Autor: Fiaux Advogados

Na constituição de uma holding familiar e na transferência dos bens à sociedade é comum que as partes possuam imóveis em financiamento e que o prazo do pagamento seja demasiado longo.

A partir daí, surge a dúvida se estes imóveis podem integrar a holding, seja na integralização do capital social, seja como aumento do capital.

Inicialmente, é possível responder que é plenamente possível esta transferência. No entanto, existem alguns requisitos que devem ser verificados pelas partes antes da realização do negócio, requisitos estes que serão tratados neste artigo. Acompanhe!

Como realizar a transferência?

A transferência do financiamento, que é da pessoa física e passará a ser da pessoa jurídica, ocorre com a solicitação da transferência da dívida junto ao banco

Vale ressaltar que, quando alguém adquire um bem em financiamento, até que a pessoa quite todas as parcelas o bem é da instituição financeira que realizou o parcelamento. Enquanto o financiamento está em curso, o adquirente do bem é apenas um devedor fiduciante, sendo um possuidor do bem, na qualidade de usuário e depositário.

Deste modo, aquele que deseja transferir o imóvel em financiamento para a holding inicialmente apenas transferirá a dívida, que antes era da pessoa física e passará a ser da pessoa jurídica.

Com isso, em caso de inadimplência pela sociedade, é possível que sejam penhorados os demais bens que estejam em nome da holding.

Destaca-se que esta é a razão pelo qual os bancos aceitem a transferência do financiamento, pois, a pessoa jurídica possui melhores condições de quitar a dívida em comparação à pessoa física.

Além disso, as condições de transferência do financiamento vão depender do que estiver estabelecido no contrato firmado entre a instituição financeira e o adquirente do bem, razão pelo qual é possível que o banco negue o pedido para mudança do devedor. Nesta hipótese, somente através de uma ação judicial é que será possível a transferência da dívida.

Quais são os custos inerentes à transferência?

Concedido o pedido de transferência, é hora de saber quais os custos desta transação. Em primeiro plano, esta transferência é considerada a venda do bem, que deixará de ser de uma pessoa e passará a ser de outra.

A partir daí, o adquirente da dívida deverá arcar com os custos de cartório e registro, com o ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis), além das taxas do banco, que a depender da instituição e se a pessoa jurídica era correntista ou não, poderão variar.

Logo, antes de ocorrer tal transferência, é preciso que seja realizado os cálculos da transação, no intuito de evitar surpresas às partes.

Após a realização da transferência da dívida, a holding será considerada possuidora e usuária do bem, ainda que ainda não seja proprietária, status que somente adquirirá após o término do financiamento e da quitação de todas as parcelas.

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões a serem verificadas pelos instituidores da holding quando da transferência do financiamento do imóvel à sociedade é o pagamento de ITBI – imposto de transmissão de bens imóveis.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que quando há a transferência do financiamento fica caracterizada a venda do bem, incidindo o pagamento de ITBI. Vejamos.

RECURSO ESPECIAL. TRIBUTÁRIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE PLENA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. INCIDÊNCIA DE ITBI. OBJETO DA DEMANDA 1. Questiona-se a exigência de imposto sobre transmissão inter vivos – ITBI na venda de imóvel com alienação fiduciária quando há consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ante o inadimplemento do devedor fiduciante. O FATO GERADOR DO ITBI 2. A Constituição Federal e o Código Tributário Nacional, respectivamente, nos arts. 156 e 35, estabelecem que o fato gerador do ITBI é a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil, bem como a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia e as respectivas cessões de direitos. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – NATUREZA JURÍDICA E FUNCIONAMENTO 3. Nos casos de compra e venda de bem imóvel com pacto de alienação fiduciária, a compra e venda é o negócio jurídico principal e a alienação fiduciária, o pacto acessório voltado à garantia de pagamento do crédito fornecido ao devedor para viabilizar a alienação. 4. Na transferência de imóvel pela compra e pela venda feitas com alienação fiduciária, há incidência do ITBI em razão da compra e venda, mas não há incidência do ITBI sobre o direito real de garantia oriundo do pacto acessório de alienação fiduciária, porquanto legalmente excetuado como hipótese de incidência (art. 156, II, CF; art. 35, II, CTN). Em outras palavras, em operações triangulares, em que existe uma instituição financeira, o vendedor transfere ao comprador a propriedade plena (com incidência do ITBI), e então o comprador, agora devedor fiduciante, entrega ao banco, credor fiduciário, a propriedade fiduciária (nessa operação não há o pagamento do citado tributo, pois se trata de transmissão do direito real de garantia, que é hipótese de exclusão tributária). Em operações diretas, sem intermediação de instituição financeira, o ITBI incide sobre a compra e a venda feitas entre vendedor e comprador e não sobre a constituição da garantia. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR FIDUCIANTE – CARACTERIZAÇÃO DO FATO GERADOR DO ITBI NOS TERMOS DO ART. 156 DA CF E 35 DO CTN 5. Hipótese distinta se dá quando a propriedade se consolida em nome do credor fiduciário ante o inadimplemento do devedor fiduciante. Nesse caso ocorre novo fato gerador, nos termos definidos pela CF e pelo CTN, consubstanciado na efetiva transferência do direito real de propriedade, em sua plenitude, em favor do credor. 6. O fato de o credor fiduciário ter a propriedade resolúvel não significa dizer que não há transmissão de propriedade, nem que não ocorre o fato gerador do ITBI. Isso porque a propriedade fiduciária é qualificada como direito real de garantia (art. 1.367 do CC/2002), com regime jurídico correspondente, razão pela qual não há incidência do ITBI na constituição da aludida garantia.  (STJ – REsp: 1837704 DF 2019/0272711-8, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 05/12/2019, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2020)

Conclusão

Ainda que seja possível transferir o financiamento do imóvel da pessoa física para a pessoa jurídica, o imóvel só poderá ser gravado como de propriedade da holding após a quitação das parcelas.

No entanto, é possível que, neste ínterim, seja registrado na junta comercial da cidade em que o bem a holding está sediada que o imóvel compõe o capital da sociedade.