Acompanhe!

A abusividade da cláusula rescisória que estabelece um alto valor como multa

Primeiro, é preciso ressaltar que nenhuma empresa pode impedir que o cliente reincida o contrato. Com isso, mesmo com a cobrança de multa, o consumidor pode se desvincular da prestação do serviço a qualquer momento. Passada esta questão, existem três dispositivos legais que trazem pontos importantes sobre a multa rescisória. O primeiro ponto está no art. 412 do Código Civil, que estabelece que o valor imposto em uma cláusula penal não poderá exceder o da obrigação principal. O segundo dispositivo está elencado no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe que são consideradas nulas as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações abusivas ou que deixem o consumidor em desvantagem exagerada. Por fim, o terceiro ponto e o mais relevante para este assunto, está disposto no Decreto nº 22.626/1933, em seu art. 9º. No artigo, fica estabelecido que não é válida a cláusula penal com multa superior a 10% do valor da dívida. Deste modo, é possível afirmar que são nulas as cláusulas que estabeleçam multa rescisória com valor acima de 10% da dívida.

Com isso, a recomendação é de que o consumidor verifique se a multa é proporcional ao contrato, ou seja, ela não pode corresponder ao valor total dele, tampouco a um valor próximo a este montante. Outro ponto importante é a possibilidade de o contrato ter sido parcialmente pago. Neste caso, a proporcionalidade também deve ser observada. Vale ressaltar que, se o contrato for regulado por uma lei especial, é possível que o valor da multa possa ser superior a este percentual.

O que fazer quando a empresa continua cobrando a multa desproporcional?

Se você está vivenciando situação semelhante, é possível pleitear a nulidade da cobrança da multa. O primeiro passo é procurar a empresa que está te cobrando e explicar sobre os dispositivos legais. Se ela negar a rescisão e a relação for de consumo, você pode procurar o Procon da sua cidade. Caso a relação seja contratual, você pode procurar um advogado, o qual te orientará conforme o caso concreto.

O que diz a jurisprudência?

Os tribunais têm decidido que, quando a cláusula de rescisão contratual estabelece uma multa que abrange todo o valor pago pelo serviço, ela é considerada abusiva e, por isso, será nula. Uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo demonstra o que vem entendendo os juízes. Vejamos:

RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. “BUFFET”. MULTA CONTRATUAL ABUSIVA. RETENÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. IMPOSSIBILIDADE. Com efeito, a relação jurídica estabelecida entre as partes se submete às normas do Código de Defesa do Consumidor e foi estipulada em contrato de adesão, de modo que se aplica ao caso a regra do artigo 51 do CDC, que dispõe que: “Art. 51: São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:” (…) “IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”. E a cláusula em questão coloca o autor em desvantagem exagerada em relação à ré na medida em que “restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual” (art. 51 § 1º inc. II do CDC). Assim, a multa estabelecida pela ré configura típica situação de abuso do direito de contratar, obtida através de sua inegável situação de prevalência em relação à autora, de modo que a cláusula deve ser considerada nula. Assim, na falta de prestação do serviço, a restituição deve ocorrer de forma integral. RECURSO NÃO PROVIDO. Aplicação do disposto no art. 46 da Lei 9099/95 – SENTENÇA MANTIDA. Condenação da parte recorrente nas custas e despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação, observando-se que em caso de se tratar de beneficiário da Justiça Gratuita a execução fica suspensa. (TJ-SP – RI: 10007696120178260562 SP 1000769-61.2017.8.26.0562, Relator: Christiano Rodrigo Gomes de Freitas, Data de Julgamento: 08/11/2017, 6ª Turma Cível – Santos, Data de Publicação: 08/11/2017)

Conclusão

A rescisão contratual pode significar um problema ao consumidor. A nossa recomendação é que você sempre busque solucionar a questão diretamente com a empresa. Em último caso, converse com o seu advogado!

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Direito de arrependimento – você sabe o que é?

Com a pandemia, o número de compras realizadas pela internet cresceu cerca de 110% em 2020, em comparação com o ano de 2019. Com isso, os problemas gerados também aumentaram e muitos consumidores desconheciam seus direitos neste campo. Uma das principais garantias do consumidor é o direito de arrependimento. Mas, você sabe o que significa isso?

O direito ao arrependimento está previsto no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe o seguinte: “O consumidor pode desistir do contrato no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou domicílio”.

E o que isso quer dizer? Toda vez que o consumidor realiza uma compra fora do estabelecimento comercial, o que inclui a internet, ele possui 7 dias corridos para desistir da compra, devolvê-la e ter os valores restituídos. No caso das compras online, o prazo começa a correr do dia do recebimento do produto, e não da efetuação da compra.

O que se entende por “fora do estabelecimento”?

Engana-se quem pensa que a menção a “fora do estabelecimento” contempla somente as compras online. Qualquer compra efetuada fora da loja pode dar o direito de arrependimento. Um exemplo seria a venda porta a porta, por catálogo, por telefone, por correspondência, etc.

Quem paga pela postagem do produto na devolução?

Essa é uma questão delicada, já que a lei não trata desse assunto. No entanto, o STJ tem entendido em diversos processos que, dada a hipossuficiência do consumidor, seria dever da empresa custear os gastos para devolução do produto. Por isso, ao adquirir qualquer produto pela internet, é importante se atentar às regras da plataforma para a devolução do produto, no intuito de evitar futuros contratempos.

O que diz a jurisprudência?

Um dos aspectos relevantes para surtir efeito o direito de arrependimento é cumprir o prazo para reclamação, que é de 7 dias. Em um julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, o requerente contratou o serviço de hotelaria por tempo determinado. No entanto, se arrependeu da aquisição e, após 7 dias do pagamento dos serviços, invocou este direito, o que não foi contemplado. Em juízo, seu pedido também não foi aceito, sob argumento de o exercício do direito de arrependimento poderá ser feito em 7 dias após a assinatura do contrato, e não da realização do pagamento. Vejamos.

Apelação cível. Direito do consumidor. Contrato de concessão real de direito de uso de unidade habitacional hoteleira em sistema de tempo compartilhado (time-sharing). Direito de arrependimento previsto no contrato. Prazo de 7 (sete) dias. Dies a quo fixado a partir da data de celebração do contrato. Compatibilidade com o art. 49 do CDC. Parte autora que exerce o direito de arrependimento a destempo. Insatisfação com o valor dos encargos contratuais cobrados pelo exercício da denúncia unilateral. Sentença de improcedência. Apelo da parte autora. 1. Manutenção do capítulo da sentença que determinou a perda do prazo decadencial para o exercício do direito de arrependimento. Termo inicial claramente fixado da data da celebração do contrato. Demandantes que confundem a data da celebração do contrato com a data do pagamento da primeira prestação. Contrato meramente consensual. 2. É lícita, em tese, a cobrança de encargos compensatórios para a hipótese de resilição unilateral imotivada dos consumidores. Jurisprudência que limita o valor dos encargos compensatórios entre 10% e 25% do valor do contrato. 3. Parte autora que tem parcial razão, apenas no que concerne à identificação de abusividade na cobrança de encargos superiores a 20% sobre o valor do contrato, considerado pela própria ré como suficiente para a reparação dos prejuízos experimentados pela frustração da operação negocial. 4. Direto da parte ré que deve ser buscado em via própria. 5. Dano moral inexistente. 6. Parte autora que não comprovou a alegada negativação indevida de seu nome nos cadastros de restrição ao crédito. Apelação que se conhece e se dá parcial provimento. (TJ-RJ – APL: 01646287120188190001, Relator: Des(a). MARCIA FERREIRA ALVARENGA, Data de Julgamento: 02/10/2019, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL).

Conclusão

O direito de arrependimento é extremamente útil para os dias atuais, afinal, é comum que o vendedor anuncie o produto com fotos que não condizem com o objeto. Por isso, se uma empresa se negar o exercício do seu direito ao arrependimento, não hesite em procurar o Procon da sua cidade ou, em alguns casos, um advogado especialista!

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Viajei para o exterior e fiquei doente. Comecei o tratamento médico com o seguro saúde. Ao voltar para o Brasil, o seguro deve continuar pagando o tratamento?

Pense na seguinte situação: você vai viajar para outro país e contrata um seguro saúde. Durante a viagem, você sofre um acidente e precisa de uma cirurgia. A data mais próxima para o procedimento é em semanas e nesta data você precisará estar no Brasil.

Será que neste caso o seguro saúde é obrigado a cobrir a nova cirurgia? Segundo uma decisão recente do STJ, não.

O caso decidido pelo STJ

No caso julgado pelo STJ, uma brasileira que viajava pela França sofreu uma queda e lesionou o braço, necessitando de uma cirurgia. Dada a proximidade do retorno da turista, o médico que a atendeu pelo seguro estabilizou o membro e a orientou a realizar a cirurgia no Brasil. Porém, ao buscar o seguro saúde para requerer o custeio do procedimento, o retorno dado pelo seguro é que a cobertura de tratamento era somente para o período em que ela estivesse no exterior. Ao recorrer à Justiça, o tribunal de primeira instância decidiu que o seguro não tinha o dever de custear o restante do tratamento, ainda que a lesão tivesse sido adquirida durante o período de cobertura.

O caso chegou ao STJ que, por sua vez, decidiu que a natureza do contrato de seguro garante ao segurado o tratamento para urgências e emergências durante o período de viagem, de modo que o contratante retorne estabilizado ao seu país de origem e assim procure um tratamento adequado. Com isso, este julgado abriu precedentes para que, em casos futuros, os seguros-viagem só sejam obrigados a custear os gastos durante o período de viagem.

O que fazer nestes casos?

Caso você esteja em outro país e venha a sofrer algum acidente que demanda hospitalização, é preciso ressaltar que, em regra, os seguros-viagem só são obrigados a cobrir o período contratado. Na hipótese de o segurado necessitar estender o plano, as seguradoras, no geral, requisitam a contratação de um novo plano. Porém, em razão de o segurado já estar em viagem, esta contratação é feita mediante um período de carência e legalmente isso é possível. Com isso, se o turista necessitar de um atendimento médico no momento da contratação, é possível que o seguro recuse a venda do plano. Logo, a recomendação é que o turista saia do Brasil com um seguro-viagem que contemple todo o período da viagem, sob pena de não poder adquirir um novo plano quando já estiver em outro país.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos o recente entendimento do STJ sobre o tema:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. SEGURO VIAGEM. AUTORA QUE SOFREU UMA QUEDA NO METRÔ DE PARIS, UM DIA ANTES DO RETORNO AO BRASIL, TENDO FRATURADO O PUNHO ESQUERDO. ATENDIMENTO MÉDICO DEVIDAMENTE REALIZADO NO EXTERIOR CUSTEADO PELA SEGURADORA RECORRIDA. ALTA MÉDICA REALIZADA ALGUMAS HORAS ANTES DO VOO DE RETORNO. CIÊNCIA DA VIAGEM PELO MÉDICO LOCAL, QUE, APÓS A REALIZAÇÃO DE EXAMES CLÍNICOS E DE RADIOGRAFIA, IMOBILIZOU O BRAÇO DA SEGURADA E RECOMENDOU CONSULTA COM CIRURGIÃO NO PAÍS DE RESIDÊNCIA. CONTINUIDADE DO TRATAMENTO MÉDICO REALIZADO NO BRASIL. EXCLUSÃO DE COBERTURA. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. RECURSO DESPROVIDO. 1. A controvérsia instaurada no presente recurso especial consiste em saber se a seguradora recorrida deve ser responsabilizada pelos gastos decorrentes do tratamento médico realizado pela recorrente no Brasil, em razão de acidente ocorrido durante viagem ao exterior. 3. O contrato de seguro viagem abrange, como regra, apenas as despesas médico-hospitalares limitadas ao tratamento de urgência ou emergência do segurado, até a sua efetiva estabilização, a fim de que possa continuar a viagem ou retornar ao local de sua residência com segurança. Logo, é da natureza da respectiva avença que, caso haja a necessidade de continuação do tratamento médico no país de residência do contratante, após a alta médica dada pelo hospital que prestou o atendimento no exterior, as despesas daí decorrentes não estarão cobertas pelo respectivo seguro, salvo disposição contratual em sentido diverso. 4. No presente caso, conforme consignado pelas instâncias ordinárias, havia, no contrato de seguro viagem firmado entre as partes, cláusula expressa no sentido de que estariam cobertas apenas “as despesas relacionadas à estabilização do quadro clínico do segurado que lhe permita continuar viagem ou retornar ao local de sua residência, não havendo cobertura para a continuidade e o controle de tratamentos anteriores, check-up e extensão de receitas”, além do que “o atendimento de urgência e emergência sob orientação médica deverá ocorrer enquanto o segurado estiver em viagem e respeitando o período de vigência do Bilhete de Seguro”, inexistindo qualquer ilegalidade ou abusividade nas respectivas cláusulas contratuais. 5. Recurso especial desprovido. (REsp n. 1.984.264/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 7/6/2022, DJe de 14/6/2022.)

Conclusão

O seguro viagem é uma modalidade de seguro que ainda causa dúvidas aos brasileiros que viajam para o exterior.

Acompanhe o nosso blog e fique por dentro deste e de outros assuntos!

 

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Taxa extra do condomínio: quem paga é o proprietário ou o inquilino?

As disputas envolvendo as relações locatícias são recorrentes na Justiça brasileira. E não é para menos, afinal, 18% dos domicílios brasileiros são formados por imóveis locados. Uma das principais dúvidas dos inquilinos está no pagamento de taxas extras do condomínio e se esta incumbência deve ser do locatário ou do proprietário.

Neste artigo, falaremos sobre os principais pontos deste assunto. Acompanhe!

O que são taxas extras de condomínio?

As taxas extras de condomínio são todos os gastos não previstos mensalmente e que servem para cobrir alguma despesa adicional da copropriedade. No geral, as taxas de condomínio englobam água, energia elétrica das áreas comuns, salário dos funcionários e do síndico e insumos de manutenção. Porém, existem ocasiões que podem gerar taxas extras. Um dos exemplos mais comuns são as taxas para cobrir reformas do condomínio. Outro tipo de taxa extra pode ser a indenização que o condomínio foi obrigado a pagar, como no caso de alguém processá-lo e vencer o processo. Neste caso, todos os condôminos serão obrigados a custear o gasto.

O que a legislação diz a respeito?

A Lei nº 8.245/1991, que regula as relações locatícias, estabelece em seu art. 22, inciso X, que caberá ao locador pagar as despesas extraordinárias do condomínio. Neste inciso são elencadas todas as despesas consideradas extraordinárias. A razão pela qual o proprietário é obrigado a pagar estas taxas está relacionada à valorização que estas obras dão ao imóvel. Como o proprietário é o maior beneficiado pelo aumento do valor da sua casa ou apartamento, não seria justo que o inquilino, que está lá de forma transitória, arque com estes custos. Deste modo, é papel do locador realizar o pagamento destas taxas. Na prática, o que se verifica é que o locatário quita os valores e, posteriormente, o proprietário faz o reembolso.

O que diz a jurisprudência?

Ainda que o pagamento das taxas extras seja uma incumbência do proprietário, é possível que as partes acordem que o inquilino fique responsável pelo pagamento destes valores. No entanto, para que isso ocorra, é necessário que a questão esteja prevista no contrato de locação. Caso contrário, o que valerá é o disposto em lei.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro decidiu questão semelhante, na qual as partes haviam acordado verbalmente – o que não foi validado pelo tribunal. Vejamos.

RECURSO INOMINADO. Recorre o réu, repisando os argumentos da contestação, alegando julgamento extra petita, uma vez que a sentença condenou o réu ao pagamento de 18 meses de aluguel e que a inicial se refere apenas a 13 meses e que comprovou nos autos o pagamento do aluguel dos meses. No que concerne à responsabilidade pelos impostos e taxas, cabe destacar o disposto no inciso VIII, do artigo 22 da Lei nº 8.245/91, que prevê que os impostos do imóvel são encargos do locador, inexistindo comprovação de que foi acordado o pagamento do IPTU pelo locatário, não há como se incluir tal parcela na planilha de cálculos. A esse respeito, é de se reconhecer assistir razão, em parte, ao locatário/recorrente. Isso porque e por expressa disposição legal, os impostos e cotas extraordinárias de condomínio ficam a cargo do locador, exceto se as partes estipularem cláusula em contrário, nos exatos termos do art. 22, incisos VIII e X, da Lei nº 8.245/91. Contudo e em se tratando de contrato verbal, impossível se conhecer em que termos o mesmo veio a ser negociado pelas partes, não restando indene de dúvidas que o locatário se obrigou ao pagamento daquelas despesas. Desse modo, e em não havendo cláusula contratual expressa (leia-se: escrita) a ser oponível ao demandado/recorrente, impõe-se a reforma da sentença, para isentá-lo do pagamento de referidas dívidas de IPTU. Quanto ao pagamento do condomínio pelo locatário, tem-se que apenas o pagamento da taxa extra de condomínio é devido ao locador, que não é o caso dos autos. Mantidos os demais termos da sentença. Sem ônus por se tratar de recurso com êxito. ANA PAULA CABO CHINI JUÍZA DE DIREITO. (TJ-RJ – RI: 00065658320168190011 RIO DE JANEIRO CABO FRIO JUI ESP CIV, Relator: ANA PAULA CABO CHINI, Data de Julgamento: 08/03/2017, CAPITAL 2a. TURMA RECURSAL DOS JUI ESP CÍVEIS, Data de Publicação: 13/03/2017)

Conclusão

Caso você seja inquilino e esteja sendo cobrado das taxas extras do condomínio, é possível fazer uma reclamação diretamente ao proprietário, ou acionar o Procon da sua cidade. Vale ressaltar que, caso você tenha concordado com o pagamento, esta questão deve estar expressamente disposta no contrato de locação.

 

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O(a) companheiro(a) deve concordar antes da compra ou venda do imóvel?

Quando se fala em compra de imóveis, logo se relaciona à necessidade de emissão de diversos documentos e da anuência do cônjuge, afinal, trata-se da aquisição de um produto de alto valor. No entanto, será que sempre é necessário que o cônjuge assine os documentos de compra e venda e concorde com todos os termos? A resposta é depende.

Nos termos do art. 1.647, I, do Código Civil, os cônjuges não podem, sem a autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real bens imóveis, o que inclui a compra e venda. A esta anuência, a doutrina a denomina outorga uxória ou outorga marital. No entanto, esta anuência não é necessária para todos os regimes de casamento. De acordo com o próprio art. 1.647, os indivíduos casados no regime de separação total não são atingidos por esta regra. Isto porque, neste regime, os cônjuges podem administrar seus próprios bens e aliená-los ou gravá-los de ônus real sem que seja necessária a anuência do outro cônjuge, nos termos do art. 1.687 do Código Civil. Além disso, as pessoas casadas no regime de participação final dos aquestos também não necessitam desta outorga, já que uma das regras para o referido regime é que os cônjuges podem, de maneira individual, adquirir patrimônio em nome próprio sem que seja necessária a partilha em caso de divórcio.

O que acontece com a compra e venda de imóvel adquirido por um indivíduo casado sem a anuência do cônjuge?

Caso haja a compra e venda de imóvel sem a anuência do cônjuge, o negócio será considerado anulável, já que a outorga é requisito para celebração do negócio. Por ser anulável, implica na necessidade de aquele que foi lesado requerer a anulação do contrato, podendo ser a outra parte do contrato ou o cônjuge que não foi consultado antes da compra. No entanto, o prazo para o cônjuge lesado requisitar a anulação do negócio é de 2 anos, contados do término da sociedade conjugal, nos termos do art. 1.649 do Código Civil. É importante ressaltar que por sociedade conjugal se entende a convivência entre as partes, e não o divórcio, propriamente dito.

Outro ponto importante é que, caso um dos cônjuges se negue a oferecer a autorização para a compra ou venda do imóvel, se o outro cônjuge se sentir lesado pela negativa, poderá suprir a anuência através de pedido judicial.

O que diz a jurisprudência?

Um dos aspectos relevantes da outorga uxória é a sua aplicação nos casamentos de regime de comunhão parcial. A união estável, que é aquela em que somente há a união de fato sem a celebração de casamento em cartório, é regida por este regime, o que faz ser presumido que, na hipótese deste tipo de união, é necessária a outorga uxória quando um dos companheiros for celebrar algum ato jurídico que depende deste ato. No entanto, não é este o entendimento do Tribunal de Justiça. Em um recente julgamento, um indivíduo, que vivia em união estável, prestou fiança sem a outorga uxória do companheiro. Ao ser cobrado dos valores que o afiançado não pagou, ele alegou que a fiança foi nula, já que na época não houve anuência do seu companheiro. No entanto, o tribunal decidiu que, nas hipóteses de união estável, não é necessária a outorga marital, já que tal anuência é devida somente para os casais que sejam casados legalmente. Vejamos.

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – EMBARGOS DE TERCEIRO – FIANÇA LOCATÍCIA PRESTADA POR CONVIVENTE – FALTA DE OUTORGA UXÓRIA – ALEGAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE UNIÃO ESTÁVEL NA ÉPOCA DO CONTRATO – NULIDADE NÃO RECONHECIDA – ART. 1647 DO CÓDIGO CIVIL QUE NÃO SE APLICA AOS CASOS DE UNIÃO ESTÁVEL – BEM DE FAMÍLIA – FIANÇA – PENHORABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. I. Por força do disposto no art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/90, são penhoráveis os bens de família quando o débito cobrado é decorrente de fiança locatícia, respeitada eventual meação do cônjuge/companheiro; II. Não é anulável a fiança prestada por pessoa que vivia à época da assinatura do contrato de locação em união estável, pois o disposto no art. 1647, do CC, é aplicado apenas em relação ao cônjuge legalmente casado. Logo, não há que se falar em outorga uxória em casos de união estável. Fiança válida. (TJ-SP – AC: 10054353320188260704 SP 1005435-33.2018.8.26.0704, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 02/02/2021, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/02/2021)

Conclusão

A celebração de um contrato de compra e venda de imóveis deve ser feita com muita cautela, já que os efeitos sobre ela são vários e os valores envolvidos são relevantes. Por isso, caso você esteja vendendo ou comprando um imóvel, vale a pena consultar se o vendedor/comprador é casado e qual regime rege o seu casamento, no intuito de evitar possíveis problemas de anulação do negócio e devolução de valores. Uma dica importante é solicitar a ele a certidão de nascimento ou casamento.

Em caso de dúvidas, procure um advogado!

 

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Comodato: O que é? Para que serve?

Em algumas situações da vida cotidiana e principalmente nas situações de consumo, a utilização de um serviço requer a aquisição de um objeto para prestação. No entanto, nem sempre é interessante comprar o produto, sendo mais viável alugar ou emprestá-lo do proprietário. E a este empréstimo gratuito, a legislação denomina comodato. Mas você sabe o que é isso?

O comodato está previsto no art. 579 do Código Civil, que determina o seguinte: “o comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto”. Assim, o que se verifica de antemão é que só poderão ser emprestados de forma gratuita os objetos não fungíveis, isto é, aqueles que podem ser substituídos por outro, sem qualquer prejuízo ao proprietário. Logo, uma obra de arte rara não poderia ser emprestada em comodato, por exemplo. Além disso, a regra é que só poderá ofertar um bem em comodato o proprietário dele. Os tutores, curadores e administradores de bem alheio só poderão dar o objeto em comodato com autorização do dono.

Um exemplo comum de comodato é visto nas relações de consumo de internet. Na maioria das vezes, as empresas emprestam de modo gratuito os materiais para conexão, e terminada a relação de consumo, o cliente deve devolver os objetos.

Qual o prazo do comodato?

A lei não obriga a estipulação de um prazo para a vigência do contrato de comodato. No entanto, caso não seja estipulado o prazo em contrato, o Código Civil prevê que o período do empréstimo será aquele necessário para o uso completo do bem. No exemplo anterior da contratação de internet, se o contrato não prevê o prazo, os materiais ficarão em comodato enquanto existir a relação de consumo entre as partes.

E se aquele que pegou o bem emprestado o danifica?

Como só poderão ser dados em comodato os bens não fungíveis, caso o comodatário danifique o bem será sua obrigação restituir o proprietário, seja na devolução de um produto igual, seja no ressarcimento em dinheiro.

Peguei um objeto em comodato, mas tenho despesas com ele. Devo cobrar do proprietário/comodante?

Pense na seguinte situação: você, enquanto proprietário de uma casa, empresta o imóvel a uma pessoa próxima. Mas esta pessoa passa a ter despesas de manutenção com a casa. Quem deverá ser o responsável pelo pagamento destes gastos?

De acordo com o art. 584 do Código Civil, os gastos com a conservação da coisa são de responsabilidade do comodatário, ou seja, aquele que pega o bem emprestado, não podendo ele solicitar restituição do proprietário.

O que diz a jurisprudência?

Um dos aspectos relevantes do comodato é quanto à necessidade de estipulação de prazo no contrato. Quando o instrumento não prevê a vigência do empréstimo, para que o dono do bem possa ter de volta o objeto deverá comunicar o comodatário com antecedência.

Em um julgado do Superior Tribunal de Justiça, um sujeito negociou com outro, por tempo indeterminado, o uso de botijões de gás. Posteriormente, o proprietário solicitou de volta os objetos, mas a parte se negou a entregar. A partir daí, foi ajuizada ação e o juiz determinou que durante o tempo em que o comodatário não tiver entregado os botijões, seria cobrado dele o valor de aluguel. No entanto, um ponto interessante da decisão foi a seguinte: o aluguel deveria ser cobrado entre o período da notificação feita pelo proprietário até o dia do pagamento da indenização, exigido em razão das perdas e danos do comodante. Vejamos.

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMODATO POR PRAZO INDETERMINADO. BOTIJÕES DE GÁS. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. RESTITUIÇÃO DOS BENS EMPRESTADOS. EXTRAVIO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. MORA DO COMODATÁRIO. ALUGUEL. 1. Ação ajuizada em 26/02/2009. Recurso especial interposto em 21/09/2016. Julgamento: aplicação do CPC/15. 2. No contrato de comodato por prazo indeterminado, incorre o comodatário em mora quando, apesar de devidamente interpelado pelo comodante, não providencia a restituição do bem emprestado. 3. Constituído em mora, sujeita-se o comodatário ao pagamento de aluguel arbitrado unilateralmente pelo comodante, nos termos do art. 582 do CC/02, ainda que a obrigação principal de restituição da coisa seja posteriormente convertida em perdas e danos, devido ao extravio dos bens objeto do contrato. 4. Nessa hipótese, o aluguel é exigível pelo período compreendido entre a constituição do comodatário em mora e o efetivo adimplemento da indenização. 5. Recurso especial conhecido e provido. (STJ – REsp: 1662045 RS 2017/0061615-5, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/09/2017)

Conclusão

O comodato é uma opção interessante para as relações de empréstimo gratuito, principalmente as de consumo. Caso você pretenda emprestar algum imóvel nesta modalidade, é essencial que seja firmado um contrato de comodato entre as partes, para que não incorra a relação em usucapião.

 

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Nova Lei dos Superendividados, como ela pode ajudar o consumidor?

No Brasil, cerca de 69% das famílias estão endividadas. Esse quadro foi agravado pela pandemia de covid-19, responsável por diminuir os rendimentos dos núcleos familiares e aumentar o desemprego. Para auxiliar este grupo de pessoas, em 2021 foi sancionada a Lei nº 14.181/21, a chamada “Lei do Superendividamento”, que tem como principal propósito auxiliar os consumidores a pagar suas dívidas.

Neste artigo traremos as principais informações sobre a nova norma e como você pode ser beneficiado com as medidas impostas. Acompanhe!

Quais as medidas trazidas pela Lei dos Superendividados?

A Lei nº 14.181/21 trouxe novas disposições ao Código de Defesa do Consumidor. E o propósito disso foi, sobretudo, criar regras para proteger os consumidores dos empréstimos abusivos e do parcelamento eterno de dívidas. Os superendividados são aquelas pessoas que possuem dívidas que superam a sua renda mensal. E isso é extremamente preocupante, afinal, uma dívida alta compromete o sustento da família e faz com que o índice de inadimplência no país cresça. E entre as medidas impostas está a obrigação de as empresas fornecedoras de crédito serem claras na proposta e nos contratos. Nestes documentos é preciso que estejam inseridas as seguintes informações: o custo efetivo total e a descrição do contrato, a taxa efetiva mensal de juros e as demais taxas pagas em caso de atraso, número de prestações, a validade da oferta (que deverá ser de, no mínimo, 2 dias), nome e endereço do fornecedor, se o consumidor tem desconto ou não na liquidação antecipada. Além disso, a lei conta com uma medida importante de renegociação de dívidas. Por ela, o consumidor poderá requerer em uma ação judicial a conciliação com seus credores, visando repactuar os valores, vencidos ou não.

A sentença desta audiência de conciliação servirá como título executivo, o que poderá ser usado numa futura cobrança em juízo. Por fim, a lei também visa proteger os consumidores mais vulneráveis, como idosos, doentes e em situação de vulnerabilidade dos empréstimos abusivos ou da utilização de assédio e pressão para a contratação destes serviços, principalmente se o objeto envolver prêmios e sorteios. Estas medidas são de grande valia, cabendo às empresas se adequar e, assim, evitar possíveis sanções.

O que diz a jurisprudência?

Antes da vigência da Lei nº 14.181/21, os Tribunais de Justiça dos Estados já decidiam a favor do consumidor, nos casos em que se tornava evidente o abuso por parte das instituições financeiras.

O Tribunal do Rio de Janeiro, inclusive, possui uma súmula que estabelece que o desconto de parcelas de empréstimo em conta corrente não pode ultrapassar 30% do salário do correntista. Uma recente decisão do Tribunal esclarece a questão. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 8.078/90. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. SUPERENDIVIDAMENTO. 1. Respeitável Sentença de mérito que julga improcedentes os pedidos formulados pela parte autora, por entender que a restrição prevista na Lei nº 10.820/03 se refere a descontos operados por débito direto em folha de pagamento, sendo inaplicável a extensão a débitos em conta corrente. 2. Irresignação da parte autora. Reforma parcial do decisum que se impõe. Matéria pacificada no âmbito deste Egrégio Tribunal de Justiça. 3. Princípio da dignidade humana. 4. Garantia do mínimo existencial. 5. Exercício do direito de cobrança que não é ilimitado, cabendo ao julgador sopesar os princípios que norteiam a relação contratual. 6. Princípio Pacta Sunt Servanda que não se aplica irrestritamente nas relações de consumo. 7. Percentual que não viola o direito creditício da instituição bancária, apenas o limita. 8. No que tange ao dano moral, este Tribunal reconheceu que a limitação judicial de desconto decorrente de mútuo bancário não enseja, por si só, a configuração de dano moral, conforme se verifica no enunciado da súmula n.º 205 do TJRJ, de modo que a r. Sentença não merece reforma nesta parte. Por conta de tais fundamentos, conheço e dou parcial provimento ao apelo e, por conseguinte, determino a limitação dos descontos das prestações dos empréstimos consignados contraídos junto ao réu no percentual de 30% da remuneração líquida da parte autora, observada a ordem cronológica das contratações. Diante da sucumbência recíproca (CPC, art. 86), condeno as partes ao pagamento das despesas processuais, na proporção de 50% para o autor e 50% para o réu e de honorários advocatícios, estes arbitrados em R$ 1.000,00, vedada a compensação (CPC, art. 85, § 14). Suspensa, contudo, a exigibilidade das verbas devidas pela parte autora, ante a gratuidade de justiça (CPC, art. 98, § 3º). (TJ-RJ – APL: 01164595820158190001, Relator: Des(a). ANTONIO CARLOS DOS SANTOS BITENCOURT, Data de Julgamento: 10/07/2019, VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2019-07-15)

Conclusão

Ainda que os bancos e instituições financeiras tenham o direito de receber com juros os valores emprestados, isso não significa que podem agir com abuso aos consumidores.

Se você acredita que está sendo cobrado por valores superiores ao contratado, não hesite em buscar auxílio com um advogado!

 

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Tutela e curatela: Qual é a diferença?

Quando se trata de pessoas incapazes, é necessário que em quase todos os atos da vida civil haja a anuência de um terceiro. No entanto, a incapacidade não existe somente quando o indivíduo possui menos de 18 anos. Em caso da existência de doença que o impossibilite exprimir a sua vontade, o sujeito é considerado incapaz, e a partir daí é necessário que terceiros deem anuência em certos atos civis.

Neste artigo trataremos sobre as diferenças entre tutela e curatela, de acordo com o que determina o Código Civil.

O que é tutela?

A tutela é um instituto voltado a resguardar os filhos menores de idade que tiveram os pais falecidos ou na hipótese em que os genitores perderam o poder familiar. A perda do poder familiar pode ocorrer, por exemplo, quando os pais possuem algum comportamento nocivo à integridade da criança, como o uso de tóxicos, a aplicação de castigos excessivos, a falta de cuidados básicos, entre outros fatores.

Quando isso ocorre, é papel do Estado determinar quem será responsável pelo menor desamparado. Já na hipótese de falecimento dos genitores, estes poderão deixar em testamento a nomeação de um tutor.

No entanto, como o testamento ainda não é comum no Brasil, nos casos em que há a morte dos pais do menor, o Código Civil prevê que a tutela seja incumbida aos parentes consanguíneos do menor, seguindo a ordem: ascendentes, do mais próximo ao mais remoto; colaterais até o terceiro grau (como irmãos e tios). A nomeação do tutor será feita pelo juiz.

Ainda que o tutor não tenha o poder familiar, será dever dele garantir a integridade do menor através da garantia de educação, saúde, lazer, integridade física, etc.

E o que é a curatela?

É comum, por exemplo, que um idoso proprietário de diversos bens móveis e imóveis enfrente uma doença permanente que o impeça de discernir sobre questões mais complexas. Com isso, há um risco efetivo ao seu patrimônio, já que distante de suas faculdades mentais é possível que ele adote atos prejudiciais aos seus bens.

Para isso, o Código Civil, nos termos do art. 1.767, prevê que “aqueles que, por causa transitória ou permanente não puderem exprimir sua vontade, os ébrios habituais e os viciados em tóxico e os pródigos” estão sujeitos à curatela. Tal instituto é voltado àqueles que possuem capacidade civil, mas que, por alguma causa, não podem exprimir vontade própria. Esta causa pode ser uma doença ou condição.

Como a lei não expressa claramente quais são as causas transitórias ou permanentes sujeitas à curatela, a aplicação do instituto será analisado caso a caso pelo juiz, a partir da comprovação médica da incapacidade. Por exemplo, uma pessoa que está internada na UTI, sem previsão de alta, pode estar sujeita à curatela.

Na curatela, o curador, escolhido pelo juiz entre pessoas próximas ao interditado, administrará os bens do interditado e também será o seu assistente nos atos da vida civil.

Para isso, é necessário que o juiz, no processo de curatela, estabeleça as funções e papeis do curador. Caso o magistrado determine que o referido não poderá vender ou dispor dos bens do interditado, o curador não terá estes poderes.

O que diz a jurisprudência?

Uma das regras relevantes da curatela é a possibilidade de o cônjuge ser curador do curatelado. Neste caso, é obrigatória a prestação de contas ao juiz, para que não haja confusão de patrimônio. No entanto, caso as partes sejam casadas no regime de comunhão absoluta de bens, não é necessária tal prestação, já que o patrimônio das partes se confunde, desde aqueles adquiridos antes mesmo da união.

Uma decisão do STJ explica bem tal regra. Vejamos.

RECURSO ESPECIAL. CURATELA. CÔNJUGE. REGIME DA COMUNHÃO ABSOLUTA DE BENS. AUSÊNCIA DO DEVER DE PRESTAR CONTAS, SALVO EM HAVENDO INDÍCIOS DE MALVERSAÇÃO OU EM SE TRATANDO DE BENS INCOMUNICÁVEIS. 1. A curatela é o encargo imposto a alguém para reger e proteger a pessoa que, por causa transitória ou permanente, não possa exprimir a sua vontade, administrando os seus bens. O curador deverá ter sempre em conta a natureza assistencial e o viés de inclusão da pessoa curatelada, permitindo que ela tenha certa autonomia e liberdade, mantendo seu direito à convivência familiar e comunitária, sem jamais deixá-la às margens da sociedade. 2. Escolhido o curador (“a curatela deve ser atribuída a quem melhor possa atender aos interesses do curatelado”- CPC/15, art. 755, § 1º), assim como na tutela, deverá haver a prestação de contas de sua administração, haja vista estar ele na posse de bens do incapaz (CC, arts. 1.755, 1.774 e 1.781). 3. No entanto, o próprio Código Civil previu uma exceção ao estabelecer que o curador não será obrigado à prestação de contas quando for o cônjuge e o regime de bens do casamento for de comunhão universal, salvo se houver determinação judicial (art. 1.783). 4. O magistrado poderá (deverá) decretar a prestação de contas pelo cônjuge curador, resguardando o interesse prevalente do curatelado e a proteção especial do interdito quando: a) houver qualquer indício ou dúvida de malversação dos bens do incapaz, com a periclitação de prejuízo ou desvio de seu patrimônio, no caso de bens comuns; e b) se tratar de bens incomunicáveis, excluídos da comunhão, ressalvadas situações excepcionais. 5. Recurso especial não provido. (STJ – REsp: 1515701 RS 2014/0273739-3, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 02/10/2018, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/10/2018).

Conclusão

Os institutos da curatela e da tutela são importantes para resguardar aqueles que se encontram em situação vulnerável. Por isso, caso você tenha filhos menores, é interessante que seja feito um testamento e nele seja indicado a pessoa a ser tutora dos seus filhos em caso de falecimento de ambos os genitores.

Em caso de dúvidas, não hesite em contatar um advogado!