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Comprei um imóvel com contrato de gaveta e desejo regularizar. O vendedor comprou de um terceiro também sob contrato de gaveta. Devem ser registradas todas as vendas do bem até chegar em mim ou posso registrar o imóvel direto em meu nome?

Avós podem demandar na Justiça pelo direito de visitar os netos

Ainda que a venda de um imóvel a partir de um contrato de gaveta não seja recomendada, muita gente, além de comprar um imóvel desta forma, também realiza a venda do mesmo bem com um contrato particular. Será que nesta situação é possível que o último comprador requeira o registro diretamente em seu nome, sem que seja necessário o seu registro em nome do vendedor? A resposta é sim, é possível. Mas, para isso, é preciso a anuência do proprietário formal, isto é, daquele que consta como proprietário na escritura. Acompanhe o artigo e veja se o seu caso pode ser resolvido facilmente!

A transferência direta sem que seja registrada a venda para comprador informal

Para que o imóvel seja regularizado pelo último comprador, é necessário que o proprietário, segundo a escritura registrada, concorde em assinar a venda direta para o último comprador. Neste caso, é essencial que a venda entre o proprietário (segundo a escritura) e o primeiro comprador não tenha sido celebrada através de uma escritura de compra e venda. A transferência direta evita o pagamento duplo de ITBI e emolumentos do cartório para os dois registros.

Outro ponto importante é que o primeiro comprador não tenha utilizado o imóvel como garantia em situações como locação, por exemplo. Neste caso, a instituição que aceitou o bem como garantia deve ser informada sobre a venda.

E se a pessoa que consta na escritura não for localizada?

Se a pessoa que consta como proprietária do imóvel não for localizada, o segundo comprador poderá ingressar com uma ação de adjudicação. Esta é uma medida que visa transferir o bem ao real possuidor a partir da comprovação da compra. A questão mais delicada neste caso é comprovar a venda do imóvel entre o proprietário segundo o registro e o primeiro comprador. Por isso, antes de celebrar um contrato de compra e venda de gaveta, exija do vendedor a cópia deste contrato entre o proprietário e o primeiro comprador.

O que diz a jurisprudência?

Um dos problemas de não realizar a transferência imediata do imóvel no momento da compra é o risco de falecimento do vendedor antes da realização da transferência. Neste caso, o comprador dependerá de provas concretas de celebração da venda e, ainda, da boa-fé dos herdeiros do vendedor.

Em um recente caso julgado pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, a herdeira de um comprador requereu na Justiça a transferência do imóvel comprado pelo seu pai falecido. A compra foi feita por contrato de gaveta e o vendedor também havia falecido.

Porém, em razão da falta de provas concretas, o Juízo entendeu pela improcedência do pedido, mantendo o bem com os herdeiros do vendedor. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ALEGAÇÃO DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM RAZÃO DA SUCESSÃO HEREDITÁRIA DO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA AUTORA. 1. Insurge-se a autora contra sentença de improcedência do pedido. Aduz ter adquirido, no dia 28 de outubro de 2008, o referido imóvel, através de Escritura de Inventário e Partilha, lavrada no Cartório do 6º Ofício do Município de Niterói/RJ, devidamente registrada no cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis de São Gonçalo/RJ. 2. Conforme consignado na sentença, o bem foi transacionado, originariamente, pelo genitor da autora, através de promessa de compra e venda firmada com os réus. Contudo, o documento colacionado aos autos, para demonstrar o recebimento do imóvel através de sucessão hereditária, não é capaz de corroborar o direito vindicado. Impropriedade da via eleita. Matérias que transbordam o objeto da ação de adjudicação. Precedentes desta Câmara. 3. Escritura de inventário e partilha, na qual, segundo a inicial, haveria consenso em entregar o “direito e ação do imóvel” unicamente para a demandante. Apelante que afirma o adimplemento do preço do bem. Documento carreado no qual não se identifica a forma de transferência do direito. Inexistência de informação acerca do alegado pagamento do preço. Quinhão atribuído à autora a ultrapassar o monte do espólio. 4. Desigualdade entre os quinhões a impor informação clara no instrumento quanto à origem da cessão de patrimônio, não sendo viável uma interpretação extensiva sobre tal direito, pois os negócios benéficos e a renúncia, interpretam-se restritivamente. Inteligência do contido no art. 114 do Código Civil. 5. Renúncia à herança que demanda a formalização expressa da vontade em instrumento público ou termo judicial, na dicção do art. 1.806 do Código Civil. 6. Partilha dos quinhões efetuada de forma irregular, em afronta aos artigos 648, I, do CPC e 2.019 do Código Civil. 7. Impossibilidade de validação de ato em desacordo com o ordenamento jurídico. Conforme orientação firmada pelo E. STJ, nem mesmo diante de cláusula geral permissiva de realização de negócio jurídico processual (art. 190 do CPC), não está o julgador vinculado à forma pactuada, haja vista a limitação da parte às formas legais, “pois não poderia dispor sobre ato regido por norma de ordem pública” (REsp 1810444). 8. NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO. (0008609-96.2016.8.19.0004 – APELAÇÃO. Des(a). SÉRGIO SEABRA VARELLA – Julgamento: 18/03/2021 – VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

A compra de um imóvel através de um contrato de gaveta nunca é uma medida recomendada, em razão dos riscos atinentes. Caso você esteja aceitando um imóvel com estas características em razão de uma dívida com o possuidor do bem, por exemplo, a saída recomendada é a cópia do contrato de gaveta celebrado entre o devedor e o real proprietário.

Em todos os casos, sempre exija a matrícula atualizada do imóvel!

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Você conhece a due diligence de imóveis?

O termo “due diligence” é visto comumente no meio empresarial e significa, em tradução literal, “diligência prévia”.

Na prática, a parte interessada em um negócio realiza um estudo prévio sobre o histórico do bem ou da empresa, antes de realizar a aquisição, no intuito de avaliar os riscos da transação.

Mas sabia que você, enquanto pessoa física, a partir do auxílio de um advogado, pode realizar uma due diligence sobre o imóvel que pretende adquirir? Neste artigo, explicaremos os pormenores desta análise prévia!

Como é feita a due diligence em imóveis?

A due diligence é realizada através da análise minuciosa da documentação do imóvel e do resultado de buscas feitas pelo advogado especialista em direito imobiliário.

Em razão do advogado ter acesso à processos judiciais e ter conhecimento na análise de documentos jurídicos, ele poderá realizar uma busca completa sobre os possíveis ônus sobre o imóvel, como a anotação de penhora.

Por exemplo, após acesso à matrícula e escritura do imóvel, o advogado pode realizar buscas de possíveis cobranças judiciais que o vendedor esteja sofrendo e que, porventura, possam comprometer o bem.

Vale ressaltar que a due diligence pode ser útil também ao vendedor, afinal, a partir da apresentação dos documentos sobre a análise do seu imóvel, ele gera credibilidade ao comprador e pode, inclusive, aumentar o valor final do bem vendido.

Qual a diferença da due diligence feita por um advogado e o papel do corretor de imóveis?

O corretor de imóveis é um profissional que tem grande importância no momento da aquisição do imóvel. O seu papel é, segundo a lei, é conferir a procedência dos documentos do bem, isto é, se eles são verdadeiros e explicar o conteúdo,

Já o papel do advogado que realiza a due diligence é mais abrangente.

Neste estudo prévio, o profissional investiga se o imóvel está sendo objeto de discussão em fraude contra credores, se o antigo dono tem dívidas que possam comprometer o bem, além de verificar as dívidas tributárias do imóvel, se o bem possui alguma advertência ou restrição no condomínio, a condição do inquilino que ocupa o imóvel, entre outros.

Assim, a ação do advogado complementa o papel do corretor e traz mais segurança às partes.

O que diz a jurisprudência?

A importância da due diligence de imóveis se mostra quando o vendedor do bem é acusado de má-fé contra os credores. Isso ocorre quando uma pessoa possui diversas dívidas e, na intenção de não comprometer seu patrimônio, vende para terceiros, dificultando a busca pelos seus credores.

Uma das formas de comprovar a fraude é a demonstração de má-fé do adquirente. Recentemente, o STJ decidiu que um adquirente de um imóvel estava em boa-fé ao comprar o bem, pois realizou diversas diligências antes de realizar a compra do imóvel. Vejamos.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. FRAUDE À EXECUÇÃO. SÚMULA 375/STJ. REGISTRO DA PENHORA OU PROVA DE MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. 1. Cuida-se, na origem, de ação monitória, em fase de cumprimento de sentença, na qual se pretende a decretação de fraude à execução. 2. Nos termos da Súmula 375/STJ, o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. 3. Hipótese dos autos em que, contudo, consoante soberanamente apurado pelo Tribunal de origem, não havia qualquer registro de penhora na matrícula do imóvel, sendo que, de outro turno, não houve má-fé da parte agravada na aquisição do bem, porquanto diligenciou acerca de eventuais ações propostas contra o primitivo proprietário. 4. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à caracterização da má-fé da adquirente, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 5. Agravo interno não provido (Superior Tribunal de Justiça STJ – AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AgInt no AREsp 1579277 PR 2019/0257908-0)

Conclusão

A realização de due diligence é de extrema importância ao comprador, pois evita futuros prejuízos com a possível devolução do imóvel ao vendedor e, ainda, previne o comprador de ser vítima de fraude.

Se você está as vias de adquirir um imóvel, consulte um advogado especialista em direito imobiliário.

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Um conhecido recebeu uma parcela de imóvel em herança. Posso comprar somente a cota dele?

O recebimento de herança, muitas vezes, significa receber uma única fração de um bem, que pode ser uma casa, um terreno ou até um veículo.

Nestes casos, para o herdeiro, aquela cota pode não significar muita coisa, devido ao baixo valor do bem ou do desinteresse em manter o condomínio com os demais irmãos.

Seria possível que este herdeiro venda a sua cota para terceiros, que não os herdeiros? A resposta é que sim – mas com algumas ressalvas. Acompanhe!

A venda da fração de imóvel

Quando um imóvel é indivisível, isto é, não pode ser partilhado e gerado escrituras para cada fração, a venda da cota de um dos proprietários pode ser feita para terceiros, desde que o comprador e os demais proprietários tenham consenso quanto ao exercício em condomínio.

Isso significa que todas as decisões relativas ao bem deverão ser tomadas em conjunto com todos os proprietários.

Além disso, o dono de uma fração do imóvel só pode vender sua cota a um estranho se todos os demais proprietários concordarem e assinarem o instrumento de venda.

Outro ponto importante é que, antes de ofertar a venda para terceiros, o proprietário da cota deverá oferecer a venda aos demais donos do imóvel. Caso não seja feita esta oferta, a venda poderá ser anulada.

E se um dos herdeiros não concordar com a venda?

Na hipótese de o proprietário de uma cota desejar vender sua fração e os demais herdeiros não manifestarem interesse na compra ou, ainda, não consentirem com a venda, a solução disposta em lei é a realização de um leilão judicial para venda do imóvel.

A partir do ingresso de uma ação judicial, o juiz ouvirá todos os herdeiros e, identificada a impossibilidade de venda da cota aos outros proprietários, o magistrado ordenará a realização do leilão do imóvel.

Neste caso, os condôminos poderão adquirir a cota do herdeiro que deseja vender ou, ainda, caso não manifestem interesse, o juiz poderá ordenar a venda do imóvel como um todo e repassará a cota de cada um dos herdeiros.

Esta é uma medida enérgica e o ideal é que sempre haja um acordo entre os herdeiros quanto a venda das cotas.

A impossibilidade de desmembramento de um imóvel

Uma questão importante que deve ser observada aos herdeiros de terrenos é que, ainda que na prática o imóvel possa ser dividido, será necessário observar as metragens mínimas exigidas pelas prefeituras para a configuração do imóvel.

Por exemplo, no caso de imóvel rural, em que as áreas costumam ser maiores do que os terrenos localizados na zona urbana, mesmo que seja possível construir mais de uma casa no espaço, não será possível o desmembramento do terreno e a escrituração da divisão.

Por isso, antes de realizar a venda para terceiros, é necessário observar a possibilidade de realizar desmembramentos dentro da área vendida.

O que diz a jurisprudência?

Além da venda de fração em caso de imóvel recebido em herança, o proprietário da fração que for executado na justiça por dívida também poderá ter leiloado sua cota.

Neste caso, antes de realizar o leilão, o juiz ofertará a cota do executado aos demais proprietários. Vejamos.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE ALIMENTOS ADJUDICAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL. DELIMITAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL QUE DEVE OBSERVAR A SITUAÇÃO REGISTRAL DO BEM. INTIMAÇÃO DOS COPROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL. NECESSIDADE DEMONSTRADA. BEM EM SITUAÇÃO DE INDIVISIBILIDADE. INTIMAÇÃO QUE VISA RESGUARDAR O DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS CONDÔMINOS, BEM COMO A CIÊNCIA DO ATO CONSTRITIVO. DIÇÃO DOS ARTIGOS 843, §1º, 876, §5º E 889, INCISO II, TODOS DO CPC. PRECEDENTES. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A determinação de penhora/adjudicação de fração ideal de imóvel deve observar a situação tabular do bem e a fração ideal efetivamente registrada em nome do executado. 2. Tratando-se de bem imóvel em situação de indivisibilidade, impõe-se a intimação dos demais coproprietários acerca da adjudicação de sua fração ideal, possibilitando, assim, o exercício do direito de preferência, bem como a ciência acerca do ato constritivo (artigos 843, §1º, 876, §5º e 889, II, todos do CPC). Precedentes. (TJSP;  Agravo de Instrumento 2009901-89.2022.8.26.0000; Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo – 1ª Vara de Família e Sucessões; Data do Julgamento: 31/05/2022; Data de Registro: 31/05/2022)

Conclusão

A venda da fração de um imóvel merece uma grande atenção ao exercício de condomínio entre os demais herdeiros, razão pelo qual a redação do contrato de compra e venda deve estabelecer todas as regras entre as partes.

Por isso, consulte um advogado antes de realizar a venda!

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Como a adjudicação compulsória extrajudicial pode ser importante para a regularização do seu imóvel

A adjudicação compulsória é uma forma de regularizar o imóvel quando o vendedor, por algum motivo, se recusa a transferir o bem ao comprador.

Desde a edição da Lei n. 14.382/2022, é possível realizar o procedimento em um cartório de registro de imóveis.

Neste artigo, explicaremos como funciona este procedimento e o que você deve apresentar para regularizar seu imóvel.

A Lei n. 14.382/2022 e a adjudicação compulsória extrajudicial

A Lei n. 14.382/2022 alterou a Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973), que passou a permitir que a adjudicação compulsória seja feita no cartório de registro de imóvel correspondente a circunscrição do bem.

Com isso, estando o possuidor do bem com os documentos exigidos pela lei, é possível realizar a regularização do imóvel de forma mais célere, em comparação à adjudicação judicial.

Um dos principais requisitos exigidos pela lei é que o possuidor comprove que enviou uma notificação extrajudicial ao vendedor requerendo a transferência do imóvel.

Quais documentos devem ser apresentados?

A lista de documentos a serem apresentados em cartório está disposta no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos.

São eles os documentos:

  • Contrato de compra e venda ou de cessão: como a lei não menciona a necessidade de escritura pública, poderá ser entregue o contrato de gaveta.
  • Na hipótese do adjudicante ser o herdeiro do comprador: além do contrato de compra e venda, necessário apresentar o documento que ateste a condição de herdeiro.
  • Prova de que o vendedor se recusou a transferir o bem: nos termos da lei, a comprovação deverá ser feita através do envio de uma notificação extrajudicial.
  • Certidões dos distribuidores forenses: a certidão comprovará que o não existe discussão na justiça sobre o contrato de compra e venda.
  • Comprovante de pagamento do ITBI: o imposto deve ser quitado pelo comprador do imóvel.

Vale ressaltar que se o adjudicante não possuir um contrato de compra e venda, o pedido deverá ser realizado necessariamente através de um processo judicial.

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões atinentes a adjudicação compulsória é a possibilidade de regularizar imóveis adquiridos na planta quando a incorporadora não realiza os trâmites necessários.

Recentemente, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro julgou um caso em que o comprador de um imóvel na planta vendeu seus direitos para um terceiro, que por sua vez requereu a adjudicação compulsória contra a incorporadora. Vejamos.

Apelação Cível. Ação de Adjudicação Compulsória. Incorporação imobiliária.  Obra inacabada. Formação de Comissão de Representantes em Regime de Administração. Arrematação em Leilão Extrajudicial. Cessão de Direitos Aquisitivos. Empreendimento Barra Bali Plus. 1) A adjudicação compulsória ostenta a natureza de ação pessoal ajuizada pelo promissário comprador em relação ao titular do domínio do imóvel que tenha prometido vendê-lo por meio de contrato de compromisso de compra e venda e se omitiu quanto à outorga de escritura definitiva, sendo certo que essa pretensão se estende ao cessionário, que se subroga nos direitos do cedente. 2) O acervo probatório carreado aos autos demonstra que a parte autora, na qualidade de cessionária de direitos, preencheu os requisitos para a adjudicação compulsória postulada, ante a quitação do preço pactuado e o entrave que a incorporadora deu causa para obtenção da escritura definitiva do imóvel. Precedentes deste e. Tribunal referentes ao referido condomínio. 3) Assim, a sentença deve ser reformada para se julgar procedente o pedido. 4) Recurso ao qual se dá provimento. (0244311-02.2014.8.19.0001 – APELAÇÃO. Des(a). HELENO RIBEIRO PEREIRA NUNES – Julgamento: 04/02/2020 – QUINTA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial é uma inovação da lei que facilita a vida de quem deseja regularizar seu imóvel. Para que o pedido seja apresentado, é indispensável a atuação de um advogado.

Se você tem dúvidas, entre em contato com nossa equipe!

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Existe algum risco em comprar um imóvel de inventário se todos os herdeiros assinarem?

A compra de um imóvel em inventário pode parecer vantajoso a primeiro momento, afinal, na maioria dos casos, os herdeiros pedem um preço inferior ao do mercado, na tentativa de vender o bem o quanto antes.

No entanto, a aquisição de um bem nestas condições merece atenção redobrada. Existem alguns riscos que o comprador pode correr e que devem ser verificados antes de realizar a transação.

Neste artigo, explicaremos os riscos de se comprar um imóvel de inventário e quais os passos você deve seguir caso queira fechar um negócio como esse.

Os riscos de se adquirir um imóvel em inventário

O principal risco em comprar um imóvel que está em processo de inventário é a possibilidade de os herdeiros não darem andamento no processo e, com isso, haver um atraso na transferência do bem ao comprador.

Ainda que todos os herdeiros assinem a venda, a depender de como a transação é realizada, é possível que o adquirente tenha problemas em transferir o imóvel.

Outro ponto importante a ser verificado é a possibilidade de um dos herdeiros possuir dívidas em seu nome e o credor obstar a venda futura.

Em todos estes casos, a principal forma de diminuir o risco é através da solicitação de um alvará de venda no processo de inventário.

Adiante, explicaremos melhor como realizar este pedido.

Como diminuir os riscos desta transação?

O alvará judicial é um documento expedido pelo juiz, que libera o imóvel inventariado para a venda.

Com isso, ainda que o processo de inventário esteja em curso, o imóvel será transferido ao comprador e os valores serão depositados em uma conta judicial. Com a partilha dos bens do falecido, o dinheiro pago pelo imóvel será partilhado entre os herdeiros.

Assim, se você deseja adquirir um bem em inventário, a recomendação é que seja celebrado com os herdeiros um contrato de compra e venda de imóvel, com uma cláusula que estabeleça que os herdeiros solicitarão a emissão do alvará dentro de um prazo estipulado.

É importante que, até o pedido do alvará, não haja a transferência de todo o valor do imóvel, sob o risco de os herdeiros não solicitarem o documento e o comprador ficar à mercê deles.

Porém, caso o inventário esteja transcorrendo na via extrajudicial ou, ainda, o imóvel não esteja registrado em nome do falecido, a venda poderá ser feita através de um contrato de cessão de direitos hereditários.

Por este documento, o comprador adquire os direitos sobre o bem. O risco desta transação decorre do fato de que a transferência só ocorrerá após o término do processo de inventário.

Devido a isso, é essencial que a cessão seja realizada através de escritura pública e que o referido contrato seja registrado junto à matrícula do imóvel.

O que diz a jurisprudência?

Ainda que todos os herdeiros assinem a venda do imóvel em inventário, é importante que o contrato que regule a transação seja o adequado, sob pena de nulidade da venda.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, inclusive, já decidiu em um caso que, ainda que houvesse a anuência dos herdeiros, em razão do contrato assinado ser de compra e venda e não cessão de direitos, o negócio deveria ser anulado. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM INVENTÁRIO. INSTRUMENTO INADEQUADO. VÍCIO FORMAL DE VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. NULIDADE. 1- O art. 166, IV, do Código Civil prevê a nulidade do negócio jurídico celebrado em desacordo com as previsões legais. 2- Contrato de compra e venda que teve por objeto imóvel em inventário, o que não é possível. 3- No caso, o instrumento cabível no caso seria a cessão de direitos hereditários, feita por escritura pública. 4- Negócio jurídico eivado de vício de validade, devendo ser declarado nulo, voltando às partes ao status quo. 5- Devolução das quantias recebidas, na forma do artigo 418, do Código Civil, sob pena de enriquecimento ilícito da Ré. 6- Manutenção da sentença. 7- NEGATIVA DE PROVIMENTO AO RECURSO. (TJRJ – 0002398-62.2018.8.19.0040 – APELAÇÃO. Des(a). TERESA DE ANDRADE CASTRO NEVES – Julgamento: 25/05/2020 – SEXTA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

A aquisição de um imóvel merece toda a atenção do comprador, tendo em vista os riscos da transação e os valores envolvidos.

Por isso, antes de adquirir um imóvel em inventário, consulte um advogado!

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Os riscos do contrato de gaveta na compra de imóveis

O contrato de gaveta é aquele em que somente as partes assinam, sem que seja realizada a escritura pública do contrato ou, ainda, sem a assinatura de duas testemunhas.

Com isso, o contrato não se torna um título executivo extrajudicial, tampouco se torna público à terceiros que podem ser interessados na transação.

Muita gente se questiona sobre a validade do documento e dos riscos atinentes ao negócio. Aqui adiantamos que o contrato de gaveta não é a melhor forma de comprar ou vender um imóvel.

Para comprovar isso, listamos aqui 4 riscos ao comprar ou vender um imóvel mediante instrumento particular de venda – também conhecido como contrato de gaveta.

Risco de falecimento do vendedor

O principal risco em comprar um imóvel através de um contrato de gaveta, seja o bem em financiamento ou não, é o vendedor falecer antes de realização da transferência.

Neste caso, o comprador terá que contar com a boa-fé dos herdeiros, tendo em vista que é possível que o inventário do vendedor transcorra sem que haja a menção da venda do imóvel.

Ainda que seja possível o ingresso da ação judicial para o reconhecimento da venda, é possível que o juiz entenda que a venda não é válida, invalidando todos os pagamentos feito pelo comprador.

O imóvel pode estar financiado e o comprador não honrar com as parcelas

O contrato de gaveta comumente é utilizado para vender imóveis financiados em comprador não consegue mais honrar com as parcelas. Assim, ele vende para um terceiro, na promessa de que este quite o financiamento.

Aqui o risco é duplo: o comprador pode não pagar as parcelas e assim causar problemas para o vendedor e o vendedor pode não transferir o bem após a quitação das parcelas.

Por isso, caso você queira comprar um imóvel financiado, a recomendação é que as partes busquem a instituição financeira e façam a transferência da dívida.

O vendedor pode ser executado na justiça

Outro risco do contrato de gaveta é a possibilidade do vendedor ser cobrado de uma dívida na justiça e, como o imóvel está no seu nome, o bem ser penhorado para o pagamento do passivo.

Neste caso, mesmo com a possibilidade de o comprador ingressar no processo de execução e informar que ele é, de fato, o dono do imóvel, existe o risco de não ser reconhecido seu direito e, assim, ser perdido todos os valores pagos.

O risco de ser vítima de um estelionato

Por fim, um grande risco do contrato de gaveta é o do comprador ser vítima de um estelionato.

Infelizmente, a cada dia cresce o número de pessoas que adquirem imóveis através de um instrumento particular de venda e, ao tentar a transferência, descobrem que o vendedor assinou um documento igual com outras pessoas.

Aqui dá para imaginar que o problema será gigantesco e que as chances de reaver o dinheiro pago são mínimas.

Com isso, a recomendação é que a compra de um imóvel seja feita somente através de escritura pública de compra e venda, através de um cartório de notas.

O que diz a jurisprudência?

Um dos pontos importantes decididos pelos tribunais é quanto a boa-fé das partes. Ainda que o contrato seja de “gaveta”, não pode as partes se esquivarem de suas obrigações por falta de previsão no contrato.

Isso foi decidido pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro em uma recente decisão. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZATÓRIA. MATÉRIA FÁTICA. CONTRATO DE GAVETA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS DO MÚTUO INCONTROVERSO. RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE IMPÕE COM A CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DO AUTOR NA POSSE DO BEM. IRRESIGNAÇÃO DO RÉU AO ARGUMENTO DE QUE O CONTRATO NÃO POSSUI CLÁUSULA DE SANÇÃO POR DESCUMPRIMENTO. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. SENTENÇA QUE SE MANTÉM. Recurso interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais e declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto dos autos, reintegrando o autor na posse do bem. Irresignação do requerido pretendendo a manutenção do contrato, mesmo diante do confesso inadimplemento das parcelas do mútuo, por não possuir cláusula de sanção por descumprimento contratual. Pedido alternativo de ressarcimento dos danos materiais sofridos pela realização de obras de benfeitorias no bem. Escorreita a sentença, que reconhece o direito ao ressarcimento das despesas efetivamente comprovadas pelo apelante, decotado o valor pelo uso/fruição do bem, este fixado em 0,5% do valor imóvel, por mês de atraso e eventuais valores devidos pelo período em que esteve na posse do bem. RECURSO DESPROVIDO. (TJRJ 0038272-31.2014.8.19.0208 – APELAÇÃO. Des(a). ELISABETE FILIZZOLA ASSUNÇÃO – Julgamento: 16/03/2022 – SEGUNDA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

Sendo vários os riscos de vender um imóvel através de um contrato de gaveta, a orientação é que a transação seja feita somente a partir de uma escritura de compra e venda, a ser firmada em um cartório de notas.

Para isso, é essencial que as partes busquem um advogado e busquem orientações sobre a confecção do documento e a inclusão de determinadas cláusulas.

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Você conhece a due diligence de imóveis?

O termo “due diligence” é visto comumente no meio empresarial e significa, em tradução literal, “diligência prévia”.

Na prática, a parte interessada em um negócio realiza um estudo prévio sobre o histórico do bem ou da empresa, antes de realizar a aquisição, no intuito de avaliar os riscos da transação.

Mas sabia que você, enquanto pessoa física, a partir do auxílio de um advogado, pode realizar uma due diligence sobre o imóvel que pretende adquirir? Neste artigo, explicaremos os pormenores desta análise prévia!

Como é feita a due diligence em imóveis?

A due diligence é realizada através da análise minuciosa da documentação do imóvel e do resultado de buscas feitas pelo advogado especialista em direito imobiliário.

Em razão do advogado ter acesso à processos judiciais e ter conhecimento na análise de documentos jurídicos, ele poderá realizar uma busca completa sobre os possíveis ônus sobre o imóvel, como a anotação de penhora.

Por exemplo, após acesso à matrícula e escritura do imóvel, o advogado pode realizar buscas de possíveis cobranças judiciais que o vendedor esteja sofrendo e que, porventura, possam comprometer o bem.

Vale ressaltar que a due diligence pode ser útil também ao vendedor, afinal, a partir da apresentação dos documentos sobre a análise do seu imóvel, ele gera credibilidade ao comprador e pode, inclusive, aumentar o valor final do bem vendido.

Qual a diferença da due diligence feita por um advogado e o papel do corretor de imóveis?

O corretor de imóveis é um profissional que tem grande importância no momento da aquisição do imóvel. O seu papel é, segundo a lei, é conferir a procedência dos documentos do bem, isto é, se eles são verdadeiros e explicar o conteúdo,

Já o papel do advogado que realiza a due diligence é mais abrangente.

Neste estudo prévio, o profissional investiga se o imóvel está sendo objeto de discussão em fraude contra credores, se o antigo dono tem dívidas que possam comprometer o bem, além de verificar as dívidas tributárias do imóvel, se o bem possui alguma advertência ou restrição no condomínio, a condição do inquilino que ocupa o imóvel, entre outros.

Assim, a ação do advogado complementa o papel do corretor e traz mais segurança às partes.

O que diz a jurisprudência?

A importância da due diligence de imóveis se mostra quando o vendedor do bem é acusado de má-fé contra os credores. Isso ocorre quando uma pessoa possui diversas dívidas e, na intenção de não comprometer seu patrimônio, vende para terceiros, dificultando a busca pelos seus credores.

Uma das formas de comprovar a fraude é a demonstração de má-fé do adquirente. Recentemente, o STJ decidiu que um adquirente de um imóvel estava em boa-fé ao comprar o bem, pois realizou diversas diligências antes de realizar a compra do imóvel. Vejamos.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. FRAUDE À EXECUÇÃO. SÚMULA 375/STJ. REGISTRO DA PENHORA OU PROVA DE MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. 1. Cuida-se, na origem, de ação monitória, em fase de cumprimento de sentença, na qual se pretende a decretação de fraude à execução. 2. Nos termos da Súmula 375/STJ, o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. 3. Hipótese dos autos em que, contudo, consoante soberanamente apurado pelo Tribunal de origem, não havia qualquer registro de penhora na matrícula do imóvel, sendo que, de outro turno, não houve má-fé da parte agravada na aquisição do bem, porquanto diligenciou acerca de eventuais ações propostas contra o primitivo proprietário. 4. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à caracterização da má-fé da adquirente, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 5. Agravo interno não provido (Superior Tribunal de Justiça STJ – AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AgInt no AREsp 1579277 PR 2019/0257908-0)

Conclusão

A realização de due diligence é de extrema importância ao comprador, pois evita futuros prejuízos com a possível devolução do imóvel ao vendedor e, ainda, previne o comprador de ser vítima de fraude.

Se você está as vias de adquirir um imóvel, consulte um advogado especialista em direito imobiliário.

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Meus pais faleceram há muitos anos e meus irmãos não realizaram o inventário. Posso obter a propriedade da casa deixada através de usucapião?

Para os advogados que atuam em direito de sucessões, é extremamente comum que o inventário de uma pessoa falecida seja feito após muitos anos de sua morte. E isso acontece em razão da ideia de que o procedimento será caro ou, ainda, pelos herdeiros não se interessarem pelo bem deixado.

Porém, o que se tem visto na prática dos tribunais é que a justiça tem concedido o direito de usucapião ao herdeiro que permaneceu no imóvel do falecido e que não foi contestado pelos demais herdeiros. Com isso, os herdeiros perdem o direito sobre aquele bem.

A usucapião como ferramenta de transferência de propriedade

A usucapião é um instituto do direito civil, que permite que aquele que detém da posse prolongada de um bem móvel ou imóvel possa adquirir a propriedade.

Aqui é preciso diferenciar a posse de propriedade: enquanto a posse é caracterizada pelo direito de utilizar a coisa, a propriedade é marcada pelo direito de usar, gozar, dispor e reaver o objeto.

Assim, se alguém utiliza de boa-fé a coisa por muito tempo, sem resistência ou oposição do proprietário, essa pessoa terá direito a propriedade através da usucapião. O prazo requerido varia conforme a modalidade de usucapião.

No caso do direito das sucessões, se um dos herdeiros passa a utilizar o imóvel pelo prazo ininterrupto de 10 anos, sem oposição dos demais herdeiros, ele passa a ter o direito da propriedade do imóvel através de usucapião.

O exemplo clássico é o seguinte: o dono de um imóvel falece e um dos seus filhos continua morando no local. Os demais herdeiros, por sua vez, não se opõem a permanência do irmão na casa, tampouco realizam um contrato de comodato.

Depois de anos morando no local, os herdeiros resolvem realizar o inventário do bem e pedem que o irmão desocupe o imóvel, já que o objeto será vendido. Em vista do despejo, o morador do imóvel busca um advogado e descobre que tem direito a usucapião.

Com isso, ele ingressa com a ação e, após verificar a presença de todos os requisitos, o juiz concede o direito de propriedade ao referido herdeiro, de modo que os outros irmãos perdem o direito ao imóvel.

Como evitar que um herdeiro tenha direito ao bem deixado pelo falecido

Tendo em vista a possibilidade de perder o imóvel objeto de herança, a recomendação dada aos herdeiros é que, o quanto antes eles realizem o inventário do imóvel. Com o inventário, os herdeiros passam a ser dono do imóvel e não possuem a obrigação imediata de vender o bem, podendo, assim, permitir que o herdeiro resida no imóvel.

Caso o imóvel seja irregular ou, ainda, na hipótese de os herdeiros não terem os valores necessários para o processo de inventário, a recomendação é que eles firmem com o irmão que permanece morando no imóvel um contrato de comodato ou de locação.

O comodato é o empréstimo gratuito de um objeto e, através dele, é possível que os demais herdeiros regularizem a residência do irmão que permanece no bem até a data do inventário. Ambos os documentos poderão impedir a concessão da propriedade através da usucapião.

O que diz a jurisprudência?

Em recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, o desembargador decidiu que não seria possível que um dos herdeiros usucapisse o imóvel, ainda que ele tivesse morado no local por mais de 25 anos.

No caso em concreto, o bem pertencia a 7 herdeiros, que, à medida que foram falecendo, as suas cotas foram sendo listadas em seus respectivos inventários.  Com isso, embora os netos do proprietário residiram por mais de 20 anos no bem, o fato dos outros herdeiros mencionarem o bem como parte de suas heranças, descaracterizou a posse contínua e tranquila do bem. Vejamos.

APELAÇÃO – USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA MERA TOLERÂNCIA OU PERMISSÃO DOS DEMAIS HERDEIROS – INDEFERIMENTO DA INICIAL PROCESSO EXTINTO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL – INCONFORMISMO DOS AUTORES REJEIÇÃO. Embora admitida a usucapião do imóvel mantida em condomínio, como no caso da sucessão universal entre herdeiros, o herdeiro que permanece na posse exclusiva do bem somente passa a exercer a posse ad usucapionem se evidenciado o desinteresse dos demais pelo imóvel. Caso em que os condôminos alienaram quinhões, arrolaram o bem em inventário e propuseram a extinção de condomínio. Mera tolerância ou permissão. Artigo 1.208 do CC. Ausência do animus domini. Manutenção da sentença que extinguiu o processo por falta de interesse de agir. Proibição da reformatio in pejus – NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, COM OBSERVAÇÃO. (AC 1000016-72.2021.8.26.0495 SP 1000016-72.2021.8.26.0495. Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado. Publicação: 21/03/2022. Julgamento: 21 de março de 2022. Relator: Alexandre Coelho)

Conclusão

O direito a propriedade é complexo e exige a análise do caso concreto para a verificação dos direitos dos sujeitos. Por isso, em caso de dúvidas, nossa equipe está à disposição!

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Condomínio edilício: você sabe o que é?

Com o crescimento das cidades, se tornou cada vez mais comum que as pessoas residam em apartamentos e condomínios de casas, em razão da segurança que os espaços proporcionam.

Se este é seu caso, com certeza você já se deparou com o termo condomínio edilício e ficou com dúvidas sobre o que ele se refere.

Mas afinal, o que é o condomínio edilício?

O condomínio edilício se caracteriza como as edificações, em que parte é propriedade exclusiva e parte é considerada propriedade comum dos condomínios.

Esta, inclusive, é uma definição trazida pelo art. 1.331 do Código Civil.

Desta maneira, os condomínios de apartamentos e de casas são os exemplos clássicos de condomínios edilícios.

Neste tipo de edificação, os condôminos possuem o direito de utilização livre em sua propriedade particular, seja a casa ou apartamento, enquanto o uso de áreas comuns como elevadores, salões de festa, piscina, academia, etc., é feita de forma compartilhada com os demais moradores.

A diferença do condomínio edilício e o condomínio geral

O Código Civil também regula o condomínio geral, que se caracteriza como a propriedade compartilhada, no qual os proprietários são donos de todos os espaços do bem e tem o mesmo direito de usufruir e modificar o espaço.

O condomínio geral pode existir em qualquer situação, bastando que as partes acordem a sua instituição e as regras de utilização.

Um exemplo comum de condomínio geral é a co-propriedade de um carro ou apartamento entre um casal que se divorciou, mas não realizou a partilha de bens.

Neste caso, caberão as partes arcarem com todos os deveres decorrentes da propriedade, como a divisão dos gastos de manutenção e de impostos, além de acordarem entre si como será feita a utilização do bem.

Esta é a grande diferença dos condomínios edilícios: neste último tipo de condomínio, existe um documento que regula todas as regras a serem observadas, que é denominada de convenção de condomínio, enquanto as regras do condomínio comum são acordadas entre as partes.

A lei que rege os condomínios edilícios

Tendo em vista que os condomínios edilícios precisam da instituição de regras para o seu pleno funcionamento, existe uma lei que regula o assunto: a Lei n. 4.591/1964.

A Lei dos Condomínios determina como os condomínios devem estabelecer as normas e preceitos aos seus condôminos.

Por exemplo, um dos pontos trazidos pela lei é sobre a forma que deve ser redigida a convenção de condomínio. Pela lei, só poderão participar da redação os proprietários das unidades autônomas, os promitentes compradores e os cessionários destes bens.

Assim, se você possui dúvidas quanto às regras aplicadas no condomínio que você reside, vale a pena consultar o que dispõe a Lei n. 4.591/1964.

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões reiteradamente decidida pelos tribunais nos processos de condomínios edilícios é quanto a exclusão de condôminos antissociais.

Este sujeito é caracterizado pela pessoa que tem dificuldade de convivência com os demais moradores e que reiteradamente descumpre as regras do condomínio.

Em uma decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo, um condômino antissocial foi condenado a ser excluído do condomínio. Vejamos.

Condomínio edilício. Ação de exclusão de condôminos. Sentença de procedência, mantendo a propriedade dos réus, mas retirando-lhes o direito de usar a coisa. Apelação dos réus. Penalidades do artigo 1.337 do CC que não foram suficientes para cessar a conduta ilícita dos condôminos. Prova testemunhal que confirma o comportamento antissocial e agressivo dos réus, de caráter grave e reiterado, que prejudica a convivência em condomínio. Situação que justifica a perda do direito do uso pessoal dos réus da unidade. Recurso não provido. (TJ-SP – AC: 10024572320168260100 SP 1002457-23.2016.8.26.0100, Relator: Morais Pucci, Data de Julgamento: 30/08/2021, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2021)

Conclusão

As ações contra os condomínios edilícios crescem cada vez mais nos tribunais e é por isso que é essencial que as partes observem as regras determinadas pela Convenção de Condomínio.

Se você está enfrentando problemas com o seu condomínio não hesite em procurar um advogado!

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Meus pais faleceram há muitos anos e meus irmãos não realizaram o inventário. Posso obter a propriedade da casa deixada através de usucapião?

Para os advogados que atuam em direito de sucessões, é extremamente comum que o inventário de uma pessoa falecida seja feito após muitos anos de sua morte. E isso acontece em razão da ideia de que o procedimento será caro ou, ainda, pelos herdeiros não se interessarem pelo bem deixado.

Porém, o que se tem visto na prática dos tribunais é que a justiça tem concedido o direito de usucapião ao herdeiro que permaneceu no imóvel do falecido e que não foi contestado pelos demais herdeiros. Com isso, os herdeiros perdem o direito sobre aquele bem.

A usucapião como ferramenta de transferência de propriedade

A usucapião é um instituto do direito civil, que permite que aquele que detém da posse prolongada de um bem móvel ou imóvel possa adquirir a propriedade.

Aqui é preciso diferenciar a posse de propriedade: enquanto a posse é caracterizada pelo direito de utilizar a coisa, a propriedade é marcada pelo direito de usar, gozar, dispor e reaver o objeto.

Assim, se alguém utiliza de boa-fé a coisa por muito tempo, sem resistência ou oposição do proprietário, essa pessoa terá direito a propriedade através da usucapião. O prazo requerido varia conforme a modalidade de usucapião.

No caso do direito das sucessões, se um dos herdeiros passa a utilizar o imóvel pelo prazo ininterrupto de 10 anos, sem oposição dos demais herdeiros, ele passa a ter o direito da propriedade do imóvel através de usucapião.

O exemplo clássico é o seguinte: o dono de um imóvel falece e um dos seus filhos continua morando no local. Os demais herdeiros, por sua vez, não se opõem a permanência do irmão na casa, tampouco realizam um contrato de comodato.

Depois de anos morando no local, os herdeiros resolvem realizar o inventário do bem e pedem que o irmão desocupe o imóvel, já que o objeto será vendido. Em vista do despejo, o morador do imóvel busca um advogado e descobre que tem direito a usucapião.

Com isso, ele ingressa com a ação e, após verificar a presença de todos os requisitos, o juiz concede o direito de propriedade ao referido herdeiro, de modo que os outros irmãos perdem o direito ao imóvel.

Como evitar que um herdeiro tenha direito ao bem deixado pelo falecido

Tendo em vista a possibilidade de perder o imóvel objeto de herança, a recomendação dada aos herdeiros é que, o quanto antes eles realizem o inventário do imóvel. Com o inventário, os herdeiros passam a ser dono do imóvel e não possuem a obrigação imediata de vender o bem, podendo, assim, permitir que o herdeiro resida no imóvel.

Caso o imóvel seja irregular ou, ainda, na hipótese de os herdeiros não terem os valores necessários para o processo de inventário, a recomendação é que eles firmem com o irmão que permanece morando no imóvel um contrato de comodato ou de locação.

O comodato é o empréstimo gratuito de um objeto e, através dele, é possível que os demais herdeiros regularizem a residência do irmão que permanece no bem até a data do inventário. Ambos os documentos poderão impedir a concessão da propriedade através da usucapião.

O que diz a jurisprudência?

Em recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, o desembargador decidiu que não seria possível que um dos herdeiros usucapisse o imóvel, ainda que ele tivesse morado no local por mais de 25 anos.

No caso em concreto, o bem pertencia a 7 herdeiros, que, à medida que foram falecendo, as suas cotas foram sendo listadas em seus respectivos inventários.  Com isso, embora os netos do proprietário residiram por mais de 20 anos no bem, o fato dos outros herdeiros mencionarem o bem como parte de suas heranças, descaracterizou a posse contínua e tranquila do bem. Vejamos.

APELAÇÃO – USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA MERA TOLERÂNCIA OU PERMISSÃO DOS DEMAIS HERDEIROS – INDEFERIMENTO DA INICIAL PROCESSO EXTINTO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL – INCONFORMISMO DOS AUTORES REJEIÇÃO. Embora admitida a usucapião do imóvel mantida em condomínio, como no caso da sucessão universal entre herdeiros, o herdeiro que permanece na posse exclusiva do bem somente passa a exercer a posse ad usucapionem se evidenciado o desinteresse dos demais pelo imóvel. Caso em que os condôminos alienaram quinhões, arrolaram o bem em inventário e propuseram a extinção de condomínio. Mera tolerância ou permissão. Artigo 1.208 do CC. Ausência do animus domini. Manutenção da sentença que extinguiu o processo por falta de interesse de agir. Proibição da reformatio in pejus – NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, COM OBSERVAÇÃO. (AC 1000016-72.2021.8.26.0495 SP 1000016-72.2021.8.26.0495. Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado. Publicação: 21/03/2022. Julgamento: 21 de março de 2022. Relator: Alexandre Coelho)

Conclusão

O direito a propriedade é complexo e exige a análise do caso concreto para a verificação dos direitos dos sujeitos. Por isso, em caso de dúvidas, nossa equipe está à disposição!