Comprar um imóvel na planta tem várias vantagens. A maior delas é a possibilidade de pagar mensalmente um valor, que muitas vezes é inferior a uma parcela de financiamento. No entanto, dado o extenso prazo entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves, existem diversas situações que podem fazer com que os compradores desistam do negócio. O desemprego e a negativa do banco para o financiamento são exemplos de situações.
Mas, nestes casos, é possível realizar o distrato da compra?
A resposta é sim. Porém, existem algumas questões que devem ser consideradas pelos compradores.
Primeiro, quando se fala em compra de imóvel na planta, se fala da celebração de um contrato de promessa de compra e venda futura. Por isso, quando o consumidor resolve interromper o contrato, na verdade ele só quebra a promessa de comprar algo futuramente. Não há, assim, devolução do imóvel. No entanto, não basta somente solicitar à construtora o cancelamento do contrato e a devolução dos valores já investidos. Como há uma quebra de contrato, o consumidor pode ser penalizado por isso.
O STJ possui entendimento consolidado sobre este tema. Nos termos da súmula 543, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Assim, as construtoras poderão cobrar do consumidor uma multa pela desistência. Não existe na lei uma determinação sobre qual deve ser o percentual cobrado neste caso. No entanto, a jurisprudência tem entendido que o percentual poderá ser entre 10 e 25% do valor pago. Além disso, o consumidor não terá direito de devolução dos valores pagos com corretagem e as eventuais despesas com cartório.
Existe alguma forma de haver o distrato sem o pagamento de multa?
Sim, é possível que haja o distrato sem o pagamento de multa pelo consumidor. Para isso, é preciso que haja o descumprimento contratual pela construtora. A maior incidência de quebra de contrato por essas empresas é o atraso na entrega do imóvel. A jurisprudência tem o entendimento de que, após o prazo compactuado em contrato, há uma tolerância de 180 dias de atraso. Porém, esta regra não está prevista em lei, de modo que o consumidor não precisa aguardar todo este prazo para solicitar o distrato do contrato sem a aplicação de multa.
O que diz a jurisprudência?
Em um julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, uma construtora, ao ser processada para rescisão do contrato e devolução dos valores em razão do atraso na entrega das chaves, alegou que a demora na entrega da obra ocorreu em razão da escassez da mão de obra e dos materiais de construção, além das chuvas fortes. No entanto, o desembargador entendeu que estas não são causas passíveis para o não cumprimento contratual e determinou que a construtora devolvesse integralmente os valores pagos pelos compradores. Vejamos.
APELAÇÃO CÍVEL. UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. POSTERIOR DESISTÊNCIA DOS PROMITANTES COMPRADORES. Apelação da ré. Escassez de mão de obra especializada, material de construção e fortes chuvas constituem fortuito interno que não eximem a ré das responsabilidades pelos danos decorrentes do descumprimento do contrato. Ausência de comprovação de excludente. A entrega do imóvel deveria ocorrer em 31/01/2013, já computado o prazo de tolerância de 180 dias. Aceite do imóvel em 15/04/2013. Notificação extrajudicial da ré quanto ao interesse dos autores na rescisão contratual em 21/08/2013. Habite-se averbado em 29/08/13. E-mails trocados demonstram que os autores/apelados desistiram da rescisão notificada em 21/08/13 e tentaram um financiamento junto ao Banco Bradesco, mas em 07/10/15 distribuíram a presente ação objetivando rescisão contratual. Hipótese de desistência por parte dos promitentes compradores. Percentual de retenção devido em favor da ré, consoante a razoabilidade que o caso exige e em observância à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual fixado em 20%. Não cabimento de multa. Correção monetária sobre os valores a serem devolvidos contada a partir dos desembolsos e juros a partir do trânsito em julgado. Ressarcimento de valores referentes a cotas condominiais devido, ante a inexistência de emissão de posse no imóvel. Precedentes. Sucumbência recíproca. Sentença parcialmente reformada para excluir a condenação ao pagamento da multa por rescisão e determinar que a restituição das parcelas ao autor/apelado seja limitada a 80% do total pago como parte do preço do imóvel objeto do negócio rescindido, corrigidas a partir de cada desembolso e acrescidas de juros a partir do trânsito em julgado. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. (TJ-RJ – APL: 00440064120158190203, Relator: Des(a). SÔNIA DE FÁTIMA DIAS, Data de Julgamento: 12/05/2020, VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/05/2020)
Conclusão
O pedido de distrato pode se tornar um problema para o consumidor, já que, no geral, as construtoras são resistentes em cancelar o negócio. Por isso, caso você esteja vivenciando situação parecida, busque o Procon da sua cidade ou o seu advogado de confiança. É possível iniciar uma ação judicial para contestar a cobrança abusiva da multa.
