Categoria: Direito Imobiliário

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Moro na cobertura. Para realizar obra de ampliação preciso de autorização do condomínio?

Residir em uma cobertura pode significar conforto aos moradores, afinal, o proprietário do imóvel dispõe de um espaço maior em comparação aos demais apartamentos.

No entanto, será que a realização de obras pelo proprietário da cobertura necessita da autorização do condomínio? A resposta depende da natureza da obra.

Quais obras precisam de autorização do condomínio?

Primeiramente, é preciso ressaltar que a Lei dos Condomínios (Lei n. 4.591/1964) proíbe que os condôminos alterem a fachada dos edifícios.

Isso significa que, independente da obra que o proprietário da cobertura venha fazer, não é permitido que ele altere a fachada externa do imóvel, o que inclui a pintura com cores diferentes ao prédio e a inclusão esquadrias externas com tonalidades diferentes.

Em segundo lugar, nem sempre morar na cobertura significa que o proprietário tem direito a realizar obras no espaço.

Para que ele tenha esta garantia, é preciso que ele detenha da propriedade da cobertura. Isso significa que a área de cobertura deve estar descrita na escritura do seu apartamento.

Se você preencheu todos os requisitos, a necessidade de autorização do condomínio vai depender da natureza da obra.

Caso a obra seja de pequena monta, que não altere estrutura do prédio ou do próprio apartamento, é possível realizar a obra sem autorização do condomínio.

Porém, caso a obra seja de médio a grande porte e que implique na alteração da planta do edifício, é necessário a autorização da obra pelos condôminos, a ser proferida em assembleia.

Vale ressaltar que, acima de tudo, o condômino deve verificar o disposto na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno.

E as autorizações da prefeitura?

A depender da extensão da obra, além da autorização do condomínio, é necessário que o proprietário da cobertura detenha de autorização da prefeitura para realização da obra.

Sempre que uma obra altere o uso do imóvel, acrescentando ou suprimindo as funções previstas no projeto original, é necessário emitir autorização de prefeitura da cidade em que o imóvel estiver localizado.

Um exemplo de autorização são as instalações de piscinas, hidros, pintura de fachada ou a troca/instalação de esquadrias.

Neste caso, é necessário que um engenheiro ou arquiteto desenvolva o projeto e acompanhe o proprietário na emissão da autorização.

Vale ressaltar que a assembleia condominial pode exigir a referida autorização para votar a obra entre os condôminos.

O que diz a jurisprudência?

Além de informar o síndico sobre as obras que serão realizadas na cobertura, o condômino também deve obter as licenças de obra na prefeitura do município em que o imóvel estiver localizado.

Aos analisarem este tipo de conflitos entre condomínios e moradores, os juízes verificam se a obra em discussão possui os laudos periciais que autorizam a obra e se houve a autorização do município, conforme se vê em uma decisão do TJRJ:

ADMINISTRATIVO. OBRA DE ACRESCIMO EM COBERTURA DE EDIFICIO DE APARTAMENTOS. CONDOMÍNIO EDILICIO. TERRAÇO. Pretensão dos autores de edificarem no terraço do prédio. Comprovação do direito real de uso. Laudo pericial conclusivo no sentido de que não há impedimentos a ampliação vertical dos apartamentos situados no último nível do pavimento tipo, ressalvada a questão de que toda obra de construção e ou demolição deve ser acompanhada por profissional habilitado, bem como ser submetida ao devido processo de licenciamento. Sentença de procedência incensurável, desprovimento do recurso. Majoração da verba honorária em 2%. CPC, art. 85, § 11. Unânime. (TJ-RJ – APL: 00073097920148190001, Relator: Des(a). MARÍLIA DE CASTRO NEVES VIEIRA, Data de Julgamento: 09/10/2019, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

Residir em um condomínio exige do morador o cumprimento de diversas regras, de modo que o descumprimento pode acarretar sanções ao condômino.

Por isso, consulte sempre a Convenção e o Regimento Interno.

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É possível perder um imóvel por abandono?

O abandono de imóveis, seja de casas ou de terrenos, é uma realidade em inúmeras cidades.

E isso pode ser um problema, afinal, um local desocupado dá margem para que pessoas depositem objetos e entulhos, sendo uma verdadeira perturbação à vizinhança.

Mas será que é possível perder um imóvel por abandono? A resposta é que sim, é possível.

Acompanhe quais os fundamentos e veja o que você pode fazer para evitar que seu imóvel seja tomado!

Por que um imóvel abandonado pode ser tomado?

Ao contrário do que muita gente pensa, o direito a propriedade não é absoluto.

Isso significa que uma pessoa não fazer o que bem entender com seu imóvel, devendo ela observar o que diz a lei.

Um dos princípios previstos na Constituição Federal é o da função social da propriedade.

Por este princípio, toda propriedade deve atingir um fim, não podendo servir apenas como objeto de especulação.

Assim, por exemplo, uma pessoa não pode comprar um terreno extenso e deixa-los por anos a fio sem utilização.

Caso ela não utilize e sequer realize os cuidados básicos de manutenção, é possível que os entes públicos tomem o local e até mesmo que possuidores do espaço reivindiquem a propriedade através da usucapião.

A usucapião como forma de tomada de propriedade

A usucapião é um instituto previsto em nossa legislação.

Por ela, a pessoa que detém da posse mansa, pacífica e de boa-fé de um imóvel poderá reivindicar a propriedade.

Este pedido poderá ser feito através de um processo judicial e até mesmo através de um cartório.

Assim, se a pessoa dá a função social em determinado imóvel e o proprietário não reclama deste uso, é possível requerer a usucapião.

O que fazer para evitar a perda do imóvel que não está sendo utilizado

Se você possui um imóvel, mas não deseja utilizá-lo tão cedo, existem formas de cumprir a função social da propriedade.

A forma mais conhecida é a locação. Ela poderá ser aplicada tanto para casas, salões, etc., quanto para áreas não construídas.

Em caso de imóvel rural, outra possibilidade é o arrendamento, opção em que o proprietário poderá angariar maiores valores.

Além disso, caso você deseje que uma pessoa próxima faça o uso do imóvel, mas não deseja cobrar por isso, é possível que as partes assinem um contrato de comodato.

A medida é essencial para evitar uma futura solicitação de usucapião.

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões decididas pelos tribunais é quanto a rescisão do contrato de locação por abandono do imóvel.

Embora a maioria dos contratos de locação prevejam esta questão, os tribunais também decidem que o abandono do imóvel é causa para rescisão.

Uma recente decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro comprova isto. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. STAND DE VENDAS. CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO. ABANDONO DO IMÓVEL. CAUSA DE RESCISÃO CONTRATUAL. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO. INOCORRÊNCIA. INDEVIDA COBRANÇA DE MULTA DIÁRIA PELO NÃO FUNCIONAMENTO DO STAND APÓS A RESCISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE PROVAS DAS AVARIAS NO IMÓVEL ATRIBUÍDAS AO AUTOR. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO DO RECURSO. 1. Trata-se de ação de cobrança proposta por locador de imóvel comercial, destinado a stand de vendas, objetivando o recebimento de valores a título de multa por descumprimento de cláusula contratual que determina o funcionamento do espaço durante a vigência do contrato. 2. Contrato de locação firmado com prazo determinado de 365 dias, a contar de 02/02/2019 e término em 01/02/2020, posteriormente prorrogado por termos aditivos até 04/03/2014. 3. A afirmação da autora no sentido de que o término contrato corresponde à data de 18/06/2014 em que houve a retomada do imóvel, colide não só com a cláusula do termo aditivo que fixa o termo do contrato em 04/03/2014, mas também com a cláusula do contrato de locação pela qual o abandono do imóvel acarreta rescisão automática do contrato. 4. Considerando-se que o contrato de locação não mais vigorava entre as partes ao menos, inexiste justa causa para a cobrança de multa pretendida pela parte autora em razão do não funcionamento do stand de vendas no período de maio de 2014 a junho de 2014. 5. Desprovimento do recurso. (TJ-RJ – APL: 02680076720148190001, Relator: Des(a). ELTON MARTINEZ CARVALHO LEME, Data de Julgamento: 20/10/2020, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/10/2020)

Conclusão

A função social da propriedade é um dos mais importantes princípios da nossa Constituição e é dever de todo proprietário de um imóvel observá-lo.

Isso evita uma futura perda do bem por abandono, seja pela tomada do bem pelo Poder Público, seja através da usucapião.

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Você conhece a due diligence de imóveis?

O termo “due diligence” é visto comumente no meio empresarial e significa, em tradução literal, “diligência prévia”.

Na prática, a parte interessada em um negócio realiza um estudo prévio sobre o histórico do bem ou da empresa, antes de realizar a aquisição, no intuito de avaliar os riscos da transação.

Mas sabia que você, enquanto pessoa física, a partir do auxílio de um advogado, pode realizar uma due diligence sobre o imóvel que pretende adquirir? Neste artigo, explicaremos os pormenores desta análise prévia!

Como é feita a due diligence em imóveis?

A due diligence é realizada através da análise minuciosa da documentação do imóvel e do resultado de buscas feitas pelo advogado especialista em direito imobiliário.

Em razão do advogado ter acesso à processos judiciais e ter conhecimento na análise de documentos jurídicos, ele poderá realizar uma busca completa sobre os possíveis ônus sobre o imóvel, como a anotação de penhora.

Por exemplo, após acesso à matrícula e escritura do imóvel, o advogado pode realizar buscas de possíveis cobranças judiciais que o vendedor esteja sofrendo e que, porventura, possam comprometer o bem.

Vale ressaltar que a due diligence pode ser útil também ao vendedor, afinal, a partir da apresentação dos documentos sobre a análise do seu imóvel, ele gera credibilidade ao comprador e pode, inclusive, aumentar o valor final do bem vendido.

Qual a diferença da due diligence feita por um advogado e o papel do corretor de imóveis?

O corretor de imóveis é um profissional que tem grande importância no momento da aquisição do imóvel. O seu papel é, segundo a lei, é conferir a procedência dos documentos do bem, isto é, se eles são verdadeiros e explicar o conteúdo,

Já o papel do advogado que realiza a due diligence é mais abrangente.

Neste estudo prévio, o profissional investiga se o imóvel está sendo objeto de discussão em fraude contra credores, se o antigo dono tem dívidas que possam comprometer o bem, além de verificar as dívidas tributárias do imóvel, se o bem possui alguma advertência ou restrição no condomínio, a condição do inquilino que ocupa o imóvel, entre outros.

Assim, a ação do advogado complementa o papel do corretor e traz mais segurança às partes.

O que diz a jurisprudência?

A importância da due diligence de imóveis se mostra quando o vendedor do bem é acusado de má-fé contra os credores. Isso ocorre quando uma pessoa possui diversas dívidas e, na intenção de não comprometer seu patrimônio, vende para terceiros, dificultando a busca pelos seus credores.

Uma das formas de comprovar a fraude é a demonstração de má-fé do adquirente. Recentemente, o STJ decidiu que um adquirente de um imóvel estava em boa-fé ao comprar o bem, pois realizou diversas diligências antes de realizar a compra do imóvel. Vejamos.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. FRAUDE À EXECUÇÃO. SÚMULA 375/STJ. REGISTRO DA PENHORA OU PROVA DE MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. 1. Cuida-se, na origem, de ação monitória, em fase de cumprimento de sentença, na qual se pretende a decretação de fraude à execução. 2. Nos termos da Súmula 375/STJ, o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. 3. Hipótese dos autos em que, contudo, consoante soberanamente apurado pelo Tribunal de origem, não havia qualquer registro de penhora na matrícula do imóvel, sendo que, de outro turno, não houve má-fé da parte agravada na aquisição do bem, porquanto diligenciou acerca de eventuais ações propostas contra o primitivo proprietário. 4. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à caracterização da má-fé da adquirente, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 5. Agravo interno não provido (Superior Tribunal de Justiça STJ – AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AgInt no AREsp 1579277 PR 2019/0257908-0)

Conclusão

A realização de due diligence é de extrema importância ao comprador, pois evita futuros prejuízos com a possível devolução do imóvel ao vendedor e, ainda, previne o comprador de ser vítima de fraude.

Se você está as vias de adquirir um imóvel, consulte um advogado especialista em direito imobiliário.

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Um conhecido recebeu uma parcela de imóvel em herança. Posso comprar somente a cota dele?

O recebimento de herança, muitas vezes, significa receber uma única fração de um bem, que pode ser uma casa, um terreno ou até um veículo.

Nestes casos, para o herdeiro, aquela cota pode não significar muita coisa, devido ao baixo valor do bem ou do desinteresse em manter o condomínio com os demais irmãos.

Seria possível que este herdeiro venda a sua cota para terceiros, que não os herdeiros? A resposta é que sim – mas com algumas ressalvas. Acompanhe!

A venda da fração de imóvel

Quando um imóvel é indivisível, isto é, não pode ser partilhado e gerado escrituras para cada fração, a venda da cota de um dos proprietários pode ser feita para terceiros, desde que o comprador e os demais proprietários tenham consenso quanto ao exercício em condomínio.

Isso significa que todas as decisões relativas ao bem deverão ser tomadas em conjunto com todos os proprietários.

Além disso, o dono de uma fração do imóvel só pode vender sua cota a um estranho se todos os demais proprietários concordarem e assinarem o instrumento de venda.

Outro ponto importante é que, antes de ofertar a venda para terceiros, o proprietário da cota deverá oferecer a venda aos demais donos do imóvel. Caso não seja feita esta oferta, a venda poderá ser anulada.

E se um dos herdeiros não concordar com a venda?

Na hipótese de o proprietário de uma cota desejar vender sua fração e os demais herdeiros não manifestarem interesse na compra ou, ainda, não consentirem com a venda, a solução disposta em lei é a realização de um leilão judicial para venda do imóvel.

A partir do ingresso de uma ação judicial, o juiz ouvirá todos os herdeiros e, identificada a impossibilidade de venda da cota aos outros proprietários, o magistrado ordenará a realização do leilão do imóvel.

Neste caso, os condôminos poderão adquirir a cota do herdeiro que deseja vender ou, ainda, caso não manifestem interesse, o juiz poderá ordenar a venda do imóvel como um todo e repassará a cota de cada um dos herdeiros.

Esta é uma medida enérgica e o ideal é que sempre haja um acordo entre os herdeiros quanto a venda das cotas.

A impossibilidade de desmembramento de um imóvel

Uma questão importante que deve ser observada aos herdeiros de terrenos é que, ainda que na prática o imóvel possa ser dividido, será necessário observar as metragens mínimas exigidas pelas prefeituras para a configuração do imóvel.

Por exemplo, no caso de imóvel rural, em que as áreas costumam ser maiores do que os terrenos localizados na zona urbana, mesmo que seja possível construir mais de uma casa no espaço, não será possível o desmembramento do terreno e a escrituração da divisão.

Por isso, antes de realizar a venda para terceiros, é necessário observar a possibilidade de realizar desmembramentos dentro da área vendida.

O que diz a jurisprudência?

Além da venda de fração em caso de imóvel recebido em herança, o proprietário da fração que for executado na justiça por dívida também poderá ter leiloado sua cota.

Neste caso, antes de realizar o leilão, o juiz ofertará a cota do executado aos demais proprietários. Vejamos.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE ALIMENTOS ADJUDICAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL. DELIMITAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL QUE DEVE OBSERVAR A SITUAÇÃO REGISTRAL DO BEM. INTIMAÇÃO DOS COPROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL. NECESSIDADE DEMONSTRADA. BEM EM SITUAÇÃO DE INDIVISIBILIDADE. INTIMAÇÃO QUE VISA RESGUARDAR O DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS CONDÔMINOS, BEM COMO A CIÊNCIA DO ATO CONSTRITIVO. DIÇÃO DOS ARTIGOS 843, §1º, 876, §5º E 889, INCISO II, TODOS DO CPC. PRECEDENTES. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A determinação de penhora/adjudicação de fração ideal de imóvel deve observar a situação tabular do bem e a fração ideal efetivamente registrada em nome do executado. 2. Tratando-se de bem imóvel em situação de indivisibilidade, impõe-se a intimação dos demais coproprietários acerca da adjudicação de sua fração ideal, possibilitando, assim, o exercício do direito de preferência, bem como a ciência acerca do ato constritivo (artigos 843, §1º, 876, §5º e 889, II, todos do CPC). Precedentes. (TJSP;  Agravo de Instrumento 2009901-89.2022.8.26.0000; Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo – 1ª Vara de Família e Sucessões; Data do Julgamento: 31/05/2022; Data de Registro: 31/05/2022)

Conclusão

A venda da fração de um imóvel merece uma grande atenção ao exercício de condomínio entre os demais herdeiros, razão pelo qual a redação do contrato de compra e venda deve estabelecer todas as regras entre as partes.

Por isso, consulte um advogado antes de realizar a venda!

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Como a adjudicação compulsória extrajudicial pode ser importante para a regularização do seu imóvel

A adjudicação compulsória é uma forma de regularizar o imóvel quando o vendedor, por algum motivo, se recusa a transferir o bem ao comprador.

Desde a edição da Lei n. 14.382/2022, é possível realizar o procedimento em um cartório de registro de imóveis.

Neste artigo, explicaremos como funciona este procedimento e o que você deve apresentar para regularizar seu imóvel.

A Lei n. 14.382/2022 e a adjudicação compulsória extrajudicial

A Lei n. 14.382/2022 alterou a Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973), que passou a permitir que a adjudicação compulsória seja feita no cartório de registro de imóvel correspondente a circunscrição do bem.

Com isso, estando o possuidor do bem com os documentos exigidos pela lei, é possível realizar a regularização do imóvel de forma mais célere, em comparação à adjudicação judicial.

Um dos principais requisitos exigidos pela lei é que o possuidor comprove que enviou uma notificação extrajudicial ao vendedor requerendo a transferência do imóvel.

Quais documentos devem ser apresentados?

A lista de documentos a serem apresentados em cartório está disposta no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos.

São eles os documentos:

  • Contrato de compra e venda ou de cessão: como a lei não menciona a necessidade de escritura pública, poderá ser entregue o contrato de gaveta.
  • Na hipótese do adjudicante ser o herdeiro do comprador: além do contrato de compra e venda, necessário apresentar o documento que ateste a condição de herdeiro.
  • Prova de que o vendedor se recusou a transferir o bem: nos termos da lei, a comprovação deverá ser feita através do envio de uma notificação extrajudicial.
  • Certidões dos distribuidores forenses: a certidão comprovará que o não existe discussão na justiça sobre o contrato de compra e venda.
  • Comprovante de pagamento do ITBI: o imposto deve ser quitado pelo comprador do imóvel.

Vale ressaltar que se o adjudicante não possuir um contrato de compra e venda, o pedido deverá ser realizado necessariamente através de um processo judicial.

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões atinentes a adjudicação compulsória é a possibilidade de regularizar imóveis adquiridos na planta quando a incorporadora não realiza os trâmites necessários.

Recentemente, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro julgou um caso em que o comprador de um imóvel na planta vendeu seus direitos para um terceiro, que por sua vez requereu a adjudicação compulsória contra a incorporadora. Vejamos.

Apelação Cível. Ação de Adjudicação Compulsória. Incorporação imobiliária.  Obra inacabada. Formação de Comissão de Representantes em Regime de Administração. Arrematação em Leilão Extrajudicial. Cessão de Direitos Aquisitivos. Empreendimento Barra Bali Plus. 1) A adjudicação compulsória ostenta a natureza de ação pessoal ajuizada pelo promissário comprador em relação ao titular do domínio do imóvel que tenha prometido vendê-lo por meio de contrato de compromisso de compra e venda e se omitiu quanto à outorga de escritura definitiva, sendo certo que essa pretensão se estende ao cessionário, que se subroga nos direitos do cedente. 2) O acervo probatório carreado aos autos demonstra que a parte autora, na qualidade de cessionária de direitos, preencheu os requisitos para a adjudicação compulsória postulada, ante a quitação do preço pactuado e o entrave que a incorporadora deu causa para obtenção da escritura definitiva do imóvel. Precedentes deste e. Tribunal referentes ao referido condomínio. 3) Assim, a sentença deve ser reformada para se julgar procedente o pedido. 4) Recurso ao qual se dá provimento. (0244311-02.2014.8.19.0001 – APELAÇÃO. Des(a). HELENO RIBEIRO PEREIRA NUNES – Julgamento: 04/02/2020 – QUINTA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial é uma inovação da lei que facilita a vida de quem deseja regularizar seu imóvel. Para que o pedido seja apresentado, é indispensável a atuação de um advogado.

Se você tem dúvidas, entre em contato com nossa equipe!

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Existe algum risco em comprar um imóvel de inventário se todos os herdeiros assinarem?

A compra de um imóvel em inventário pode parecer vantajoso a primeiro momento, afinal, na maioria dos casos, os herdeiros pedem um preço inferior ao do mercado, na tentativa de vender o bem o quanto antes.

No entanto, a aquisição de um bem nestas condições merece atenção redobrada. Existem alguns riscos que o comprador pode correr e que devem ser verificados antes de realizar a transação.

Neste artigo, explicaremos os riscos de se comprar um imóvel de inventário e quais os passos você deve seguir caso queira fechar um negócio como esse.

Os riscos de se adquirir um imóvel em inventário

O principal risco em comprar um imóvel que está em processo de inventário é a possibilidade de os herdeiros não darem andamento no processo e, com isso, haver um atraso na transferência do bem ao comprador.

Ainda que todos os herdeiros assinem a venda, a depender de como a transação é realizada, é possível que o adquirente tenha problemas em transferir o imóvel.

Outro ponto importante a ser verificado é a possibilidade de um dos herdeiros possuir dívidas em seu nome e o credor obstar a venda futura.

Em todos estes casos, a principal forma de diminuir o risco é através da solicitação de um alvará de venda no processo de inventário.

Adiante, explicaremos melhor como realizar este pedido.

Como diminuir os riscos desta transação?

O alvará judicial é um documento expedido pelo juiz, que libera o imóvel inventariado para a venda.

Com isso, ainda que o processo de inventário esteja em curso, o imóvel será transferido ao comprador e os valores serão depositados em uma conta judicial. Com a partilha dos bens do falecido, o dinheiro pago pelo imóvel será partilhado entre os herdeiros.

Assim, se você deseja adquirir um bem em inventário, a recomendação é que seja celebrado com os herdeiros um contrato de compra e venda de imóvel, com uma cláusula que estabeleça que os herdeiros solicitarão a emissão do alvará dentro de um prazo estipulado.

É importante que, até o pedido do alvará, não haja a transferência de todo o valor do imóvel, sob o risco de os herdeiros não solicitarem o documento e o comprador ficar à mercê deles.

Porém, caso o inventário esteja transcorrendo na via extrajudicial ou, ainda, o imóvel não esteja registrado em nome do falecido, a venda poderá ser feita através de um contrato de cessão de direitos hereditários.

Por este documento, o comprador adquire os direitos sobre o bem. O risco desta transação decorre do fato de que a transferência só ocorrerá após o término do processo de inventário.

Devido a isso, é essencial que a cessão seja realizada através de escritura pública e que o referido contrato seja registrado junto à matrícula do imóvel.

O que diz a jurisprudência?

Ainda que todos os herdeiros assinem a venda do imóvel em inventário, é importante que o contrato que regule a transação seja o adequado, sob pena de nulidade da venda.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, inclusive, já decidiu em um caso que, ainda que houvesse a anuência dos herdeiros, em razão do contrato assinado ser de compra e venda e não cessão de direitos, o negócio deveria ser anulado. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM INVENTÁRIO. INSTRUMENTO INADEQUADO. VÍCIO FORMAL DE VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. NULIDADE. 1- O art. 166, IV, do Código Civil prevê a nulidade do negócio jurídico celebrado em desacordo com as previsões legais. 2- Contrato de compra e venda que teve por objeto imóvel em inventário, o que não é possível. 3- No caso, o instrumento cabível no caso seria a cessão de direitos hereditários, feita por escritura pública. 4- Negócio jurídico eivado de vício de validade, devendo ser declarado nulo, voltando às partes ao status quo. 5- Devolução das quantias recebidas, na forma do artigo 418, do Código Civil, sob pena de enriquecimento ilícito da Ré. 6- Manutenção da sentença. 7- NEGATIVA DE PROVIMENTO AO RECURSO. (TJRJ – 0002398-62.2018.8.19.0040 – APELAÇÃO. Des(a). TERESA DE ANDRADE CASTRO NEVES – Julgamento: 25/05/2020 – SEXTA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

A aquisição de um imóvel merece toda a atenção do comprador, tendo em vista os riscos da transação e os valores envolvidos.

Por isso, antes de adquirir um imóvel em inventário, consulte um advogado!

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Os riscos do contrato de gaveta na compra de imóveis

O contrato de gaveta é aquele em que somente as partes assinam, sem que seja realizada a escritura pública do contrato ou, ainda, sem a assinatura de duas testemunhas.

Com isso, o contrato não se torna um título executivo extrajudicial, tampouco se torna público à terceiros que podem ser interessados na transação.

Muita gente se questiona sobre a validade do documento e dos riscos atinentes ao negócio. Aqui adiantamos que o contrato de gaveta não é a melhor forma de comprar ou vender um imóvel.

Para comprovar isso, listamos aqui 4 riscos ao comprar ou vender um imóvel mediante instrumento particular de venda – também conhecido como contrato de gaveta.

Risco de falecimento do vendedor

O principal risco em comprar um imóvel através de um contrato de gaveta, seja o bem em financiamento ou não, é o vendedor falecer antes de realização da transferência.

Neste caso, o comprador terá que contar com a boa-fé dos herdeiros, tendo em vista que é possível que o inventário do vendedor transcorra sem que haja a menção da venda do imóvel.

Ainda que seja possível o ingresso da ação judicial para o reconhecimento da venda, é possível que o juiz entenda que a venda não é válida, invalidando todos os pagamentos feito pelo comprador.

O imóvel pode estar financiado e o comprador não honrar com as parcelas

O contrato de gaveta comumente é utilizado para vender imóveis financiados em comprador não consegue mais honrar com as parcelas. Assim, ele vende para um terceiro, na promessa de que este quite o financiamento.

Aqui o risco é duplo: o comprador pode não pagar as parcelas e assim causar problemas para o vendedor e o vendedor pode não transferir o bem após a quitação das parcelas.

Por isso, caso você queira comprar um imóvel financiado, a recomendação é que as partes busquem a instituição financeira e façam a transferência da dívida.

O vendedor pode ser executado na justiça

Outro risco do contrato de gaveta é a possibilidade do vendedor ser cobrado de uma dívida na justiça e, como o imóvel está no seu nome, o bem ser penhorado para o pagamento do passivo.

Neste caso, mesmo com a possibilidade de o comprador ingressar no processo de execução e informar que ele é, de fato, o dono do imóvel, existe o risco de não ser reconhecido seu direito e, assim, ser perdido todos os valores pagos.

O risco de ser vítima de um estelionato

Por fim, um grande risco do contrato de gaveta é o do comprador ser vítima de um estelionato.

Infelizmente, a cada dia cresce o número de pessoas que adquirem imóveis através de um instrumento particular de venda e, ao tentar a transferência, descobrem que o vendedor assinou um documento igual com outras pessoas.

Aqui dá para imaginar que o problema será gigantesco e que as chances de reaver o dinheiro pago são mínimas.

Com isso, a recomendação é que a compra de um imóvel seja feita somente através de escritura pública de compra e venda, através de um cartório de notas.

O que diz a jurisprudência?

Um dos pontos importantes decididos pelos tribunais é quanto a boa-fé das partes. Ainda que o contrato seja de “gaveta”, não pode as partes se esquivarem de suas obrigações por falta de previsão no contrato.

Isso foi decidido pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro em uma recente decisão. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZATÓRIA. MATÉRIA FÁTICA. CONTRATO DE GAVETA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS DO MÚTUO INCONTROVERSO. RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE IMPÕE COM A CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DO AUTOR NA POSSE DO BEM. IRRESIGNAÇÃO DO RÉU AO ARGUMENTO DE QUE O CONTRATO NÃO POSSUI CLÁUSULA DE SANÇÃO POR DESCUMPRIMENTO. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. SENTENÇA QUE SE MANTÉM. Recurso interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais e declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto dos autos, reintegrando o autor na posse do bem. Irresignação do requerido pretendendo a manutenção do contrato, mesmo diante do confesso inadimplemento das parcelas do mútuo, por não possuir cláusula de sanção por descumprimento contratual. Pedido alternativo de ressarcimento dos danos materiais sofridos pela realização de obras de benfeitorias no bem. Escorreita a sentença, que reconhece o direito ao ressarcimento das despesas efetivamente comprovadas pelo apelante, decotado o valor pelo uso/fruição do bem, este fixado em 0,5% do valor imóvel, por mês de atraso e eventuais valores devidos pelo período em que esteve na posse do bem. RECURSO DESPROVIDO. (TJRJ 0038272-31.2014.8.19.0208 – APELAÇÃO. Des(a). ELISABETE FILIZZOLA ASSUNÇÃO – Julgamento: 16/03/2022 – SEGUNDA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

Sendo vários os riscos de vender um imóvel através de um contrato de gaveta, a orientação é que a transação seja feita somente a partir de uma escritura de compra e venda, a ser firmada em um cartório de notas.

Para isso, é essencial que as partes busquem um advogado e busquem orientações sobre a confecção do documento e a inclusão de determinadas cláusulas.

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Você conhece a due diligence de imóveis?

O termo “due diligence” é visto comumente no meio empresarial e significa, em tradução literal, “diligência prévia”.

Na prática, a parte interessada em um negócio realiza um estudo prévio sobre o histórico do bem ou da empresa, antes de realizar a aquisição, no intuito de avaliar os riscos da transação.

Mas sabia que você, enquanto pessoa física, a partir do auxílio de um advogado, pode realizar uma due diligence sobre o imóvel que pretende adquirir? Neste artigo, explicaremos os pormenores desta análise prévia!

Como é feita a due diligence em imóveis?

A due diligence é realizada através da análise minuciosa da documentação do imóvel e do resultado de buscas feitas pelo advogado especialista em direito imobiliário.

Em razão do advogado ter acesso à processos judiciais e ter conhecimento na análise de documentos jurídicos, ele poderá realizar uma busca completa sobre os possíveis ônus sobre o imóvel, como a anotação de penhora.

Por exemplo, após acesso à matrícula e escritura do imóvel, o advogado pode realizar buscas de possíveis cobranças judiciais que o vendedor esteja sofrendo e que, porventura, possam comprometer o bem.

Vale ressaltar que a due diligence pode ser útil também ao vendedor, afinal, a partir da apresentação dos documentos sobre a análise do seu imóvel, ele gera credibilidade ao comprador e pode, inclusive, aumentar o valor final do bem vendido.

Qual a diferença da due diligence feita por um advogado e o papel do corretor de imóveis?

O corretor de imóveis é um profissional que tem grande importância no momento da aquisição do imóvel. O seu papel é, segundo a lei, é conferir a procedência dos documentos do bem, isto é, se eles são verdadeiros e explicar o conteúdo,

Já o papel do advogado que realiza a due diligence é mais abrangente.

Neste estudo prévio, o profissional investiga se o imóvel está sendo objeto de discussão em fraude contra credores, se o antigo dono tem dívidas que possam comprometer o bem, além de verificar as dívidas tributárias do imóvel, se o bem possui alguma advertência ou restrição no condomínio, a condição do inquilino que ocupa o imóvel, entre outros.

Assim, a ação do advogado complementa o papel do corretor e traz mais segurança às partes.

O que diz a jurisprudência?

A importância da due diligence de imóveis se mostra quando o vendedor do bem é acusado de má-fé contra os credores. Isso ocorre quando uma pessoa possui diversas dívidas e, na intenção de não comprometer seu patrimônio, vende para terceiros, dificultando a busca pelos seus credores.

Uma das formas de comprovar a fraude é a demonstração de má-fé do adquirente. Recentemente, o STJ decidiu que um adquirente de um imóvel estava em boa-fé ao comprar o bem, pois realizou diversas diligências antes de realizar a compra do imóvel. Vejamos.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. FRAUDE À EXECUÇÃO. SÚMULA 375/STJ. REGISTRO DA PENHORA OU PROVA DE MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. 1. Cuida-se, na origem, de ação monitória, em fase de cumprimento de sentença, na qual se pretende a decretação de fraude à execução. 2. Nos termos da Súmula 375/STJ, o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. 3. Hipótese dos autos em que, contudo, consoante soberanamente apurado pelo Tribunal de origem, não havia qualquer registro de penhora na matrícula do imóvel, sendo que, de outro turno, não houve má-fé da parte agravada na aquisição do bem, porquanto diligenciou acerca de eventuais ações propostas contra o primitivo proprietário. 4. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à caracterização da má-fé da adquirente, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 5. Agravo interno não provido (Superior Tribunal de Justiça STJ – AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AgInt no AREsp 1579277 PR 2019/0257908-0)

Conclusão

A realização de due diligence é de extrema importância ao comprador, pois evita futuros prejuízos com a possível devolução do imóvel ao vendedor e, ainda, previne o comprador de ser vítima de fraude.

Se você está as vias de adquirir um imóvel, consulte um advogado especialista em direito imobiliário.

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Construí uma casa sobre o meu salão comercial. Posso fazer a escritura em separado desta residência?

Uma prática comum de muitos comerciantes é adquirirem um terreno valorizado e, nele construir o salão para o seu comércio e a sua residência no segundo andar. Porém, após encerrar as atividades do comércio, o proprietário encontra dificuldades em vender o imóvel por inteiro, visto que os compradores não possuem interesse em adquirir a casa construída sobre o salão.

A boa notícia é que, caso a residência tenha acesso próprio, isto é, para que ela seja acessada não seja necessário passar pelo salão, é possível realizar o desmembramento dos imóveis e, com isso, vender cada um dos bens em separado.

O direito de laje como forma de regularizar os bens

Em 2017, foi incluído no Código Civil o instituto do direito de laje. Através deste direito, o proprietário de um construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior, para que terceiros construam uma unidade autônoma.

O direito de laje surgiu como proposta de regularizar os imóveis construídos em comunidades, em que uma pessoa cedia sua laje, para que um terceiro construísse sua casa. Assim, tornou possível à estas pessoas venderem suas unidades sem a necessidade de venda do imóvel como um todo.

Além disso, a lei dá tratamento diferenciado ao imóvel de fundação, permitindo que, com a sua ruína haverá a extinção do direito de laje, isto é, a divisão da propriedade.

Com isso, se tornou possível que duas construções em um mesmo terreno e que sobrepostas sejam vendidas de forma separada, visto que é possível a escrituração e registro de cada uma das unidades.

Este direito não se confunde com as propriedades horizontais, em que as partes detêm de imóveis em separado, e, em condomínio, ficam as áreas comuns, como a garagem, hall de entrada, área de lazer etc.  

Como regularizar estes bens?

O primeiro passo para desmembrar os imóveis e realizar o registro em separado de cada um dos bens, é buscar a prefeitura do município em que o imóvel está localizado.

No geral, as prefeituras exigem o pagamento de uma taxa de desmembramento, além da apresentação do documento que comprove a propriedade, certidão negativa dos tributos e, em alguns casos, a planta arquitetônica do imóvel.

Ao final, será expedido um documento que servirá para os proprietários realizarem a escritura e registro de propriedade de cada um dos seus imóveis em um cartório.

Vale lembrar que, após o desmembramento, cada um dos proprietários ficará responsável pelo IPTU dos seus respectivos imóveis.

O que diz a jurisprudência?

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que a ausência de entrada autônoma a um dos imóveis construídos em um mesmo terreno não se constitui o direito de copropriedade, mas sim de condomínio, de modo a não ser possível o desmembramento dos imóveis. Vejamos.

EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. Elementos coligidos que demonstraram a existência da copropriedade. Extinção que exsurge como direito potestativo do titular. Pretendida constituição do direito de laje em favor do autor. Descabimento. Imóvel construído em dois pavimentos – Demandante que é titular de fração do imóvel como um todo, e não de uma unidade autônoma erigida sobre acessão alheia Exegese do artigo 1510-A do Código Civil – Sentença mantida – Recurso desprovido […]. No caso, indiscutível que entre as partes há condomínio sobre o imóvel descrito na inicial, como bem pontuado na sentença. Muito embora haja documentos expedidos em nome apenas da demandada, o que poderia sugerir fosse ela a única titular do domínio (especialmente fls. 82 e seguintes), é de se ver que há outros indicando a copropriedade (fls. 12 e ss e 41/41), além do que o condomínio foi reconhecido nos autos de adjudicação compulsória aforada em face da vendedora (fls. 15/29). No caso, não se cuida de uma construção erigida sobre a casa da demandada, mas de um único imóvel, com dois pavimentos, sendo que o demandante é cotitular de todo o bem e, por isso, deseja o desfazimento do condomínio, com a alienação do imóvel. (TJSP – Processo 1003200-18.2017.8.26.0320 SP 1003200-18.2017.8.26.0320. Órgão Julgador 5ª Câmara de Direito Privado. Publicação: 02/08/2018. Julgamento: 1 de agosto de 2018. Relator A.C.Mathias Coltro)

Conclusão

A regularização de imóveis é um dos pressupostos para o êxito na venda do bem, tendo em vista que um bem não regular perde o seu preço e, ainda, afasta os possíveis compradores.

Por isso, em caso de dúvidas nossa equipe está à disposição!

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Meus pais faleceram há muitos anos e meus irmãos não realizaram o inventário. Posso obter a propriedade da casa deixada através de usucapião?

Para os advogados que atuam em direito de sucessões, é extremamente comum que o inventário de uma pessoa falecida seja feito após muitos anos de sua morte. E isso acontece em razão da ideia de que o procedimento será caro ou, ainda, pelos herdeiros não se interessarem pelo bem deixado.

Porém, o que se tem visto na prática dos tribunais é que a justiça tem concedido o direito de usucapião ao herdeiro que permaneceu no imóvel do falecido e que não foi contestado pelos demais herdeiros. Com isso, os herdeiros perdem o direito sobre aquele bem.

A usucapião como ferramenta de transferência de propriedade

A usucapião é um instituto do direito civil, que permite que aquele que detém da posse prolongada de um bem móvel ou imóvel possa adquirir a propriedade.

Aqui é preciso diferenciar a posse de propriedade: enquanto a posse é caracterizada pelo direito de utilizar a coisa, a propriedade é marcada pelo direito de usar, gozar, dispor e reaver o objeto.

Assim, se alguém utiliza de boa-fé a coisa por muito tempo, sem resistência ou oposição do proprietário, essa pessoa terá direito a propriedade através da usucapião. O prazo requerido varia conforme a modalidade de usucapião.

No caso do direito das sucessões, se um dos herdeiros passa a utilizar o imóvel pelo prazo ininterrupto de 10 anos, sem oposição dos demais herdeiros, ele passa a ter o direito da propriedade do imóvel através de usucapião.

O exemplo clássico é o seguinte: o dono de um imóvel falece e um dos seus filhos continua morando no local. Os demais herdeiros, por sua vez, não se opõem a permanência do irmão na casa, tampouco realizam um contrato de comodato.

Depois de anos morando no local, os herdeiros resolvem realizar o inventário do bem e pedem que o irmão desocupe o imóvel, já que o objeto será vendido. Em vista do despejo, o morador do imóvel busca um advogado e descobre que tem direito a usucapião.

Com isso, ele ingressa com a ação e, após verificar a presença de todos os requisitos, o juiz concede o direito de propriedade ao referido herdeiro, de modo que os outros irmãos perdem o direito ao imóvel.

Como evitar que um herdeiro tenha direito ao bem deixado pelo falecido

Tendo em vista a possibilidade de perder o imóvel objeto de herança, a recomendação dada aos herdeiros é que, o quanto antes eles realizem o inventário do imóvel. Com o inventário, os herdeiros passam a ser dono do imóvel e não possuem a obrigação imediata de vender o bem, podendo, assim, permitir que o herdeiro resida no imóvel.

Caso o imóvel seja irregular ou, ainda, na hipótese de os herdeiros não terem os valores necessários para o processo de inventário, a recomendação é que eles firmem com o irmão que permanece morando no imóvel um contrato de comodato ou de locação.

O comodato é o empréstimo gratuito de um objeto e, através dele, é possível que os demais herdeiros regularizem a residência do irmão que permanece no bem até a data do inventário. Ambos os documentos poderão impedir a concessão da propriedade através da usucapião.

O que diz a jurisprudência?

Em recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, o desembargador decidiu que não seria possível que um dos herdeiros usucapisse o imóvel, ainda que ele tivesse morado no local por mais de 25 anos.

No caso em concreto, o bem pertencia a 7 herdeiros, que, à medida que foram falecendo, as suas cotas foram sendo listadas em seus respectivos inventários.  Com isso, embora os netos do proprietário residiram por mais de 20 anos no bem, o fato dos outros herdeiros mencionarem o bem como parte de suas heranças, descaracterizou a posse contínua e tranquila do bem. Vejamos.

APELAÇÃO – USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA MERA TOLERÂNCIA OU PERMISSÃO DOS DEMAIS HERDEIROS – INDEFERIMENTO DA INICIAL PROCESSO EXTINTO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL – INCONFORMISMO DOS AUTORES REJEIÇÃO. Embora admitida a usucapião do imóvel mantida em condomínio, como no caso da sucessão universal entre herdeiros, o herdeiro que permanece na posse exclusiva do bem somente passa a exercer a posse ad usucapionem se evidenciado o desinteresse dos demais pelo imóvel. Caso em que os condôminos alienaram quinhões, arrolaram o bem em inventário e propuseram a extinção de condomínio. Mera tolerância ou permissão. Artigo 1.208 do CC. Ausência do animus domini. Manutenção da sentença que extinguiu o processo por falta de interesse de agir. Proibição da reformatio in pejus – NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, COM OBSERVAÇÃO. (AC 1000016-72.2021.8.26.0495 SP 1000016-72.2021.8.26.0495. Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado. Publicação: 21/03/2022. Julgamento: 21 de março de 2022. Relator: Alexandre Coelho)

Conclusão

O direito a propriedade é complexo e exige a análise do caso concreto para a verificação dos direitos dos sujeitos. Por isso, em caso de dúvidas, nossa equipe está à disposição!