Categoria: Direito Imobiliário

A descrição exata dos dados do imóvel na matrícula é condição fundamental para garantir a validade da compra e venda do bem. Uma questão muito comum é o fato de que os proprietários dos bens somente se deparam com o erro da matrícula no momento da venda do imóvel. Com isso, a transferência fica impedida enquanto perdurar o erro.

Pensando nesta questão, preparamos este artigo e esclareceremos que poderá ser feita a retificação da matrícula de imóvel.

A retificação da matrícula do bem

A retificação da área do imóvel poderá ser feita de duas formas: por meio de um processo judicial ou diretamente no Registro de Imóveis competente. O procedimento aplicado dependerá da razão pelo qual é necessário retificar o imóvel. Quando nos referimos à correção do tamanho do imóvel, estamos tratando de um erro matemático ou de área que sempre existiu na propriedade em questão. Nestes casos, a retificação deverá ser feita a partir de um pedido no Registro de Imóveis competente. Caso a intenção seja acrescentar uma área que está sendo utilizada ao imóvel, não se trata de uma retificação, mas de um processo de usucapião da área em questão. Nesse caso, é necessário seguir os trâmites legais da usucapião para obter a regularização da posse dessa área adicional.

No caso de alteração ou inserção de medidas perimetrais, é necessário obter a concordância dos vizinhos confrontantes, que deverá ser formalizada em documento separado ou através da assinatura na própria planta. Na hipótese de os vizinhos confrontantes não concordem com a retificação de área, é preciso solicitar ao Oficial de Registro que os notifique para que se manifestem sobre o pedido. Com o silêncio dos vizinhos confrontantes, há a interpretação de que houve concordância, de modo que o registrador procederá com a averbação da retificação da área.

E se eu for o comprador? Posso anular o contrato de compra e venda?

Na hipótese de o erro da matrícula não constar no contrato de compra e venda, o comprador poderá rescindir o contrato por omissão do vendedor, além da impossibilidade de registro do bem adquirido. Porém, caso o vendedor tenha informado sobre o erro de matrícula e da necessidade de retificação, a rescisão pelo comprador não será possível, dado que houve anuência de sua parte. Em todo caso, somente um advogado especialista em Direito Imobiliário poderá informar a melhor saída para o caso em concreto.

O que diz a jurisprudência?

Os tribunais têm entendido que a retificação do registro imobiliário só ocorrerá caso o erro tenha ocorrido na transposição das informações. Na hipótese de erro decorrente do contrato de compra e venda, não será possível a retificação.

Vejamos o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre o assunto:

Apelação Cível. Ação de retificação de registro imobiliário – Sentença que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, por falta de interesse processual, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil – Recurso de apelação interposto pela autora – Artigo 213 da Lei de Registro Públicos (Lei nº 6.015/1973), inciso I, alínea “a”, que permite a retificação de matrícula imobiliária na hipótese de omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título – Caso dos autos, contudo, em que inexiste erro, tampouco omissão no registro do imóvel – Autora que, por equívoco, tomou posse e edificou em lote diverso do que adquiriu – Questão discutida nos autos que é de origem contratual e não registral – Falta de interesse de agir para o pedido de retificação de registro imobiliário – Sentença mantida – Recurso desprovido. Nega-se provimento ao recurso de apelação. (TJSP; Apelação Cível 1004135-98.2016.8.26.0609; Relator (a): Christine Santini; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Taboão da Serra – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/06/2021; Data de Registro: 23/06/2021)

Conclusão

Se você constatar que as medidas do seu imóvel estão erradas na escritura, é fundamental buscar orientação jurídica especializada para resolver essa questão. Um advogado experiente em Direito Imobiliário poderá auxiliá-lo a encontrar a melhor solução, seja por meio de negociação extrajudicial, seja pela via judicial, garantindo a retificação da matrícula.

A compra de um imóvel em inventário pode parecer vantajosa num primeiro momento, afinal, na maioria dos casos, os herdeiros pedem um preço inferior ao do mercado na tentativa de vender o bem o quanto antes. No entanto, a aquisição de um bem nestas condições merece atenção redobrada. Existem alguns riscos que o comprador pode correr e que devem ser verificados antes de realizar a transação.

Neste artigo, explicaremos os riscos de se comprar um imóvel de inventário e quais os passos você deve seguir caso queira fechar um negócio como esse.

Os riscos de adquirir um imóvel em inventário

O principal risco em comprar um imóvel que está em processo de inventário é a possibilidade de os herdeiros não darem andamento ao processo e, com isso, haver um atraso na transferência do bem ao comprador. Ainda que todos os herdeiros assinem a venda, a depender de como a transação é realizada, é possível que o adquirente tenha problemas em transferir o imóvel.

Outro ponto importante a ser verificado é a possibilidade de um dos herdeiros possuir dívidas em seu nome e o credor obstar a venda futura.

Em todos estes casos, a principal forma de diminuir o risco é através da solicitação de um alvará de venda no processo de inventário.

Adiante explicaremos melhor como realizar este pedido.

Como diminuir os riscos desta transação?

O alvará judicial é um documento expedido pelo juiz, que libera o imóvel inventariado para venda. Com isso, ainda que o processo de inventário esteja em curso, o imóvel será transferido ao comprador e os valores serão depositados em uma conta judicial. Com a partilha dos bens do falecido, o dinheiro pago pelo imóvel será partilhado entre os herdeiros.

Assim, se você deseja adquirir um bem em inventário, a recomendação é que seja celebrado com os herdeiros um contrato de compra e venda de imóvel, com uma cláusula que estabeleça que os herdeiros solicitarão a emissão do alvará dentro de um prazo estipulado.

É importante que até o pedido do alvará não haja a transferência de todo o valor do imóvel, sob o risco de os herdeiros não solicitarem o documento e o comprador ficar à mercê deles. Porém, caso o inventário esteja transcorrendo na via extrajudicial ou, ainda, o imóvel não esteja registrado em nome do falecido, a venda poderá ser feita através de um contrato de cessão de direitos hereditários. Por este documento, o comprador adquire os direitos sobre o bem. O risco desta transação decorre do fato de que a transferência só ocorrerá após o término do processo de inventário. Devido a isso, é essencial que a cessão seja realizada através de escritura pública e que o referido contrato seja registrado junto à matrícula do imóvel.

O que diz a jurisprudência?

Ainda que todos os herdeiros assinem a venda do imóvel em inventário, é importante que o contrato que regula a transação seja o adequado, sob pena de nulidade da venda.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, inclusive, já decidiu em um caso que, ainda que houvesse a anuência dos herdeiros, em razão do contrato assinado ser de compra e venda e não de cessão de direitos, o negócio deveria ser anulado. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM INVENTÁRIO. INSTRUMENTO INADEQUADO. VÍCIO FORMAL DE VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. NULIDADE. 1- O art. 166, IV, do Código Civil prevê a nulidade do negócio jurídico celebrado em desacordo com as previsões legais. 2- Contrato de compra e venda que teve por objeto imóvel em inventário, o que não é possível. 3- No caso, o instrumento cabível no caso seria a cessão de direitos hereditários, feita por escritura pública. 4- Negócio jurídico eivado de vício de validade, devendo ser declarado nulo, voltando às partes ao status quo. 5- Devolução das quantias recebidas, na forma do artigo 418, do Código Civil, sob pena de enriquecimento ilícito da Ré. 6- Manutenção da sentença. 7- NEGATIVA DE PROVIMENTO AO RECURSO. (TJRJ – 0002398-62.2018.8.19.0040 – APELAÇÃO. Des(a). TERESA DE ANDRADE CASTRO NEVES – Julgamento: 25/05/2020 – SEXTA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

A aquisição de um imóvel merece toda a atenção do comprador, tendo em vista os riscos da transação e os valores envolvidos.

Por isso, antes de adquirir um imóvel em inventário, consulte um advogado!

Aqui no blog já tratamos sobre a possibilidade de ser estabelecido o usufruto de um bem como saída no planejamento sucessório. Se você não leu o artigo, veja-o aqui. No entanto, para os leitores que desejaram se aprofundar no tema, surgiu a seguinte dúvida: há alguma diferença na instituição e na reserva de usufruto? A resposta é sim, e é essencial saber distingui-las, no intuito de serem recolhidos os impostos devidos.

Primeiro, o que é usufruto?

Assim, o que se extrai do usufruto é que ele é uma forma em que o proprietário de um bem pode estabelecer que terceiros utilizem da coisa e retenham os frutos dela. Com isso, enquanto o usufruidor estiver vivo, ele poderá utilizar o bem para proveito próprio e também usufruir dos rendimentos gerados pela coisa, como os aluguéis, por exemplo. Além disso, pela lei, o usufruto não pode ser vendido para terceiros, somente ser transferido de forma gratuita ou onerosa.

A doação com reserva de usufruto é uma boa alternativa no planejamento sucessório.

Como ocorre a instituição do usufruto?

Entendido o conceito de usufruto, passamos à compreensão da natureza da instituição de usufruto. A instituição ocorrerá quando o proprietário de um bem conferir a um terceiro o direito de usufruir da coisa, ou seja, permitir ao indivíduo o direito de usar e gozar do bem. Nesta forma de usufruto, há a cobrança de ITCMD sobre a transferência do direito de usufruto. Um exemplo comum de instituição de usufruto ocorre quando um filho permite que seus pais usufrutuem de uma casa que é de sua propriedade, no intuito de que eles tenham um lar enquanto estiverem vivos.

Como se dá a reserva de usufruto?

A reserva de usufruto, por sua vez, ocorre quando o proprietário de um bem transfere a propriedade da coisa a um terceiro e reserva para si o direito de usufruto sobre ele. Assim, ainda que o dono da coisa seja o beneficiário da doação, quem terá o direito de possuir, utilizar e gozar do bem será o doador. Nesta forma de usufruto não há a cobrança de ITCMD, já que haverá tributação na transferência da propriedade. Um exemplo desta forma de usufruto ocorre quando os pais, desejando planejar a sucessão dos seus bens, transferem a propriedade um imóvel aos seus filhos, mas reservam para si o direito de usufruto enquanto estiverem vivos.

O que diz a jurisprudência?

A importância do planejamento sucessório se dá pela tributação na transmissão dos bens.

Em um julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo, o cônjuge do falecido renunciou ao seu direito de herança e transferiu a sua cota aos demais herdeiros, mantendo para si o direito de usufruto. Ocorre que aquele que renuncia à sua cota de herança não precisa recolher qualquer tributo, já que há a renúncia. No entanto, o que se verificou no caso em questão foi que o cônjuge sobrevivente aceitou os bens e, posteriormente, doou-os a terceiros, estabelecendo a reserva de usufruto, gerando, assim, a incidência de tributos pela transferência. Vejamos.

Ação anulatória de débito fiscal – ITCMD – Cônjuge supérstite que renunciou seu direito sucessório em prol dos descendentes em comum, com instituição, em seu favor, de usufruto vitalício dos bens transferidos – Inocorrência de renúncia abdicatória – Doação caracterizada – Configuração do fato gerador do ITCMD – Base de cálculo do tributo – Valor venal do imóvel – […] A renúncia nada mais é do que a demissão da qualidade de herdeiro pelo repúdio à herança (v. cap. VII, item 14). Por isso não produz efeito de transmitir bens; a sucessão dá-se em favor de outros herdeiros sucessíveis, como se o renunciante não existisse ou não tivesse direito à sucessão. Assim, a partir do escólio acima, conclui-se que na espécie, em que pese a insistência do autor, não ocorreu a chamada renúncia abdicativa da herança, uma vez que o renunciante instituiu sobre o seu quinhão hereditário cláusula de usufruto vitalício, fato trazido aos autos pelo próprio apelante. Portanto, o que se tem, em verdade, é que o renunciante aceitou a parte que lhe cabia na massa patrimonial do “de cujus” e, ato seguinte, a doou aos seus filhos, reservando para si, entretanto, a condição de usufrutuário dos bens. Tem-se, portanto, configurada a ocorrência do fato gerador do ITCMD-doação, razão pela qual hígida a obrigação tributária. Por fim, com razão, o apelante no que pertine à base de cálculo do imposto. Precedentes – Sentença de improcedência da ação – Provimento parcial do recurso. (TJ-SP – AC: 00124075920128260053 SP 0012407-59.2012.8.26.0053, Relator: Osvaldo Magalhães, Data de Julgamento: 09/11/2020, 4ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 11/11/2020)

Conclusão

As formas de ocorrência de usufruto devem ser bem conhecidas em caso de doação de imóvel, já que, a depender do modo, o tributo a ser recolhido será diferente.

Por isso, conte com um advogado ao realizar o seu planejamento sucessório.

O fechamento de uma sacada de apartamento pode significar um maior conforto aos moradores do local, afinal, é possível com esta mudança que seja criado mais um cômodo no imóvel. Porém, muitos proprietários questionam se este tipo de mudança necessita de autorização pelo condomínio. Como as relações entre condôminos e condomínios são revestidas de diversas regras, a resposta para esta pergunta depende de alguns fatores.

O que diz a lei?

De antemão, é preciso ressaltar que a Lei dos Condomínios e o Código Civil vedam aos condôminos alterar a fachada dos prédios. Como o fechamento de uma varanda importa na alteração do exterior do apartamento, alguns condomínios têm entendido que este tipo de obra implica na mudança da fachada. Porém, em alguns tipos de obras é utilizado um vidro transparente que não possui esquadrias, de modo que a mudança na fachada fica próxima do imperceptível. Como a lei não aborda especificadamente este tipo de material, a possibilidade de fechamento do apartamento ficará a cargo do disposto na Convenção do Condomínio e do Regimento Interno.

Condômino deve observar Convenção e Regimento

Em razão da subjetividade da questão, os proprietários de apartamentos, antes de iniciarem as obras, deverão consultar os documentos que regulam o funcionamento do condomínio. Caso a Convenção e o Regimento permitam o fechamento de varandas com material de vidro transparente ou até mesmo a partir de esquadrias, o morador não precisará da autorização do condomínio. Na hipótese de os documentos não preverem estes pontos, o morador deverá buscar autorização do síndico. Vale ressaltar que esta aprovação só ocorrerá após uma votação em assembleia condominial, sendo necessário que a maioria simples dos condôminos aprove a obra.

O que diz a jurisprudência?

A possibilidade de instalação de cortinas de vidro em apartamentos é algo que vai além da decisão do condomínio, tendo sido objeto de discussão no município do Rio de Janeiro, em razão das autorizações necessárias para a realização de obras.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já decidiu que o fechamento da varanda de apartamento com cortina de vidro retrátil não importa em alteração da fachada e que, por isso, é possível de ser realizada sem autorização do município. Vejamos.

APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NOTIFICAÇÃO EMITIDA PELO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO ORIUNDA DO PROCESSO ADMINISTRATIVO Nº 02/01/000458/2014. FECHAMENTO DE VARANDA DE APARTAMENTO COM “CORTINA DE VIDRO” RETRÁTIL E COM MATERIAL TRANSPARENTE. INSTALAÇÃO QUE NÃO IMPORTA EM ALTERAÇÃO DE FACHADA DO EDIFÍCIO, HAJA VISTA QUE NÃO CORRESPONDE A FECHAMENTO DEFINITIVOS DE VARANDA. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DESTE TJRJ. SENTENÇA MANTIDA. A hipótese versa sobre ação proposta pela apelada em face do Município do Rio de Janeiro, na qual a autora buscou o cancelamento da Notificação nº 22/0214/2014 oriunda do processo administrativo nº 02/01/000458/2014, por mais valia em razão do envidraçamento da varanda de seu imóvel “cortina de vidro”. De início, verifica-se que o tema relativo a “cortina de vidro” não é novo no âmbito deste Tribunal de Justiça, sendo que o entendimento, consolidada, dispõe que a sua colocação nas varandas de apartamentos na cidade do Rio de Janeiro não afronta as normas municipais a respeito, nem configura alteração da fachada do prédio. Enunciado nº 384 TJRJ. Lei Municipal nº 145/14 que admite o fechamento de varandas nas referidas edificações por sistema retrátil, propiciando proteção do respectivo imóvel contra intempéries. Aprovação pela Assembleia Geral Extraordinária (AGE) possibilitando a instalação do sistema retrátil denominado cortina de lâminas de vidro incolor, seguido as normas elementares. Ademais, o material fotográfico juntado aos autos confirma que a mencionada cortina de vidro retrátil não alterou a fachada do edifício, não correspondendo a fechamento ou envidraçamento definitivo de varanda, pelo contrário, em verdade, tem-se uma proteção temporária, transparente e retrátil que não provoca aumento na área do imóvel. Não obstante a incumbência ao Município do desenvolvimento urbano, impedir a colocação da cortina de vidro em questão, violaria o direito de propriedade da demandante, o que, também, não se coaduna com a Constituição Federal. Precedentes deste Tribunal. Mantença do julgado. Fixação de honorários recursais. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJ-RJ – APL: 03140540220148190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 1 VARA FAZ PUBLICA, Relator: Des(a). WILSON DO NASCIMENTO REIS, Data de Julgamento: 22/11/2018, VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL).

Conclusão

A realização de obras em condomínios requer o cumprimento de diversas etapas. Uma delas é a aprovação dos condôminos. Vale ressaltar que o morador que realizar obras contrariando as regras do condomínio está sujeito ao recebimento de multa e até de responder judicialmente.

Uma frase que toda pessoa que já foi a um cartório de notas leu é a de que “quem não registra não é dono”. E esta é uma frase correta, afinal, a propriedade é garantida com o registro do imóvel em nome do proprietário. Mas, seria possível registrar o imóvel apenas com o contrato de compra e venda? A resposta é que sim. A forma como a regularização ocorrerá depende da situação em concreto.

Veja quais são as duas situações mais comuns e quais são as saídas para cada uma delas.

Contrato de compra e venda com o vendedor vivo

Na hipótese de o vendedor e proprietário do imóvel estar vivo, a saída mais indicada é ele e o comprador comparecerem ao cartório de imóveis e solicitarem a transferência do bem. Caso o vendedor ou os seus herdeiros se neguem a realizar a transferência da propriedade, a saída será o ingresso na justiça através de uma ação de adjudicação compulsória. Nesta ação, o juiz analisará as provas, ouvirá as partes e, caso entenda que o comprador é o proprietário, proferirá uma sentença favorável ao comprador. Esta sentença deverá ser levada ao cartório de registro de imóveis, onde será lavrada escritura em nome do novo proprietário.

Contrato de compra e venda com o vendedor falecido ou desaparecido

Caso o vendedor e proprietário do imóvel seja falecido, existem duas saídas: a transferência do bem pelos herdeiros e a ação de usucapião. Os herdeiros, em razão do falecimento do vendedor, são considerados proprietários do imóvel e detêm a competência de transferir o bem ao comprador. Na hipótese de os herdeiros negarem a transferência, é possível também o ingresso da ação de adjudicação compulsória, que ocorrerá nos moldes explicados no item anterior. Porém, não sendo possível encontrar os herdeiros, a usucapião será a melhor saída.

A usucapião poderá ser solicitada através de uma ação judicial ou realizada extrajudicialmente através de cartório. O comprador deverá comprovar a posse do imóvel há, no mínimo, 10 anos. O prazo será de 5 anos nos casos de imóvel urbano de até 250 m² e que seja o único bem do solicitante. O contrato de compra e venda é documento indispensável ao processo de usucapião, independentemente de onde transcorra.

O que diz a jurisprudência?

O atraso na regularização do imóvel por parte do vendedor pode ser causa de indenização por danos morais ao comprador. Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu um caso em que o vendedor não cumpriu o acordado para a transferência e regularização do bem. Com isso, o juiz decidiu pela rescisão do contrato de compra e venda e o pagamento de indenização por danos morais ao comprador. Vejamos.

EMBARGOS DECLARATÓRIOS EM APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. PROBLEMAS ADMINISTRATIVOS DE REGULARIZAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Acórdão que deu parcial provimento a apelações de ambas as partes. Oposição de embargos de declaração pelas rés. Obscuridade não caracterizada. Indenização por danos morais reconhecida em razão do atraso na regularização do imóvel do autor e na informação adequada a ser prestada a ele. Endividamento do autor que foi consequência desse atraso. Reforma da sentença, neste ponto, sem obscuridade ou contradição. Ausência de violação ao artigo 141 do CPC. Acórdão mantido. Embargos rejeitados. (TJ-SP – EMBDECCV: 10089581220168260320 SP 1008958-12.2016.8.26.0320, Relator: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 15/05/2018, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/05/2018)

Conclusão

Ainda que a transferência amigável de um imóvel possa ocorrer sem a presença de um advogado, o acompanhamento deste profissional pode ser essencial, visto que ele poderá analisar os documentos da propriedade e indicar possível irregularidades. No mais, a regularização do imóvel é a maneira mais eficaz de o comprador ser considerado proprietário do bem, razão pela qual ela é altamente recomendável.

Quando se trata de furto ou dano ocorrido em um estacionamento de supermercado, o que se sabe é que o estabelecimento tem responsabilidade neste ato, afinal, torna-se um ônus do negócio, pois, ao ofertar estacionamento à sua clientela, a empresa lucrará mais com isso.
Porém, quando se trata de furto dentro de garagens de edifícios, será que o condomínio possui responsabilidade pelo dano?

A resposta é que depende.

Isto porque a legislação brasileira não prevê qualquer tipo de responsabilidade nestes casos. Deste modo, a responsabilização só ocorrerá se a convenção de condomínio prever a sua incumbência em ressarcir o lesado nestas hipóteses.

No entanto, o que se sabe é que estes entes, no geral, se esquivam desta responsabilidade por razões óbvias.

A jurisprudência tem aplicado este entendimento na prática, de modo que só decide pela condenação do condomínio nas hipóteses de previsão em convenção.

O meu prédio possui câmeras de segurança na garagem e também conta com vigias no local. Ainda assim, ele não será responsabilizado em caso de furto?

Ainda que o edifício conte com estes recursos de segurança, ainda assim não será possível pleitear a indenização em caso de furto.

A única exceção, neste caso, seria na hipótese de algum funcionário estar envolvido no crime. Assim, se restar demonstrado que o porteiro ou qualquer outro empregado que tenha acesso às entradas do prédio facilitou a entrada dos criminosos, será possível requerer a responsabilização do condomínio e, consequentemente, solicitar a indenização.

Deste modo, caberá aos condôminos participar das reuniões de condomínio no intuito de requerer esta alteração na convenção ou, caso não seja possível, solicitar o aumento de segurança no local.

Vale ressaltar que a não previsão de responsabilização do condomínio nos casos de furto é também um meio de resguardar os condôminos, pois, caso o ente seja condenado a ressarcir a vítima do furto, o pagamento da reposição do bem será feito por todos os condôminos.

Então, imagine em um prédio com 60 apartamentos, em que um veículo de R$ 100 mil foi furtado. Como será paga a restituição pelos condôminos? O que se verifica é a inviabilidade no desembolso feito pelos moradores.

O que diz a jurisprudência?

O entendimento jurisprudencial é bem claro quanto à responsabilização dos condomínios acerca de furtos ocorridos nas garagens: só haverá responsabilização se a convenção de condomínio prever a responsabilização do órgão por estes danos.

A seguir, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça que ilustra bem a questão. Vejamos.

RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (1973). AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. ALEGAÇÃO DE CONTRARIEDADE AO ART. 535, II, DO CPC. NÃO DEMONSTRADA. ACÓRDÃO RECORRIDO JULGADO DE ACORDO COM O ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO ÂMBITO DESTA CORTE. PRECEDENTES. […] No mérito, o Tribunal de origem, ao analisar o conjunto probatório carreado aos autos, julgou a controvérsia de maneira clara e fundamentada, ao consignar que o apelante, ora agravante, não comprovou o requisito de direito material utilizado pela jurisprudência para admitir a responsabilização do réu por furtos ocorridos em área comum do condomínio. Sobre o ponto, o trecho a seguir delineado (fl. 338, e-STJ): […] ausente na espécie requisito de direito material que a jurisprudência pátria tem por imprescindível à responsabilização do condomínio por furtos em área comum, qual seja a previsão expressa em convenção ou deliberação tomada em assembleia no sentido de que o condomínio tenha, especificamente, serviço de guarda e vigilância de veículos. Conforme se observa, a pretensão recursal não pode ser acolhida, porquanto, o entendimento adotado pelo Tribunal a quo encontra-se de acordo com o posicionamento desta Corte ao concluir que, ausente previsão expressa de responsabilidade nos casos de furto em área comum, não há que falar em responsabilização do condomínio. Mostra-se relevante a necessidade expressa de previsão na convenção ou, ainda, de deliberação tomada em assembleia no sentido de que o condomínio tenha, especificamente, serviço de guarda e vigilância de veículos. In casu, a circunstância de existir porteiro ou vigia na guarita não resulta em que o condomínio estaria a assumir a prefalada guarda e vigilância dos automóveis que se encontram estacionados na área comum, a ponto de incidir em responsabilidade por eventuais subtrações ou danos perpetrados. (STJ – REsp: 1579126 SP 2016/0013254-3, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Publicação: DJ 21/02/2018)

Conclusão

A falta de responsabilização do condomínio sobre os furtos na garagem torna extremamente necessária a aplicação de medidas de segurança pelos moradores.

Por isso, caso você mantenha objetos de alto valor na sua vaga de garagem, como bicicletas, brinquedos, embarcações, é importante aumentar os meios para impedir possíveis furtos.

A aquisição de imóveis na planta se tornou uma das principais maneiras de se comprar o primeiro imóvel. Isto porque as corretoras oferecem condições facilitadas de pagamento, que vão desde o parcelamento da entrada até o valor reduzido da parcela.

Porém, como este é um negócio de longo prazo e que vincula o comprador a uma grande dívida, selecionamos aqui os 4 cuidados que você deve tomar antes de assinar o contrato de compra e venda.

O histórico da construtora/incorporadora

Saber sobre a atuação da incorporadora/construtora no mercado é essencial, visto que a capacidade de terminar um empreendimento está ligada à experiência da empresa.

Por isso, pesquise o CNPJ da construtora em órgãos como Procon, Conselho Regional de Engenharia (CREA), Justiça Federal, Justiça Estadual (ou até mesmo o Jusbrasil) e verifique se ela possui pendências.

Descubra se o empreendimento possui recursos próprios ou necessitará de financiamento

A construção de um imóvel na planta depende da existência de um fundo prévio, já que os adquirentes das unidades levam anos para finalizar o pagamento do bem.

É por isso que, caso a construtora seja de pequeno porte, talvez não detenha fundos próprios e esteja à mercê de financiamentos bancários. Na hipótese de contratempos, é possível que haja problemas na finalização da obra – e você pode ficar no prejuízo.

Verifique se a incorporadora possui patrimônio de afetação para a obra

Aqui no blog nós já falamos sobre a importância do patrimônio de afetação para um imóvel. Se você ainda não conferiu, vale a pena verificar clicando aqui.

O patrimônio de afetação é uma garantia de que, caso a incorporadora vá a falência, a obra em andamento estará resguardada, já que o valor para o seu término está garantido.

Assim, pergunte aos vendedores se a incorporadora possui esta reserva antes de assinar o contrato e, caso positivo, solicite a informação por escrito.

Peça que um advogado analise o contrato

O contrato de compra e venda de imóvel na planta é o documento que regulará a relação das partes durante todo o prazo em que o comprador estiver com o bem.

No entanto, a Justiça já decidiu em diversos julgados que algumas cláusulas são consideradas nulas, em razão da abusividade ou contrariedade da lei.

É por isso que, antes de assinar o documento, você deve solicitar a um advogado especialista em Direito Imobiliário que analise o contrato e indique a existência de possíveis abusos.

O que diz a jurisprudência?

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo julgou um caso importante: o comprador de um imóvel na planta solicitou a rescisão do contrato de compra e venda em razão da subida de do valor das parcelas.

A rescisão contratual enseja no pagamento de multa a quem dá causa. Porém, neste caso, a vendedora subiu o valor das parcelas por conta do atraso na solicitação do financiamento da obra, atraso este que ocorreu por sua culpa.

Com isso, o desembargador determinou que a rescisão ocorresse sem ônus ao comprador. Vejamos.

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA PLANTA. Ação de rescisão contratual. Sentença de procedência parcial. Inconformismo da ré. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. Rescisão que se deu por culpa das rés, que deixaram de dar andamento ao processo de obtenção do financiamento associativo, acarretando o aumento do valor a ser financiado para além da capacidade dos adquirentes. Hipótese na qual os adquirentes fazem jus à devolução integral dos valores pagos a título de parcelas de preço do imóvel. Jurisprudência desta Câmara. Aplicação da Súmula nº 543 do STJ. DANOS MORAIS. Não preenchimento, na espécie, dos requisitos necessários para a configuração dos danos morais. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recíproca. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP 10046019520158260005 SP 1004601-95.2015.8.26.0005, Relator: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 04/12/2017, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/12/2017)

Conclusão

A aquisição de um imóvel na planta pode ser a realização de um sonho − desde que o comprador tenha cautela e siga os cuidados necessários.

Por isso, se atente aos pontos trazidos e, em caso de dúvida, consulte um advogado!

Imagine a seguinte situação: você e sua família anualmente planejam férias fora de temporada e costumam ir a uma cidade do litoral. Você já pensou em adquirir uma propriedade no local, dada a recorrência das visitas à cidade, mas sabe que utilizaria o imóvel uma vez ao ano.

A partir desta situação, que é recorrente, o mercado instituiu o modelo de multipropriedade (ou, em inglês, time-sharing, compartilhamento de tempo, em tradução livre), atualmente regulado pelo art. 1.358-B do Código Civil.

Neste artigo trataremos dos principais aspectos desta forma de aquisição de propriedade.

O que é, afinal, uma multipropriedade?

A multipropriedade, ao contrário do que o nome sugere, se trata de um imóvel que é de diversos donos. A partir daí, o que se imagina é que, então, estes proprietários estão em condomínio com o bem.

Porém, a forma em que o imóvel é desfrutado é o que garante esta nova forma de propriedade. Por este instituto, os diversos donos do bem terão o período pré-estabelecido para utilizar o imóvel sob a forma que bem entenderem.

O art. 1.358-C do Código Civil traz a seguinte definição deste instituto: “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.

Assim, na prática, se o contrato de aquisição determinar que o proprietário poderá desfrutar do imóvel no mês de abril, durante este período do ano ele poderá utilizar o imóvel para fins próprios ou locar a terceiros, por exemplo. Não obstante, o Código Civil determina que o prazo mínimo de desfrute será de 7 dias.

Como funciona a multipropriedade na prática?

No geral, as multipropriedades são feitas para o lazer dos proprietários, sendo construídas e geridas por redes hoteleiras.

No entanto, dado o caráter de direito real, os proprietários são obrigados a responder pelos encargos decorrentes do bem. Assim, os deveres de pagamento de tributos, como IPTU, são devidos por todos os donos do imóvel na medida de suas cotas.

Se, por exemplo, um proprietário tem direito a 3 semanas ao ano e outro tem direito a 2 meses anuais, este último pagará um valor maior, a título de IPTU, em comparação ao primeiro.

Além disso, nos termos do Código Civil, haverá uma administradora responsável por gerir o imóvel, de modo a realizar a manutenção necessária, reunir os proprietários para discutir as questões importantes no modelo de um administrador de condomínio.

O que diz a jurisprudência?

Um dos aspectos relevantes da multipropriedade é que ela tem caráter de direito real, de modo que são aplicadas as regras desta natureza, ainda que de forma parcial. A penhora é uma das características do direito real, ao passo que a propriedade poderá ser penhorada em caso de dívidas do proprietário.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que é possível a penhora a multipropriedade. Para isso, será tomado do devedor e multiproprietário a sua fração sobre o bem, no intuito de que sejam pagas as dívidas contraídas por ele. Vejamos.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME-SHARING). NATUREZA JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano. 2. Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea. 5. A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e o multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal (time-sharing), tem, nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do bem objeto de constrição. 6. É insubsistente a penhora sobre a integralidade do imóvel submetido ao regime de multipropriedade na hipótese em que a parte embargante é titular de fração ideal por conta de cessão de direitos em que figurou como cessionária. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ – REsp: 1546165 SP 2014/0308206-1, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/04/2016, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/09/2016 RB vol. 636 p. 36)

Conclusão

A multipropriedade pode ser uma opção válida para aqueles que desejam diminuir os custos com locação de imóveis para férias.

Vale ressaltar que a jurisprudência tem entendido que o proprietário deste tipo de bem é resguardado pelo Código de Defesa do Consumidor, já que ele fica subordinado à prestação de serviços de uma empresa.

Deste modo, em caso de problemas com o desfrute do bem, é possível reclamar junto ao Procon.