Categoria: Direito Imobiliário

Categorias
Direito Imobiliário

Condomínio edilício: você sabe o que é?

Com o crescimento das cidades, se tornou cada vez mais comum que as pessoas residam em apartamentos e condomínios de casas, em razão da segurança que os espaços proporcionam.

Se este é seu caso, com certeza você já se deparou com o termo condomínio edilício e ficou com dúvidas sobre o que ele se refere.

Mas afinal, o que é o condomínio edilício?

O condomínio edilício se caracteriza como as edificações, em que parte é propriedade exclusiva e parte é considerada propriedade comum dos condomínios.

Esta, inclusive, é uma definição trazida pelo art. 1.331 do Código Civil.

Desta maneira, os condomínios de apartamentos e de casas são os exemplos clássicos de condomínios edilícios.

Neste tipo de edificação, os condôminos possuem o direito de utilização livre em sua propriedade particular, seja a casa ou apartamento, enquanto o uso de áreas comuns como elevadores, salões de festa, piscina, academia, etc., é feita de forma compartilhada com os demais moradores.

A diferença do condomínio edilício e o condomínio geral

O Código Civil também regula o condomínio geral, que se caracteriza como a propriedade compartilhada, no qual os proprietários são donos de todos os espaços do bem e tem o mesmo direito de usufruir e modificar o espaço.

O condomínio geral pode existir em qualquer situação, bastando que as partes acordem a sua instituição e as regras de utilização.

Um exemplo comum de condomínio geral é a co-propriedade de um carro ou apartamento entre um casal que se divorciou, mas não realizou a partilha de bens.

Neste caso, caberão as partes arcarem com todos os deveres decorrentes da propriedade, como a divisão dos gastos de manutenção e de impostos, além de acordarem entre si como será feita a utilização do bem.

Esta é a grande diferença dos condomínios edilícios: neste último tipo de condomínio, existe um documento que regula todas as regras a serem observadas, que é denominada de convenção de condomínio, enquanto as regras do condomínio comum são acordadas entre as partes.

A lei que rege os condomínios edilícios

Tendo em vista que os condomínios edilícios precisam da instituição de regras para o seu pleno funcionamento, existe uma lei que regula o assunto: a Lei n. 4.591/1964.

A Lei dos Condomínios determina como os condomínios devem estabelecer as normas e preceitos aos seus condôminos.

Por exemplo, um dos pontos trazidos pela lei é sobre a forma que deve ser redigida a convenção de condomínio. Pela lei, só poderão participar da redação os proprietários das unidades autônomas, os promitentes compradores e os cessionários destes bens.

Assim, se você possui dúvidas quanto às regras aplicadas no condomínio que você reside, vale a pena consultar o que dispõe a Lei n. 4.591/1964.

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões reiteradamente decidida pelos tribunais nos processos de condomínios edilícios é quanto a exclusão de condôminos antissociais.

Este sujeito é caracterizado pela pessoa que tem dificuldade de convivência com os demais moradores e que reiteradamente descumpre as regras do condomínio.

Em uma decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo, um condômino antissocial foi condenado a ser excluído do condomínio. Vejamos.

Condomínio edilício. Ação de exclusão de condôminos. Sentença de procedência, mantendo a propriedade dos réus, mas retirando-lhes o direito de usar a coisa. Apelação dos réus. Penalidades do artigo 1.337 do CC que não foram suficientes para cessar a conduta ilícita dos condôminos. Prova testemunhal que confirma o comportamento antissocial e agressivo dos réus, de caráter grave e reiterado, que prejudica a convivência em condomínio. Situação que justifica a perda do direito do uso pessoal dos réus da unidade. Recurso não provido. (TJ-SP – AC: 10024572320168260100 SP 1002457-23.2016.8.26.0100, Relator: Morais Pucci, Data de Julgamento: 30/08/2021, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2021)

Conclusão

As ações contra os condomínios edilícios crescem cada vez mais nos tribunais e é por isso que é essencial que as partes observem as regras determinadas pela Convenção de Condomínio.

Se você está enfrentando problemas com o seu condomínio não hesite em procurar um advogado!

Categorias
Direito Imobiliário

Construí uma casa sobre o meu salão comercial. Posso fazer a escritura em separado desta residência?

Uma prática comum de muitos comerciantes é adquirirem um terreno valorizado e, nele construir o salão para o seu comércio e a sua residência no segundo andar. Porém, após encerrar as atividades do comércio, o proprietário encontra dificuldades em vender o imóvel por inteiro, visto que os compradores não possuem interesse em adquirir a casa construída sobre o salão.

A boa notícia é que, caso a residência tenha acesso próprio, isto é, para que ela seja acessada não seja necessário passar pelo salão, é possível realizar o desmembramento dos imóveis e, com isso, vender cada um dos bens em separado.

O direito de laje como forma de regularizar os bens

Em 2017, foi incluído no Código Civil o instituto do direito de laje. Através deste direito, o proprietário de um construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior, para que terceiros construam uma unidade autônoma.

O direito de laje surgiu como proposta de regularizar os imóveis construídos em comunidades, em que uma pessoa cedia sua laje, para que um terceiro construísse sua casa. Assim, tornou possível à estas pessoas venderem suas unidades sem a necessidade de venda do imóvel como um todo.

Além disso, a lei dá tratamento diferenciado ao imóvel de fundação, permitindo que, com a sua ruína haverá a extinção do direito de laje, isto é, a divisão da propriedade.

Com isso, se tornou possível que duas construções em um mesmo terreno e que sobrepostas sejam vendidas de forma separada, visto que é possível a escrituração e registro de cada uma das unidades.

Este direito não se confunde com as propriedades horizontais, em que as partes detêm de imóveis em separado, e, em condomínio, ficam as áreas comuns, como a garagem, hall de entrada, área de lazer etc.  

Como regularizar estes bens?

O primeiro passo para desmembrar os imóveis e realizar o registro em separado de cada um dos bens, é buscar a prefeitura do município em que o imóvel está localizado.

No geral, as prefeituras exigem o pagamento de uma taxa de desmembramento, além da apresentação do documento que comprove a propriedade, certidão negativa dos tributos e, em alguns casos, a planta arquitetônica do imóvel.

Ao final, será expedido um documento que servirá para os proprietários realizarem a escritura e registro de propriedade de cada um dos seus imóveis em um cartório.

Vale lembrar que, após o desmembramento, cada um dos proprietários ficará responsável pelo IPTU dos seus respectivos imóveis.

O que diz a jurisprudência?

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que a ausência de entrada autônoma a um dos imóveis construídos em um mesmo terreno não se constitui o direito de copropriedade, mas sim de condomínio, de modo a não ser possível o desmembramento dos imóveis. Vejamos.

EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. Elementos coligidos que demonstraram a existência da copropriedade. Extinção que exsurge como direito potestativo do titular. Pretendida constituição do direito de laje em favor do autor. Descabimento. Imóvel construído em dois pavimentos – Demandante que é titular de fração do imóvel como um todo, e não de uma unidade autônoma erigida sobre acessão alheia Exegese do artigo 1510-A do Código Civil – Sentença mantida – Recurso desprovido […]. No caso, indiscutível que entre as partes há condomínio sobre o imóvel descrito na inicial, como bem pontuado na sentença. Muito embora haja documentos expedidos em nome apenas da demandada, o que poderia sugerir fosse ela a única titular do domínio (especialmente fls. 82 e seguintes), é de se ver que há outros indicando a copropriedade (fls. 12 e ss e 41/41), além do que o condomínio foi reconhecido nos autos de adjudicação compulsória aforada em face da vendedora (fls. 15/29). No caso, não se cuida de uma construção erigida sobre a casa da demandada, mas de um único imóvel, com dois pavimentos, sendo que o demandante é cotitular de todo o bem e, por isso, deseja o desfazimento do condomínio, com a alienação do imóvel. (TJSP – Processo 1003200-18.2017.8.26.0320 SP 1003200-18.2017.8.26.0320. Órgão Julgador 5ª Câmara de Direito Privado. Publicação: 02/08/2018. Julgamento: 1 de agosto de 2018. Relator A.C.Mathias Coltro)

Conclusão

A regularização de imóveis é um dos pressupostos para o êxito na venda do bem, tendo em vista que um bem não regular perde o seu preço e, ainda, afasta os possíveis compradores.

Por isso, em caso de dúvidas nossa equipe está à disposição!

Categorias
Direito Imobiliário

Meus pais faleceram há muitos anos e meus irmãos não realizaram o inventário. Posso obter a propriedade da casa deixada através de usucapião?

Para os advogados que atuam em direito de sucessões, é extremamente comum que o inventário de uma pessoa falecida seja feito após muitos anos de sua morte. E isso acontece em razão da ideia de que o procedimento será caro ou, ainda, pelos herdeiros não se interessarem pelo bem deixado.

Porém, o que se tem visto na prática dos tribunais é que a justiça tem concedido o direito de usucapião ao herdeiro que permaneceu no imóvel do falecido e que não foi contestado pelos demais herdeiros. Com isso, os herdeiros perdem o direito sobre aquele bem.

A usucapião como ferramenta de transferência de propriedade

A usucapião é um instituto do direito civil, que permite que aquele que detém da posse prolongada de um bem móvel ou imóvel possa adquirir a propriedade.

Aqui é preciso diferenciar a posse de propriedade: enquanto a posse é caracterizada pelo direito de utilizar a coisa, a propriedade é marcada pelo direito de usar, gozar, dispor e reaver o objeto.

Assim, se alguém utiliza de boa-fé a coisa por muito tempo, sem resistência ou oposição do proprietário, essa pessoa terá direito a propriedade através da usucapião. O prazo requerido varia conforme a modalidade de usucapião.

No caso do direito das sucessões, se um dos herdeiros passa a utilizar o imóvel pelo prazo ininterrupto de 10 anos, sem oposição dos demais herdeiros, ele passa a ter o direito da propriedade do imóvel através de usucapião.

O exemplo clássico é o seguinte: o dono de um imóvel falece e um dos seus filhos continua morando no local. Os demais herdeiros, por sua vez, não se opõem a permanência do irmão na casa, tampouco realizam um contrato de comodato.

Depois de anos morando no local, os herdeiros resolvem realizar o inventário do bem e pedem que o irmão desocupe o imóvel, já que o objeto será vendido. Em vista do despejo, o morador do imóvel busca um advogado e descobre que tem direito a usucapião.

Com isso, ele ingressa com a ação e, após verificar a presença de todos os requisitos, o juiz concede o direito de propriedade ao referido herdeiro, de modo que os outros irmãos perdem o direito ao imóvel.

Como evitar que um herdeiro tenha direito ao bem deixado pelo falecido

Tendo em vista a possibilidade de perder o imóvel objeto de herança, a recomendação dada aos herdeiros é que, o quanto antes eles realizem o inventário do imóvel. Com o inventário, os herdeiros passam a ser dono do imóvel e não possuem a obrigação imediata de vender o bem, podendo, assim, permitir que o herdeiro resida no imóvel.

Caso o imóvel seja irregular ou, ainda, na hipótese de os herdeiros não terem os valores necessários para o processo de inventário, a recomendação é que eles firmem com o irmão que permanece morando no imóvel um contrato de comodato ou de locação.

O comodato é o empréstimo gratuito de um objeto e, através dele, é possível que os demais herdeiros regularizem a residência do irmão que permanece no bem até a data do inventário. Ambos os documentos poderão impedir a concessão da propriedade através da usucapião.

O que diz a jurisprudência?

Em recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, o desembargador decidiu que não seria possível que um dos herdeiros usucapisse o imóvel, ainda que ele tivesse morado no local por mais de 25 anos.

No caso em concreto, o bem pertencia a 7 herdeiros, que, à medida que foram falecendo, as suas cotas foram sendo listadas em seus respectivos inventários.  Com isso, embora os netos do proprietário residiram por mais de 20 anos no bem, o fato dos outros herdeiros mencionarem o bem como parte de suas heranças, descaracterizou a posse contínua e tranquila do bem. Vejamos.

APELAÇÃO – USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA MERA TOLERÂNCIA OU PERMISSÃO DOS DEMAIS HERDEIROS – INDEFERIMENTO DA INICIAL PROCESSO EXTINTO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL – INCONFORMISMO DOS AUTORES REJEIÇÃO. Embora admitida a usucapião do imóvel mantida em condomínio, como no caso da sucessão universal entre herdeiros, o herdeiro que permanece na posse exclusiva do bem somente passa a exercer a posse ad usucapionem se evidenciado o desinteresse dos demais pelo imóvel. Caso em que os condôminos alienaram quinhões, arrolaram o bem em inventário e propuseram a extinção de condomínio. Mera tolerância ou permissão. Artigo 1.208 do CC. Ausência do animus domini. Manutenção da sentença que extinguiu o processo por falta de interesse de agir. Proibição da reformatio in pejus – NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, COM OBSERVAÇÃO. (AC 1000016-72.2021.8.26.0495 SP 1000016-72.2021.8.26.0495. Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado. Publicação: 21/03/2022. Julgamento: 21 de março de 2022. Relator: Alexandre Coelho)

Conclusão

O direito a propriedade é complexo e exige a análise do caso concreto para a verificação dos direitos dos sujeitos. Por isso, em caso de dúvidas, nossa equipe está à disposição!

Categorias
Direito Imobiliário

Construí uma casa sobre o meu salão comercial. Posso fazer a escritura em separado desta residência?

Uma prática comum de muitos comerciantes é adquirirem um terreno valorizado e, nele construir o salão para o seu comércio e a sua residência no segundo andar. Porém, após encerrar as atividades do comércio, o proprietário encontra dificuldades em vender o imóvel por inteiro, visto que os compradores não possuem interesse em adquirir a casa construída sobre o salão.

A boa notícia é que, caso a residência tenha acesso próprio, isto é, para que ela seja acessada não seja necessário passar pelo salão, é possível realizar o desmembramento dos imóveis e, com isso, vender cada um dos bens em separado.

O direito de laje como forma de regularizar os bens

Em 2017, foi incluído no Código Civil o instituto do direito de laje. Através deste direito, o proprietário de um construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior, para que terceiros construam uma unidade autônoma.

O direito de laje surgiu como proposta de regularizar os imóveis construídos em comunidades, em que uma pessoa cedia sua laje, para que um terceiro construísse sua casa. Assim, tornou possível à estas pessoas venderem suas unidades sem a necessidade de venda do imóvel como um todo.

Além disso, a lei dá tratamento diferenciado ao imóvel de fundação, permitindo que, com a sua ruína haverá a extinção do direito de laje, isto é, a divisão da propriedade.

Com isso, se tornou possível que duas construções em um mesmo terreno e que sobrepostas sejam vendidas de forma separada, visto que é possível a escrituração e registro de cada uma das unidades.

Este direito não se confunde com as propriedades horizontais, em que as partes detêm de imóveis em separado, e, em condomínio, ficam as áreas comuns, como a garagem, hall de entrada, área de lazer etc.  

Como regularizar estes bens?

O primeiro passo para desmembrar os imóveis e realizar o registro em separado de cada um dos bens, é buscar a prefeitura do município em que o imóvel está localizado.

No geral, as prefeituras exigem o pagamento de uma taxa de desmembramento, além da apresentação do documento que comprove a propriedade, certidão negativa dos tributos e, em alguns casos, a planta arquitetônica do imóvel.

Ao final, será expedido um documento que servirá para os proprietários realizarem a escritura e registro de propriedade de cada um dos seus imóveis em um cartório.

Vale lembrar que, após o desmembramento, cada um dos proprietários ficará responsável pelo IPTU dos seus respectivos imóveis.

O que diz a jurisprudência?

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que a ausência de entrada autônoma a um dos imóveis construídos em um mesmo terreno não se constitui o direito de copropriedade, mas sim de condomínio, de modo a não ser possível o desmembramento dos imóveis. Vejamos.

EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. Elementos coligidos que demonstraram a existência da copropriedade. Extinção que exsurge como direito potestativo do titular. Pretendida constituição do direito de laje em favor do autor. Descabimento. Imóvel construído em dois pavimentos – Demandante que é titular de fração do imóvel como um todo, e não de uma unidade autônoma erigida sobre acessão alheia Exegese do artigo 1510-A do Código Civil – Sentença mantida – Recurso desprovido […]. No caso, indiscutível que entre as partes há condomínio sobre o imóvel descrito na inicial, como bem pontuado na sentença. Muito embora haja documentos expedidos em nome apenas da demandada, o que poderia sugerir fosse ela a única titular do domínio (especialmente fls. 82 e seguintes), é de se ver que há outros indicando a copropriedade (fls. 12 e ss e 41/41), além do que o condomínio foi reconhecido nos autos de adjudicação compulsória aforada em face da vendedora (fls. 15/29). No caso, não se cuida de uma construção erigida sobre a casa da demandada, mas de um único imóvel, com dois pavimentos, sendo que o demandante é cotitular de todo o bem e, por isso, deseja o desfazimento do condomínio, com a alienação do imóvel. (TJSP – Processo 1003200-18.2017.8.26.0320 SP 1003200-18.2017.8.26.0320. Órgão Julgador 5ª Câmara de Direito Privado. Publicação: 02/08/2018. Julgamento: 1 de agosto de 2018. Relator A.C.Mathias Coltro)

Conclusão

A regularização de imóveis é um dos pressupostos para o êxito na venda do bem, tendo em vista que um bem não regular perde o seu preço e, ainda, afasta os possíveis compradores.

Por isso, em caso de dúvidas nossa equipe está à disposição!

Categorias
Direito Imobiliário

Tenho contrato de compra e venda particular e não encontro o vendedor. Como regularizar o imóvel?

Ainda nos dias atuais é extremamente comum as pessoas realizarem a compra de uma casa ou apartamento, através de um contrato de compra e venda, e não realizarem o registro do bem em seu nome, postergando continuamente o ato.

Além disso, também é extremamente comum que o vendedor se mude ou não seja localizado posteriormente, dificultando a transferência e registro do imóvel.

Neste caso, como proceder para regularizar o bem?

Atualmente, a legislação brasileira dispõe de duas medidas para a solução deste problema: através da ação de usucapião e pela ação de adjudicação compulsória.

A adjudicação compulsória é um tipo de ação cabível quando o vendedor, mesmo tendo realizado a venda, se nega a realizar a transferência do imóvel ou nas hipóteses em que o comprador não encontra mais o referido vendedor.

Assim, o promitente comprador deverá demonstrar a regularidade da compra e, em posse de todos os documentos comprobatórios, deve iniciar uma ação judicial, solicitando a transferência e registro do imóvel para o seu nome.

Já a ação de usucapião depende de que o comprador esteja na posse do imóvel a pelo menos dez anos. Possuindo provas de que a posse é tranquila, não contestada pelo proprietário, que o comprador tem ânimo de dono, é possível iniciar uma ação judicial ou até mesmo realizar a usucapião extrajudicial, que é o pedido feito através do Cartório de Registro de Imóveis em que imóvel está localizado,

O que diz a jurisprudência?

Ainda que a ação de adjudicação compulsória possa parecer uma simples medida para o registro do imóvel em nome do comprador, o mero pedido ao juiz não significa a concessão do registro. É necessário que sejam levados documentos que demonstrem o registro do contrato de compra e venda e, conforme a decisão a seguir, a individualização da matrícula em questão.

Neste julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, o possuidor do imóvel não detinha da matricula individualizada do imóvel, já que o bem encontrava-se membrado com um outro imóvel. Assim, o desembargador determinou que fossem tomadas as medidas administrativas primeiro para depois ser concedida a adjudicação compulsória. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL ORIUNDO DE DESMEMBRAMENTO DE TERRAS. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. IRRESIGNAÇÃO DOS AUTORES. Pretendem os autores a reforma da sentença que julgou extinto o feito, sem resolução do mérito, sob o argumento de que apresentaram todos os documentos necessários para a adjudicação compulsória do imóvel descrito na petição inicial, ressaltando que a medida é imprescindível para a regularização de sua propriedade, ante a recusa do cartório imobiliário responsável. A adjudicação compulsória é uma medida judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade na hipótese de recusa do vendedor, falecimento ou quando não existe mais contato entre os contratantes, após o pagamento integral do preço, sendo certo que não é a via adequada para requerer a abertura de matrícula de imóvel não registrado, tampouco para sanar eventuais irregularidades no registro. No caso, os demandantes carrearam aos autos cópia de escritura pública que, em tese, comprova a titularidade do bem em questão, bem como a sua origem e o desmembrando. Nada obstante, tais elementos não são suficientes para ensejar o acolhimento da pretensão inicial. Note-se que o cartório que teria lavrado a escritura não localizou em seus registros o negócio jurídico firmado entre as partes, o que gera uma dúvida fundada sobre o documento apresentado para a comprovação da titularidade do bem. Por outro lado, a despeito de ter sido comprovada a origem do imóvel, e constar as especificações do referido terreno, nem o desmembramento nem o terreno estão individualizados no cartório imobiliário. Resta evidente que o pedido de adjudicação compulsória encontra óbice técnico, já que o imóvel em questão não possui matrícula individualizada no registro de imóvel, fazendo-se necessárias providências administrativas para regularização do desmembramento com a criação de matrícula para os lotes. Inteligência do art. 222, da Lei nº. 6.015/73. Precedentes do STJ e desta Corte de Justiça. Sentença que se mantém. Hipótese que comporta honorários recursais. Art. 85, § 11, do CPC. RECURSO DESPROVIDO (TJ-RJ – APL: 0017555702013819006, Relator: Des(a). ANDRE EMILIO RIBEIRO VON MELENTOVYTCH, Data de Julgamento: 16/04/2020, VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-04-27).

Conclusão

Ainda que a legislação preveja algumas saídas para a transferência e registro da propriedade, a recomendação é que o registro seja feito o quanto antes, no intuito de que não seja necessário o dispêndio de valores com as ações aqui comentadas.

Em todos os casos, consulte sempre um advogado!

Categorias
Direito Imobiliário Sem categoria

Estou sendo executado por dívida de IPTU. O que fazer?

A execução fiscal é uma medida utilizada pelos órgãos públicos para cobrar os contribuintes que estão inadimplentes há um certo tempo.

Isso significa que, para que um contribuinte seja executado, é preciso que a dívida seja convertida em certidão de dívida ativa. A Fazenda Pública, por sua vez, tem até 5 anos, contados da data do vencimento da dívida, para cobrar os valores.

No Brasil, as execuções fiscais correspondem a 39% dos processos pendentes de julgamento. É por isso que é comum que qualquer cidadão sofra uma execução como essa, que é comumente utilizada para cobrança de IPTU.

Recebi uma intimação sobre uma execução fiscal. Quais os primeiros passos?

O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um imposto que deve ser pago anualmente por todo aquele que possui um imóvel urbano. Ainda que o valor seja baixo, muita gente se esquece de pagar o tributo e acaba sendo executado.

A citação do devedor pode ser feita através de carta, oficial de justiça ou através de edital.

Citado o contribuinte, ele tem três caminhos: 1) apresentar exceção de pré-executividade; 2) apresentar embargos à execução; 3) pagar a dívida.

Nota-se que, para os itens 1 e 2, é necessário que o devedor seja representado por um advogado.

A exceção de pré-executividade

A exceção de pré-executividade é uma das defesas possíveis em um processo de execução. Ela pode ser apresentada quando a cobrança tiver alguns vícios, como de prescrição, ser indevida, houve erro na citação do executado, entre outros erros de ordem material ou pública.

Neste caso, o advogado irá analisar o processo e indicará se houve algum erro que justifique a apresentação desta defesa.

A depender do erro e do julgamento do juiz, é possível que a execução seja arquivada e o contribuinte ser isento de pagar os valores cobrados.

Embargos à execução

Os embargos à execução é uma defesa a ser apresentada quando houve alguma das causas dispostas no art. 917 do Código de Processo Civil, como por exemplo, a incompetência do juízo ou excesso de execução, isto é, valor cobrado acima do devido.

Novamente, será o advogado, a partir da sua expertise, que determinará sobre a possibilidade de apresentação deste tipo de defesa.

O pagamento da dívida

Por fim, o executado também poderá realizar a quitação da dívida. Para isso, ele deverá buscar o tribunal em que a execução está tramitando e realizar o depósito dos valores cobrados.

Nos termos do art. 829 do CPC, o executado tem três dias úteis, contados da citação, para realizar o pagamento.

Uma alternativa viável é recorrer diretamente à prefeitura e tentar parcelar os valores vencidos de IPTU, tendo em vista que, em algumas cidades, são realizados “multirões” para o pagamento de IPTU atrasado, com possiblidade de desconto.

E se eu não fizer nada?

Se o executado for citado e não apresentar defesa ou pagar os valores, iniciará a fase de busca e penhora de bens. Com isso, caso ele tenha bens em seu nome ou valores em conta bancária, a justiça realizará a desapropriação e quitará os valores de IPTU.

Essa não é uma boa alternativa, tendo em vista os prejuízos decorrentes da ação.

O que diz a jurisprudência?

Além do inquilino, o usufrutuário também tem o dever de pagar o IPTU do imóvel que detém o usufruto. Esta é uma questão prevista no Código Tributário e que é aplicada pelos tribunais de justiça, conforme se vê na seguinte decisão do TJRJ.

DIREITO TRIBUTÁRIO. COBRANÇA DE IPTU. EXERCÍCIOS 2016 E 2017. USUFRUTO. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO USUFRUTUÁRIO. ARTIGOS 34 DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL E 1.403, II DO CÓDIGO CIVIL. Apelação interposta de sentença que extinguiu a execução fiscal, acolhendo-se exceção de pré-executividade. 1.A responsabilidade pelo pagamento do IPTU abrange aquele que detém qualquer tipo de gozo relevante ao imóvel, legitimando como sujeito passivo o proprietário, o titular do domínio útil e o possuidor do imóvel, na forma dos artigos 34 e 124, ambos do Código tributário Nacional. 2.Entretanto no caso do usufruto, incumbe ao usufrutuário a obrigação tributária pelos encargos decorrentes do uso e fruição do imóvel. Inteligência do artigo 1.403, II, do Código Civil. 3.Precedentes jurisprudenciais do Superior Tribunal de Justiça. 4.Recurso ao qual se nega provimento. (TJ-RJ – APL: 00939348020198190021, Relator: Des(a). FERNANDO FOCH DE LEMOS ARIGONY DA SILVA, Data de Julgamento: 16/08/2021, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/08/2021)

Conclusão

Se você foi citado em um processo de execução fiscal, vale a pena buscar um advogado, para que o profissional avalie se houve alguma irregularidade na cobrança e, assim, apresente a defesa pertinente.

Categorias
Direito Imobiliário

Arrematei um imóvel em um leilão judicial. Quais são os próximos passos?

A aquisição de imóveis através de leilão judicial pode ser uma boa saída ao adquirente, afinal, é possível adquirir um imóvel por um preço abaixo da média.

É claro que existem alguns cuidados que devem ser tomados no momento da compra, porém, se verificados tais pontos, a aquisição pode ser segura e vantajosa.

Após o cadastro no sistema de leilões e feito os lances, o adquirente arremata o bem. Mas, o que deve ser feito em seguida?

Veja o que dispõe o edital

Primeiramente, é preciso salientar que um leilão judicial está vinculado a um processo judicial de execução. Isso significa que uma pessoa possuía uma dívida, não pagou e teve seus bens tomados e vendidos, para que, assim, o credor pudesse receber os valores vencidos.

No início do leilão, a empresa responsável pela venda publica o edital referente a oferta. É nesse documento que estão todos os passos a serem seguidos após a aceitação do lance.

No caso de imóveis, é comum que o bem seja vendido sem que o proprietário tenha desocupado ou, ainda, é possível que ele esteja locando para terceiros. Nesses casos, após a arrematação, o arrematante precisa solicitar a desocupação e tomar outras providências necessárias.

Os passos a serem seguidos

Ainda que o edital que determine os passos a serem seguidos pelo arrematante, no geral, o arrematante deverá tomar as seguintes providências:

Apresente os documentos ao leiloeiro

Após a arrematação no leilão, o adquirente deve entregar os documentos exigidos no edital. No geral, são solicitados RG e CPF, comprovante de residência e certidão de nascimento/casamento.

Realize o pagamento da guia

Com os documentos entregues, caberá ao arrematante pagar o valor do lance e a comissão do leiloeiro. A depender da empresa, é possível fazer o pagamento por boleto ou através de transferência bancária.

Assine o auto de arrematação

Concluído o pagamento, a empresa gestora do leilão enviará ao arrematante o auto de arrematação, que deverá ser assinado pelo referido.

Este documento consolida a venda do bem e serve como comprovante de que o indivíduo adquiriu o bem.

Solicite no processo a carta de arrematação

Assinado o auto de arrematação, é preciso que o arrematante protocole no processo de execução o documento, junto do comprovante de pagamento.

Para isso, é necessário o auxílio de um advogado, tendo em vista que este procedimento é restrito a estes profissionais. Vale ressaltar que algumas empresas de leilão se encarregam de protocolar nos autos os referidos documentos.

Após o protocolo, o juiz abrirá prazo para que as partes do processo tomem ciência da arrematação, podendo impugnar caso haja alguma irregularidade.

Não havendo impugnação, o juiz expedirá a carta de arrematação, documento necessário para a transferência do imóvel no cartório.

O que diz a jurisprudência?

Um dos direitos do arrematante do imóvel é o recebimento dos aluguéis que foram pagos pelo inquilino entre o período em que o bem foi arrematado, até a data do registro do imóvel em seu nome.

Inclusive, os tribunais de justiça têm entendimento consolidado quanto ao referido direito. Vejamos.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALUGUÉIS DE IMÓVEL LEILOADO. DIREITO DO ARREMATANTE AO RECEBIMENTO DOS VALORES RELATIVOS À LOCAÇÃO A PARTIR DA LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. 1-Decisão agravada que autoriza o embargante (promitente comprador) a alugar imóvel leiloado até a prolação de decisão final em embargos de terceiro, ficando responsável por sua desocupação em caso de improcedência. 2-Jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o arrematante de imóvel tem o direito de receber os valores relativos ao aluguel a partir da lavratura do auto de arrematação, não sendo preciso esperar o registro no cartório do registro de imóveis. 3-Contudo, a fim de evitar a prolação de decisões conflitantes ou contraditórias, afigura-se mais prudente que o valor do aluguel seja depositado em juízo até decisão final nos embargos de terceiro. 4-Recurso parcialmente provido (TJ-RJ – AI: 00035844120218190000, Relator: Des(a). MILTON FERNANDES DE SOUZA, Data de Julgamento: 27/04/2021, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/04/2021)

Conclusão

Ainda que o leilão possa ser vantajoso para o arrematante, é necessário que ele conheça todos os detalhes desta transação. Caso você precise da ajuda de um advogado para a emissão dos documentos finais, nossa equipe está a disposição!

Categorias
Direito Imobiliário

Lei de Mais Valia você sabe o que é?

A regularização das obras nos imóveis é uma obrigação que poucos proprietários se atentam. No entanto, a não observância pode gerar sanções.

Uma das facilidades que o município do Rio de Janeiro dispôs anteriormente aos seus cidadãos foi a possibilidade de regularizar obras já terminadas e que não tiveram autorização prévia da prefeitura.

Esta facilidade esteve disposta na denominada Lei de Mais Valia. Neste artigo, abordaremos as principais disposições da norma.

O que é a Lei de Mais Valia?

A Lei de Mais Valia, que também é conhecida como a “Lei do Puxadinho” é uma lei municipal do Rio de Janeiro que permitiu que os moradores do município regularizassem os imóveis que passaram por obras não autorizadas pela prefeitura.

Pela lei, toda obra que alterar o imóvel só pode ocorrer após a autorização da prefeitura.

São exemplos de obras que necessitam desta autorização: fechamento de coberturas, áreas construídas acima das taxas permitidas por lei e fechamento de varandas com cortinas de vidros.

No entanto, a Lei de Mais Valia não é uma lei fixa. Ela é lançada anualmente e traz os prazos em que os moradores devem comparecer na prefeitura com os documentos necessários.

Toda pessoa pode utilizar das prerrogativas da lei?

Nem toda pessoa pôde utilizar da Lei de Mais Valia para regulamentar seu imóvel, visto que o tipo de obra realizada é que determina a admissão à lei.

As condições de admissão são: a obra construída estar de acordo com os parâmetros da prefeitura, o novo número de pavimentos não pode ultrapassar o previsto em lei e a edificação não pode estar em área não edificável.

Quais os documentos devo apresentar?

É a lei anual traz quais os documentos o cidadão deve apresentar para regularização do imóvel.

Porém, no geral os documentos solicitados são: o Registro Geral do Imóvel ou outro documento que comprove as medidas do terreno, desde que assinado por engenheiro ou arquiteto; projeto completo de arquitetura da obra, assinado pelo responsável técnico; documento do profissional, além dos anexos que integram o edital.

É importante ressaltar que, a partir da publicação da lei e do edital, o prazo para entrega dos documentos costuma ser de três meses.

A decisão do STF

Em fevereiro de 2021, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a Lei da Mais Valia devesse ser suspensa.

A fundamentação do STF foi de que a norma era responsável por afrouxar os padrões urbanos da cidade, em razão do caráter temporário da medida. Além disso, Tribunal entendeu que a forma de ocorrência da regularização visava somente a arrecadação de valores.

Deste então, não houve nenhuma nova norma editada pelo município do Rio de Janeiro que permitiu a regularização dos imóveis, de modo que a possibilidade de regularização com aquelas facilidades continua suspensa.

O que diz a jurisprudência?

Semelhante ao Rio de Janeiro, a cidade de São Paulo também possui uma lei que visa regulamentar os imóveis em situação de irregularidade, a chamada de Lei de Anistia.

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que o descumprimento de acessibilidade nas obras é algo a não ser imputado a referida lei, visto que caberá ao cidadão cumprir a regra independente da regularização do imóvel pela Lei de Anista. Vejamos.

MULTA POR FALTA DE CERTIFICADO DE ACESSIBILIDADE. IMÓVEL IRREGULAR. VALOR EXCESSIVO. – A negativa do deferimento do certificado de acessibilidade foi motivada pela ausência da certidão de regularidade do imóvel, cuja expedição, por sua vez, era inviável até a lei de anistia – Lei 17.202/2019– , em virtude de construção irregular promovida pelo autor. Nesse quadro, a impossibilidade de regularização do imóvel – e, em consequência, de obter o certificado de acessibilidade– não é imputável ao Município de São Paulo, mas sim ao próprio demandante, que realizou obras em desrespeito à legislação municipal – Os Anexos III da Lei 16.642/2017 e de seu regulamento, o Decreto 57.776, estipulam o valor de R$ 200,00 por metro quadrado da “área objeto da intervenção”, assim entendida como aquela “a ser adaptada às condições de acessibilidade”, verificando-se excessivo o valor da multa aplicada, uma vez que correspondente à área superior à superfície total do imóvel. Provimento da remessa necessária, que se tem por interposta, e acolhida em parte da apelação. (TJ-SP – AC: 10218408920208260053 SP 1021840-89.2020.8.26.0053, Relator: Ricardo Dip, Data de Julgamento: 16/02/2021, 11ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 16/02/2021)

Conclusão

Ainda que a Lei da Mais Valia não esteja mais em vigor, é importante que os proprietários busquem as prefeituras para regularizar os imóveis.

Em todo caso, busque o auxílio de um profissional da área!

Categorias
Direito Imobiliário

Moro na cobertura. Para realizar obra de ampliação preciso de autorização do condomínio?

Residir em uma cobertura pode significar conforto aos moradores, afinal, o proprietário do imóvel dispõe de um espaço maior em comparação aos demais apartamentos.

No entanto, será que a realização de obras pelo proprietário da cobertura necessita da autorização do condomínio? A resposta depende da natureza da obra.

Quais obras precisam de autorização do condomínio?

Primeiramente, é preciso ressaltar que a Lei dos Condomínios (Lei n. 4.591/1964) proíbe que os condôminos alterem a fachada dos edifícios.

Isso significa que, independente da obra que o proprietário da cobertura venha fazer, não é permitido que ele altere a fachada externa do imóvel, o que inclui a pintura com cores diferentes ao prédio e a inclusão esquadrias externas com tonalidades diferentes.

Em segundo lugar, nem sempre morar na cobertura significa que o proprietário tem direito a realizar obras no espaço.

Para que ele tenha esta garantia, é preciso que ele detenha da propriedade da cobertura. Isso significa que a área de cobertura deve estar descrita na escritura do seu apartamento.

Se você preencheu todos os requisitos, a necessidade de autorização do condomínio vai depender da natureza da obra.

Caso a obra seja de pequena monta, que não altere estrutura do prédio ou do próprio apartamento, é possível realizar a obra sem autorização do condomínio.

Porém, caso a obra seja de médio a grande porte e que implique na alteração da planta do edifício, é necessário a autorização da obra pelos condôminos, a ser proferida em assembleia.

Vale ressaltar que, acima de tudo, o condômino deve verificar o disposto na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno.

E as autorizações da prefeitura?

A depender da extensão da obra, além da autorização do condomínio, é necessário que o proprietário da cobertura detenha de autorização da prefeitura para realização da obra.

Sempre que uma obra altere o uso do imóvel, acrescentando ou suprimindo as funções previstas no projeto original, é necessário emitir autorização de prefeitura da cidade em que o imóvel estiver localizado.

Um exemplo de autorização são as instalações de piscinas, hidros, pintura de fachada ou a troca/instalação de esquadrias.

Neste caso, é necessário que um engenheiro ou arquiteto desenvolva o projeto e acompanhe o proprietário na emissão da autorização.

Vale ressaltar que a assembleia condominial pode exigir a referida autorização para votar a obra entre os condôminos.

O que diz a jurisprudência?

Além de informar o síndico sobre as obras que serão realizadas na cobertura, o condômino também deve obter as licenças de obra na prefeitura do município em que o imóvel estiver localizado.

Aos analisarem este tipo de conflitos entre condomínios e moradores, os juízes verificam se a obra em discussão possui os laudos periciais que autorizam a obra e se houve a autorização do município, conforme se vê em uma decisão do TJRJ:

ADMINISTRATIVO. OBRA DE ACRESCIMO EM COBERTURA DE EDIFICIO DE APARTAMENTOS. CONDOMÍNIO EDILICIO. TERRAÇO. Pretensão dos autores de edificarem no terraço do prédio. Comprovação do direito real de uso. Laudo pericial conclusivo no sentido de que não há impedimentos a ampliação vertical dos apartamentos situados no último nível do pavimento tipo, ressalvada a questão de que toda obra de construção e ou demolição deve ser acompanhada por profissional habilitado, bem como ser submetida ao devido processo de licenciamento. Sentença de procedência incensurável, desprovimento do recurso. Majoração da verba honorária em 2%. CPC, art. 85, § 11. Unânime. (TJ-RJ – APL: 00073097920148190001, Relator: Des(a). MARÍLIA DE CASTRO NEVES VIEIRA, Data de Julgamento: 09/10/2019, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

Residir em um condomínio exige do morador o cumprimento de diversas regras, de modo que o descumprimento pode acarretar sanções ao condômino.

Por isso, consulte sempre a Convenção e o Regimento Interno.

Categorias
Direito Imobiliário

Laudêmio do imóvel: o que é e como saber se devo pagar?

Se você está adquirindo um imóvel próximo ao mar com certeza ouviu do seu corretor que será necessário recolher uma taxa chamada laudêmio.

Assim como você, muita gente se questiona se o pagamento deste valor é legal.

Por isso, neste artigo nós separamos as principais informações sobre o assunto. Acompanhe!

Mas afinal, o que é laudêmio?

O laudêmio é um valor cobrado quando há a aquisição de imóveis que estejam em áreas pertencentes à União. Estas áreas são definidas pelo Serviço de Patrimônio da União (SPU).

Em regra, são terrenos pertencentes à União aqueles que estejam próximos ao mar ou em áreas de fronteiras.

Por próximos do mar entende-se os imóveis que estejam em uma faixa de 33 metros de distância do mar, distância esta contada a partir do nível máximo da maré alta.

A cobrança tem uma razão específica: como essas áreas são consideradas estratégicas, visto que são utilizadas em eventual ataque ao país, os adquirentes devem ressarcir a União pela ocupação.

Quem paga a taxa de laudêmio?

A taxa de laudêmio é paga pelo comprador do imóvel e deve ser recolhida diretamente à União, ou seja, não é necessário que o comprador faça o pagamento e ao vendedor do bem.

O valor desta taxa corresponde a 5% do valor atualizado do imóvel, o que pode significar um custo a mais para os adquirentes.

Vale ressaltar que não há incidência da taxa na hipótese do imóvel ser doado ou transmitido em herança para terceiros.

O fim da cobrança do laudêmio

Em junho de 2021, a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU) instituiu como parte de um programa do governo o fim da cobrança da taxa de laudêmio.

No entanto, desde então não houve a regulamentação do tema.

A notícia vinculada na época trouxe que a isenção começaria pelos bairros de Copacabana e do Leme, ambos localizados na cidade do Rio de Janeiro/RJ.

Assim, antes de adquirir o imóvel, vale a pena consultar o site do Governo Federal e verificar se a isenção foi aplicada ao país todo.

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões que mais gera dúvidas nos adquirentes dos imóveis é quanto o valor a ser paga, a título de laudêmio.

Inclusive, este é um dos pontos frequentemente julgado nos processos dos tribunais.

Recentemente, o STJ confirmou que a taxa de laudêmio corresponde a 5% do valor da área com as benfeitorias, ou seja, com o valor de todo o imóvel. Vejamos.

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM VERIFICADA. PAGAMENTO DE LAUDÊMIO. OBRIGAÇÃO DO ALIENANTE, FOREIRO. ART. 3º DECRETO-LEI 2.398/1987. APLICABILIDADE. BASE DE CÁLCULO DO LAUDÊMIO. ART. 3º DO DECRETO 95.760/1988. VALOR ATUALIZADO DO DOMÍNIO PLENO E SUAS BENFEITORIAS. 1. Cuida-se, na origem, de Ação de Repetição de Indébito ajuizada contra a União, julgada procedente para declarar indevido o pagamento a maior realizado pelas autoras a título de laudêmio (5% sobre o valor do domínio pleno do imóvel), devendo tal valor ser calculado sobre o preço da arrematação. A decisão foi mantida pelo TRF da 5ª Região. 2. O laudêmio “é a compensação assegurada ao senhorio direto por este não exigir a volta do domínio útil do terreno de marinha às suas mãos ou de direitos sobre benfeitorias nele construídas. Tal vantagem tem por fato gerador a alienação desse domínio ou desses direitos e uma base de cálculo previamente fixada pelo art. 3º do Decreto n. 2.398/87” (REsp 1.257.565/CE, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 30/8/2011). 3. Em havendo transferência do aforamento (venda, doação, permuta, sucessão universal, entre outras formas), a obrigação pelo recolhimento do laudêmio deve ser daquele que transfere o domínio útil, e não do adquirente. 4. O art. 3º do Decreto 95.760/1988, ao fixar como será efetuado o cálculo do valor do laudêmio, não deixa dúvidas: “Art. 3º O valor do laudêmio, correspondente a cinco por cento do valor atualizado do domínio pleno do terreno da União e das benfeitorias nele existentes, será calculado pelo próprio alienante. […]”. Nestes termos, a base de cálculo do laudêmio consiste no valor atualizado do domínio pleno, com suas benfeitorias. 5. Recurso Especial provido. (STJ – REsp: 1781946 SE 2018/0310784-9, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 26/05/2020, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/09/2020)

Conclusão

O pagamento da taxa de laudêmio é condição fundamental para a transferência do imóvel ao comprador. Sem o recolhimento não é possível registrar a escritura em nome do novo dono.

Se você ficou com dúvidas vale a pena consultar o seu advogado!