Autor: Fiaux Advogados

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Direito das Sucessões

Um bem gravado com cláusula de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade pode fazer parte o testamento?

A redação de um testamento implica na enumeração de todos os bens do indivíduo. E, por vezes, é possível que um dos bens possua cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. Mas você sabe o que são cada uma delas? E mais: poderá um bem gravado com esta cláusula estar inserido em um testamento? Neste artigo trataremos dos principais aspectos desta questão.

O que é inalienabilidade?

Alienar um bem significa transferir, transmitir a sua propriedade a terceiros, seja de forma gratuita ou onerosa.

Deste modo, quando um bem vem gravado com uma cláusula de inalienabilidade, significa que o proprietário não poderá, sob nenhuma hipótese, vender ou ceder o bem a terceiros.

O que é incomunicabilidade?

A incomunicabilidade diz respeito a exclusão do bem no regime de bens do casal. Isto significa que, em eventual morte ou divórcio do proprietário, o bem gravado com esta cláusula não poderá ser dividido entre eles.

Veja a seguinte hipótese: João, casado com Renata em regime de comunhão parcial de bens, recebe um apartamento do pai, a título de doação, que vem gravado de incomunicabilidade. Posteriormente, João e Renata se divorciam. Na partilha de bens, o apartamento recebido por João não poderá ser dividido com Renata, em razão da cláusula de incomunicabilidade.

O que é impenhorabilidade?

A penhora é um meio de que o credor encontra de ter suas dívidas quitadas, a partir da execução dos bens do devedor.

Quando o devedor possui algum bem em condição de impenhorabilidade, a execução não poderá atingir esta propriedade em questão.

Vale ressaltar que, no geral, um bem é gravado com cláusula de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade a partir da sua doação, ou seja, a pessoa doa o bem um terceiro sob a condição de que a propriedade não possa ser vendida, nem comunicada ao cônjuge ou penhorada.

Afinal, um bem com qualquer uma destas cláusulas poderá fazer parte do testamento?

Verificado o significado de cada um destes termos, a resposta para esta questão é que sim, o bem gravado com cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade poderá fazer parte de um testamento.

Isto por que, o entendimento jurisprudencial e doutrinário é de que as cláusulas em questão só são válidas enquanto o proprietário estiver vivo. Após sua morte, consequentemente, o bem é transferido aos herdeiros, que, por sua vez, não possuem a obrigação de cumprir com a regra imposta na doação.

O que diz a jurisprudência?

Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça exemplifica bem a regra geral sobre a validade do testamento que contém um bem com cláusula de inalienabilidade.

No caso em questão, as partes pleitearam a anulação de um testamento, já que um dos bens listados no rol possuía cláusula de inalienabilidade. No entanto, a decisão do STJ foi de que o testamento não é considerado nulo, já que a referida cláusula não possui efeitos após a morte do testador, o que, por consequência torna todo o testamento válido. Vejamos.

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE TESTAMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE, INCOMUNICABILIDADE E IMPENHORABILIDADE. VIGÊNCIA DA RESTRIÇÃO. VIDA DO BENEFICIÁRIO. ATO DE DISPOSIÇÃO DE ÚLTIMA VONTADE. VALIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973 quando a Corte local pronuncia, de forma clara e suficiente, sobre as questões deduzidas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. Conforme a doutrina e a jurisprudência do STJ, a cláusula de inalienabilidade vitalícia tem duração limitada à vida do beneficiário – herdeiro, legatário ou donatário -, não se admitindo o gravame perpétuo, transmitido sucessivamente por direito hereditário. 3. Assim, as cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade não tornam nulo o testamento que dispõe sobre transmissão causa mortis de bem gravado, haja vista que o ato de disposição somente produz efeitos após a morte do testador, quando então ocorrerá a transmissão da propriedade. 4. Recurso especial provido para julgar improcedente a ação de nulidade de testamento. (STJ – REsp: 1641549 RJ 2014/0118574-4, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 13/08/2019, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/08/2019 RMDCPC vol. 92 p. 122)

Conclusão

Os termos discutidos neste artigo podem ser confusos, mas a ideia geral é simples: o proprietário do bem deverá manter a coisa consigo enquanto estiver vivo.

Assim, se você possui algum imóvel ou afim gravado com esta condição e deseja dispor dele em seu testamento, não existe nenhuma óbice para tanto.

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Direito Imobiliário Sem categoria

Carf decide que permuta de imóveis não compõe cálculo do IRPJ/CSLL para empresas no lucro presumido. Saiba mais!

Aqui no blog já falamos sobre a permuta de imóveis e como este negócio pode ser vantajoso para as partes que desejam trocar seu bem por outro. Neste âmbito, a permuta também é vantajosa para as pessoas jurídicas, principalmente as que compõem o mercado imobiliário.

Um dos principais motivos para a permuta ser uma boa escolha para as empresas é a possibilidade da não incidência de Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro Liquido (CSLL), já que, nos casos em que não há torna, não há lucro por nenhuma das partes envolvidas.

No entanto, este não é o entendimento da Receita Federal. O órgão, que realiza a cobrança dos referidos impostos, entende que estas operações compõem a receita bruta das empresas e, por esta razão, deve haver a tributação no valor total da transação

Por esta razão, muitas empresas, especialmente aos do ramo imobiliário, vem questionando a Receita Federal sobre esta incidência, o que tornou este assunto objeto de processo no Conselho Administrativo de Recursos Fiscais.

Antes de tudo, o CARF, que é um órgão vinculado ao Ministério da Fazenda, tem como competência julgar em segunda instância administrativa os litígios que envolvam questões tributárias e aduaneiras. Assim, os indivíduos que sofrerem algum processo administrativo pela Receita Federal poderão recorrer das decisões deste órgão no CARF.

E o que entendeu o CARF?

Em novembro de 2020, o órgão entendeu que não é devido a incidência de IRPJ e CSLL na permuta de imóveis entre pessoas jurídicas. Para o CARF, permitir a cobrança destes impostos nesta transação se configura como dupla tributação, o que é vedado pelo ordenamento jurídico.

A dupla tributação ocorreria, pois, haveria incidência dos impostos na permuta e posteriormente na venda dos imóveis, o que não seria cabível.

Esta decisão pode afetar as empresas diretamente?

Ainda que o novo entendimento do CARF possa ser relevante para o cenário imobiliário, ainda não há muito o que se comemorar. Isto por que, a decisão do CARF possui um teor consultivo, ou seja, a Receita Federal poderá se basear no que entende o CARF, porém, ela não está vinculada ao entendimento.

Isto por que, a Receita Federal ainda compreende que é devida a tributação nestas transações.

Porém, o empresário que desejar questionar a incidência terá um maior embasamento para fundamentar seu pedido, pois, além da decisão favorável do CARF, a jurisprudência também entende que é equivocada a tributação sobre a permuta de imóveis.

O que diz a jurisprudência?

Ainda que a decisão do CARF seja extremamente relevante para as empresas que desejam realizar operações de permuta de imóveis, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado sobre a não incidência de IRPJ e CSLL sobre a transação de permuta de imóveis.

As decisões abaixo demonstram como o Tribunal justifica o entendimento sobre o assunto, o que auxilia – e muito – os eventuais recorrentes de um processo judicial. Vejamos.

TRIBUTÁRIO. IRPJ. CSLL. PIS E COFINS. PERMUTA DE IMÓVEIS. A operação de permuta envolvendo unidades imobiliárias não implica o auferimento de receita/faturamento, renda ou lucro, mas sim mera substituição de ativos, razão pela qual não enseja a cobrança de contribuição ao PIS, COFINS, IRPJ e nem CSLL. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. ANTE O EXPOSTO, conheço em parte do recurso especial e, nessa parte, nego-lhe provimento. (STJ – REsp: 1850377 SC 2019/0351575-0, Relator: Ministro SÉRGIO KUKINA, Data de Publicação: DJ 01/07/2020)

TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. TROCA DE IMÓVEIS. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE LUCRO DA EMPRESA. IMPOSSIBILIDADE DE EQUIPARAÇÃO COM A COMPRA E VENDA. ESFERA TRIBUTÁRIA. EXEGESE CORRETA DO TRIBUNAL DE ORIGEM. FALTA PARCIAL DE PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. ART. 1.022, II, DO CPC. 3. A Corte a quo interpretou corretamente o art. 533 do CC, porquanto o contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca. Nesse sentido a lição do professor Roque Antônio Carrazza, em seu livro Imposto sobre a Renda, ed. Malheiros, 2ª edição, pag.45, para quem “renda e proventos de qualquer natureza são os acréscimos patrimoniais líquidos ocorridos entre duas datas legalmente predeterminadas.” 4. O dispositivo em comento apenas salienta que as disposições legais referentes à compra e venda se aplicam no que forem compatíveis com a troca no âmbito civil, definindo suas regras gerais. 5. Recurso Especial parcialmente conhecido, e, nessa parte, não provido (STJ – REsp: 1733560 SC 2018/0076511-6, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 17/05/2018, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/11/2018).

Conclusão

A incidência de tributos nas transações comerciais é algo que dificulta o cotidiano das empresas. Por isso, é essencial que seu negócio seja acompanhado por um especialista em direito tributário, já que o profissional possui competência para indicar meios para sua empresa recolher menos tributos nas transações.

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Direito Tributário

Integralização de imóvel no capital social de sociedade empresária não incide imposto

A Constituição Federal prevê a imunidade tributária em algumas situações. A mais conhecida de todas é a imunidade conferida aos templos religiosos, que constantemente é questionada pelos jornais e afins.

No entanto, existe uma imunidade própria das sociedades empresariais e que pode ser interessante para àqueles que estejam constituindo uma empresa. Trata-se da imunidade da integralização do capital social com imóveis, prevista no art. 156, § 2º, I da Constituição Federal.

Neste artigo, trataremos dos principais aspectos desta previsão legal, no intuito de auxiliar, você, leitor, com eventuais dúvidas.

Como funciona a imunidade tributária a partir da integralização do capital social com imóveis?

Para entender melhor esta questão, é preciso entender o conceito de capital social.

O capital social de uma empresa é o valor que os sócios atribuem à ela, quando da sua abertura, sendo, assim, o investimento bruto inicial. É a partir do capital social que se dividem as cotas da sociedade, já que cada sócio será dono de uma parte deste montante.

Pois bem. A constituição deste capital social poderá ser feita em dinheiro, bens móveis, imóveis ou por títulos de crédito. Deste modo, quando cada pessoa se torna sócia de uma empresa, ela deverá entregar à sociedade o valor correspondente a sua cota. Por exemplo, em uma empresa constituída por dois sócios, onde cada um possui metade das cotas e o capital social seja de R$100 mil, será dever de cada sócio entregar para sociedade o valor R$ 50 mil.

Entendido as questões preliminares, um ponto que merece destaque é quanto o ITBI, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Este tributo é recolhido pelos municípios quando há a transmissão de bens imóveis de uma pessoa a outra.

No entanto, de acordo com o art. 156, § 2º, I da Constituição Federal, não será tributada a transferência de bens imóveis quando a transmissão ocorrer para a integralização do capital social de uma empresa. Vale ressaltar que para ser válida a imunidade, a atividade principal da empresa deve ser diversa de atividade imobiliária.

Na prática, isto acontece da seguinte forma, a partir do exemplo: Veronica e Marcela estão fundando uma empresa de reparação de maquinários. Elas estabeleceram que, para a abertura da empresa, o patrimônio necessário será de R$ 300 mil, onde cada uma será responsável por integralizar metade, já que cada uma será responsável por 50% das cotas.

Veronica possui o imóvel necessário para a sede da empresa e utilizará ele para integralizar o capital social. O bem custa R$ 150 mil. Assim, quando ela for transferir o bem, que está em seu nome, para o nome da empresa, não será incidido o ITBI. O mesmo não ocorreria se ela estivesse vendendo este imóvel, seja para pessoa física ou jurídica.

Como deve ser feita a integralização destes imóveis?

Primeiramente, para ser válida a imunidade, a empresa deve ter registrado na Junta Comercial da cidade o seu contrato social, e nele, o objeto da empresa deve ser diferente de atividade imobiliária.

Além disso, no registro do imóvel deve constar que ele integraliza o capital social da empresa em questão, para fins de validade.

O que diz a jurisprudência?

Recentemente, o Supremo Tribunal Federal proferiu uma relevante decisão, que dada a repercussão, foi matéria para o Tema 796.

O referido tema dispõe o seguinte: “Alcance da imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição, sobre imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, quando o valor total desses bens excederem o limite do capital social a ser integralizado”.

Isto significa que, somente será tributado pelo ITBI a parcela do valor dos imóveis que ultrapassar o valor do capital social. A decisão abaixo, também do STF, ilustra bem o entendimento do tribunal. Vejamos.

CONSTITUCIONAL E TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI. IMUNIDADE PREVISTA NO ART. 156, § 2º, I DA CONSTITUIÇÃO. APLICABILIDADE ATÉ O LIMITE DO CAPITAL SOCIAL A SER INTEGRALIZADO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO IMPROVIDO. 1. A Constituição de 1988 imunizou a integralização do capital por meio de bens imóveis, não incidindo o ITBI sobre o valor do bem dado em pagamento do capital subscrito pelo sócio ou acionista da pessoa jurídica (art. 156, § 2º,). 2. A norma não imuniza qualquer incorporação de bens ou direitos ao patrimônio da pessoa jurídica, mas exclusivamente o pagamento, em bens ou direitos, que o sócio faz para integralização do capital social subscrito. Portanto, sobre a diferença do valor dos bens imóveis que superar o capital subscrito a ser integralizado, incidirá a tributação pelo ITBI. 3. Recurso Extraordinário a que se nega provimento. Tema 796, fixada a seguinte tese de repercussão geral: “A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso Ido § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”. (STF – RE: 796376 SC, Relator: MARCO AURÉLIO, Data de Julgamento: 05/08/2020, Tribunal Pleno, Data de Publicação: 25/08/2020)

Conclusão

Conhecer as imunidades tributárias previstas na lei auxiliam na diminuição de custos, já que os tributos constituem grande parte dos gastos de uma empresa.

Por isso, casa você tenha dúvidas, consulte um advogado!

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Direito Imobiliário Sem categoria

Fiador em contrato de locação pode perder o bem de família?

O bem de família é um importante instituto previsto na Constitucional, que tem por objetivo proteger a moradia de toda e qualquer pessoa.

Aqui no blog já tratamos sobre esse assunto. Se você ainda não leu, pode verificar clicando aqui.

Deste modo, sobre bem de família, a questão que surge é: se eu, enquanto fiador em um contrato de locação, ofertar um imóvel como fiança, imóvel este que é considerado um bem de família, caso o locatário não pague os aluguéis, eu posso perder meu único bem?

A resposta é sim. E neste artigo traremos os principais aspectos deste assunto. Acompanhe!

Primeiramente, o que é bem de família?

A Lei n. 8.009/1990 traz, em seu art. 1º, o conceito de bem família, sendo ele o imóvel próprio do casal ou da entidade familiar, sendo este imóvel utilizado para moradia do casal e dos seus filhos.

Deste modo, a casa, apartamento, sítio, etc., utilizado pela família para sua residência é considerado bem de família e, nos termos da referida lei, ele não pode ser penhorado e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges, pelos pais ou filhos, que sejam seus proprietários e que também nele residam.

Isto significa que, caso qualquer um que resida neste imóvel seja executado por alguma dívida, que a origem esteja descrita em lei, não poderá o bem de família ser vendido pelo Estado, no intuito de que o valor obtido seja utilizado para o pagamento da dívida.

Como o fiador pode perder seu bem da família?

Pois bem. Como toda regra comporta exceção, sobre o bem de família não seria diferente. Uma das exceções trazidas pelo 3º, VII da Lei n. 8.009/1990 é de que a impenhorabilidade não atinge a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Isto significa que, caso o proprietário do bem de família dê o seu imóvel em garantia em um contrato de locação, onde ele figure como fiador, será possível a penhora deste bem.

Para isso, pensemos na seguinte situação: Maria é fiadora em um contrato de locação em que Henrique, seu filho, configura como locatário de um apartamento. Como Maria só possui a casa em que vive, ela deu em garantia esta propriedade.

Após um ano de contrato, Henrique ficou desempregado e deixou por acumular três meses de aluguel. Maria é, então, acionada pela imobiliária, para que ela pague os valores em atraso. No entanto, ela não dispõe da quantia requerida.

A partir daí, a imobiliária inicia o processo de execução da dívida, demonstrando em juízo que o bem dado em garantia foi o imóvel de Maria. Assim, esta casa poderá ser tomada pelo Estado, leiloada e os valores obtidos serão repassados parte à imobiliária, para a cobertura da dívida, e a diferença será devolvida à Maria.

O que diz a jurisprudência?

Uma das previsões importantes da penhorabilidade do bem de família é quanto a possibilidade deste bem ser de propriedade em conjunta, em condomínio. Neste caso, caso somente um dos donos seja o executado no processo, a cota dele será penhorada, sendo mantida a parte dos demais donos.

Isso é o que decidiu recentemente o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA SOBRE IMÓVEL RESIDENCIAL EM COPROPRIEDADE (COTA-PARTE DE 50% – CINQUENTA POR CENTO). POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL SOMENTE SOBRE A CONTA PARTE DO PROPRIETÁRIO-EXECUTADO. FIADOR. BEM DE FAMÍLIA. Restou pacificado no âmbito da Suprema Corte, bem como do Superior Tribunal de Justiça, inclusive sob a égide dos recursos repetitivos e Enunciado de Súmula, que é legítima a penhora do bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, sendo declarado constitucional o disposto no art. 3º, inciso VII, da Lei n. 8.009/1990. Inteligência que se extrai da Súmula 549 do Superior Tribunal de Justiça e da tese firmada no Tema 295 do Supremo Tribunal Federal. Constrição que deve continuar quanto à parte do executado/fiador, ante a aplicação do disposto mencionado. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-RJ – APL: 00346619320168190210, Relator: Des(a). JDS. DES. LUIZ EDUARDO C CANABARRO, Data de Julgamento: 27/01/2021, VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/02/2021)

Conclusão

Ser fiador em um contrato de locação deve significar uma grande relação de confiança entre o locatário e o fiador, já que este último poderá perder sua propriedade caso o locatário venha ser inadimplente no contrato.

E como o bem de família também é atingido neste processo, é preciso ter grande cautela ao assumir este compromisso.

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Direito de Família

Os meus irmãos podem me obrigar a vender minha parte da herança?

Imagine a seguinte situação: você e seus dois irmãos, há um certo tempo, herdaram uma casa dos seus pais. Na época do inventário, vocês decidiram que aquela casa seria utilizada para lazer da família e que, por ora, não tinham interesse em vender a propriedade.

Acontece que agora um dos seus irmãos precisa pagar uma dívida e deseja vender a parte dele para quitar o compromisso.

Ocorre que vocês, enquanto os demais herdeiros, não possuem o dinheiro para adquirir a fração deste irmão. Além disso, você tem uma estima pela casa e não quer se desfazer dela.

Diante desta situação, será que você seria obrigado a vender a sua parte da herança?

A resposta é sim.

No caso em questão, a situação é de condomínio, já cada um dos é proprietário de um bem considerado indivisível.

Assim, o Código Civil, em seu art. 1.320 prevê que é licito a qualquer um dos condôminos exigir a divisão da coisa comum quando ele assim desejar, de modo que, cada um dos proprietários será responsável por pagar as custas da divisão na proporção da sua cota.

Isso significa que, além de ser obrigado a vender o bem, para que seu irmão tenha direito a cota, você também deverá arcar com os impostos e despesas realizadas nesta transação, a medida da sua parte do bem.

Deste modo, se uma das partes desejar vender a sua cota para ter acesso aos valores, os demais proprietários do bem não poderão impedir. Inicialmente, a lei determina que os demais condôminos adquiram a parte do indivíduo que deseja realizar a venda.

No entanto, se ainda assim você e o outro irmão não quiserem comprar a cota do irmão que deseja vender, este poderá iniciar na justiça uma ação de extinção de condomínio.

E como funciona a ação de extinção de condomínio?

Esta ação é o meio mais radical de se encerrar a propriedade em comum.

Nela, inicialmente o juiz ouvirá os demais proprietários e ofertará a eles a compra da cota do condômino que deseja desfazer a relação.

Caso eles não desejem comprar a parte, o imóvel será levado a um leilão judicial. Nesta ocasião, o imóvel poderá ser arrematado, ou seja, comprado por qualquer pessoa que tenha interesse no bem.

Vale ressaltar que, no leilão judicial, os condôminos não poderão realizar nenhuma interferência na venda.

Assim, a arrematação do bem será feita por aquele que oferecer o maior lance. O imóvel poderá ser vendido, por, no mínimo, metade do valor avaliado pelo perito judicial. Por exemplo, se o perito avaliar que o bem vale R$100 mil, o menor valor de venda no leilão será de R$ 50 mil.

Depois de vendido, o juiz dividirá o valor da aquisição entre os antigos proprietários, na medida de suas cotas.

O que diz a jurisprudência?

Uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo mostra com exatidão como é decidida uma ação de extinção de bem imóvel.

No caso em questão, uma das proprietárias do imóvel desejava extinguir o condomínio do bem, o que foi negado pela outra proprietária. A partir daí, iniciou-se um processo judicial que, ao final, foi decidido de forma favorável à requerente. Vejamos.

AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO DE BEM IMÓVEL. Autor que ajuizou a presente demanda visando a extinção do condomínio sobre bem imóvel que possui com a ré, com a consequente alienação judicial do bem e fixação de alugueis pelo uso exclusivo. Sentença de improcedência. Apelo do autor. 1. Composse. Possibilidade de extinção. Direitos sobre imóvel que possuem valor econômico e podem ser levados à hasta pública. 2. Ausência de qualquer prova de pagamento exclusivo do imóvel pela ré. Partes que firmaram, em conjunto, o contrato de cessão de arrendamento sobre o bem imóvel, recibo de pagamento das prestações mensais que, aliás, está em nome do arrendatário originário. 3. Tratando-se de bem indivisível, cabe pleito de partilha a qualquer tempo, nos termos dos art. 1.320 e 1.322 do Código Civil. O autor não pode ter limitado seu direito de propriedade. É direito do condômino requerer a divisão de coisa comum, com a consequente alienação judicial do bem, quando não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, resguardando-se o direito de preferência. Precedentes. 4. O outro condômino que não detém a posse exclusiva de bem comum faz jus ao recebimento de remuneração pela não fruição de sua parte ideal, devida desde a data da citação. Imputa-se o período anterior à liberalidade do condômino, que não reclamou pagamento no tempo oportuno. 5. Recurso provido em parte. (TJ-SP – AC: 10169444320188260224 SP 1016944-43.2018.8.26.0224, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 15/06/2020, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/06/2020)

Conclusão

Através do que vimos, é possível sim a exigência da venda da herança através de um processo judicial, por parte de um dos herdeiros. No entanto, esta não é a melhor saída, já que as partes serão obrigadas a desembolsar um valor considerável no processo.

Por isso, é recomendável que os herdeiros entrem em um acordo nestas situações.

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O que fazer se o devedor de alimentos se torna incapaz?

A incapacidade para prestação das atividades cotidianas é causa de afastamento e de aposentadoria perante o INSS e ela poderá ocorrer quando o indivíduo é acometido de doença grave ou após ter sofrido algum acidente que tenha deixado sequelas graves e que o incapacitam para o trabalho.

Sabendo disso, o que fazer na hipótese de o devedor de alimentos se tornar incapaz? Ele fica isento de realizar o pagamento da pensão alimentícia ao menor?

Preliminarmente, a resposta é não, já que a lei brasileira entende que a criança ou adolescente também não possui meios de obter sua subsistência e, por isso, a lei aplicada sempre será voltada a encontrar meios do responsável realizar o pagamento destes valores.

Assim, o primeiro passo a ser tomado pelo responsável por aquele menor é verificar se o devedor incapaz possuirá algum direito a aposentadoria por incapacidade perante o INSS. Existindo este direito, o alimentado terá direito de receber sua pensão diretamente pelo INSS.

Para isto, é importante que haja uma decisão judicial que tenha determinado e quantificado o valor da pensão. A partir desta decisão, poderá ser determinado judicialmente os descontos da aposentadoria do devedor e consequente pagamento direto ao alimentado.

Neste caso, se o juiz no processo de alimentos tiver determinado que o menor terá direito a uma porcentagem dos rendimentos do devedor, tal porcentagem será descontada desta pensão, ainda que o valor seja menor ao auferido anteriormente a incapacidade.

No entanto, na hipótese de o devedor não ser contribuinte do INSS e, portanto, não tenha direito a aposentadoria por incapacidade, o alimentado poderá requerer o pagamento da pensão diretamente aos ascendentes do genitor incapaz.

Aqui no nosso blog já falamos sobre a possibilidade de os avós realizarem o pagamento dos alimentos. Caso você não tenha visto, confira o texto clicando aqui,

O Código Civil prevê que o dever alimentar é devido pelos ascendentes e descendentes, independentemente do grau. Isto quer dizer que, inexistindo possibilidade de o genitor realizar o pagamento dos alimentos, é plenamente plausível que o alimentado requeira judicialmente a determinação para que os avós a obrigação do pagamento da pensão alimentícia.

Deste modo, persistindo a incapacidade alimentar do genitor e não possuindo ele outras fontes de renda, deverá o alimentado ingressar com ação judicial requerendo aos avós, pais do incapacitado, requerendo o pagamento dos alimentos.

Direitos do devedor incapaz

A legislação e jurisprudência preveem que a obrigação alimentar seguirá o binômio possibilidade-necessidade.

Assim, caso o devedor de alimentos venha se tornar incapaz, mas ainda tenha capacidade para exercer algum tipo de labor ou venha auferir aposentadoria decorrente da incapaz, é possível que ele requeira judicialmente a minoração dos valores pagos à título de pensão, sob justificativa de que a nova condição que o assolou não permite mais que o pagamento dos alimentos seja feito sem comprometer o próprio sustento.

Neste sentido, a jurisprudência tem entendimento pacífico que, dada nova condição inesperada, torna-se plausível a minoração dos alimentos.

O que diz a jurisprudência?

Em uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, o juiz determinou a redução do valor da redução da pensão para 1/9 dos rendimentos, em razão do devedor ter sido acometido por grave doença.

Nota-se que, para o Superior Tribunal de Justiça, por grave doença pode ser compreendido doenças que que inspiram cuidados médicos contínuos, sem quais há risco de morte ou de danos graves à sua saúde e integridade física. Vejamos o teor da decisão.

EMBARGOS À EXECUÇÃO DE ALIMENTOS. Art. 732 do CPC/73. Sentença de parcial procedência. APELAÇÃO da embargada. Insistência na cobrança de valor superior ao contido na sentença, sob tese de que o genitor é devedor de 1/3 dos rendimentos, e não de 1/9, como decidido. Recurso desprovido. Devedor acometido de grave doença. Redução da pensão alimentícia em ação posterior, em que se considerou, entre outros fundamentos, que o dever do autor era de pagar 1/9 do valor dos rendimentos, ante a exoneração dos outros dois beneficiários, e que o pagamento a maior por certo período decorreu de reconhecimento espontâneo das necessidades mais abrangentes da pensionista. Peculiaridades que devem ser levadas em consideração neste feito. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP – AC: 10075193820158260566 SP 1007519-38.2015.8.26.0566, Relator: Cristina Medina Mogioni, Data de Julgamento: 21/03/2019, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/03/2019)

Conclusão

A incapacidade é uma condição que, por ser imprevisível, poderá trazer grandes transtornos à vida do incapacitado.

Em todos os casos, a maior recomendação é que, existindo a situação, as partes entrem em um acordo quanto ao pagamento dos alimentos, visando sempre o melhor interesse da criança.

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Meu marido (esposa) faleceu, tenho que dividir minha herança com os herdeiros dele(a)?

Um processo de inventário torna-se mais simples de ser resolvido quando as partes possuem um consenso quanto à divisão dos bens. No entanto, dado os novos formatos de família, é extremamente comum que os casais se casem e já tenham filhos de outros relacionamentos.

Então, a partir desta possibilidade, vejamos a seguinte situação: Marcos casa com sua Helena, que possui um filho de uma união passada, o João. João não considerada Marcos como um pai e a relação dele com o menor é distante. Durante o casamento, Marcos e Helena constroem um patrimônio considerável e tem uma filha juntos, a Carolina. Em certo dia, Helena vem falecer. Dada esta situação, os bens deixados por ela e que também são de Marcos, deverão ser divididos com João?

A resposta é sim. No entanto, a forma da divisão será feita de acordo com o regime de bens escolhido pelas partes. Neste artigo, trataremos da partilha nos dois principais regimes utilizados no país, o regime de comunhão parcial e o de comunhão universal de bens.

Como é feito o inventário de um casal casado em regime de comunhão parcial e que tenham filhos?

Primeiramente, é preciso esclarecer que pelo art. 1.829 do Código Civil, os herdeiros necessários são o cônjuge e os descendentes, de modo que, na existência de pessoas nestes dois grupos, excluem-se os demais parentes, como pais, irmãos, primos, etc.

Pois bem. Neste regime, em eventual falecimento de uma das partes, a partilha será feita da seguinte forma: todo o patrimônio adquirido pelo casal durante a união será destinado em 50% ao cônjuge sobrevivente. Tal cota não diz respeito a herança do cônjuge, mas sim a sua meação, ou seja, os bens que são dele por direito, em razão dos esforços comuns do casal.

A outra metade dos bens adquiridos na constância do casamento serão divididos com os demais herdeiros do falecido. Já os eventuais bens particulares do de cujus, ou seja, aqueles que foram adquiridos antes do casamento, serão partilhados entre os herdeiros e também com o cônjuge sobrevivente.

 Para ilustrar, pensemos no exemplo do início do artigo: pensemos que Marcos e Helena casaram-se no regime de comunhão parcial. Antes do casamento, o patrimônio de Helena era de R$ 100 mil. Junto com Marcos, eles construíram um patrimônio de R$ 300 mil. Neste caso, Marcos terá direito a R$ 150 mil dos bens adquiridos em conjunto; A outra parte, os R$ 150 mil serão divididos de forma igual com Carolina e João. Já os R$ 100 mil, correspondente aos bens particulares de Helena, será dividido igualmente entre Marcos, Carolina e João.

E como será a partilha de bens de um casal casado em regime de comunhão universal?

Já na comunhão universal, o cônjuge sobrevivente tem direito a metade de todo patrimônio deixado pelo falecido, independente se adquirido antes ou durante o casamento. Neste tipo de regime, o sobrevivente não tem direito a concorrer com os demais herdeiros a outra cota deixada.

No caso do exemplo, a partir do patrimônio deixado, que no total somava em R$ 400 mil, Marcos terá direito a R$ 200 mil, João terá direito a R$ 100 mil e Carolina terá direito a R$ 100 mil também.

O que diz a jurisprudência?

Quando se fala em divisão de herança com cônjuge, um aspecto que precisa ser levado em conta é a hipótese das partes estarem unidas por uma união estável. Ainda que neste tipo de união o regime de bens adotado seja o de comunhão parcial, o Código Civil não considerou esta questão nas regras para sucessão.

A norma estabelecida pela lei civil é que o companheiro só poderá participar da partilha de bens se os bens forem adquiridos na vigência da união estável e ainda, caso concorresse com outros herdeiros do falecido, a cota do sobrevivente seria diferenciada.

No entanto, o STF reconheceu a inconstitucionalidade desta norma, de modo que, agora, as regras aplicáveis para a união estável são as mesmas para os cônjuges casados em regime de comunhão parcial. Vejamos.

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. SUCESSÃO. INVENTÁRIO. UNIÃO ESTÁVEL. CONCORRÊNCIA HÍBRIDA. FILHOS COMUNS E EXCLUSIVOS. ART. 1790, INCISOS IE II, DO CC/2002. INCONSTITUCIONALIDADE DECLARADA PELO STF. APLICAÇÃO AO CÔNJUGE OU CONVIVENTE SUPÉRSTITE DO ART. 1829, INCISO I, DO CC/2002. DOAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA DE RECONHECIMENTO DA VIOLAÇÃO DA METADE DISPONÍVEL. SÚMULAS 282/STF E 7/STJ. 1. Controvérsia em torno da fixação do quinhão hereditário a que faz jus a companheira, quando concorre com um filho comum e, ainda, outros seis filhos exclusivos do autor da herança. 2. O Supremo Tribunal Federal, sob a relatoria do e. Min. Luís Roberto Barroso, quando do julgamento do RE 878.694/MG, reconheceu a inconstitucionalidade do art. 1.790 do CCB tendo em vista a marcante e inconstitucional diferenciação entre os regimes sucessórios do casamento e da união estável. 3. Insubsistência da discussão do quanto disposto nos incisos I e II do art. 1.790, do CCB, acerca do quinhão da convivente – se o mesmo que o dos filhos (desimportando se comuns ou exclusivos do falecido) -, pois declarado inconstitucional, reconhecendo-se a incidência do art. 1.829 do CCB. 4. Nos termos do art. 1.829, I, do Código Civil de 2002, o cônjuge sobrevivente, casado no regime de comunhão parcial de bens, concorrerá com os descendentes do cônjuge falecido somente quando este tiver deixado bens particulares. A referida concorrência dar-se-á exclusivamente quanto aos bens particulares constantes do acervo hereditário do de cujus. A interpretação restritiva dessa disposição legal assegura a igualdade entre os filhos, que dimana do Código Civil (art. 1.834 do CCB) e da própria Constituição Federal (art. 227, § 6º, da CF), bem como o direito dos descendentes exclusivos não verem seu patrimônio injustificadamente reduzido mediante interpretação extensiva de norma. 8. 10. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.016-0200912-6 (STJ – REsp: 1617501 RS 2016/0200912-6, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 11/06/2019, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: REPDJe 06/09/2019 DJe 01/07/2019)

Conclusão

O regime de bens escolhido pelo casal é de extrema relevância para a partilha pós morte. Independente se os filhos forem frutos da relação atual ou anterior, todos eles terão direitos a parte da herança do genitor falecido.

Em caso de dúvidas, consulte um advogado!

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Direito Imobiliário

Qual a diferença entre Instituição e Reserva de Usufruto de Bem Imóvel?

Aqui no blog, já tratamos sobre a possibilidade de ser estabelecido o usufruto de um bem, como uma saída no planejamento sucessório. Se você não leu o artigo, veja ele aqui.

No entanto, para os leitores que desejaram se aprofundar no tema, surgiu a seguinte dúvida: há alguma diferença na instituição e na reserva de usufruto? A resposta é sim, e é essencial saber distingui-las, no intuito de serem recolhidos os impostos devidos.

Primeiramente, o que é usufruto?

Assim, o que se extrai do usufruto é que ele é uma forma em que o proprietário de um bem pode estabelecer que terceiros utilizem da coisa e retenham os frutos dela.  

Com isso, enquanto o usufruidor estiver vivo, ele poderá utilizar o bem para proveito próprio e também usufruir dos rendimentos gerados pela coisa, como os aluguéis, por exemplo.

Além disso, pela lei, o usufruto não pode ser vendido para terceiros, somente ser transferido de forma gratuita ou onerosa.

A doação com reserva de usufruto é uma boa alternativa no planejamento sucessório.

Como ocorre a instituição do usufruto?

Entendido o conceito de usufruto, passamos para a compreensão da natureza da instituição de usufruto.

A instituição ocorrerá quando o proprietário de um bem confere a um terceiro o direito de usufruir da coisa, ou seja, permite ao indivíduo o direito de usar e gozar do bem.

Nesta forma de usufruto, há a cobrança de ITCMD sobre a transferência do direito de usufruto.

Um exemplo comum de instituição de usufruto ocorre quando um filho permite que seus pais usufrutuem de uma casa que é de sua propriedade, no intuito de que eles tenham um lar enquanto estiverem vivos.

Como se dá a reserva de usufruto?

A reserva de usufruto, por sua vez, ocorre quando o proprietário de um bem transfere a propriedade da coisa a um terceiro e reserva para si o direito de usufruto sobre o bem.

Assim, ainda que o dono da coisa seja o beneficiário da doação, quem terá o direito de possuir, utilizar e gozar do bem será o doador.

Nesta forma de usufruto não há a cobrança de ITCMD, já que haverá tributação na transferência da propriedade.

Um exemplo desta forma de usufruto ocorre quando os pais, desejando planejar a sucessão dos seus bens, transferem a propriedade um imóvel aos seus filhos, mas reservam para si o direito de usufruto, enquanto estiverem vivos.

O que diz a jurisprudência?

A importância do planejamento sucessório se dá pela tributação na transmissão dos bens.

Em um julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo, o cônjuge do falecido renunciou o seu direito de herança e transferiu sua cota aos demais herdeiros, mantendo para si o direito de usufruto.

Ocorre que, aquele que renuncia sua cota de herança não precisa recolher nenhum tributo, já que há a renúncia. No entanto, o que se verificou no caso em questão foi que o cônjuge sobrevivente aceitou os bens e, posteriormente, doou-os para terceiros, estabelecendo a reserva de usufruto, o gerando, assim, a incidência de tributos pela transferência. Vejamos.

Ação anulatória de débito fiscal – ITCMD – Cônjuge supérstite que renunciou seu direito sucessório, em prol dos descendentes em comum, com instituição, em seu favor, de usufruto vitalício dos bens transferidos – Inocorrência de renúncia abdicatória – Doação caracterizada – Configuração do fato gerador do ITCMD – Base de cálculo do tributo – Valor venal do imóvel – […] A renúncia nada mais é do que a demissão da qualidade de herdeiro, pelo repúdio à herança (v. cap. VII, item 14). Por isso não produz efeito de transmitir bens; a sucessão dá-se em favor de outros herdeiros sucessíveis, como se o renunciante não existisse ou não tivesse direito à sucessão”. Assim, a partir do escólio acima, conclui-se que na espécie, em que pese a insistência do autor, não ocorreu a chamada renúncia abdicativa da herança, uma vez que o renunciante, instituiu sobre o seu quinhão hereditário cláusula de usufruto vitalício, fato trazido aos autos pelo próprio apelante. Portanto, o que se tem, em verdade, é que o renunciante aceitou a parte que lhe cabia na massa patrimonial do “de cujus” e, ato seguinte, a doou aos seus filhos, reservando para si, entretanto, a condição de usufrutuário dos bens. Tem-se, portanto, configurada a ocorrência do fato gerador do ITCMD-doação, razão pela qual hígida a obrigação tributária. Por fim, com razão o apelante no que pertine à base de cálculo do imposto. Precedentes – Sentença de improcedência da ação – Provimento parcial do recurso. (TJ-SP – AC: 00124075920128260053 SP 0012407-59.2012.8.26.0053, Relator: Osvaldo Magalhães, Data de Julgamento: 09/11/2020, 4ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 11/11/2020)

Conclusão

As formas de ocorrência de usufruto devem ser bem conhecidas em caso de doação de imóvel, já que a depender do modo, o tributo a ser recolhido será diferente.

Por isso, conte com um advogado ao realizar o seu planejamento sucessório.

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Direito Tributário

ITCMD E ITBI – Qual a diferença?

Quando se fala em partilha de bens, seja ela ocorrida em um inventário ou em um divórcio, a principal dúvida das partes é quanto os impostos devidos nestas ocasiões. O que adiantamos é que os principais tributos recolhidos quando o assunto é transmissão de bens é ITCMD e o ITBI, cada um deles recolhidos em acontecimentos diversos.

Mas você diferenciar cada um destes impostos? Neste artigo tratatemos sobre os principais aspectos do ITCMD e do ITBI.

O que é o ITCMD e quando ele é devido?

ITCMD é a sigla para Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação e nele, como se extrai da própria nomenclatura, deverá ser recolhido quando a transmissão ocorrer pelo falecimento do proprietário ou quando há doação de bens ou de direitos.

O ITCMD é recolhido pelos Estados e, por isso, sua alíquota varia conforme o ente da federação.

Um aspecto relevante do ITCMD é que a sua incidência ocorre pela transmissão gratuita, ou seja, não se recolhe o ITCMD quando há compra e venda de um bem, por exemplo.

Além disso, o ITCMD é calculado sob o valor venal do bem.

Nos processos de inventário e partilha, o ITCMD é o principal imposto recolhido pelos herdeiros, já que eles receberão a propriedade dos bens de forma gratuita.

Nos processos de divórcio só haverá incidência de ITCMD sobre a doação da cota de um ex-cônjuge ao outro. Por exemplo, se o casal tiver sido casado no regime de comunhão parcial de bens, ter construído um patrimônio de R$ 500 mil, mas no divórcio for decidido que a esposa ficará com R$ 300 mil e o marido R$ 200 mil, sobre os R$ 50 mil doados pelo esposo haverá incidência de ITCMD.

O que é ITBI e quando ele deve ser recolhido?

Já ITBI, por sua vez, é a sigla para Imposto sobre Transmissão inter vivos de Bens Imóveis e a sua incidência ocorrerá quando houver transmissão de bem imóvel entre pessoas vivas. A maior incidência de ITBI é quando há a celebração de compra e venda de uma propriedade.

O recolhimento deste tributo é feito pelos municípios e pelo Distrito Federal, a partir da localidade do bem. Além disso, a sua alíquota é instituída pelos municípios, razão pelo o recolhimento varia conforme a localização do imóvel. Por exemplo, na cidade de São Paulo a alíquota do ITBI é de 3% sob o valor venal do bem.

O ITBI tem grande incidência nos processos de divórcio, quando uma parte compra a cota da outra. No exemplo anterior, os R$ 500 mil tivessem sido divididos entre uma casa de R$ 300 mil e um apartamento de R$ 200 mil, onde a esposa tivesse ficado com a casa de R$ 300 mil e repassado a diferença ao marido, sobre os R$ 50 mil adquiridos por ela haveria a incidência de ITBI.

O que diz a jurisprudência?

Uma das principais dúvidas dos herdeiros é quanto ao momento do pagamento do ITCMD, se ele deve ser feito antes ou depois da partilha.

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado sobre a questão. Para o STJ, o imposto deverá ser pago somente após a expedição do formal de partilha, momento em que a Fazenda Pública é intimada analisar o cálculo do imposto e realizar o lançamento administrativo do imposto. Somente a partir daí é que surge o dever de recolhimento do imposto pelos herdeiros. Vejamos.

TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ITCMD. ARROLAMENTO SUMÁRIO. PROVA DE QUITAÇÃO ANTES DA HOMOLOGAÇÃO DA PARTILHA. DESNECESSIDADE. PRECEDENTES. 1. Discute-se a necessidade de prova de quitação do ITCMD para homologação da partilha em arrolamento sumário. 2. A Segunda Turma desta Corte possui o entendimento de que a homologação da partilha amigável pelo juiz, no procedimento de arrolamento sumário, não se condiciona à prova da quitação dos tributos relativos aos bens do espólio e às suas rendas, uma vez que, somente após a expedição do formal de partilha ou da carta de adjudicação, a Fazenda Pública será intimada para providenciar o lançamento administrativo do imposto, supostamente devido. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ – AgInt no AREsp: 1343032 DF 2018/0201309-3, Relator: Ministro OG FERNANDES, Data de Julgamento: 01/06/2020, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2020)

Conclusão

O conhecimento dos impostos é condição fundamental para o prosseguimento dos processos de inventário e divórcio, afinal, só é possível finalizar tais procedimentos a partir do recolhimento de impostos.

Vale ressaltar que alguns estados e municípios permitem o parcelamento do imposto, devido ao fato de que os valores a serem recolhidos podem ser expressivos.

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Direito Imobiliário

Comprei um imóvel na planta, quando é minha obrigação começar a pagar o condomínio e IPTU?

A aquisição de um imóvel na planta pode significar uma série de vantagens para o comprador, que vão desde a possibilidade de pagar uma parcela um valor inferior ao que seria pago a um financiamento, à chance de adquirir um bem que será entregue junto com uma data já planejada pelo comprador, como um casamento, por exemplo.

E um dos atrativos para este tipo de investimento são os baixos custos iniciais. Por exemplo, se uma pessoa compra um apartamento já pronto, ainda que depois da compra ela decida não utilizar o imóvel até a data do seu casamento, por exemplo, será o seu dever pagar as despesas como o IPTU e condomínio, mesmo que não esteja residindo no local.

Mas e quando se trata de imóvel na planta, quando começa o dever do comprador em quitar estas despesas (IPTU e condomínio)? Da data da compra? Da entrega das chaves? A partir do momento em que alguém passa a morar no local, no caso do condomínio?

Segundo o STJ, o dever de pagamento do condomínio e IPTU começa a partir da entrega das chaves.

Mas como funciona na prática?

Ainda que esta seja a regra, as construtoras, no geral, inserem em seus contratos que o IPTU de deverá ser pago pelo comprador a partir da emissão do habite-se

E o que é o habite-se?

O habite-se é um documento emitido pelos municípios, que declara que o empreendimento imobiliário está hábil para ser habitado, sendo uma espécie de atestado de que o projeto enviado pela construtora à prefeitura, foi cumprido.

No entanto, nem sempre a expedição deste documento significa que o imóvel pode ser habitado. Muitas vezes, a empresa vendeu um apartamento com diversos recursos e para a prefeitura encaminhou um projeto simples, de rápida execução.

Por isso, o STJ, em 2009, através de um recurso especial, proferiu uma decisão de que a obrigação de pagamento das cotas condominiais e do IPTU pelo comprador surge com a entrega das chaves pela construtora.

A justificativa do Superior Tribunal de Justiça é que o dever de pagamento ocorre com a posse do imóvel, de modo que não é possível tornar o comprador dever destes encargos enquanto não for entregue à ele as chaves do bem.

O que diz a jurisprudência?

Um dos aspectos importantes da venda de imóveis na planta diz respeito à entrega das chaves. O atraso neste ato pode ensejar no direito de o comprador receber indenização por danos morais e materiais. Além disso, ainda que no contrato seja constado uma data e, com ela, o dever do consumidor em quitar condomínio e IPTU, caso a entrega do imóvel também esteja em atraso, não será possível a cobrança destas taxas.

Uma recente decisão do STJ demonstra com exatidão tais questões. Vejamos.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. CABIMENTO. TAXA CONDOMINIAL. IMPOSTOS. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS COMPROVADOS. REVISÃO. SÚMULAS Nºs 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. No caso, é devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. Precedentes. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. 4. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão recorrido quanto à existência de danos morais indenizáveis demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. Precedente. 6. Agravo interno não provido. (STJ – AgInt no AREsp: 1570780 SP 2019/0251669-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 09/03/2020, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/03/2020)

Conclusão

Verificado o direito de não ser cobrado destas taxas enquanto não receber as chaves, é seu direito, enquanto consumidor, procurar a construtora e solicitar o ressarcimento destes encargos que, eventualmente, já foram pagos.

Caso a empresa manter-se inerte na devolução e continuar cobrando estes valores, procure um advogado!