Autor: Fiaux Advogados

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Direito Tributário

Quais situações são permitidas a utilização do percentual de redução sobre o ganho de capital na venda de imóvel?

A declaração de ganho de capital na venda de imóveis é uma das preocupações que os vendedores possuem, afinal, o percentual do imposto poderá onerar a transação realizada.

No entanto, a legislação brasileira prevê algumas hipóteses em que é possível reduzir o percentual deste imposto. Neste artigo, trataremos destas hipóteses. Acompanhe!

A venda de imóvel adquirido até 1998

Umas das previsões do art. 18 da Lei n. 7.713/1998 é que, os imóveis adquiridos até 1998 possuem um percentual de desconto no cálculo do imposto a ser pago, a título de ganho de capital.

O percentual varia de 5% a 100%, de modo que, quanto mais recente a data da aquisição, menor será o desconto.

A título de ilustração, se o imóvel foi adquirido em 1980 pelo valor de R$ 200 mil e, em 2021, ele passou a valer R$ 350 mil, houve o ganho de capital de R$ 150 mil. Porém, pela regra do art. 18 da Lei n. 7.713/1998, o desconto no ganho de capital será de 45%.

Assim, o valor do ganho de capital a ser tributado será de R$ 82.500, totalizando o valor de IR recolhido de R$ 12.375, ao invés de R$ 22.500, caso não houvesse a redução.

Para verificar o ano de compra e percentual de desconto, basta clicar aqui.

Redução a partir do custo de aquisição e das benfeitorias

Outra forma de reduzir o valor do imposto sobre o ganho de capital é o abatimento dos valores dispendidos para a aquisição do bem e para realização das benfeitorias.

Segundo regras da Receita Federal, é possível integrar ao custo de aquisição alguns gastos com o bem, como por exemplo, com a construção, ampliação e reforma, pequenas obras, despesas com demolição de prédio, gastos com corretagem, valor de imposto de transmissão pago na aquisição do imóvel, além dos juros e demais acréscimos pagos na compra do bem.

Vale ressaltar que, para que estes gastos sejam integrados ao custo de aquisição, é preciso que o adquirente guarde todos os comprovantes e apresente nas declarações de imposto de renda.

Por isso, nas declarações anuais de ajuste de imposto de renda, o proprietário do imóvel deverá registrar todos os comprovantes que atestem os gastos realizados com o bem, para que assim possa haver a redução do imposto, quando da venda do imóvel.

A título de ilustração, se o imóvel foi adquirido por R$ 200 mil e vendido por R$ 350 mil, mas o proprietário gastou R$ 50 mil com obras, corretagem e imposto de transmissão, o ganho de capital será calculado sobre R$ 100 mil ao invés de R$ 150 mil, resultando em R$ 15 mil impostos recolhidos ao invés de R$ 22.500, caso não houvesse a declaração das obras.

O que diz a jurisprudência?

Uma das previsões legais é a isenção do pagamento de imposto de renda sob ganho de capital na venda de imóveis, onde o valor da venda é utilizado para a aquisição de outro imóvel.

A lei que determina a isenção não regula qual o prazo em que o vendedor deva realizar a compra de outro bem. No entanto, a Receita Federal, através da Instrução Normativa n. 599/2005, estabelece o prazo em 180 dias.

Porém, em 2016, o Superior Tribunal de Justiça determinou que este prazo é ilegal, de modo que, a partir da decisão do STJ, não existe um prazo mínimo para que os recursos da venda sejam aplicados a outro imóvel. Vejamos.

TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE RENDA. GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL RESIDENCIAL. ART. 39 DA LEI 11.196/2005. IN/SRF 599/2005. No julgamento do Recurso Especial 1.469.478/SC, a Segunda Turma do STJ entendeu que a isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital nas operações de alienação de imóvel prevista no art. 39, da Lei 11.196/2005 se aplica à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante. Firmada a compreensão de que a restrição perpetrada pela Instrução Normativa/SRF 599/2005 é ilegal. Recurso Especial não provido. (STJ – REsp: 1726884 PR 2018/0045229-0, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 24/04/2018, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/11/2018)

Conclusão

Conhecer as regras sobre redução do imposto de renda no ganho de capital é uma das formas de tornar a venda de um bem menos onerosa. Além disso, é essencial que sejam guardados todos os comprovantes que dizem respeito ao bem.

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Direito Tributário

Qual é o tratamento tributário dos ganhos de capital auferidos na alienação de bens ou direitos adquiridos e na liquidação ou resgate de aplicações financeiras realizadas em moeda estrangeira por pessoa física na condição de residente no Brasil?

Para aqueles que realizam diversos tipos de investimentos, se torna extremamente interessante a aplicações de valores em países do exterior, principalmente se os investimentos forem feitos em dólar americano.

No entanto, em razão das diversas regras da Receita Federal da tributação de investimentos no Brasil, àqueles que desejam investir em bens no exterior possuem muitas dúvidas nesse assunto.

Segundo a legislação da Receita Federal, para as operações ocorridas a partir de 01/01/2000 e que importarem na alienação de bens ou de direitos obtidos em moeda estrangeira, independente de qual seja, englobando, assim, ações, mercadoria, aplicações financeiras, etc., e, sendo realizado por pessoa física residente no Brasil estarão sujeitas a apuração de ganho de capital.

Isto significa que, se entre o valor da compra e da venda, o bem sofreu algum tipo de valorização, haverá a incidência de imposto de renda sobre o ganho de capital.

Mas atenção: segundo o art. 1º da Instrução Normativa n. 599/2005 da Receita Federal, os investimentos realizados no exterior em que o ganho de capital seja inferior a R$ 35 mil por mês, estarão isentos do recolhimento de imposto de renda.

 Como calcular ganhos de capital de investimentos no exterior?

Para a Receita Federal, existem dois tipos de ganhos de capital de investimento no exterior: oriundo de moeda nacional e o oriundo de moeda estrangeira.

Quando o investimento é realizado através de moeda nacional, o ganho de capital é calculado a partir da valorização do bem e da moeda estrangeira, tendo como o base a data da compra e a data da venda.

Por exemplo, em 2012, José adquire 1.000 ações de uma empresa americana, a partir do dinheiro obtido aqui no Brasil. Na época, o valor de cada ação era de US$ 5 e o dólar, no Brasil, custava R$ 2. Deste modo, o investimento feito por ele foi de R$ 10.000.

Em 2020, José realiza a venda destas ações, que se valorizaram e passaram a custar US$ 10 cada. O dólar, por sua vez, passa a custar R$ 5. Deste modo, José passou a ter um ativo no exterior no valor de R$ 50.000. O ganho de capital foi de R$ 40.000, sendo este o valor o qual deve ser aplicada a alíquota para o cálculo do imposto.

Já na hipótese de investimento realizado em moeda estrangeira, o ganho de capital vai ser calculado tendo como base o lucro obtido em dólar. A partir deste lucro, aplica-se a alíquota do imposto de renda, devendo o contribuinte recolher o imposto em reais

A título de ilustração, pensemos no exemplo de José. Imaginemos que a compra das 1000 ações em 2012 tenha sido feita com uso de moeda estrangeira. Em 2020, na venda das ações, será cobrado o imposto sobre o lucro de US$ 5.000. A alíquota para este valor é de 15%. Logo, será dever de José recolher imposto de renda no valor de US$ 750, que convertendo em reais, o valor será de R$ 3.750.

O que diz a jurisprudência?

Um dos pontos relevantes do recolhimento de imposto de renda sobre o ganho de capital no exterior é que, ainda que o contribuinte resida no exterior, mas realize as operações de compra e venda de bens no Brasil, ele deverá realizar a declaração de ganho de capital.

Em uma recente decisão do Tribunal Regional Federal 3ª Região, um sujeito morava fora do Brasil e alienou bens aqui no país. E para a sua declaração de imposto de renda e de ganho de capital, ele deixou encarregado um terceiro, mediante procuração.

No entanto, este sujeito não realizou as declarações no tempo certo, sendo o contribuinte autuado pela Receita Federal. Porém, em segunda instância o juiz aplicou uma legislação federal, que determina que, deve responder pelo recolhimento aquele que foi incumbido por fazer e mesmo assim não o fez. Vejamos.

E M E N T A PROCESSO CIVIL E TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA OFICIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL. IMPOSTO DE RENDA DE PESSOA FÍSICA (IRPF). GANHO DE CAPITAL. NÃO-RESIDENTE. ILEGITIMIDADE. PROCURADOR NOMEADO. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. APELO E REMESSA OFICIAL DESPROVIDOS. I. IV. O CTN estabelece, em seu artigo 128, sobre a possibilidade, por meio de lei, da atribuição da responsabilidade tributária a terceira pessoa, vinculada ao fato gerador da obrigação, excluindo, assim, a responsabilidade do contribuinte ou, ainda, atribuindo-lhe em caráter supletivo. Por seu turno, o Decreto-Lei nº 5.844/1943, dispõe, nos arts. 102 e 103, que o recolhimento do Imposto de Renda será efetuado pelo procurador do contribuinte residente ou domiciliado no exterior e, caso o procurador não faça a devida retenção, responderá pelo recolhimento do aludido imposto, como se houvesse retido. V. Evidenciada a condição de “não-residente” do autor no tempo das alienações (1995 e 1996), assim como a nomeação de procurador para a gerência de seus negócios, representando-o perante as autoridades administrativas, durante a ausência do Brasil, caberia, em tese, ao procurador o recolhimento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital e, uma vez não efetuada a retenção, deve responder pelo recolhimento, como se a houvesse retido, ex vi dos arts. 102 e 103 do Decreto-Lei nº 5.844/1943, norma de regência na época. VI. Independentemente da comprovação da entrega da Declaração de saída definitiva do país, referente aos ganhos de capital, o residente ou domiciliado, após o décimo terceiro mês, contado da saída definitiva do Brasil, considera-se como “não-residente”. Art. 554, II, do Decreto nº 85.459/1998 (RIR/98), e dos arts. 16, § 3º, e 682 do Decreto nº 3.000/1999 (RIR/99), revogado pelo Decreto nº 9.580/2018 (RIR/2018). VII. Ilegitimidade passiva do autor para responder pelo débito tributário, com a imposição da nulidade do Auto de Infração. (TRF-3 – ApCiv: 00036648620104036105 SP, Relator: Desembargador Federal MARCELO MESQUITA SARAIVA, Data de Julgamento: 18/11/2020, 4ª Turma, Data de Publicação: e – DJF3 Judicial 1 DATA: 24/11/2020)

Conclusão

Entender a forma de cálculo de imposto de renda sobre ganho de capital evita que o investidor sofra perdas nos seus investimentos, no caso de aplicação de juros e multa.

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Direito de Família Sem categoria

Durante o processo de divórcio a ex-mulher ficou na casa com os filhos, ela precisa pagar aluguel ao ex-marido?

Comumente casais que se separam somente realizam o divórcio após anos da separação de fato, em razão dos custos necessários para separação judicial ou extrajudicial ou até mesmo pela dificuldade de convivência, que atrapalha o acertamento dos termos da dissolução.

Com isso, é comum que um dos cônjuges permaneça residindo no imóvel, enquanto o outro sai de casa e passa a residir em outro espaço. Geralmente, aquele que permanece no bem é o que fica com a guarda das crianças.

Porém, seria devido por aquele que ficou na casa pagar ao aluguel ao ex-cônjuge?

Segundo a jurisprudência do STJ e da maioria dos tribunais de justiça, sim, é devido.

Isto por quê, segundo entendimento dos magistrados, o imóvel que está em condomínio, tendo como dono o antigo casal, é de responsabilidade de ambas as partes, devendo cada um, nos termos do art. 1.315 do Código Civil, suportar os ônus a que a coisa estiver sujeita.

Além disso, o fundamento do Superior Tribunal de Justiça é de que, sendo vedado pela legislação brasileira o enriquecimento ilícito, se torna possível que a cobrança de aluguéis por aquele que utiliza o bem que é de propriedade dos ex-cônjuges.

Para melhor compreensão do entendimento do STJ, utilizemos o seguinte exemplo: João e Marcia, casados em regime de comunhão parcial de bens, resolveram se separar. Enquanto não iniciam o processo de divórcio, acordaram que Marcia permaneceria no apartamento, juntamente com a filha dos dois.

Através do regime de casamento das partes, metade do apartamento é de Marcia, e a outra metade é de João. A partir disso, com sua cota, João poderia auferir lucro, seja residindo no local (e não gastando com locações de outro imóvel para sua moradia), seja locando para terceiros.

Porém, como Marcia, que também é dona de parte do imóvel, utiliza o apartamento inteiro, atingindo, assim, a cota de João, ela impede que ele tenha lucros com o bem que também é dele.

Por isso, para que João não tenha prejuízos e para que não seja configurado o enriquecimento ilícito, é possível que as partes acordem que Marcia pagará aluguel para o ex-marido, na proporção da utilização da cota do referido.

E como deve ser cobrado este aluguel?

Inicialmente, deve ser exposto que a cobrança de aluguel por utilização de imóvel não é uma imposição, sendo plenamente possível que as partes acordem que um dos cônjuges resida no bem de forma gratuita.

Mas, na hipótese de uma das partes reivindicar seus direitos, não é preciso que seja iniciado um processo judicial para arbitramento de valores. É possível que os ex-cônjuges decidam entre si que o residente no bem pague aluguel, deliberando também sobre o valor, data e forma de pagamento, etc.

Caso haja este acordo, ele poderá ser feito através de um contrato, assinado pelas partes e por mais duas testemunhas. Uma das cláusulas importantes de serem inseridas é a condição de que, após a realização do divórcio e partilha, seja cessada a cobrança.

O que diz a jurisprudência?

O Tribunal de Justiça de Justiça de São Paulo recentemente julgou um caso envolvendo o pagamento de aluguel por uso de veículo em comum dos ex-cônjuges.

Inicialmente, a ex-mulher iniciou uma ação para arbitramento de aluguel ao ex-marido, já que, após a separação, o referido ficou residindo no imóvel. No entanto, o sujeito apresentou uma reconvenção (um pedido feito pelo réu do processo), solicitando o arbitramento de aluguel sobre o veículo que ficou com a ex-esposa, após a separação.

O juiz de primeiro grau deu provimento ao pedido do homem, o que foi confirmado em segunda instância. Vejamos.

ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. EX-CÔNJUGES. Coproprietários de veículo. Tese defensiva apresentada em apelação que não foi alegada em primeiro grau. Impossibilidade de inovar em grau de recurso. Art. 517, CPC/1973. Automóvel comum utilizado exclusivamente pela autora-reconvinda. Direito do réu-reconvinte de receber alugueis pela fruição de sua parte ideal do bem. Litigância de má-fé não configurada. Autora que agiu nos limites de seu direito de defesa. Sentença mantida. Recurso não provido. (…) Assim, uma vez comprovado que o automóvel é de propriedade comum das partes, mas está sendo usado exclusivamente pela autora, o réu faz jus ao recebimento de alugueis pela fruição de sua parte ideal.  (TJ-SP – AC: 10379625220148260001 SP 1037962-52.2014.8.26.0001, Relator: Fernanda Gomes Camacho, Data de Julgamento: 04/05/2016, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/05/2016)

Conclusão

A separação de fato pode gerar deveres entre as partes, como a cobrança de alugueis por aquele que utiliza o imóvel do casal, por exemplo.

No entanto, também é possível que, mesmo após o divórcio, as partes decidam que o imóvel não será partilhado e permanecerá em condomínio. Nesta hipótese, também é possível a cobrança de imóvel pelo residente no bem.

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Direito Civil Sem categoria

Tenho diabetes, posso requerer aposentadoria por invalidez?

No Brasil, estima-se que mais de 12 milhões de pessoas tenham diabetes, o que corresponde a quase 6% da população.

O número é alarmante, já que a doença pode ocasionar diversas outras complicações na saúde do seu portador. Por isso, a dúvida que surge é: poderá a pessoa que possui diabetes se aposentar por invalidez?

A resposta é que depende. E neste artigo trataremos dos principais aspectos deste assunto. Acompanhe!

Quais são os requisitos para a concessão da aposentadoria por invalidez?

Para a concessão da aposentadoria por invalidez, os requisitos dispostos em lei são os seguintes: ter carência mínima de 12 meses, estar na qualidade de segurado e estar incapacitado totalmente e de forma permanente para o trabalho.

A partir daí, é possível verificar que: só será possível a concessão da aposentadoria por invalidez se o Estado do diabético por grave e o incapacite para o trabalho.

Em alguns casos, inicialmente o segurado recebe um auxílio doença, correspondente ao prazo em que está sob tratamento da doença, ficando afastado do trabalho.

A partir deste afastamento e constatando que o quadro do segurado é irreversível e que torna o trabalhador incapacitado de forma permanente, será possível requerer este benefício.

Se o sujeito possui diabetes, mas consegue exercer atividades habituais, ele tem direito a aposentadoria por invalidez?

Nos termos da legislação brasileira, ainda que o segurado reúna todas as condições de concessão do benefício, como a carência mínima de 12 meses (ou seja, que tenha contribuído para o INSS por, no mínimo, 12 meses) e estar na qualidade de segurado (que é estar contribuindo para o INSS no momento do pedido do benefício), caso ele esteja apto a exercer seu labor habitual, não será possível receber a aposentadoria por invalidez.

Com isto, o que se pode afirmar é: não basta apenas ser portador da doença. Para que se tenha direito a aposentadoria por invalidez é preciso que o diabetes tenha debilitado o sujeito ao ponto de se tornar impossível ou dificultoso o exercício do seu trabalho.

Diferente de outras enfermidades, o diabetes, em alguns casos, permite que a pessoa continue vivendo uma vida normal, contanto que ela tome os medicamentos devidos e faça uma dieta compatível com a doença.

Cabe ao segurado realizar o acompanhamento com o médico especialista, para que o profissional verifique as condições da doença e, caso seja necessário, emita um laudo atestando a incapacidade do trabalhador, documento este que poderá ser utilizado em eventual pedido ao INSS.

O que diz a jurisprudência?

Uma recente decisão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, que abrange os Estados de São Paulo e do Mato Grosso do Sul, elenca todos os requisitos necessários para a concessão da aposentadoria por diabetes. Vejamos.

PREVIDENCIÁRIO. AUXÍLIO-DOENÇA/APOSENTADORIA POR INVALIDEZ. INCAPACIDADE LABORATIVA PARCIAL E PERMANENTE. DIABETES. HIPERTENSÃO ARTERIAL. REQUISITOS PREENCHIDOS. DEFERIMENTO DO BENEFÍCIO. – Constituem requisitos para a concessão de benefícios por incapacidade: (I) a qualidade de segurado; (II) a carência de 12 (doze) contribuições mensais, quando exigida; e (III) a incapacidade para o trabalho de modo permanente e insuscetível de recuperação ou de reabilitação para outra atividade que garanta a subsistência (aposentadoria por invalidez) e a incapacidade temporária, por mais de 15 dias consecutivos (auxílio-doença), assim como a demonstração de que, ao filiar-se ao Regime Geral da Previdência Social (RGPS), o segurado não apresentava a alegada doença ou lesão, salvo na hipótese de progressão ou agravamento destas – É assente que o juiz não está adstrito ao laudo pericial, nos termos do artigo 436 do CPC/1973 e do artigo 479 do CPC/2015, podendo considerar todos os elementos de prova constantes dos autos – Concluiu o expert, em quesitos formulados pela parte autora e pelo INSS, que existe incapacidade parcial e permanente para o trabalho habitual, a ensejar a concessão de auxílio-doença – Reexame necessário não conhecido e Apelação não provida. (TRF-3 – ApelRemNec: 52277551720194039999 SP, Relator: Desembargador Federal LEILA PAIVA MORRISON, Data de Julgamento: 11/02/2021, 9ª Turma, Data de Publicação: Intimação via sistema DATA: 19/02/2021)

Conclusão

Ainda que seja possível se aposentar por invalidez em razão de ser portador de diabetes, o beneficio só será concedido caso a doença impossibilite que o portador exerça suas atividades habituais.

Caso este seja o seu caso, procure um médico especialista e solicite um laudo que ateste sua condição. A partir daí, é possível agendar, através do site do INSS, uma perícia para a concessão do pedido.

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Todo produto possui garantia?

A compra de produtos faz parte do cotidiano, e o que se espera quando se adquire um objeto, é que ele dure pelo tempo da sua utilidade. No entanto, existem algumas situações em que a mercadoria apresenta alguma falha ou defeito e não há culpa do consumidor.

E é por isso que o Código de Defesa do Consumidor prevê o dever de os estabelecimentos oferecerem garantia aos seus produtos vendidos. Mas será que todo tipo de produto possui garantia?

De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, sim. Até mesmo os alimentos perecíveis, como iogurte, queijos, carnes possuem garantia. A este tipo de direito dos consumidores é dado o nome de garantia legal, e os prazos deste direito variam de acordo com a durabilidade do produto.

No caso de produtos duráveis (como eletrodomésticos, por exemplo), o vendedor deverá ofertar uma garantia mínima de 90 dias, contados da data da compra. Ou seja, caso apareça algum tipo de defeito neste período, o fabricante deverá realizar a troca ou restituir o consumidor.

Já no caso de produtos não duráveis (como alimentos, cosméticos, etc.), a garantia a ser fornecida pelo vendedor é de 30 dias, contados da data da compra.

Vale ressaltar que a garantia só será válida se o defeito apresentado não for decorrente do mau uso pelo consumidor.

E se o defeito for descoberto só depois de muito tempo após a compra?

A este tipo de defeito é dado o nome de vício oculto. O vício oculto só aparece após o uso contínuo do bem. Por exemplo, um cliente adquire um liquidificador e só depois de realizar um tipo de receita, ele descobre que o motor não processa os alimentos, sendo ineficaz para o objetivo do produto.

Nesta hipótese, o consumidor tem o mesmo prazo da garantia contratual para realizar a reclamação. No entanto, o prazo se inicia da data em que o cliente constatou a falha no objeto e não da data da compra.

A loja me vendeu um seguro adicional. Este seguro anula o seguro previsto em lei?

É comum que as lojas de bens duráveis ofertem uma garantia estendida para o produto – e cobrem a mais por isso.

No entanto, a aquisição deste tipo de garantia não anula a garantia legal. Nesta hipótese, a garantia adquirida deve ser somada a garantia prevista no Código de Defesa do Consumidor.

O que diz a jurisprudência?

Quando se fala em garantia do produto, nem sempre as empresas estão dispostas a cumprir com o que dispõe a lei. Por isso, o consumidor deve estar atento quanto os prazos para a reclamação.

Esta recente decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro exemplifica quais os passos a serem tomados pelo consumidor, quando houver problemas com a garantia do produto. No caso em questão, o consumidor procurou a loja para trocar o produto que estava com defeito, mas não foi atendido.

Após as negativas, ele iniciou uma ação no juizado especial cível, dois meses após a negativa da empresa. Em razão da ausência de provas periciais, o caso foi extinto, onde posteriormente foi reaberto e aceito pelo juiz, não sendo acatado o argumento da loja a respeito da decadência da ação.

Vale ressaltar que, o prazo para requerer em juízo a indenização por danos materiais e morais é de cinco anos, contados da data que ensejou o pedido. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESSARCIMENTO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. COMPRA E VENDA DE CELULAR E SEGURO GARANTIA ESTENDIDA. PRODUTO QUE APRESENTOU DEFEITO NO MESMO DIA DA AQUISIÇÃO. RECONHECIDA A DECADÊNCIA, UMA VEZ QUE PROPOSTA A AÇÃO APÓS QUASE DOIS ANOS APÓS A AQUISIÇÃO DO PRODUTO. EXTINÇÃO DO PROCESSO. Recurso do autor. 1) Inocorrência de decadência. Consumidor que compareceu ao estabelecimento comercial no dia seguinte à aquisição do produto (28/11/2015), além dos dias 30/11/2015 e 02/12/2015, propondo ação perante o juizado especial cível em 14/01/2016, ou seja, menos de dois meses após a aquisição do produto. Processo que foi extinto em 22/06/2017 por se entender necessária prova pericial complexa. A presente ação foi proposta em 23/11/2017, antes, inclusive, do vencimento do prazo do seguro garantia estendida, que se encerraria em 27/11/2017. 2) A pretensão reparatória se submete ao prazo prescricional. Segundo entendimento do superior tribunal de justiça, no prazo decadencial pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória incorrendo incidência de prazo decadencial, a ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição, que é quinquenal na espécie. Provimento parcial do recurso. (TJ-RJ – APL: 03000306120178190001, Relator: Des(a). NORMA SUELY FONSECA QUINTES, Data de Julgamento: 18/02/2021, OITAVA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/02/2021)

Conclusão

A garantia do produto é um direito do consumidor, ainda que os vendedores e fabricantes sejam resistentes em cumprir o que determina a lei.

Por isso, se você estiver com problemas com o produto adquirido e a empresa se nega a resolver, procure o Procon da sua cidade.

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Direito Imobiliário

Você sabe o que é multipropriedade ou time-sharing?

Imagine a seguinte situação: você e sua família anualmente planejam férias fora de temporada e costumam ir em uma cidade do litoral. Você já pensou em adquirir uma propriedade no local, dado a recorrência das visitas na cidade, mas sabe que utilizaria o imóvel uma vez ao ano.

A partir desta situação, que é recorrente, o mercado instituiu o modelo de multipropriedade (ou em inglês time-sharing, de compartilhamento de tempo, em tradução livre), atualmente regulado pelo art. 1.358-B do Código Civil.

Neste artigo trataremos dos principais aspectos desta forma de aquisição de propriedade.

O que é, afinal, uma multipropriedade?

A multipropriedade, ao contrário do que o nome sugere, se trata de um imóvel que é de diversos donos. A partir daí, o que se imagina é que, então, estes proprietários estão em condomínio com o bem.

Porém, a forma em que o imóvel é desfrutado é o que garante esta nova forma de propriedade. Por este instituto, os diversos donos do bem terão o período pré-estabelecido para utilizarem o imóvel, sob a forma que bem entenderem.

O art. 1.358-C do Código Civil traz a seguinte definição deste instituto: “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.

Assim, na prática, se o contrato de aquisição determinar que o proprietário poderá desfrutar do imóvel no mês de abril, durante este período do ano ele poderá utilizar o imóvel para fins próprios ou locar a terceiros, por exemplo. Não obstante, o Código Civil determina que o prazo mínimo de desfrute será de 7 dias.

Como funciona a multipropriedade na prática?

No geral, as multipropriedades são feitas para o lazer dos proprietários, sendo construídas e geridas por redes hoteleiras.

No entanto, dado o caráter de direito real, os proprietários são obrigados a responderem pelos encargos decorrentes do bem. Assim, os deveres de pagamento de tributos, como IPTU, são devidos por todos os donos do imóvel, na medida de suas cotas.

Se, por exemplo, um proprietário tem direito a 3 semanas ao ano e outro tem direito a 2 meses anuais, este último pagará um valor maior, a título de IPTU, em comparação ao primeiro.

Além disso, nos termos do Código Civil, haverá uma administradora responsável por gerir o imóvel, de modo a realizar a manutenção necessária, reunir os proprietários para discutir as questões importantes, no modelo de um administrador de condomínio.

O que diz a jurisprudência?

Um dos aspectos relevantes da multipropriedade é que ela tem caráter de direito real, de modo que são aplicadas as regras desta natureza, ainda que forma parcial. A penhora é uma das características do direito real, ao passo que a propriedade poderá ser penhora, em caso de dívidas do proprietário.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que é possível penhora a multipropriedade. Para isso, será tomado do devedor e multiproprietário a sua fração sobre o bem, no intuito de que sejam pagas as dívidas contraídas por ele. Vejamos.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME-SHARING). NATUREZA JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano. 2. Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea. 5. A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e o multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal (time-sharing), tem, nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do bem objeto de constrição. 6. É insubsistente a penhora sobre a integralidade do imóvel submetido ao regime de multipropriedade na hipótese em que a parte embargante é titular de fração ideal por conta de cessão de direitos em que figurou como cessionária. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ – REsp: 1546165 SP 2014/0308206-1, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/04/2016, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/09/2016 RB vol. 636 p. 36)

Conclusão

A multipropriedade pode ser uma opção válida para aqueles que desejam diminuir os custos com locação de imóveis para férias.

Vale ressaltar que a jurisprudência tem entendido que o proprietário deste tipo de bem é resguardado pelo Código de Defesa do Consumidor, já que ele fica subordinado a prestação de serviços de uma empresa.

Deste modo, em caso de problemas com o desfrute do bem, é possível reclamar junto ao Procon.

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O que se considera bem de pequeno valor para fins de exclusão do ganho de capital?

As operações envolvendo imposto de renda tendem a causar diversas dúvidas aos contribuintes. Isto por que existem diversas situações em que há a incidência do tributo e também há hipóteses em que o contribuinte está isento do recolhimento do imposto.

Uma destas dúvidas está na isenção do pagamento de imposto de renda em casos que envolvem o ganho de capital. A legislação tributária prevê que, os bens de pequeno valor, quando envoltos neste tipo de ganho, isentar o contribuinte do recolhimento do imposto.

Neste artigo falaremos dos principais aspectos deste assunto. Acompanhe!

O que é ganho de capital?

O ganho de capital ocorre quando alguém adquire um bem por um valor e, posteriormente, esse bem se valoriza. Assim, a diferença entre o valor atual e o valor da aquisição é denominado de ganho de capital. Sobre este valor é incidido o imposto de renda.

O que é bem de pequeno valor?

Entendido o que é bem de pequeno valor, passa-se ao tema principal deste artigo.

Nos termos da lei n. 9.250/1995, estão isentos de imposto de renda o ganho de capital obtido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, onde o preço da venda do bem seja de até R$ 20 mil reais, em caso de ações negociadas no mercado de balcão e de R$ 35 mil nos demais casos.

Assim, na hipótese de venda um veículo de R$ 34 mil, por exemplo, independente da destinação do dinheiro obtido, o vendedor estará isento de recolher imposto de renda sobre o valor deste veículo.

Este tipo de isenção é importante nos casos de investimentos. A título de ilustração, se um indivíduo compra ações por R$ 5 mil e estas de valorizam, chegando a valor R$ 18 mil, quando houver a venda destes valores, este indivíduo não precisará pagar imposto de renda sobre o montante que valorizou.

Um pouco importante disposto na lei é que a isenção ocorrerá pelas transações registradas em um mês. Assim, se uma pessoa vende diversos bens de pequeno valor dentro de um mês, ainda que a unidade seja inferior aos R$ 20 mil ou R$ 35 indicados no mês, se a somatória dentro daquele período for superior a estes montantes, será devido a ele o pagamento de imposto de renda.

O que diz a jurisprudência?

A legislação tributária também prevê algumas outras formas de isenção tributária. Uma delas – e que se assemelha ao ganho de capital – é quando o ocorre a venda de um imóvel e, dentro do prazo de 180 dias, o vendedor utiliza os recursos da venda para adquirir outro imóvel.

Uma recente julgado, o STJ decidiu que, o valor da venda de imóvel utilizado para quitação de financiamento de outro imóvel também contempla a isenção de ganho de capital. Vejamos.

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA – IRPF. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. GANHO DE CAPITAL. LEI N. 11.196/05 (“LEI DO BEM”). VALORES PARCIALMENTE DESTINADOS À QUITAÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DE OUTRO IMÓVEL RESIDENCIAL. DIREITO À ISENÇÃO. RESTRIÇÃO IMPOSTA POR INSTRUÇÃO NORMATIVA. ILEGALIDADE. PRECEDENTE. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. ART. 85, § 11, DO CPC/15. IMPOSSIBILIDADE. I – Consoante o decidido pelo Plenário desta Corte na sessão realizada em 09.03.2016, o regime recursal será determinado pela data da publicação do provimento jurisdicional impugnado. Aplica-se o Código de Processo Civil de 2015. II – A isenção prevista no art. 39, § 2º, da Lei n. 11.196/05, alcança as hipóteses nas quais o produto da venda de imóvel por pessoa física seja destinado, total ou parcialmente, à quitação ou amortização de financiamento de outro imóvel residencial que o alienante já possui. Precedente. III – Ilegalidade do art. 2º, § 11, inciso I, da Instrução Normativa SRF n. 599/05. IV – Impossibilitada a majoração de honorários nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, porquanto não houve anterior fixação de verba honorária. V – Recurso especial desprovido. (STJ – REsp: 1668268 SP 2017/0092764-2, Relator: Ministra REGINA HELENA COSTA, Data de Julgamento: 13/03/2018, T1 – PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/03/2018)

Conclusão

A isenção de imposto de renda sob ganho de capital de bens de pequeno valor é uma regra extremamente benéfica aos contribuintes que realizam diversas transações financeiras dentro de um ano.

No entanto, é extremamente importante que o seu contador esteja a par destas transações, a fim de te auxiliar na declaração anual de imposto de renda.

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Direito Imobiliário

Em que momento será devida comissão ao corretor de imóveis?

O pagamento da comissão de corretagem por vezes gera questionamentos, haja vista que o trabalho do corretor é de intermediação cabendo à ele os esclarecimentos de todo o processo de compra e venda, avaliação do imóvel tanto no que se refere ao valor quanto regularidade. Não raro a ocorrência de desistências de negócios trabalhados por longos meses pelo corretor, e por vezes desistências até com o contrato de sinal e princípio de pagamento formalizado, o que  gera dúvidas se o pagamento da comissão é devido ou não. É sobre esse ponto que vamos abordar no conteúdo desse artigo.

Diante dos diversos trâmites percorridos até a compra do imóvel, qual o momento do pagamento?

Segundo entendimento da lei e doutrina, será devido o pagamento da taxa de corretagem a partir do momento que for realizado o objeto de mediação, qual seja o fechamento do negócio.

Isto é o que preceitua o art. 725 do Código Civil, que assim estabelece: “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

Assim, a partir da assinatura do contrato de compra e venda, é possível a cobrança da taxa de corretagem.

E se o comprador desistir do negócio?

Dada a natureza do contrato de corretagem, que é de intermediação e não de concretização, caso a desistência do negócio se der por culpa do corretor, deverá dever do profissional devolver ao proprietário do bem os valores já pagos pelo comprador.

No entanto, caso o arrependimento do consumidor não tiver relação com o trabalho do corretor, o profissional não terá nenhuma obrigação em devolver o valor de comissão já recebido.

Isto por que, como a função de um corretor é intermediar a venda e demonstrar ao interessado todas as questões em torno da compra de um imóvel, ainda que após a assinatura do contrato o comprador não queira mais adquirir a propriedade, presume-se que o trabalho do profissional foi realizado e, portanto, não pode ele deixar de auferir seus ganhos em razão da desistência do cliente.

Assim, tendo o sujeito decidido pela compra do bem e assinado o contrato, o corretor tem direito de realizar a cobrança da taxa de corretagem.

Vale ressaltar que o dever de pagamento da comissão é do dono e vendedor do imóvel, já que ele é o mais interessado na venda e no trabalho do corretor.

No entanto, é possível ser definido o contrário, ou seja, que o comprador é quem deverá pagar a taxa de corretagem. Para isso, essa regra deve estar disposta no contrato e deve ser bem clara ao cliente.

 

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões atinentes à cobrança de taxa de corretagem diz respeito ao dever de o corretor informar ao consumidor sobre o que se refere a taxa e quais custos ela está cobrando. Na ausência desta informação, a cobrança poderá ser anulada.

Sobre isso, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a aceitação e assinatura da proposta de compra e venda no mesmo dia não descaracteriza o cumprimento do dever de informação, existindo até um tema do STJ que trata sobre a consolidação o assunto. Abaixo, um julgado do STJ que ilustra bem a questão.

RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. TEMA 938/STJ. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. POSSIBILIDADE, EM TESE. DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. PREVISÃO EXPRESSA DO PREÇO TOTAL. DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. 1. Controvérsia acerca do cumprimento do dever de informação no que tange à transferência para o consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem, na hipótese em que a aceitação da proposta e a formalização do contrato se efetivam no mesmo dia.  2. “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (Tema 938/STJ).  3. Inexistência de vedação à celebração do contrato no mesmo dia em que aceita a proposta.  4. Caso concreto em que o Tribunal de origem, fazendo uma distinção com o Tema 938/STJ, entendeu que o dever de informação não é cumprido quando o consumidor celebra o contrato no mesmo dia em que aceita a proposta. Descabimento dessa distinção.  5. Cumprimento do dever de informação no caso dos autos, em que a proposta informa o preço total da unidade imobiliária, com o destaque do valor da comissão de corretagem.  6. RECURSOS ESPECIAIS PROVIDOS. (STJ – REsp: 1747307 SP 2018/0144216-2, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 28/08/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/09/2018)

Conclusão

As dúvidas quanto ao momento do pagamento da comissão ocorrem em razão da demora no processo de compra e venda de um imóvel.

É importante salientar que, o contrato de corretagem entre o vendedor e o corretor é o instrumento essencial que determinará todas as regras desta relação, sendo imprescindível que ele seja redigido com grande atenção.

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Direito Civil

Ausência, comoriência e morte presumida, você sabe a diferença?

No direito, a constatação da morte da pessoa não é a única forma de haver a declaração de óbito. Existem algumas situações em que os indícios mostram que o indivíduo está morto, onde não é sequer necessário atestar através do exame do cadáver.

Assim, o Código Civil vem prever esta situação e outras através dos conceitos de ausência, comoriência e morte presumida. Neste artigo traremos os principais aspectos de cada um desses institutos.

O que é ausência?

Imagine a seguinte situação: um idoso informa a família que irá até a padaria. Passam-se 1, 2, 3 horas e ele não retorna. A família, então, começa a realizar buscar por ele. No entanto, mesmo após anos ninguém mais tem notícias dele. O que fazer com os bens deste idoso?

A respeito deste caso, que é tão comum, o Código Civil denomina esta pessoa que desaparece sem deixar notícias como ausente. O art. 22 do referido Código estabelece que: Desaparecendo uma pessoa do seu domicílio sem dela haver notícia, se não houver deixado representante ou procurador a quem caiba administrar-lhe os bens, o juiz, a requerimento de qualquer interessado ou do Ministério Público, declarará a ausência, e nomear-lhe-á curador.

O tempo de desaparecimento da pessoa para que haja a declaração da ausência é de 1 ano, caso o indivíduo não tenha deixado representantes, e de 3 anos, se ele deixou representante ou procurador. A partir da declaração, é possível realizar o inventário e partilha dos seus bens, já que sobre o desaparecido surtirão os efeitos decorrente do óbito.

O que é morte presumida?

A morte presumida ocorre nas situações em que o agente desaparece em uma situação que é extremamente improvável a sua sobrevivência. Um exemplo disso é o desaparecimento de um avião que estava voando onde posteriormente só são encontrados seus destroços.

O instituto está previsto no art. 7º do Código Civil: “Pode ser declarada a morte presumida, sem decretação de ausência: I – se for extremamente provável a morte de quem estava em perigo de vida; II – se alguém, desaparecido em campanha ou feito prisioneiro, não for encontrado até dois anos após o término da guerra”.

Nestas hipóteses, só será possível a declaração da morte presumida após de esgotadas todas as buscas e apreensões. Além disso, a referida declaração deverá ser feita por um juiz.

O que é comoriência?

A comoriência, por sua vez, é a ocasião em que várias morrem em decorrência do mesmo acontecimento, de modo a não ser possível a descoberta sobre a ordem dos óbitos.

Ela está prevista no art. 8º do Código Civil: “Art. 8 o Se dois ou mais indivíduos falecerem na mesma ocasião, não se podendo averiguar se algum dos comorientes precedeu aos outros, presumir-se-ão simultaneamente mortos”.

É muito comum a ocorrência de comoriência em acidentes de trânsito e aéreos, onde todos os indivíduos falecidos terão a mesma data e horário registrados em seus atestados de óbito.

O que diz a jurisprudência?

Um dos aspectos práticos da comoriência é a questão da sucessão quando a morte simultânea é de membros da mesma família. Neste caso, os bens deixados por eles serão destinados aos herdeiros vivos, independente no fato vieram a óbito outros herdeiros necessários ou cônjuge.

Em um recente julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, um acidente de trânsito ocasionou na morte da uma criança e seus pais. A avó de menor pleiteou a anulação das escrituras públicas dos inventários e partilhas, sob alegação de que o neto faleceu em momento posterior aos pais, o que ensejaria na transmissão da herança da criança a ela.

No entanto, o desembargador não acatou o pedido, sob argumento de que a perícia demonstrou que a morte dos membros da família ocorreu de forma simultânea. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. COMORIENCIA. MORTE DE TODOS OS MEMBROS DA FAMÍLIA EM ACIDENTE DE TRÂNSITO. SIMULTANEIDADE DE FALECIMENTOS QUE AFASTA A TRANSMISSÃO DE DIREITOS SUCESSÓRIAS PATRIMONIAIS ENTRE OS COMORIENTES. PRETENSÃO DA AVÓ DO MENOR DE ANULAR AS ESCRITURAS PÚBLICAS DOS INVENTÁRIOS E PARTILHAS. ALEGAÇÃO QUE O NETO FALECEU EM MOMENTO POSTERIOR AOS PAIS. ANULAÇÃO DAS ESCRITURAS POR VÍCIO DE CONSENTIMENTO. SIMULAÇAO. OCORRENCIA DE MORTES SIMULTANEAS DAS VÍTIMAS CORROBORADA POR ATESTADO MÉDICO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE NÃO ELIDIDA. IMPROCEDENCIA DO PEDIDO. As escrituras de inventários e partilhas extrajudiciais conferiram direitos àquelas pessoas que seriam herdeiras com base nas certidões de óbitos que indicavam que todos os membros da família faleceram simultaneamente, às 18h00 do dia 31.03.2013. Sucessão que observou a simultaneidade dos óbitos. Inocorrência de vício da simulação, porquanto todos os herdeiros participaram do ato com base em fatos atestados por documentos públicos, que gozam de presunção relativa de veracidade, e, portanto, considerados verdadeiros por todos na época dos inventários. Vício do consentimento referido pela apelante. Erro substancial (CC, 139), que é uma falsa representação da realidade que vicia a manifestação de vontade. Atestados os óbitos das três vítimas no mesmo momento. A presunção de verdade e exatidão do conteúdo dos atestados médicos só pode ser desconstituída mediante prova cabal em contrário. Presunção não elidida pela apelante. Manutenção da sentença. Conhecimento e desprovimento do recurso. (TJ-RJ – APL: 00035034920148190029, Relator: Des(a). ROGÉRIO DE OLIVEIRA SOUZA, Data de Julgamento: 22/10/2020, VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/10/2020).

Conclusão

O que se verifica é que a existência de diversos institutos para declaração da morte do indivíduo pode gerar dúvidas nos processos de inventário, afinal, a data e hora do óbito são aspectos importantes na partilha.

Por isso, caso você esteja vivenciando alguma destas situações, procure um advogado!

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Direito das Sucessões

Comprei um imóvel que estava em inventário, que já tem muitos anos, como fazer para regularizar?

Aqui no blog já falamos sobre a possibilidade de adquirir um imóvel mesmo enquanto o inventário estiver decorrendo. Uma das possibilidades de aquisição é através da cessão onerosa de direitos hereditários, que é quando os herdeiros transferem os seus direitos sobre o imóvel durante o processo de inventário, onde terminado o processo, os direitos do bem são transferidos diretamente pelo promitente comprador.

No entanto, o que o promitente comprador poderá fazer em caso de o inventário levar diversos anos e ainda não ter sido feita a transferência e registro do bem?

Atualmente, o direito civil brasileiro prevê dois institutos para solver tais problemas: a ação de adjudicação compulsória, quando a compra foi realizada antes da morte do proprietário, e a de usucapião, quando feita durante o processo de inventário.

A adjudicação compulsória é um tipo de ação cabível quando o vendedor, mesmo tendo realizado a venda, se nega a realizar a transferência do imóvel ou nas hipóteses em que o vendedor não puder realizar a transferência, contemplando um dos motivos pela morte do proprietário.

Assim, caso o promitente comprador tenha realizado a aquisição através de contrato de compra e venda e antes da transferência e registro de imóvel o promitente vendedor tenha falecido, não é necessário que seja findo o processo de inventário para reconhecimento do seu direito de comprador. Após o falecimento já é possível o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, na hipótese de ser comprovada a quitação do bem e a existência de um contrato de compra e venda.

No entanto, caso o imóvel tenha sido adquirido através de um contrato de cessão onerosa de direitos hereditários e o processo de inventário esteja levando anos, é possível que a propriedade do imóvel seja adquirida através da usucapião, que poderá ser judicial ou extrajudicial (caso não houver litígios sobre a questão).

Em ambos os processos, o adquirente comprador deverá demonstrar que possui a posse mansa e pacífica há mais de dez anos e que possui justo título, qual seja o contrato de cessão de direitos hereditários.

A partir da demonstração de direitos e juntado os documentos comprobatórios, é possível que a ação se inicie judicialmente ou através do Ofício de Registro de Imóveis, que irá verificar as condições existentes.

O que diz a jurisprudência?

Um recente julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro julgou como improcedente a ação de adjudicação compulsória quando a aquisição do imóvel ocorreu após o falecimento do titular e sem que tenha sido iniciado o processo de inventário.

No caso em questão, os herdeiros anuíram em passar os direitos do imóvel deixado pelo de cujus a um terceiro, de forma onerosa. Transcorrido um prazo, o comprador iniciou a ação de adjudicação compulsória, no intuito de realizar a transmissão e registro do imóvel. O desembargador do caso decidiu que a ação em questão só seria cabível quando a venda é realizada antes do falecimento do proprietário e não depois. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. AUSÊNCIA DE REQUISITOS ESSENCIAIS. INDEFERIMENTO DA INICIAL. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. Cuida-se de ação de adjudicação compulsória, pela qual o autor objetiva a expedição de carta de adjudicação para registro da propriedade do imóvel situado nesta cidade, em seu nome. Todavia, o recurso manejado pelo autor em face da sentença de improcedência não merece prosperar. In casu, a ação de adjudicação compulsória é inadequada para a consecução do provimento pleiteado pela parte autora, ora apelante, qual seja a adjudicação do imóvel objeto da escritura pública de cessão de direitos hereditários celebrado entre as partes. A lei civil conferiu ao comprador ou promitente comprador, titular de direito real de aquisição de imóvel, a possibilidade de obter a escritura definitiva do bem, mediante adjudicação compulsória do imóvel, por haver recusa ilegítima do vendedor ou promitente vendedor na outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme estabelecem os arts. 1417 e 1418 do Código Civil. Ou seja, o cabimento da ação está condicionado à recusa do vendedor no âmbito de contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda, os quais são instrumentos contratuais aptos a transferir o direito de propriedade. Contudo, esta não é a hipótese dos autos, porquanto as partes não negociaram a propriedade do bem, mas apenas os seus direitos hereditários, vez que os cedentes dos direitos hereditários sequer eram proprietários do imóvel ao tempo da cessão, estando os proprietários falecidos. O contrato celebrado pelas partes foi uma cessão de direitos hereditários e que, dentre os bens a inventariar, consta o imóvel objeto da lide. A posse e a propriedade da herança são transmitidas com a abertura da sucessão, que se dá com o falecimento. Dessarte, a escritura pública que cede direitos hereditários à parte autora, ora apelante, não a torna proprietária do imóvel, uma vez que ela se tornou simplesmente titular de direitos e ações que os cedentes possuíam sobre o bem em questão. Ainda que a cessão de direitos tenha sido feita por todos os herdeiros, o que não é possível afirmar pelo conjunto probatório constante nos autos, a transferência de domínio só ocorrerá após o fim do inventário e a expedição do formal de partilha, momento em que a universalidade de bens e direitos que compõe a herança deixará de ser indeterminada e será definido o quinhão que cabe a cada herdeiro. Desse modo, não há título translativo definitivo do direito de propriedade no caso em tela, o que revela a inadequação da via da ação de adjudicação pretendida pelo apelante, sendo o caso, outrossim, de inventário, que sequer se tem notícia de que foi aberto, e posterior partilha. Sentença que se mantém integralmente. Majoração dos honorários recursais. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RJ – APL: 00186630420108190208, Relator: Des(a). ANDRE EMILIO RIBEIRO VON MELENTOVYTCH, Data de julgamento: 03/03/2020, VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-03-06).

Conclusão

O direito permite a regularização dos imóveis adquiridos após o falecimento do titular, desde que reunidas certas condições. Por isso, antes de adquirir um imóvel, realize a busca sobre os procedentes do bem e, se possível, contrate um profissional para que seja realizada a análise do processo de inventário, no intuito de evitar problemas de maior complexidade.